在樓市供不應(yīng)求的情況下，二手房成了一些購(gòu)房者的選擇對(duì)象。
法律專家提醒，二手房買賣中常常隱藏著一些購(gòu)房陷阱，稍不留神，購(gòu)房者就可能吃到“啞巴虧”。
送裝修
空口無(wú)憑維權(quán)難
趙先生在買房之初，以為撿到了便宜。看房時(shí)，賣家承諾贈(zèng)送這、贈(zèng)送那，并大講了一通自己在裝修時(shí)選擇的櫥、衛(wèi)怎么好。于是，趙先生沒(méi)與賣方講價(jià)便爽快地簽下房屋買賣合同并交了錢。
沒(méi)想到，時(shí)隔不久，趙先生在打掃衛(wèi)生時(shí)發(fā)現(xiàn)，這套房屋的廚房下水管道不暢，經(jīng)常堵漏，衛(wèi)生間的座便器按鈕也不好使，墻壁上的電插座有兩個(gè)不好用。而且，賣房者竟然將櫥柜拆下運(yùn)走了。為此，他生氣地找到中介，要求“維權(quán)”。可是，趙先生最終卻只能干吃啞巴虧。原來(lái)，當(dāng)初在簽房屋買賣合同時(shí)，雙方對(duì)此類問(wèn)題并沒(méi)有具體的約定。
說(shuō)法：這一實(shí)例警醒人們，買二手房務(wù)必認(rèn)真驗(yàn)房。在看房過(guò)程中，買方不僅要仔細(xì)、嚴(yán)格地履行驗(yàn)房程序，而且應(yīng)將可能出現(xiàn)的問(wèn)題及解決方案落實(shí)到紙上，不論是室內(nèi)裝修情況或附屬設(shè)施、設(shè)備的贈(zèng)送，都應(yīng)以書面形式確定下來(lái)，并將其作為買賣合同的附件。同時(shí)，雙方還可在合同中約定出現(xiàn)實(shí)際交付狀態(tài)與約定不符時(shí)，賣方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。買方也可通過(guò)“保留5%～10%的尾款于交房時(shí)支付”的方式，來(lái)確保自身的合法權(quán)利免受侵犯。
簽“陰陽(yáng)合同”
后患無(wú)窮
近日，閔先生看中了一套二手房，在房屋中介的操作下，他和賣家依據(jù)談妥的160萬(wàn)元的價(jià)格簽訂了買賣合同。可是，在簽訂合同的時(shí)候，賣家多準(zhǔn)備了一份合同，并解釋說(shuō)，另外一份買賣合同可于房屋登記備案和繳稅時(shí)用，成交價(jià)格寫120萬(wàn)元就可以，這樣就能少交點(diǎn)稅。閔先生同意了這一建議，最終和賣家簽訂了一套“陰陽(yáng)合同”。
不久，閔先生按照160萬(wàn)元的實(shí)際交易價(jià)格支付了購(gòu)房款，但因房屋價(jià)格上漲，賣家卻不愿交易了。為此，閔先生要求退款，不料對(duì)方拿出用于登記備案的房屋買賣合同稱，只能按此合同上的價(jià)格退還120萬(wàn)元購(gòu)房款。同時(shí)，賣家還拒不承認(rèn)雙方簽訂過(guò)另外的合同。不得已，閔先生打起了一場(chǎng)缺乏證據(jù)、并無(wú)勝訴把握的房產(chǎn)官司。
說(shuō)法：法律專家指出，簽訂“陰陽(yáng)合同”進(jìn)行偷稅的行為不僅損害國(guó)家的利益，也往往會(huì)給當(dāng)事人帶來(lái)“偷雞不成反蝕把米”的惡果。根據(jù)稅收征管法，個(gè)人在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過(guò)程中通過(guò)簽訂“陰陽(yáng)”兩套合同故意低報(bào)、瞞報(bào)成交價(jià)格進(jìn)行虛假納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)將依法追繳相應(yīng)稅款、加收滯納金，并處以罰款。構(gòu)成犯罪的，還要依法追究刑事責(zé)任。
從實(shí)際效果來(lái)看，故意低報(bào)、瞞報(bào)住房轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格的行為，只是將應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的一些稅款推遲了繳納時(shí)間，而買方按市場(chǎng)價(jià)再次轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)因?yàn)樵鲋殿~較大，計(jì)稅金額較高，就要繳納高額稅款，因此本應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅款轉(zhuǎn)嫁給了買方。此外，買方要用這套房產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款時(shí)，由于登記的房?jī)r(jià)很低，往往也很難獲取大額貸款。
草率付“意向金”
難討損失
