來源： 樓市新觀
過去二十年，房地產(chǎn)堪稱是無與倫比的“穩(wěn)賺”投資產(chǎn)業(yè)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年的平均房?jī)r(jià)是2000年的4倍左右。尤其是四大一線城市的房產(chǎn)，過去二十年足足漲了20倍，回報(bào)率更是達(dá)到驚人的年化收益16.2%。整體數(shù)據(jù)都已經(jīng)如此恐怖，可想而知，如果在某些極具潛力的區(qū)域投資買房，回報(bào)率可能會(huì)達(dá)到年化20%，甚至更高。過去二十年，“在大城市買房等于撿錢”這話真的是一點(diǎn)也不含糊。
數(shù)據(jù)上顯示在大城市買房確實(shí)是“一本萬利”的“躺賺型”投資。其實(shí)對(duì)于買房升值，很多人也有直觀感受。買過房的人，是一年一年看著自己手里的房子在上漲升值，雖然是紙面財(cái)富，但難掩內(nèi)心的喜悅；沒買房的人，也是眼睜睜看著自己手里的鈔票能夠購(gòu)買的面積在一年一年縮小，從淡定到焦慮，再到無助、失望。
過去這些年房地產(chǎn)迎來狂飆發(fā)展，房?jī)r(jià)也是從四位數(shù)漲到五位數(shù)，一線城市如今很多區(qū)域更是直奔六位數(shù)而去。辛苦一年勞動(dòng)所得，買不起大城市一平房子，正在成為現(xiàn)實(shí)。正如曹德旺所言，高房?jī)r(jià)雖然支撐起了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，但是對(duì)于億萬普通民眾而言，卻成了無法逾越的障礙。城市是市民的城市，但很多人終其一生也負(fù)擔(dān)不起一套房子的首付，這是非常短視的發(fā)展。不僅如此，房地產(chǎn)的過度繁榮，也嚴(yán)重?cái)D占了資金、勞動(dòng)力等資源，對(duì)實(shí)體制造業(yè)等造成了擠壓，這種發(fā)展嚴(yán)重削弱了中國(guó)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，改變迫在眉睫。
事實(shí)上，國(guó)家也早已意識(shí)到了高房?jī)r(jià)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，過度炒作樓市的巨大危害，以及資金大舉脫實(shí)向虛所產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)。始于2016年9月底的房住不炒調(diào)控，其實(shí)就是一個(gè)“糾偏開始”的信號(hào)。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)過，過去三年半，全國(guó)有130座城市進(jìn)行過調(diào)控，調(diào)控政策累計(jì)出臺(tái)次數(shù)合計(jì)高達(dá)近1800條，其中限購(gòu)、限貸、限售、搖號(hào)買房等是高頻政策。
調(diào)控三年半，房?jī)r(jià)不跌反漲？
調(diào)控進(jìn)行了三年半有余，但效果到底如何呢？無數(shù)剛需期盼的房?jī)r(jià)下跌到底有沒有真正到來呢？說句公道話，從過去三年多的調(diào)控成果來看，雖然我們號(hào)稱是出臺(tái)了史無前例的最嚴(yán)調(diào)控，但是房?jī)r(jià)真正迎來下跌的城市寥寥無幾，尤其是三四線城市，過去三年半有一半時(shí)間房?jī)r(jià)仍然在逆勢(shì)上漲，特別是靠近一線城市的三四線城市，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭最為強(qiáng)勁。費(fèi)時(shí)費(fèi)力調(diào)控了一大圈，最后發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)不漲反跌，很多民眾有情緒，或者說對(duì)調(diào)控有意見，這是完全可以理解的。畢竟預(yù)期和結(jié)果有巨大偏差，很多人對(duì)調(diào)控失去信心，更是情有可原。
