前言：
最近一周一直在做市調，回到家基本都八九點了，所以其實碼字的時間很少。上周只寫了這一篇，一篇寫7天。因為相對整理的比較系統，所以篇幅比較長，一篇抵過去兩篇。上周增加了一倍的關注者，非常感謝各位小伙伴的支持。
你們的關注跟轉發是對我最大的支持。
今天總體聊聊南京的板塊。
1圈層與新城
城市的的結構有兩種類型。
一種是有“環”的，如北京、上海、成都。
都有一環二環三環、或者內環、中環、外環。每個“環”就是城市內部結構天然的分界線。
另一種是沒有環的。如深圳、杭州。這類城市，要么地少，要么人少。
“環”是怎么形成的？
一般來說，“環”是一個城市“攤大餅”式擴張的結果。
先解釋一下枯燥的概念：
城市的擴張方式有兩種方式，攤大餅跟新城。
1）攤大餅
一個城市的人口多到一定程度，一定會圍繞一個中心自發的向周圍擴張。比如說北京圍繞紫禁城、南京圍繞新街口、上海圍繞人民廣場等。這是效率最高的一種擴張方式。可以稱之為“自然生長”。
人口跟城市面積擴張到一定程度，就必然會引發交通問題。
這時候，就需要用圍繞城中心的快速通道來打通外圍的區域。而隨著城市繼續向四周“生長”，就需要更大的環線來連接更外圍的區域。
發展到后來，甚至連地鐵都有環線。
環線是城市土地跟人口自然擴張的必然結果。
2）新城
新城，其實是衛星城玩法的某種變通。本質就是在本城市土地范圍內的衛星城。
衛星城的發展一般會經歷三個階段：睡城（如燕郊）、有一定自主產業（如惠州）、一體化（如廣州佛山）。
現在的常做的是通過行政規劃，直接把主城的一部分產業安置在衛星城（新城），分流主城人口。同時配套大學城、產業園、創業園、物流園、金融中心、科創中心等等。給該片區提供就業。
衛星城一般都是遠離主城區。在衛星城成熟后，自然而然，主城跟衛星城中間的走廊地帶也會逐漸被帶動成熟。這是一個市場自發的過程，也是對財政資金利用效率最高的方法。
綜上，“環線”是市場經濟發展自發形成的，而“新城“是通過行政規劃引導形成的。
同時，這兩種擴張方式是可以同時存在的。凡是把它們當做對立面來分析的，全都需要好好檢討。
2南京模式
南京呢？
南京也一樣，兩種都有。
90年代，南京的主城是以新街口為中心的城墻內。
2000年-2014年，內環線逐漸貫通，并且內環逐漸融入為主城的一部分。
2015年-2018年，人們逐漸適應了居住在外環（繞城）附近?，F在哪怕遠到祿口也有人愿意去。祿口遠嗎？溧水、高淳還沒說話呢。
就在四五年前，只要提到五六千的東郊小鎮，多少人嗤之以鼻，那里也算南京？
可你看看它現在的房價，再對比新街口的房價。更何況東郊小鎮還沒有地鐵，出個門還堵車的要死。
但是，
你能說南京是像上海一樣按照環線來劃分板塊的嗎？上海的內環就是比中環貴。 北京也是同理，三環內的價格就是比四環五環要貴。（當然他們也有內部原因，后面再具體分析。）
在2016年之前，南京主城區的房價均價2萬，近郊均價1萬出頭。確實有環線城市的姿態?？墒?016年大漲之后，主城雖然單價依然領先，但是跟近郊的價差已經在大幅度縮小了。
如果按照環線的理論來分析，你根本沒辦法解釋這種現象。
其實在南京人的意識里，根本就沒有環線的概念。他們只會說，哦江寧啊、仙林、江北啊。并不會提到內環、繞城還是城墻內。
南京的模式，從2000年后開始，就已經進入了新城模式。
這種政府引導的城市擴張，早已不再是自然生長的圈層生長。