前段時(shí)間，徐小姐看中一處價(jià)值148萬(wàn)元的二手房。房產(chǎn)中介對(duì)她說(shuō)，該地段房源緊俏，為防止他人搶先，最好先交3萬(wàn)元“意向金”。急于買房的徐小姐，爽快地支付了“意向金”。次日，當(dāng)她與家人一起去實(shí)地看房后，認(rèn)為房屋的朝向不好，便向房產(chǎn)中介要求撤銷購(gòu)房委托并返還“意向金”，但遭到拒絕。房產(chǎn)中介稱，其與徐小姐簽訂的委托購(gòu)房意向書中明明白白寫著“出售方同意按徐小姐購(gòu)買總價(jià)即支付方式出售，則原意向金轉(zhuǎn)為定金”，而本案中的賣家對(duì)徐小姐的購(gòu)房條件已予以確認(rèn)，故徐小姐的購(gòu)房“意向金”已轉(zhuǎn)為“定金”，不能退還。無(wú)奈之下，徐小姐告到了法院。
法院審理后認(rèn)為，雙方所簽署的《委托購(gòu)房意向書》屬雙方真實(shí)意愿的表示，且賣房人接受了徐小姐提出的條件，并收取了由房產(chǎn)中介轉(zhuǎn)交的“意向金”，所以這筆錢的性質(zhì)已轉(zhuǎn)換為定金。根據(jù)法律規(guī)定，交付定金的一方不履行合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金。為此，法院判決徐小姐敗訴。
說(shuō)法：在國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)中，并沒(méi)有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保證金，而“意向金”在怎樣的情況下可轉(zhuǎn)換為定金或轉(zhuǎn)換為保證金，實(shí)際上只是房產(chǎn)中介的一番解釋而已。所以，買家應(yīng)警惕房產(chǎn)中介的文字游戲，那種不假思索地交付“意向金”的做法，很容易埋下權(quán)利受侵的隱患。
交接不仔細(xì)
枉付欠費(fèi)
劉小姐今年購(gòu)買了一套二手房后，接到一張催費(fèi)單。原來(lái)，該房“前任”是一租賃戶，拖欠了近一年的燃?xì)赓M(fèi)，原房東并不知情，表示無(wú)法追繳欠款。最后，天然氣公司多方追繳欠款末果，便對(duì)該戶采取了停氣措施。劉小姐雖多次聯(lián)系前任租戶，但一直無(wú)法討回費(fèi)用，無(wú)奈只能自己補(bǔ)交了前任租戶欠繳的燃?xì)赓M(fèi)。
李先生買了套二手房后沒(méi)多久，即被供電公司告知，該房電表曾被改裝過(guò)，有竊電行為，要交巨額罰款。李先生連忙去找原房主，可先是找不到人，后來(lái)好不容易找到，對(duì)方又不理睬他。無(wú)奈，李先生只能自己“吃進(jìn)”了罰單。
眼下，在二手房買賣中，因水電氣或物業(yè)費(fèi)等未及時(shí)過(guò)戶、交接造成的糾紛，不在少數(shù)。
說(shuō)法：在二手房交易或者在租賃房屋過(guò)程中，購(gòu)房者一定不要忽視水電氣等基礎(chǔ)設(shè)施的過(guò)戶或者交接，購(gòu)買了二手房的用戶，如果不及時(shí)過(guò)戶，輕則可能要承擔(dān)欠繳的費(fèi)用或面臨罰款，重則可能會(huì)被下表停供，需要重新報(bào)裝。所以，購(gòu)買房屋一定要有正規(guī)的物業(yè)交驗(yàn)過(guò)程，并且最好不要一次性支付全款給業(yè)主。可先支付部分房款，在雙方完成物業(yè)交驗(yàn)，保證物業(yè)交驗(yàn)的費(fèi)用結(jié)清及房屋的驗(yàn)收工作結(jié)束后再支付剩余房款。
戶口問(wèn)題無(wú)約定
麻煩不少
因兒子即將上小學(xué)，李先生通過(guò)某中介公司購(gòu)買了一套“學(xué)區(qū)房”，并順利辦理了過(guò)戶手續(xù)。可是，當(dāng)李先生持已經(jīng)辦理下來(lái)的房屋產(chǎn)權(quán)證書去公安機(jī)關(guān)辦理落戶手續(xù)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)原房主并未將戶口遷出，導(dǎo)致李先生一家無(wú)法落戶。而原房主拿到房款后，已不知去向。
林先生購(gòu)買了一套二手房，取得產(chǎn)權(quán)證之后，他按約支付了全部房款，數(shù)日后想要遷入戶口時(shí)發(fā)現(xiàn)，自己所購(gòu)買的房屋中居然有其他人的戶口。林先生質(zhì)問(wèn)售房人才得知，這是售房人購(gòu)買此房屋時(shí)上家所留下的戶口，售房人對(duì)此也無(wú)能為力。
說(shuō)法：戶籍遷移一直都是二手房交易過(guò)程中難以解決的問(wèn)題，由于戶籍管理由公安部門進(jìn)行行政管理，法院無(wú)權(quán)干涉，而且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標(biāo)的的案件，因此，這個(gè)問(wèn)題目前而言可以說(shuō)解決乏術(shù)。專家建議，在二手房交易前，買方最好就戶口問(wèn)題與賣方約定適當(dāng)?shù)倪w移期限和違約責(zé)任，以免權(quán)益受損。
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