曼夫勒·魏朔雷：世博會“漢堡之家”主設計師
如今,旅游產業成為世界產業的重要分支，世界上許多區域和城市都在試圖鞏固自己在這個領域的定位。比如意大利的威尼斯和西耶拿，就是利用獨特的景觀資源和人文資源吸引著來著全世界的游客。此外，一些城市也通過建造博物館這樣的方式，去挖掘旅游產業中的文化資源在本地的優勢，比如西班牙南部的比爾巴鄂。在20世紀90年代，這座工業城市似乎跟旅游產業沾不上邊。但隨后，通過建造古楓海姆博物館，比爾巴鄂成了西班牙旅游的亮點。
我來自漢堡，所以想著重講一下漢堡是如何通過城市規劃來支持旅游產業的。漢堡不僅是一座工業城市，還是一座港口城市，漢堡發現工業設施不僅僅是一個單純的生產設施，還有休閑價值。
就目的前歐洲來說，可以從三個方面去開拓旅游資源。比如港口，上世紀90年代很多老港口被廢棄。但是，通過改造為旅游項目，老港口又煥發出新的生機。
其次，是對舊工業廠區的改造和利用，讓它重新生成新的價值。比如，將擁有100多年歷史的地鐵倉庫改造為高產值的居住項目。
再次，新的生態規劃區對于城市的價值是不可估量的，所有的新建筑都要達到非常高的節能標準，講究與自然生態環境的結合。
萬達旅游地產的發展方向
陳平：萬達集團副總裁
旅游地產的發展方向很多元，萬達選擇了休閑度假這一塊。通過深入了解我們發現，休閑度假的人群是對生活品質有追求的人群，而不僅僅是富裕階層。我們關注的重點隨之而來，那就是“旅游項目做出來了如何讓人來？如何讓人再來？如何讓人多住幾天？”
第一個問題，我們的回答是項目一定要有休閑度假的資源，比如獨特的氣候、頗具特色的歷史文化等等。
“如何讓人再來呢？”，只有通過二次開發做更多有震撼力、參與性更強的內容。萬達的長白山國際旅游度假區已經做了嘗試，我們營造了可以達到瑞士旅游體驗的滑雪場。除了內容上的參與性，讓游客覺得舒服也很重要，只有覺得舒服，游客才會再來，這就要求酒店等等各個方面提供的服務要周到。
“如何讓人多住幾天？”這就需要轉變，從休閑度假向度假生活轉變，營造有生活感的度假方式。這也需要滿足一些條件：比如酒店不是單獨的酒店，而是酒店群，商業不只是簡單的商業，而是商業街，同時最重要的一點是要有旅游小鎮和旅游新城，游客與居民一樣，有很強的參與感，去體會另一種生活方式。
發展旅游地產應先解決三個問題
傅卓洋：港中旅集團副總裁
在我看來，中國旅游地產業目前面臨三個方面的問題，分別是品牌價值、投資結構和資源獲取。
具體到品牌來說，所有旅游地產企業在旅游地產品牌和品牌內涵體驗價值上，還需要深入提煉和定位。
從投資結構上看，旅游地產做的是大規模綜合性投資，但旅游和地產兩個產業究竟該怎么融合？旅游行業利潤很薄，我們希望希望通過地產來平衡一個投入產出關系，但現在做得還不夠好。
關于資源獲取問題，具體到港中旅來說，我們是大規模拿地、綜合性開發。但旅游項目的盈利非常難琢磨。我們需要找到一種平衡點。現在拿2000畝或5000畝地做旅游地產非常困難，要求必須分期分批來做，這增加了整個項目綜合設計的難度，也增加了整個項目平衡產出的風險性。因此，我們需要深入考慮資源獲取的問題。
旅游地產的四個發展方向
許豫宏：巔峰智業集團副總裁傳統的旅游地產是指通過旅游景區、風景名勝區打造一個度假產品，比如酒店、餐飲、綜合配套購物等業態形成的旅游地產。但近幾年來，旅游地產的模式已經遠遠偏離了過去傳統旅游地產的理念，成為一個投資消費于一體的新興物業方式。具體來說，就是以旅游度假為目的，通過整合開發建設形成旅游產業和房地產業全新的產業體系。其中，上游把傳統的旅游景區景點進行了整體的轉型和提升，下游與城市的發展、與綜合產業的融合形成了一種發展模式。