3十年造新城
1.河西
東富西貴，河西也并非一開始就貴的嚇人。
河西的開發歷史很久。
早在2001年，河西典雅居只賣到800元/㎡。南京均價2900元。當時的南京人是不認可河西的。那時候沒有奧體、沒有河西南，也沒有江心洲，出了江東門就是農村。南京人對河西的印象就是：公交車都不到，以前都是墳地。
轉折點在2004年。萬科、仁恒等品牌進駐河西。江南八區均價4890元，仁恒翠竹園開盤價5600元。
從此河西的樓盤定位越來越高端。
2009年全市均價7071元，豪宅仁恒江灣城開盤價17000元。
2018年，如今河西已經鮮有低于4萬的樓盤了。
現在的河西，有著高大上的金融中心、充滿設計感的大劇院、平整的馬路以及永遠吃不到早飯的煩惱。
而且，未來的河西南，定位更高。將要跟江北新區核心區沿江對望，遙相呼應。
這里，是南京的新中心。
2.江寧
江寧，以前就是郊縣。
至今，在江寧土著的眼中，去逛新街口還叫“去南京”。
2000年，江寧撤縣并區。從此開始轟轟烈烈的造城。
地鐵一號線南延、江寧大學城建立、南京副城規劃、萬達入駐等利好，江寧開始了飛速發展。
江寧有兩個湖，百家湖、九龍湖。
2006年的百家湖，還在促銷買別墅送游艇。
而彼時的九龍湖，連學生都沒多少。市區去趟大學城開車要花近一個小時。
人氣？不存在的。
南京的大學畢業生、外來年輕人，其實買房只能選擇江寧。因為江寧新房最多，價格最親民。距離主城距離還能接受，到新街口也就10公里。還有地鐵1號線。
而在2015年之后，1912街區、歐尚、金輪新都會、同曦假日百貨、江寧金鷹天地、景楓KINMO陸續在百家湖開業。商業匯聚度已經不比新街口差了。
2014年還剛拍地拍到方山，九龍湖的大學城也人氣稀薄，可如今距離主城直線距離20公里的淳化，也已經開盤價2.6萬了。
江寧，已經不再剛需。
3.仙林
仙林也有兩個湖，羊山湖、仙林湖。
過去的仙林，是大片的魚塘，以及廣袤的農田。還有一座地廣人稀的仙林大學城。
仙林板塊的火爆，著實讓人意外。
即使有大學城加持，仙林的房價也一直不瘟不火。南大和園的房子大多數也都是大學老師在住。
2010年看似暴漲了一波，但那也是在全城都暴漲、并且2010年地鐵2號線通車的情況下。
而在2010年-2015年，南京其他板塊都翻天覆地舊顏換新天的時候，仙林板塊漲幅并不明顯。
2015年金陵中學仙林分校入駐仙林。稱得上是一個大事件。
緊接著，萬達茂的加入，進一步提氣仙林湖。
2016年9月，仙林湖融信G58地塊樓面價達到了地王般的24957元/㎡，面粉貴過面包。預估售價4萬。
2017年地鐵4號線開通，從金馬路到仙林湖站，全都是農田。
政府為什么會把地鐵口建在毫無人煙的農田里，想想就知道。這些空地，以后都會成為搖錢樹。
仙林的人氣，以后還將翻番。
4.江北
江北跟其它所有板塊都不一樣。
如果南京其他新區的成熟是一步一個腳印，即使新貴河西也是隱忍了好多年才迎來了翻身。
那么江北就是一瞬間。
2015年6月27日，南京江北新區正式成立，成為國家第十三個國家級新區。所有投資客第二天就帶著現金去江北搶房，因為太便宜了！房號甚至炒到了50萬！
如果你有心查一下國家級新區的名單，如下：
你會發現很多很有意思的現象。
比如說，第一個國家級新區是1992年的浦東。第二個直到14年之后的2006年才在天津設立。