很多人到今天可能依然在納悶，為何國(guó)家屢屢強(qiáng)調(diào)“不再靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”、“不走老路”，三令五申要“徹底解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題”，“讓人人住有所居”，但對(duì)于打壓房?jī)r(jià)的結(jié)果卻總是差強(qiáng)人意呢？
我們不止一次強(qiáng)調(diào)過，房地產(chǎn)是一盤關(guān)系著14億人住房問題的大棋，加之房地產(chǎn)過去這些年狂飆發(fā)展，確實(shí)積弊太深，改變雖然迫在眉睫。但不得不承認(rèn)，很多問題無法立即解決，需要假以時(shí)日精心謀劃，“大病慢治”。從國(guó)家調(diào)控和祭出的政策來看，在打擊投資炒作和降房?jī)r(jià)方面，國(guó)家出臺(tái)的政策還是過于溫和，尤其是“多主體供應(yīng)，多渠道解決”，都是需要很長(zhǎng)的周期來建立完善的，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制又有很多障礙，一時(shí)間完善落地更是不可能。
專家：只需“4招”，房?jī)r(jià)或下跌50%
降房?jī)r(jià)真的沒辦法了嗎？其實(shí)不然。國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)高房?jī)r(jià)的調(diào)控，其實(shí)說得很明確，“刺破”的代價(jià)很高，最穩(wěn)妥的方法就是“燙平”，即用貨幣貶值來對(duì)沖掉高房?jī)r(jià)。
相較于溫和的方法，其實(shí)我們還有很多“兇悍”的降房?jī)r(jià)招數(shù)，有業(yè)內(nèi)懂行專家甚至表示，把“最有效”的4招一旦實(shí)施，房?jī)r(jià)或直降一半：
第一招：房子直接限售10年以上
正如曹德旺所言，房子就是一堆磚頭水泥，本身不僅不值錢還在不斷貶值，因?yàn)橛辛私灰缀透郊觾r(jià)值，房子才能不能升值。這里所說的“交易”很多時(shí)候指的是投資炒作的低買高售行為，是典型的借助房產(chǎn)升值的投機(jī)取巧性勾當(dāng)。
如何才能有效避免投資炒作，雖然國(guó)家現(xiàn)階段出臺(tái)了金融管控政策和限購(gòu)、限售等政策，但是在專家看來，這些政策都太溫和，起不到立竿見影的效果，比如有的城市限售2年，但新房從購(gòu)買到拿證至少也需要2-3年時(shí)間。這么一看限售兩年的真正打擊投資炒作的意義就很小。而專家建議“購(gòu)買新房直降限售10年以上”，其實(shí)是最真實(shí)有效的遏制投機(jī)炒作的政策。真正買房自住的剛需，10年不賣房沒關(guān)系，但是靠投資炒作賺差價(jià)買房的投資炒房客10年不能交易，就是徹底把他們套牢在樓市10年，這等于直接斷了他們的后路，不管是專業(yè)投資炒房客，還是跟風(fēng)者，恐怕都承擔(dān)不了這個(gè)政策的后果，此招不可謂不狠；
第二招：對(duì)多套房征收重稅，房地產(chǎn)稅、空置稅、房東稅等多稅齊發(fā)
高房?jī)r(jià)的主要成因其中之一就是投機(jī)炒作成風(fēng)，為什么中國(guó)樓市投機(jī)炒作始終“高壓不退”？究其根本原因是，在中國(guó)投資炒房幾乎是“零成本”，持有房屋除了物業(yè)費(fèi)之外更是沒有任何費(fèi)用。所以這就導(dǎo)致，在中國(guó)很多有錢人購(gòu)買了多套房產(chǎn)，放在那里不住也不出租，就是單純地空置浪費(fèi)——沒有成本，還能坐享房?jī)r(jià)上漲帶來的巨大升值，這既奠定了開發(fā)商拿地開發(fā)的勇氣，更助長(zhǎng)了投資炒房客囤房炒房的不正之風(fēng)。
專家建議對(duì)多套房者征收重稅，而且是施行累進(jìn)式收稅，比如四五套房交稅稅基可能要高達(dá)20%。我們不光要研究制定房地產(chǎn)稅這一個(gè)稅種，還應(yīng)該全面開發(fā)研究制定對(duì)空置房屋，對(duì)多套房房東也要征稅。多種稅收政策齊發(fā)，不僅能逐漸取代地方賣地的收入來源，更能有效抑制房?jī)r(jià)，降低租金，可謂是“一箭三雕”；
