交易安全是二手房買賣雙方最重視的問題，這是有關(guān)機構(gòu)最近調(diào)查統(tǒng)計答出的結(jié)論。對上家來說，交易安全的問題主要包括找一家誠信可靠的中介公司，簽訂一份能保障自己權(quán)益的購房合同及順利收到房款。對下家來說，確保房屋產(chǎn)權(quán)完整，房款安全支付，簽訂正規(guī)的中介合同、買賣合同及交房后沒有后遺癥。
房屋買賣是件大事，程序有點復(fù)雜。對二手房交易中的上下家來說，了解房屋交易中的主要環(huán)節(jié)及操作技巧，不僅能增加交易的"保險系數(shù)"，規(guī)避交易風(fēng)險，而且可以減少一定的交易費用。本文將二手房交易劃分為交易前、交易中和交易后三個環(huán)節(jié)，對每個環(huán)節(jié)中的具體步驟加以分析，并提出相應(yīng)對策供讀者參考。
精心挑選誠信中介
如果交易通過中介公司完成，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。所選的中介公司須是有品牌的大公司，這些公司不僅有經(jīng)驗豐富的正規(guī)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人員，而且操作也比較規(guī)范。要看中介公司的營業(yè)執(zhí)照和業(yè)務(wù)范圍。可選擇經(jīng)驗豐富、誠信可靠的中介業(yè)務(wù)員辦理，但在簽訂二手房買賣合同時必須要求經(jīng)紀人到場，并核對他的經(jīng)紀證號。
審查房屋權(quán)屬狀況
下家要對房屋的權(quán)屬狀況有所了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，共有人如不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財產(chǎn)關(guān)。《婚姻法》規(guī)定，凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財產(chǎn)，下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。
了解房屋使用情況
首先，一定要確保房屋的產(chǎn)權(quán)證是真的，而不是偽造的。根據(jù)房屋產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小、房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外，下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門查到房屋有無被司法機關(guān)或行政機關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。若房屋已出租，下家應(yīng)要求上家提供該承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。【資訊第一播報http://zxdybb.netsh.com.cn】
實地查看房屋質(zhì)量
下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問房屋是否作過大修或質(zhì)量問題外，還應(yīng)實地查看房屋質(zhì)量。首先，查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺、走廊，屋內(nèi)未經(jīng)有關(guān)部門許可搭有閣樓等；其次，觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，如戶型是否實用，管線走向是否安全、合理，天花板有無漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等；再次，檢查屋內(nèi)水、電、煤等設(shè)施是否完好，可擰開水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開不了的尷尬；觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象；最后，下家對簡單的新裝修多一個心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。
交易中明確中介收定性質(zhì)
定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確中介公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交。如果是代收，則中介公司收取定金時應(yīng)當出具上家的委托書。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，未能按時轉(zhuǎn)交需承擔的違約責(zé)任等。
為了防止上家收了定金之后提高房屋總價，上下家要在書面的定金協(xié)議中對購房合同的主要條款達成一致意見，這樣下家就會有保障。
上下家當面談合同
即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。因此，在達成交易意向后，上下家要對交易中應(yīng)發(fā)生的稅費有所了解，具體可查閱本報相關(guān)文章或到房產(chǎn)交易部門咨詢，這樣做，可以防止極少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費。在交易過程中，上下家不要擅自與業(yè)務(wù)員簽訂買賣協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為個人業(yè)務(wù)，使得上下家無法享受中介公司的擔保。在簽訂二手房買賣合同時，上下家一定要坐下來當面談好房價、過戶時間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價的情況發(fā)生。【資訊第一播報http://zxdybb.netsh.com.cn】
簽合同注意五條款
2003版房地產(chǎn)買賣合同示范文本自今年7月1日開始啟用，審查好五個主要條款是簽好新版買賣合同的關(guān)鍵。（一）權(quán)屬條款。主要是審查房屋的權(quán)屬狀況，如有無共有人或房屋有無抵押等權(quán)利限制。（二）房價與傭金條款。如二手房買賣通過中介公司，則明確委托價格、服務(wù)內(nèi)容和傭金數(shù)額。審查內(nèi)容包括，1.上家的委托價與下家的買價是否一致；2.中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過國家規(guī)定的上限比例。審查的依據(jù)是上下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買賣合同。（三）房款支付條款。二手房買賣一般不能實現(xiàn)“一手交錢，一手交房”，因此對付款方式進行審查就非常必要。一般來說，付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外，房款一般分三筆付清，簽約時的首付款，拿到交易過戶受理單時付一筆，產(chǎn)證出來及交房后付尾款。此外，上下家還可以通過第三方，如中介公司、銀行、律師事務(wù)所等進行房款監(jiān)管。（四）交房條款。主要是對有關(guān)交房條款的審查，其中包括交房時間、交房條件、交房標志等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶口、付清物業(yè)及水電煤有線等費用，上下家維修金結(jié)清。關(guān)于交房標志，新版合同第四條有明確約定，并且將交鑰匙作為二手房買賣的交房標志之一，使之更符合實際情況。（五）違約救濟條款，主要是對上下家違約責(zé)任及救濟途徑的審查。新版買賣合同傾向于鼓勵市民通過仲裁這一途徑來解決糾紛。由于仲裁是一審終審制，有利于提高解決糾紛的效率。當然，上下家也可以選擇通過法院來解決糾紛。