再比如說，從2014年-2017年，短短4年時間就設立了13個國家級新區。這段時間是哪位大人物在臺上就不多說了。
真正具有含金量的，只有1992年的浦東新區一個。舉全國之力在打造，中央是掏出了真金白銀的，目的就是要浦東在那個特殊的時代成為展示中國的國家名片。
之后的國家級新區的批文，像發撲克牌一樣。而能崛起者卻很少很少。
江北新區，同樣沒有真金白銀。但對南京來說，有個名頭就足夠了。畢竟南京政府的操盤技術，段位很高。2400平方公里的江北新區，足以再造一個南京城。
2017年8月，南京十三五規劃出爐：
規劃“十三五”期間，江北新區建設將被擺在南京改革發展戰略全局的突出位置，推動城市建設由跨江發展全面轉向擁江發展。
擁江發展，就是江北新區對標河西的意思。
如果還不明白擁江發展的含義，看看今天杭州的錢江新城兩岸。
后面的情況大家都知道了。江北在配套完全沒有跟上的情況下，價格瞬間已經跟主城不相上下了。
4老城空心化
在這轟轟烈烈造新城的十幾年中，你會發現，主城逐漸淪為了配角。除了2005年通了地鐵1號線，2010年通地鐵2號線外。沒有任何利好。
因為太成熟了。
成熟到只能跟著均價漲，在投資收益率上打不出任何暴擊。
成熟到資金完全沒有任何發揮的空間。
投資地段，投資的是想象力，投資的是未來。
而老城區，沒有任何想象力。
先看一下2007年金融危機前的南京各區域，溧水高淳六合我們不看。
分為這幾個檔次：
9000元級：鼓樓（9574）
8000元級：秦淮（7957）、下關（8261）、玄武（8477）、建鄴（8197）、白下（8463）
7000元級：棲霞（7142）、雨花臺（7035）
4000元級：浦口（4060）、江寧（4808）
然而到了2018年，10年后。
各區域的座次成了：
35000元級：建鄴（37073）
30000元級：鼓樓（34356）、玄武（32132）、秦淮（29845）
25000元級：雨花臺（27787）、棲霞（25840）、江寧（23162）
20000元級：浦口（20095）
這一年，南京的均價大約28000元。
老城區的漲幅倍數，被新城遠遠甩開。
老城區分布著大量的老公房。大多數都是黨政機關、研究所、部隊、國企事業單位的單位小區。住在這里的都是公家人。90年代，這里就是黃金地段。
但在98年房改后的商品房時代，老公房逐漸淪為配角。
不僅南京，全國都一樣。
新城的房子新，有電梯，面積大，房價便宜，馬路又寬，配套也齊全。
甚至我工作地點就在新城，我的工作居住都在新城。而且有了地鐵后進城也方便。
更關鍵的是，漲幅巨大。
給我一個不選新城的理由？
追求更美好的生活是人們的本能。
老城區的土著們，也受不住誘惑紛紛投向新城。
老城逐漸空心化。
不再有資金追捧。
5上車盤
雖然土著們也紛紛投向新城，但是老城的價格依然位于第一梯隊。
原因在哪里？
1.價格差
隨著新城的逐漸成熟，它的單價，跟主城的單價一定會維持在一個穩定的價格差，而不是比例。
再重復一遍，
是價格差！不是比例！
以下圖為例，我們只看單價這一列：
鼓樓跟江寧的房價，在2007年-2010年，價格差都是大約2倍，你也可以說是價格差是5千跟1萬。
但是，2013年后，他們的單價差卻極為穩定，始終維持在1萬元左右。
這個時候，你還能用倍數來衡量兩個房價么？
所以像很多大V的分析，說江寧房價2萬了，鼓樓最起碼應該得是江寧2倍，得是4萬吧！
都是想當然的瞎喊。