第三招：在現(xiàn)有的土地供應(yīng)基礎(chǔ)上按每年30%提高
按照經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯，影響房?jī)r(jià)的最重要因素是供需，供大于求房?jī)r(jià)下跌，供小于求房?jī)r(jià)上漲。多種研究表明，中國(guó)現(xiàn)在其實(shí)已經(jīng)不缺房子了，而且很多地方房子已經(jīng)嚴(yán)重過剩，存在過度開發(fā)建設(shè)的問題。但一二線城市因?yàn)橛性丛床粩嗟娜丝谠隽浚孕枨筮^剩，房屋還是嚴(yán)重不足。專家建議未來要在現(xiàn)有的供地基礎(chǔ)上每年按30%提高，加大供地，實(shí)際上就是加大新房源入市。毫無疑問，這是從源頭上來抑制房?jī)r(jià)上漲。
很多人可能會(huì)說，一二線城市土地稀缺，想加大供地談何容易。其實(shí)不然，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一二線城市住宅用地稀缺最根本的原因是商業(yè)用地過剩，即使是一線城市商業(yè)用地規(guī)劃也存在極大的不合理，寫字樓、商業(yè)綜合體、商辦用地預(yù)留連北上廣深四大一線城市都存在嚴(yán)重過剩的問題。而且據(jù)我們所知，很多城市為了能把土地賣上價(jià)，實(shí)際上對(duì)于供地的節(jié)奏都會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)節(jié)，這種用供地節(jié)奏影響（推動(dòng)）房?jī)r(jià)的做法，也應(yīng)該得到有效整頓；
第四招：購(gòu)買2套房以上銀行“禁止貸款”
住房按揭貸款政策，確實(shí)給了資金嚴(yán)重不足的首套房剛需實(shí)現(xiàn)買房居住夢(mèng)的便利，但是也讓投資炒作樓市者有機(jī)可乘。尤其是在2016年之前，全國(guó)絕大多數(shù)城市按揭貸款幾乎沒有任何限制，很多投資炒房客借助銀行貸款資金輕而易舉囤入了大量房產(chǎn)，不僅利用資金杠桿抬高了房?jī)r(jià)，更嚴(yán)重?cái)D壓了剛需的居住權(quán)益。
專家建議對(duì)2套房以上購(gòu)房者施行“禁止貸款”的政策，其實(shí)就是在根源上打擊投機(jī)炒作，不能貸款，就意味著沒有杠桿可加，炒房投資客都必須用自己的資金來炒房，在現(xiàn)在房?jī)r(jià)企穩(wěn)甚至是微跌的市場(chǎng)背景下，仍然敢用自己的錢買房的人恐怕是寥寥無幾。決定物價(jià)的重要指標(biāo)就是需求，如果需求減少了，房?jī)r(jià)自然下降。目前買房子的人主要是基于房子居住和投資的需求。如果不能投資，它就只剩居住的需求了。
這個(gè)政策可能無法全國(guó)統(tǒng)一，但是因城而異，或者因區(qū)而異都可以，畢竟這個(gè)招數(shù)對(duì)于遏制投機(jī)炒作，才是最真實(shí)有效的，而且絕對(duì)是立竿見影的。
多位專家曾經(jīng)都曾說過，降房?jī)r(jià)并非沒有辦法，中國(guó)智囊云集，研究制定降房?jī)r(jià)的招數(shù)很容易。如果以上四種招數(shù)一旦實(shí)施，房?jī)r(jià)直降50%，都輕而易舉。但難的是要弄懂降房?jī)r(jià)是否有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。需知，房地產(chǎn)行業(yè)未來可能依然要扮演“支柱產(chǎn)業(yè)”的角色，而且其直接或間接關(guān)聯(lián)的行業(yè)多達(dá)百余個(gè)，所以在制定任何政策前都要研究其可行性。
對(duì)于調(diào)控降房?jī)r(jià)，大家有什么好的建議？你認(rèn)為專家提到的以上四種降房?jī)r(jià)招數(shù)，哪個(gè)才是最有效、最應(yīng)該盡早出臺(tái)的？歡迎大家留言討論。
聯(lián)系客服