交易中
1、二手房交易應(yīng)提交下列文件：
(1)房屋產(chǎn)權(quán)申請登記表；
(2)權(quán)利申請人身份證或營業(yè)執(zhí)照或機構(gòu)代碼證(復(fù)印件)；
(3)原房屋權(quán)屬證書(先到檔案室辦理注銷手續(xù))；
(4)買賣協(xié)議書(買賣雙方帶身份證在登記窗口當場簽訂，如不能親自到場需提交委托公證書)；
(5)國有企業(yè)、行政事業(yè)單位和集體企業(yè)出售房產(chǎn)的，應(yīng)提供市政府產(chǎn)權(quán)交易所、國有資產(chǎn)管理和上級主管部門等有關(guān)部門的批準文件；股份制企業(yè)出售房產(chǎn)的，應(yīng)提供企業(yè)章程、董事會或股東大會決議；【資訊第一播報http://zxdybb.netsh.com.cn】
(6)房地產(chǎn)評估報告；
(7)契稅完稅證明；
(8)非本市戶口的提交當?shù)赜嬌摹读鲃尤丝诨橛C明》和房屋所在街道辦事處計生辦查驗證明。
2、二手房交易應(yīng)繳納如下費用：
(1)交易手續(xù)費：住宅每平方米6元，非住宅按房價的2％收取；
(2)產(chǎn)權(quán)登記費：住宅每套80元，非住宅按房價的0.14％收取；
(3)IC卡費：每張60元(規(guī)定每張120元，在近期內(nèi)按優(yōu)惠價收取)；
(4)印花稅(代稅務(wù)局收)：每本5元；
(5)檔案利用費：每本檔案13元。
(6)契稅:視房屋性質(zhì)標準有所不同(見契稅政策指南)。
3.二手房轉(zhuǎn)按揭貸款的辦理程序
☆、轉(zhuǎn)按揭二手房按揭貸款是指建行向購房人發(fā)放的用于購買已在建行辦理按揭貸款但貸款本息尚未還清且《土地房屋權(quán)證》已辦妥的二手房的貸款。
☆、貸款辦理程序：
①借款人與賣房人簽訂購房合同或意向書；
②向建行提出二手房按揭貸款申請，并提交相關(guān)資料；
③建行進行貸前調(diào)查及審批；【資訊第一播報http://zxdybb.netsh.com.cn】
④同意貸款的，建行與借款人簽訂《二手房按揭借款合同》；賣房人與建行簽訂《樓宇按揭借款補充合同》；
⑤賣房人償還貸款金額不足償還賣方所欠建行與轉(zhuǎn)按揭相關(guān)貸款本息的差額部分；
⑥借款人與賣房人辦理房產(chǎn)交易過戶，辦妥借款人名下的《土地房屋權(quán)證》；
⑦辦妥抵押登記、《土地房屋他項權(quán)證》、保險手續(xù)后，借款人簽署《貸款劃轉(zhuǎn)通知書》，建行發(fā)放貸款；
⑧借款人按期償還貸款。
交易后
掃除交房后遺癥
二手房交易結(jié)束后，上下家往往為水、電、煤的費用，戶口的遷移等發(fā)生紛爭。要掃除這些后遺癥，上下家應(yīng)注意下面幾個問題：
（一）結(jié)清水表賬單。本市自來水公司目前實行的是戶名住宅地址制度，因此上下家不需要辦理水表過戶手續(xù)。按自來水公司的規(guī)定，不論是誰使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費和滯納金的住戶，則停止供水。因此在交房之前，下家要詢問上家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個月份的已繳訖水費賬單收據(jù)。
（二）告知電表狀況。按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自開啟封印、擅自變更計量裝置等行為均屬違章行為，違者按違章用電處理。因此，在房屋交接驗收時，下家必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳訖的電費帳單收據(jù)。
（三）協(xié)助煤氣過戶。按照燃氣公司的規(guī)定，上下家必須憑《房屋買賣合同》且已寫明本房價已包含燃氣設(shè)施費，以及雙方的身份證、上家在交房日前一個月已繳訖的煤氣費賬單，一起到燃氣部門辦理過戶手續(xù)。對于沒有約定或約定不清的，燃氣部門將拒絕辦理。【資訊第一播報http://zxdybb.netsh.com.cn】
（四）結(jié)清電話費。有的家庭已經(jīng)安裝了多門電話線路，下家就要仔細問清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是ISDN電話線，轉(zhuǎn)讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到電信部門辦一張截止到交房日的結(jié)算賬單，一并清結(jié)后，再辦理過戶手續(xù)。
（五）協(xié)助有線電視過戶。有線電視實行一戶一卡制，由于有些二手房是空關(guān)房，平時無人居住，上家也沒有去付有線電視的月租費，造成拖欠。時間一長，有線站會作封端處理。因此，在房屋交接時下家可要求上家提交交房日上月的有線電視費收據(jù)憑證，以及有線電視憑證。下家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可到房屋所在地的街道有線電視站辦理過戶手續(xù)。
（六）結(jié)算維修基金。按照房地產(chǎn)管理部門的規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時，維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的，其中上家繳納的剩余部分，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，憑《商品住宅維修基金結(jié)算交割單》可向下家收取，同時維修基金的所有人更名為下家。
（七）遷移戶口。買賣二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，上家的戶口沒有及時遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一種糾紛。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地的警署查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚。
