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快速發(fā)展的市場下，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭愈發(fā)激烈，如何創(chuàng)新產(chǎn)品成為開發(fā)商面臨的重要課題。尤其是北京，住宅土地稀缺，高價地王頻現(xiàn)，為實(shí)現(xiàn)高價值，必須不斷推陳出新，所以房地產(chǎn)產(chǎn)品蝶變與更新的速度可比得上時尚圈。目前，代言低密住宅創(chuàng)新模式的合院別墅產(chǎn)品正悄然盛行，表現(xiàn)形式亦愈加豐富，一起來看看這個高大上的產(chǎn)品。

合院別墅，即現(xiàn)代院式住宅，其產(chǎn)品屬性介于獨(dú)棟和聯(lián)排之間的物業(yè)形態(tài)，市場常見的合院產(chǎn)品多以四聯(lián)、六聯(lián)或多聯(lián)的形式為一體形成組團(tuán)，排布成全圍合或半公共交流空間的院落。

其實(shí)，在二千多年前中國就已有合院式住宅，典型為北京四合院。另外，在70年代的歐美國家，合院式住宅是當(dāng)時住宅建筑典范。兩者區(qū)別在于中國傳統(tǒng)合院式住宅是獨(dú)門獨(dú)戶，即每戶獨(dú)享一個院落，而歐美國家的合院式住宅鄰里組群圍合而成，鄰里之間共用一個院落。

合院別墅屬于創(chuàng)新型的邊界產(chǎn)品，其組合方式是五花八門。按合院組成的建筑類型分為聯(lián)排式合院、類獨(dú)棟式合院、獨(dú)棟式合院；按圍合院落的建筑單體數(shù)量分為二聯(lián)院、四聯(lián)院、六聯(lián)院與多聯(lián)院等；按建筑風(fēng)格分為中式合院、美式合院、法式合院等；按院子圍合形態(tài)分為全圍合與半圍合兩類。今天主要向大家展示不同建筑類型下的合院。

【聯(lián)排式合院：聯(lián)排別墅的形式圍合而成的院落式住宅】

案例：沈陽泰盈九如溪谷

基本信息：項目容積率0.9，綠化率60%，戶型面積160-230㎡，地上3層。

項目特色：

• 每戶有私家庭院，園區(qū)規(guī)劃運(yùn)用九宮格布局，九組圍合成一個合院，九個合院為一個整園，形成了一個個小單元的“四合院”式聯(lián)排，使鄰里交流需求和公共綠化空間得到保證；

• 建筑東西墻面相接，南北之間以設(shè)備房連廊圍合，多呈L型或U型布局。

項目不足：建筑較為密集，私密性受到一定影響，而且會出現(xiàn)東西向房間。

【類獨(dú)棟式合院：類獨(dú)棟別墅相互連接圍合而成的院落式住宅】

案例一：青島麗山國際

基本信息：項目容積率0.63，綠化率30%，戶型面積240㎡，地上3層，地下1層。

地下一層：車庫相連，且每戶有下沉私家庭院

項目特色：

• 建筑構(gòu)建局部相接，每戶既是獨(dú)門獨(dú)院，又有圍合成的共享庭院；

• 中央庭院近600平米，私家庭院面積舒適，院落錯落；

• 每戶具有大面積露臺。

項目不足：會導(dǎo)致部分戶型東西向為主，且整個合院通風(fēng)采光性不佳，L型相接位置有部分遮擋。

案例二：北京紫禁壹號院

基本信息：項目容積率0.8，綠化率35%，戶型銷售面積342㎡，地上2層，地下2層，地下不計算產(chǎn)權(quán)，全部贈送。

項目特色：

• 傳統(tǒng)中式合院的私密性精髓，法式對稱式風(fēng)格，私享與儀式感并存；

• 整體呈“L”型、“U”型布局，用墻體與建筑圍合成獨(dú)門獨(dú)院，私密性更佳。

項目不足：會導(dǎo)致戶型出現(xiàn)部分東西向房間，且合院的通風(fēng)采光性不佳。

【獨(dú)棟式合院：獨(dú)棟別墅圍合而成的院落式住宅】

案例：北京納帕爾灣

基本信息：項目容積率0.4，綠化率40%，戶型面積370-400㎡，地上2層，地下1層。

社區(qū)規(guī)劃圖：四棟獨(dú)棟圍合而成一個四合院

每組合院布局：每棟獨(dú)棟之間以入中央庭院的大門、景觀連廊相接

項目特色：

• 準(zhǔn)類獨(dú)棟別墅的存在模式，如無建筑規(guī)范要求或報批限制，去掉建筑構(gòu)件，則為實(shí)際型獨(dú)立別墅；

• 每戶除了擁有私家庭院、半公開庭院，還通過四戶之間的圍合造就出公共庭院，大幅增加了公共區(qū)域的私家共享，在絲毫不減弱別墅居住感的情況下，有效地提高了土地利用率。

項目不足：住戶之間或存在視線干擾。