□本報實習記者李志剛文/攝
近幾年酒店市場發生了變化，酒店業產能過剩現象凸現，在此背景下各家酒店紛紛采取措施謀求轉型，將部分過剩產能轉入其他行業，如轉型做醫院、轉型做養老等，其中養老型酒店既可以分擔國家養老負擔又可以幫助酒店轉型發展，因此備受關注。近日記者采訪了北京九華山莊養老項目、杭州開元集團養老項目以及莎瑪酒店式公寓相關負責人，并實地察看了部分養老型酒店現狀。目前幾家養老型酒店的銷售情況樂觀，其管理層對中國養老市場信心十足。同時，記者也發現幾家養老型酒店均定位中高端，軟硬件均是高星級酒店標準。
高標準軟硬件鎖定中高端
日前，記者來到了位于北京市北六環附近的九華山莊，從市中心到九華山莊乘坐地鐵及公交車用時約2小時，可以說已經遠離都市喧囂。
記者所采訪的九華山莊一期養老型酒店位于整個園區北側。大廳內裝修豪華，在大廳的角落有護士站。隨后記者進入客房區參觀，每個樓層都有專職服務人員值班。客房內床鋪、桌椅、布草與酒店客房很相似，房間內有半開放式或全開放式廚房，爐灶、廚具一應俱全。房間內隨處可見適老設施，如緊急呼叫按鈕、衛浴間各種扶手、防滑塑膠地墊等。
北京九華養老產業投資發展有限公司總經理張銀介紹說，九華山莊的養老項目共規劃了三期，3000多個房間。已完成的一期有800間客房、1600個床位，已經出租了70%。
記者采訪的另一家養老型酒店“天津開元東方養老院”，由開元集團旗下開元頤養投資有限公司投資管理，由一家四星級酒店改造而成，位于天津津南區，樓高5層，有98間客房。
記者注意到，上述兩家酒店的價位均定位中高端。
開元頤養投資有限公司總經理謝建軍介紹說：“中高端養老酒店是我們開發的首選。目前價位在每個房間月租4000元到8000元左右（不包含餐飲等個性化服務）。8000元以上的產品很少，4000元以下的產品基本沒有。未來開元的養老酒店也計劃連鎖經營，主要在二線城市鋪開。”
張銀也介紹說：“九華山莊養老項目主要面向北京養老市場，租期有長有短，短租的1年、3年、6年，長租30年，長租需要60萬元到300萬元（含租金和押金）。”
張銀說：“九華山莊的養老項目軟硬件建設標準較高，相應的客戶也是偏中高端，以對生活品質有追求的老年人為主，平均年齡65歲左右。這一消費群體更關心文化生活，對精神層面的需求更多。例如入住九華山莊的老人經常會去唱歌、畫畫、種地、泡溫泉。這一點跟高齡老人有所區別。”
從酒店到養老既相通又相異
酒店轉型做養老既有很多優勢，如服務流程規范、硬件設施完善，也面臨很多挑戰，如適老設施配備、安全保障、隱私保護等。
張銀介紹，九華山莊以前是一個以酒店、會議、展覽為主的酒店企業，現在轉型做養老酒店，首先，從硬件上要改造，增加很多適老設施，如醫用電梯、緊急呼叫按鈕、衛浴間扶手等；第二，在配套設施方面，需要增設醫院、康復中心、救護車、公寓護士站等；第三在管理方面，管理思想、管理技能都要調整，如原有酒店的員工要接受專業培訓，還要引進護工。
謝建軍介紹說，天津開元東方養老院是由一家四星級酒店改造而來，改造工作也是十分復雜，需要增加是適老設施、監控系統、康體娛樂設施等，而且要在裝修材料、家用電器方面充分保障老年人的健康安全。
張銀和謝建軍都認為，從酒店到養老酒店的轉變雖復雜，但是真正的運營難點是在轉型之后。
張銀認為，目前國外的養老機構都在談論如何讓老人有尊嚴地活著，這是一個難題。養老酒店哪些東西按照酒店的標準來做？哪些東西按照養老院的標準來做？如何處理管理流程與老人隱私的矛盾？這是需要不斷摸索的道路。
謝建軍則認為，養老酒店運營中的最大難點是老人的安全問題。他說：“安全問題涉及很多方面，如園區環境、房間設施、常用電器、食品衛生、人際關系等。舉幾個具體例子，為了應對類似問題，我們的攝像系統基本是覆蓋全園區的；對空氣質量進行監控，及時發現空氣中的病菌等并采取措施；檢查外來人員，防止病菌進入；定期檢查房間電器；聘請廚師為老年人提供養生餐飲；常備醫護人員，并定期查房和診療。”
ONYX酒店集團北亞市場開發副總裁TommyLai認為，普通酒店客人流動性很大，但是養老酒店的很多客人長期租住，工作人員就需要記住每個老人的名字、生活習慣甚至個人愛好。另外，養老酒店的客房也要營造家的舒適度和溫馨感，需要有足夠的儲藏空間、廚房，而且家具不能太過浮華，色調要有家的味道。
養老酒店價格走高勢所必然
在談到開發養老型酒店的初衷時，張銀說：“第一從社會背景來看，我國正快速進入深度老齡化社會；第二從市場需求來看，整個社會對于養老產業的需求越來越迫切；第三從集團內部發展來看，九華集團自成立以來，一直致力于健康產業，轉型養老是集團使命的回歸。”
2012年，九華山莊的養老項目正在建設中，中央出臺了“八項規定”，根據市場變化，九華山莊將部分會議會展設施改造后也投入到了養老項目。
開元頤養投資有限公司今年年初成立，主要進行養老產業投資，天津開元東方養老院是它投資管理的第一個養老型酒店。
謝建軍說：“投資養老產業主要出于以下幾點考慮：第一，此前開元集團已經對這一領域做了兩三年時間調研，我們深信中國未來將成為最大的養老產業市場。第二是從開元集團自身的發展方向來考慮，由于受到宏觀形勢的影響，酒店產能過剩現象凸顯，開元部分酒店資產需要轉型，進入其他行業發展。”
兩家企業投資養老市場的第一步，不約而同地選擇了一線城市中高端市場。對此，在高端公寓運營、地產開發方面很有見地的TommyLai認為，酒店轉型養老走中高端路線是符合市場需求的。他給出了三個理由：
第一，商業化運作的養老型酒店不同于敬老院，它倡導一種老年人的新生活方式，目標客戶群體是一群有活力、有經濟實力的老年人。這部分老年人喜歡生活在健康、有活力的環境里；
第二，從大數據分析來看，中國頂級的財富人群高達2600萬人口，假設其中有10%的人需要高端養老公寓，即為260萬人。所以高端養老公寓肯定有市場。
第三，從運營模式去看，高品質的養老公寓項目需要高品質的軟硬件設備和優秀的管理團隊。以上海新天地的服務式公寓莎瑪Luxe為例，全天24小時安保，每3到5戶配備一位“阿姨”……這些都需要高成本投入，自然就推高了公寓租金。
