與2000年的合同示范文本相比，新修訂的合同示范文本分為預售合同和現售合同兩個文本，更加突出平等維護買賣雙方合法權利，在明確雙方義務的基礎上，也更加注重買受人權益的保障。
文／本刊記者徐卓航
近日，住建部和國家工商總局聯合發布了新版《商品房買賣合同（預售）示范文本》、《商品房買賣合同（現售）示范文本》。據了解，本次合同示范文本是住房城鄉建設部和國家工商總局在2000年發布的《商品房買賣合同示范文本》基礎上，經廣泛調研多方征求意見后修訂而成的。在修訂過程中，兩次向社會公開征求意見。
據住房城鄉建設部介紹，隨著房地產市場快速發展，《物權法》等一系列法律法規的出臺，舊版合同示范文本內容已不能更好地滿足實際需要。而與2000年的合同示范文本相比，新修訂的合同示范文本分為預售合同和現售合同兩個文本，更加突出平等維護買賣雙方合法權利，在明確雙方義務的基礎上，也更加注重買受人權益的保障。
更注重買家權益
據住建部的相關負責人介紹，此次新修訂的合同示范文本有四大新特點值得關注。
一是在平等維護買賣雙方合法權利、明確雙方義務的基礎上，更加注重買受人權益的保障。如合同示范文本增加房屋交付前買受人查驗房屋的環節，明確出賣人的保修責任和最低保修期限，細化業主對建筑物專有和共有部分享有的權利。此外，新版本預售合同中還新增了商品房預售資金監管條款，明確出賣人應將出售商品房的全部房價款存入預售資金監管賬戶，有效防范交易風險。
二是對簽訂合同過程中容易忽視的問題進行提示，引導買賣雙方對合同重要事項作出承諾和告知。合同示范文本明確由出賣人對所售房屋不存在“一房多賣”、“司法查封”、房屋地基基礎和主體結構問題等作出承諾，買受人對使用期間不擅自改變房屋用途和承重結構等作出承諾。
對于以前開發商說一套做一套的手法，新預售合同也有所針對，明確要求賣方將合同簽訂和發生的規劃設計變更、預售合同登記備案情況等重要事項告知買房人。一旦開發商侵害買房人的權益，買房人能夠更早知曉，同時也能夠更早介入，維護自己的權益。
此外，新合同還增加了買受人信息保護條款，明確出賣人對買受人信息負有保密義務。
引入懲罰性賠償
第三，對于法律法規沒有明確規定的事項，新預售合同也引導買賣雙方自行約定，避免引發糾紛。比如說，針對法律法規規定不詳、買受人又最為關心的小區公共服務配套設施建設完成情況，小區內車位、車庫、會所等配套設施的所有權歸屬，室內空氣質量、建筑隔聲標準等房屋質量問題，合同示范文本引導買賣雙方進行約定，明晰權利義務關系。
最后，新合同還把買賣雙方的違約責任進行細化，比如明確解除合同的條件、程序以及利息計算方式。值得注意的是，新合同還引入了懲罰性賠償金內容，對存在“一房多賣”、房屋主體結構不合格給買受人造成損失等嚴重違約情形的，開發商除退還買房人已付全部房款和利息外，更要支付已付房價款一倍或者買受人全部損失的賠償金。
針對房屋買賣中極易產生糾紛的口頭銷售承諾，新版的商品房預售合同中也第一次提出了明確禁令：不得采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
簽合同仍需謹慎
不過，雖然住建部對售房合同出了示范，但開發商是否采用是另一回事。由于這一合同不是強制執行，開發商大多都會選擇對自己有利的條款，同時刪除一些不利條款。而購房人一般都處于弱勢地位，在法律細則上也很難和開發商的法律團隊匹敵。因此，購房者在實際簽訂購房合同時，仍需保持足夠的謹慎。
1.基本“五證”是否齊全。一定要審查開發商是否具有商品房預售許可證，有了預售證許可證，則通常開發商也具有了房地產開發證、國有土地使用證、建設工程開發許可證、工程規劃許可證共五證。這是買房能否辦房產證的關鍵。
2.使用規范的合同文本。既然有了“新鮮出爐”的新修訂《文本》，自然是一定要參照采用的，并按照文本中所列條款認真填寫，了解各項具體內容，不應隨意修改。同時，也不要隨意去簽訂開發商自己定的《定購協議書》還交一筆訂金。往往會因權利義務不平等而對自身產生不利，一定不能馬虎。
3.相關證明文件有效。如果是買期房（在建、未完成建設、不能交付使用的房屋）要查看開發商是否有預售許可證，并要確認自己所購之房在預售范圍內；買現房則要查看開發商是否具有該房屋的大產證（預售許可證之后取得，即由期房變現房了）和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對一下其營業執照和開發資質證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。
4.另外，買期房要約定條件和時限。所謂交房有兩個意思：一是房屋使用權即實物交付；另一層是房屋所有權轉移即產權過戶。應當在預售合同中對實物交付和產權過戶均約定清楚，不能接受沒有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。
5.明確具體時間和違約責任。對于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規范的《文本》，則開發商在合同上務必會大做文章，對買房者極為不利。如只注明竣工日期，而不無交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質量驗收合格后、小區配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規定為“某年某月某日”，并注明開發商不能按時交房所需承擔的責任。
6.房屋質量。在簽約時，應查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質量保證書》的內容，并將《商品住宅質量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發商對質量問題的責任。
7.物業管理事項。一個不好的物業管理公司，一定讓你永遠覺得不舒暢。所以要多看看物業管理公司具體如何，以及雙方約定的物業管理范圍和收費標準。
8.重點約定違約責任。對于期房，甚至現房，都有可能與開發商的描述不一樣，此時應該明確合同違約或與描述不一致時開發商應承擔的責任。比如簽約后購房者要求退房、不按期付款；開發商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動超過約定幅度；質量不符合要求；辦理過戶手續時不符合規定和約定等。
