努力做一名合格的項目經理
一個物業項目能否管好，項目經理起著至關重要的作用。那么，如何做一名合格的項目經理呢？筆者結合實際談一些看法。
一、及時、有效地做好前期介入工作
（一）密切配合開發商，利用項目開盤和開發商舉行促銷活動的機會，展示物業服務企業的良好形象和專業素質。在正式開盤之前，開發商、施工單位、銷售代理、物業管理等部門要共同制定周密的開盤日和促銷活動的工 作方案。作為項目經理，應對秩序維護、保潔等人員在禮節禮儀、溝通能力等方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應重點做好車輛有序引導、人員分流、看樓通道及樣板房安全防范以及臨時看樓電梯的應急維護預案和認購及簽約區域的重點看護等等。持續做好上述工作的目的在于獲取開發商、業主對物業服務公司的初步認同感，為未來開展物業管理打下良好基礎。
（二）在項目施工階段適時介入，向開發商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。
1.項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監理工作和全面收集項目的各種物業資料。項目經理更應對下列問題引起高度重視： （1）關于防水處理，有防水要求的衛生間、陽臺、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大。因此，應及時發現并要求開發商及時整改，不然后患無窮； （2）關于智能化系統，項目經理應從滿足小區實際需要和日后便于維護的專業角度出發，在開發商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合之處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見； （3）關于綠化，項目的綠化、美化是提升小區居住環境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑” 的特殊效果。因此，項目經理應從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養護等方面出發，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。
2．項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作： （1）積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質量，爭取參與技術交底和圖紙會審工作，為后期管理工作做好充分準備；（2）積極做好項目接管驗收工作，與開發商、建設單位共同組建驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：一是明確交樓雙方的責權利關系，確保物業具備正常的使用功能，更充分地維護業主利益；二是對驗收接管中發現的問題，及時跟蹤、督促開發商或施工單位盡快落實整改。
二、做好大規模入伙和裝修管理工作，保障小區免遭二次裝修破壞 此階段是對優秀項目經理及其服務團隊實力的第一次嚴峻考驗。因此，應在入伙前做好各方面可能出現問題的應急措施，指導思想就是想方設法促使業主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業主辦理入伙、裝修手續外，尤其注意以下幾點：
1．主動建議開發商向業主分期分批發出《入伙通知書》，主動分解入伙現場聚眾壓力；
2．積極配合、會同開發商和施工單位對小區作一次徹底清場，杜絕各種隱患；
3．努力為業主入伙提供一條龍服務，尤其是要求開發商必須在入伙現場設立答疑組和維修小組，隨時為業主答疑，并對聯合驗房時發現的問題及時進行修復或對業主做出明確的維修承諾等；
4．及時與業主簽署《前期物業管理服務協議》、《業主公約》等一系列入伙程序工作，動員業主盡快收樓；
5．若現場出現業主拒絕收樓的情況，應按事先準備的應急方案，會同開發商及時把該業主與其他業主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現場出現群起攻之的局面；
6．結合小區實際制定的具有較強操作性的裝修監管方案，特別對小區可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協議書中應有明確的責任界定，千萬不能出現模棱兩可的意見；
7．嚴格控制進入小區的裝修人員數量，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現場的監管頻次，把預防違章裝修作為監管的工作重點之一。
三、規范運作，堅持四種意識作為項目經理，要管好項目，還應堅持牢記四種意識：
（一）契約意識。 物業服務公司與業主之間，從某個角度看，只是一紙合同的關系，換句話講，業主作為合同甲方當然有權按 合同約定對乙方進行監督或解除合同關系，因此，作為乙方的物業服務企業只有在不斷加強履約能力、兌現承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務時，任何偷工減料的行為，都應視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動。
（二）溝通意識。
1．項目經理應經常性開展業主意見調查，主動及時了解業主的需求變化，找出近期服務的弱項或盲點，制定整改措施并迅速糾正，同時向業主公示，請求業主監督實施。主動發現和解決問題與被業主投訴后才去處理相比，那怕后者處理得再好，兩者的服務效果是大不相同的，作為物業管理的項目經理應時常提醒自己這一點。例如筆者所在公司就在公司網站上設置了業主意見和在線留言欄目， 業主可以非常方便地通過網絡留言提出自己對我們物業服務的意見、建議以及我們需要做的事情。對于業主的這些意見和建議，我們公司都給予了高度重視，派專人進行收集整理，并逐條核實，或做好解釋工作，或立即行動整改，做到條條有回復。事實證明，與業主進行有效的溝通對于提高業主的滿意度有很大的促進作用，這同時也有效的促進了物業費收繳率的提高。
2．開展積極向上、公眾樂見的社區文化活動，是物業管理的基本內容，也是營造小區良好的人文環境、融洽小區業主關系的重要手段。因此，如何不斷提升社區文化活動的質量和范圍，讓更多小區業主參與，也是小區項目經理需要經常思考的問題。 例如筆者所在公司經常利用假期時間，組織業主開展各種社區活動，促進業主之間的交流和互動。這既為業主創造了相互認識、交流的機會，也豐富了業主的業余文化生活。筆者所在公司還組織“和諧社區籃球友誼賽”， 由各小區業主組建參賽隊伍，本著“友誼第一、比賽第二”的方針開展比賽，就收到了很好的效果。同時，公司 還在小區內舉辦猜謎燈會，小區業主都積極參與，特別是假期中的中小學生更為踴躍。頻繁舉行的各種社區文化活動使小區內部呈現出文明、祥和、美好的生活氛圍。
3．積極主動配合成立業主委員會，并與其建立良好的合作關系是項目經理需要考慮的大事之一。成立業主 大會（業主委員會）是法律賦予業主的權利，任何單位或個人想要阻止都是徒勞無功的，我們所要做的就是把具有一定議事能力、配合物業服務公司工作和能持客觀公正態度處理問題的業主選入業主委員會，從而為今后的愉快合作打好堅實基礎。
（三）預留一定資金再投入的意識。實現小區物業管理的經濟效益、環境效益和社會效益共贏的局面，是一個具有社會責任感的物業服務企業的長遠目標。為此，在賺取合法合理利潤的同時，項目經理應切記在每年預算中安排一定比例資金對小區再投入，在硬件設施、設備和環境等方面實施更新改造，這是保障小區物業管理質量穩步提高的基礎和根本，而業委會對此也是支持的。
（四）成本控制意識。成本控制能力應當是項目經理的基本功。 無論在美國還是香港，評價一個物業項目管理得成功與否，除了業主評價和內部審核外，第三個關鍵因素就是成本是否得到有效控制。
