近幾年，隨著房價的變動，居民購房壓力逐漸增大，租房作為居住的另一種形式，越來越多的年輕人逐漸接受租房的模式，不止如此，房屋出租對業主們來說也成了一種新的理財模式，但站在交易兩端的業主和租客就成了無法保持平衡的天枰，于是我們看到，在房地產快速發展的紅利期，大城市的租房成本也較高。越來越多人開始抱怨大都市買房難，租房難，住房壓力大。
房租收入比這一指標反映居民對房租的負擔能力。而對于房產持有者來說，當前較低水平的租售比、租金回報率又讓持有房產租賃在房產出售變現的巨大回報面前毫無競爭力。巨大的房產價值卻缺少獲取合理回報的渠道，這或許也是當前房地產市場面臨的又一大挑戰。
租金回報：國內大中城市租金回報低，二線城市租金回報相對較高
房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。中國由于房價的高企，租金還無法追上房價浮動的步伐，全國50個重點城市的租售比1：592，遠低于國際合理租售比區間水平。
圖1：2019上半年全國大中城市租金回報率
從全國大中城市租售比來看，在監測的50個城市中，僅排名靠后的哈爾濱（1:298）位于國際租售比的合理區間。前10中，僅1個三四線城市，其余均為二線城市。整體分城市等級來看，一線城市平均租售比為1:636，售租比達53年；二線城市平均租售比為1:580，售租比為46.9年；三四線城市雖然房價相對較低，但租賃市場需求更加薄弱，租售比略低于二線城市，為1:556，售租比較二線城市略大1.3年。整體來看，一線城市租金與房價差距最大，其次是三四線城市，二線城市的租金與房價差距最小。從變化上看，一線城市的租金回報率微升0.06個百分點，二線及三四線租金回報率均小幅下降。
表1：2019上半年分城市等級租售比情況
數據來源：諸葛找房數據研究中心
一線城市中，北京、深圳高企的房價，租售比最低，租金回報率均為1.8%。上海租售比最高，租金回報率為2.0%，廣州在一線城市中租金房價雙雙墊底，租金回報率為1.8%。四個城市租金回報率均不高于2%。一線城市難以利用長期租賃的模式進行盈利。從變化上看，由于小陽春后市場走弱，一線城市價格高位回落，除深圳外，其他城市的租金回報率較上期均小幅上升。
表2：2019上半年一線城市租售比情況
數據來源：諸葛找房數據研究中心
（租售比=單位月租金：單位房價，售租比=房價/年租金，租金回報率=房屋年租金/房屋總價）
在統計的50個全國大中城市中，平均租金回報率為2.2%，低于2年的銀行存款利率（2.4%），租金回報率處于較低水平。
這兩年樓市變化大家有目共睹，賣方市場不斷向買方市場傾斜，而在買方市場幾乎占據主導地位和以房子是用來住的為思想指導的當下房子的上升趨勢被扼殺在了搖籃里，但依舊有多數人愿意買房，用他們的話來說就是，就算房子租出去也是一筆不小的財富，可你真的買對房了嗎？真的選對城市了嗎？并不是所有地方的房子都能租出去一個好價錢，而且出租后的房子損耗率也是要提早預算的。
從低租售比TOP10來看，低租售比城市分布在環渤海經濟圈，如石家莊、北京、濟南、天津，這些城市受各種區域利好因素影響，投機性需求較高，房價上升幅度快于租金上升幅度，因此租售比相對較低。高租售比TOP10的城市主要聚集在東北區域，如哈爾濱、沈陽、長春、大連。東北經濟相對薄弱，外來人口吸引力不強，房價處于相對低位，但東北省會城市對區域內務工人群的吸引力較強，租賃市場熱度高，租金處于相對高位。
租售比最低的城市為廈門，租金回報率墊底，租售比突破1：1000，低于一線城市。廈門的房價有目共睹，2019年6月，廈門房價為49884元/㎡，僅低于北上深三個城市房價，遠高于一線城市廣州平均房價35252元/㎡ 。然而，廈門的租金處于較低水平，僅為46.4元/㎡/月，僅為深圳租金的47%，廈門的產業主要以旅游為主，外來人口流入較少，因此租金一直處于低位。
租售比最高的城市為哈爾濱，租金回報率為4.0，租售比突破1：298，是唯一一個在國際租售比合理區間的城市。哈爾濱受東北整體環境影響，產業相對匱乏，人口流入弱，房價處于全國的洼地，當前房價并不高，6月哈爾濱房價為9918元/㎡，低于萬元。而哈爾濱作為黑龍江的省會城市，對區域內務工人口有較高吸引力，租賃市場活躍，租金較高，6月哈爾濱租金為33.2元/㎡/月，位于50大中城市的第14位，高于武漢、成都重點二線城市的租金水平。哈爾濱租金高房價低，在中國大中城市中較為少見。
表3：全國大中城市房價租售比
售租比的表現更加直觀，直接推算購房出租回本年限。售租比越高，說明通過出租回本年限越長。全國50大中城市的平均售租比為47.7年，也就是中國居民想要用租金收回買房成本需要47.7年，50個城市中，售租比大于平均值的城市為24個，其中，廈門售租比為89.6年，遠高于第二名的石家莊，北京售租比54.3年，深圳54.9年。
圖2：2019上半年全國大中城市房價售租比（年）
分區域來看，受廈門高售租比影響，海峽經濟圈平均售租比為66.6年，其次為長三角經濟圈，售租比52.5年，長三角蘇州售租比最大，為62.5年，其次是南京，55.2年，均高于上海售租比，蘇州、南京近兩年迎來房價的高速增長，而租賃市場活躍度并未超過買賣市場，拉高了售租比。
可以說買房真的是一個高智商游戲，不管自主還是出租，你都要全面考慮房屋所在地區的市場行情和租房行情，曾經那個“買到就賺到”的年代已經過去了，眼下購房者們還是要理智看待，別盲目入場。