鼓樓跟江寧的價差，就是1萬！
我再以上海為例：
2015年上海的內——中——外環的均價是：8萬——5萬——3萬。
2018年上海的內——中——外環的均價是：10萬——8萬——5萬。
根本不是什么倍數關系，是價格差！
即使以后隨著南京房價繼續攀升，這個價差可能會略有變化，但也跟倍數沒有絲毫關系！
2.最低總價約束
既然新區的生活質量遠遠高過老城區，為何老城區的房價依然如此堅挺？
再看一遍這張表：
我們看面積跟總價這兩列。
老三區因為都是老公房，所以面積普遍較小。這里我們以最常見的55平米為例。
新城因為商品房更多，面積相對較大。這里我們以常見剛需的90平米為例。
單價部分，取的都是當年兩個板塊的二手房均價。
本圖表中，2007年-2013年，房屋總價，鼓樓始終高過江寧。
但是在2015年之后，江寧迅速反超鼓樓。即使單價依然低于鼓樓1萬元。
這就是大面積的優勢。
那做個設想，如果鼓樓均價10萬，江寧8萬呢？
此時，本表中，鼓樓55㎡老公房總價應為550萬。江寧90㎡次新房總價應為720萬。
江寧遠遠貴過鼓樓。
這就是今天的上海。
上海的內環，看起來單價很高，可因為面積小，總價并不高。
上海內環遍地的老公房，大部分都淪為上車盤了。
而且，上海的今天，就是南京的明天。
所以，請不要再喊什么環線價差了。
從總價來看，從來就沒有什么環線。
即使一線城市也一樣。
一窮二白的剛需小白要想上車，限制他們的從來不是單價，而是總價。
想上車，就只能接受老城區的老破小。
這就是最低總價約束。
6投資
這是我目前最長的一篇文，從概念到歷史到數據把南京的主要的新城板塊都大致分析了一遍。
但是，如果文章的最后不能夠落筆到對投資的借鑒意義上來，本文將毫無意義。
1.新城的利好
投資新城，最看重的是什么？不是一個個概念，什么南部新城、龍潭新城、燕邁新城,。一個個叫的很響亮。
沒有用。
務實點，看利好。
要想富，先修路。
寬闊大馬路、地鐵，至少有一樣。其中地鐵更重要。
好學校，有就等于發錢。而且潛力巨大。
大型商超，一定要有。
龍頭企業的總部、大型產業園等。建議先看淡，因為招商是一個很不確定的事情。
有這些利好，并且開始落地，才能叫塵埃落定，不然都只是忽悠人。
2.長持
對于新城來說，能夠短時間爆發的，只有江北新區。從此再無第二個。
其他任何一個新城的成熟，時間都是以5-10年計。
看重流動性，選老城老破小。
看重收益率，選新城次新大。
3.看規劃
南京的新區概念現在是東南西北四面開花，但是你把它們梳理一遍，你會發現在整體大方向上只有兩個：
1）擁江發展
2）寧鎮揚一體化
而這兩個規劃，其實都是要跨江的。
所以，如果跟著規劃走，你的投資方向其實是很明確的：沿江走。
7南京的邊界
根據現在的模樣，已經能夠感受的到，南京已不再是城墻內那座古跡頗多的小城。而是一座橫跨長江，東至寶華、西至老山、北至二橋、南至秣陵的龐然大物！
這個距離跨度的概念是怎樣的呢？
我們對比一下上海外環的尺寸：
以及北京五環的尺寸：
這么大的城市尺度，南京才區區800萬人，人口密度遠遠小于北京上海。
而且，南京的城市邊界還在繼續擴張！
那么南京的房價是不是虛高？還有沒有前途？
作為坐擁蘇中蘇北以及安徽廣大人口腹地的城市，作為全國唯二以“京”命名的城市，作為長三角地區及華東地區唯一的特大城市。
反正我是不敢看空藍鯨。
張三分 2018年7月23日
