河南建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）“大蒜換房”、“小麥換房”、無(wú)錫有“水蜜桃換房”，新城控股(601155.SH)在南京“西瓜換房”，保利發(fā)展（600048.SH）一項(xiàng)目買房送200斤豬肉，房地產(chǎn)魔幻式促銷之風(fēng)愈演愈烈。
建業(yè)地產(chǎn)是這一輪花式促銷的開(kāi)創(chuàng)者。處境艱難的建業(yè)地產(chǎn)可能沒(méi)想到會(huì)以這種方式成為行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。
建業(yè)地產(chǎn)是河南曾經(jīng)最大的房企。6月1日，建業(yè)地產(chǎn)公告，董事長(zhǎng)胡葆森將建業(yè)地產(chǎn)29.01%的股份轉(zhuǎn)讓給河南國(guó)企。此外，還有一筆可轉(zhuǎn)債交易設(shè)置，如果觸發(fā)債轉(zhuǎn)股，河南國(guó)企將成為建業(yè)地產(chǎn)第一大股東。
不管是哪種農(nóng)產(chǎn)品換房，“高價(jià)”是共同的標(biāo)簽。“高價(jià)收購(gòu)小麥抵首付”，河南建業(yè)一項(xiàng)目打出的是“愛(ài)心助農(nóng)”旗號(hào)，小麥?zhǔn)召?gòu)價(jià)是2元/斤，高于市場(chǎng)價(jià)約40%。這一比例相對(duì)于新城控股10元/斤收西瓜來(lái)說(shuō)，小巫見(jiàn)大巫。無(wú)錫“水蜜桃我來(lái)收，您安家我助力”活動(dòng)，給出的是18.88元/斤水蜜桃收購(gòu)價(jià)，堪稱豪氣。
“各種花樣，實(shí)際上都是為了降價(jià)促銷，但是上面又不允許直接降價(jià)，開(kāi)發(fā)商也是沒(méi)辦法”，某開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷人士林翔如此評(píng)價(jià)這一輪魔幻操作。
以無(wú)錫上述“水蜜桃換房”樓盤(pán)為例，據(jù)第三方平臺(tái)信息，該樓盤(pán)售價(jià)約15000元/平米，水蜜桃最高抵扣10000斤，每套最高抵扣18.8888萬(wàn)元。如果是買一套100平米、總價(jià)150萬(wàn)的房子，其降價(jià)力度不小。
開(kāi)發(fā)商為何不直接降價(jià)呢？各地的“樓價(jià)限跌令”就擺在面前。從去年下半年開(kāi)始，全國(guó)超過(guò)20座城市推出了“限跌令”。比如，2021年8月9日，湖南岳陽(yáng)出臺(tái)了一份《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品住房網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》，其中提到，岳陽(yáng)市中心城區(qū)新建商品住房銷售價(jià)格備案后，商品住房銷售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%。據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解，在此之前，恒大在岳陽(yáng)推出了一波力度極大的降價(jià)房，引發(fā)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)震動(dòng)，隨后被叫停。
15%似乎成了各地的共識(shí)。今年6月20日，福建平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)發(fā)布的限跌令也是要求，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售商品住房時(shí)，實(shí)際銷售價(jià)格不得超出備案價(jià)格上下幅度的15%，在辦理價(jià)格備案時(shí)，須同時(shí)在商品住房?jī)r(jià)格備案表上進(jìn)行承諾，對(duì)超出規(guī)定幅度的，不予辦理網(wǎng)簽、備案。
各地發(fā)布限跌令，同樣有自己不得不如此的理由。林翔分析，一旦允許大幅降價(jià)，各開(kāi)發(fā)商為了盡快回籠資金，清掉存貨盤(pán)，必然紛紛降價(jià)，就將形成連鎖反應(yīng)，最終影響到一級(jí)土地市場(chǎng)，導(dǎo)致土拍價(jià)格下滑，地方財(cái)政收入受到?jīng)_擊。
這是原因之一。某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)分析師則認(rèn)為，不允許大幅降價(jià)也是出于維穩(wěn)考慮。事實(shí)上，近年來(lái)，因?yàn)闃潜P(pán)降價(jià)導(dǎo)致購(gòu)房業(yè)主群體事件屢見(jiàn)不鮮。
此外，林翔認(rèn)為，這波促銷基本上都在6月，很大程度上是因?yàn)楦鞣科笠獩_刺半年度業(yè)績(jī)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前5月，全國(guó)商品房銷售面積50738萬(wàn)平方米，同比下降23.6%；其中，住宅銷售面積下降28.1%。商品房銷售額48337億元，下降31.5%；其中，住宅銷售額下降34.5%。
6月30日，克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)稱，從規(guī)模房企上半年業(yè)績(jī)目標(biāo)的完成情況來(lái)看，在公開(kāi)披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至6月末的目標(biāo)完成率不足40%，有近半數(shù)企業(yè)甚至不足30%。
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