根據近幾年的實踐，我們將旅游地產在未來發展中分為四大類：城市功能區的分類、旅游產業經濟區的分類、旅游小城鎮的分類、鄉村旅游綜合體的分類，這四類對未來大區域的開發有一定的指導價值。
城市功能區，是指通過城市開發形成城市拉動外移，比如廣州的大學城模式以及天津濱海新區150平方公里旅游度假區的開發模式。
旅游產業經濟區，是指在現有很多風景名勝區和世界文化遺產都已經保護得很好的情況下，進行局部開發，這也可以作為今后旅游地產發展的方向。
另外是旅游小城鎮，這個模式提了很多年。此外，還有鄉村旅游綜合體。隨著目前全國城市化，鄉村的城市化正在提速，這也是未來發展的一個方向。
旅游地產必須與城市戰略相結合
馮義厚：山東三維華德控股公司董事總經理
想做旅游地產的前提是這個項目必須是你所在這個城市的城市戰略。之所以這么說，是因為旅游地產開發規模比較大，周期性比較長。如果資金方面比較緊張，或者準備時間不夠長，建議不要做。同時，休閑旅游地產除了經濟性之外還有很強大的社會性，所以這件事必須有政府參與。
同時，針對商業地產我也有一些思考：在城市中心做商業地產還是郊區化？在大城市做商業地產的收益率高，還是在中小城市收益率高？隨著高鐵時代的到來，高鐵火車站是商業綜合體還是火車站？網絡購物會不會沖擊商業地產？商業地產需不需要向休閑娛樂化進行發展？
旅游地產不該“價高者得”
謝勇：中坤集團副總裁
中坤集團1995年成立，是以旅游和房地產為主業的民營企業。2000年，我們將黃山腳下的宏村打造為世界文化遺產后開始涉足旅游地產。從開發模式上看，是依托于稀缺的不可復制的高品質旅游度假資源，通過差異化經營，走出了一條獨特的旅游地產發展道路。
在不斷擴張的同時，中坤也在思考一些問題。比如，隨著高鐵時代的到來，一線城市、二線城市和三線城市的區別迅速抹平，度假項目都成了城市的后花園。其次，以杭州西湖為代表的很多景區逐漸走向免費模式，景區逐漸成為一種公共資源。這些景區將依托周邊的旅游地產取得收益，來支撐景區的經營。因此，可以依托景區周邊開發相應的旅游地產。
很多人也談到發展旅游地產存在的瓶頸，我認為有五點。
第一，用開發住宅的理念開發旅游地產，造成了盲目圈地，造成土地資源的浪費和項目的失敗。
第二，低水平的規劃設計導致項目的失敗。開發旅游地產，需要大家對地理位置、地域特點、歷史文化包括未來的發展趨勢都要做仔細調研，請專家做規劃設計。
第三，旅游地產人才短缺。
第四，旅游地產的發展不應該是價高者得的游戲，它對旅游地產投資者的決策能力、資源整合能力要求頗高。
第五，從營銷模式上看，分時度假在我國還存在一定的障礙，需要創新營銷模式。
休閑度假逐漸成為一種生活方式
秦娜：今典集團副總裁
在我看來，做好旅游地產需要做好亮點，其一是做好資源整合，其次是確保盈利模式的長期性。
從國外發展過程經驗來看，當人均GDP超過3000美元，以休閑度假業成為龍頭的第三產業開始快速發展。目前，中國人均GDP超過3000美元，休閑度假正在成為中國度假的一種生活方式。在這個時候，度假酒店作為度假時代不可缺少的元素，將會在全國各地出現。
今典集團開發了中國紅樹林系列度假酒店，以世界級別度假目的地酒店為標桿，集合休閑、娛樂、商業、會議于一體。具體來說，有亞龍灣紅樹林度假酒店、三亞灣紅樹林酒店、青島靈山灣紅樹林度假酒店、海棠灣紅樹林度假酒店，以及廣東從化紅樹林度假酒店。
從運營模式上看，因為度假地產規模比較大，投資周期比較長，所以建設周期比較長。我們采取的方式是通過產權加權售出和分時度假的商業模式實現成功運營。
