二手房買賣有一個問題始終繞不開，那就是稅費。“同一樓盤的二手房，我購買時繳納了4%的契稅，而鄰居為什么只要繳納2%？”“我名下就一套住房，出售的時候為什么要繳納20%的個人所得稅，而其他人卻不用交？”特別是今年1月份和3月份，諸如這類問題時常能在繳稅窗口聽到。
那么，在“國五條”在南昌落地之前，目前二手房買賣過程中到底需要繳納什么稅？該繳多少稅？就這些購房和賣房者都想了解的問題，記者進行了深入了解。
繼承的老房子出售繳20%個稅
案例：因為孩子明年要上小學了，市民王女士選擇了紅谷灘一小學附近的一套二手房，因為手上資金有限，先賣了位于青云譜區(qū)的一套老房子。“去辦理納稅申請時嚇了一大跳，被告知我那套老房子需要繳納20%的個人所得稅。”王女士告訴記者，之前從來沒有聽說過二手房交易中有20%的稅負標準，而且近期也沒有新的政策出臺。作為賣方的她，自己名下目前也就只有這么一套住房，為什么要按這個比例繳稅，而其他賣房者卻不需承擔這筆費用，比如自己買入的那套二手房的原房主？稅務部門的工作人員告知是查檔了解到這套老房子是她從父母親那里繼承而來得，根據(jù)規(guī)定得繳這筆稅費。
解析：根據(jù)《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》文件規(guī)定，受贈人取得贈與人無償贈與（包括受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式）的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。另外，這套房產王女士屬于法定繼承范圍，根據(jù)相關規(guī)定，繼承過戶之時，免征了契稅、印花稅等。
一買一賣換房不屬房屋等值互換
案例：今年1月份，市民熊先生賣了老城區(qū)的一套房，又在紅谷灘購進了一套二手房。“我原先認為一賣一買就叫做房屋交換，按照相關政策僅需繳納差額部分4%的契稅。”熊先生說，實際上，買入的那套二手房按照全額2%繳納了契稅，原來是自己對“房屋交換”的概念理解有誤，房屋等值互換免契稅的前提條件是不同產權的雙方進行互換，同一位戶主一買一賣的換房方式不在優(yōu)惠政策范圍之內。
解析：房屋等值互換這項政策在南昌執(zhí)行已久，是在上世紀90年代對工作調動等情況出于工作、生活等方面的需要，給予房屋等值互換免征契稅的優(yōu)惠。不過，免契稅的前提條件是不同產權的雙方進行互換，一位戶主一買一賣的換房方式不在優(yōu)惠政策范圍之內，而且僅是對等價部分免征契稅，差價部分需要補繳。比如價值50萬元的A房與價值40萬元的B房互換，那么B房的原戶主應該按比例補繳差價部分（10萬元）的契稅。按照南昌市的規(guī)定，基本稅率為4%，經濟適用房等優(yōu)惠至2%，而90平方米以下唯一一套住房的稅率為1%。如果這兩套住房都為90平方米以下，戶主均為僅有一套住房，那么互換之時B房戶主需要補繳契稅100000×1%=1000元。
非直系親屬獲贈房產繳4%契稅
案例：市民徐先生因身體狀態(tài)欠佳，將名下一套房產過戶給小女兒和前妻。徐先生前妻熊女士說，過戶后，房產是她和女兒共同擁有。盡管女兒已成年，但無需承擔稅費，自己則要繳房產價值一半的4%的契稅及0.05%的印花稅。“為什么我就要繳契稅？征稅窗口的工作人員解釋是因為我們沒有結婚證。”熊女士表示對此有些不理解。
解析：徐先生和熊女士沒有結婚證，屬于非直系親屬間的贈與，按照規(guī)定，需要繳納受贈部分房產的4%的契稅及0.05%的印花稅。其女兒與徐先生則屬于直系親屬，屬于免征范圍，所以會出現(xiàn)兩人繳稅情況不同的現(xiàn)象。
二手房買賣要繳多少稅？
二手房交易過程中需要繳納哪些稅？
據(jù)介紹，根據(jù)我國《稅法》及相關行政法規(guī)，未滿5年的房產上市交易要全額征收營業(yè)稅。
此外，交易中另外一個重要稅種是契稅。這兩種稅在二手房交易中，會因為交易房屋的性質不同而產生差別。其余的所得稅、印花稅、交易手續(xù)費、權證變更登記費等則屬于相對固定的部分，按照房產面積的一定比例或者固定價格征收。
對于買賣雙方來說，二手房買賣所需要繳納的稅種和數(shù)額是不一樣的，具體情況見上表
■記者黃培紅
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繼承物業(yè)再轉讓要交20%個稅
大江網(wǎng)-信息日報 發(fā)布時間： 2011-09-22 02:00
讀者郭先生：我有套房子，是繼承物業(yè)。現(xiàn)在想賣，有何限制或要求？要些什么手續(xù)，要交什么稅？
記者幫忙：記者就此事咨詢了江西華特律師事務所周斌律師，他認為：“繼承物業(yè)再次出售，一定要注意兩點：首先要確定房子是否已經過戶到了繼承人名下，如果有其他繼承人，則需通過支付對價的方式，把房子過戶到一人名下；其次，要確定是否有完全的產權，可以獨立處分這套房子；如果沒有，也要有其他繼承人或共有人同意處分的證明。未辦房產繼承過戶手續(xù)的，需要補辦。交納合同印花稅、權證印花稅，費用有繼承權公證費、登記費和房屋評估費。沒有完全產權的，則需要其他繼承人或共有人出具同意處分的文件。就本案，繼承房產已經過戶到郭先生名下，且有完全的產權，那么，郭先生可以獨立處分這套房子。辦理房產轉讓過戶手續(xù)即可，賣方需要交納合同印花稅、交易費、營業(yè)稅\(房產證未滿5年的\)和個人所得稅\(房產證未滿5年的\)等費用。而個人所得稅是按照應納稅所得額的20%來交，其中，應納稅所得額是指以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額。房產證滿5年可免交營業(yè)稅，房產證滿5年且該房產為夫妻唯一一套住房，可免交營業(yè)稅及個人所得稅。”(記者陳璇璇)
http://www.jxnews.com.cn/xxrb/system/2011/09/22/011778514.shtml
