美國通過稅收優(yōu)惠鼓勵有錢人買更大房子
來源：華盛頓郵報
時間：2014年3月26日
原文地址：http://knowmore.washingtonpost.com/2014/03/27/why-are-rich-peoples-houses-so-big-because-uncle-sam-pays-for-extra-rooms/
翻譯：龔蕾
作者簡介：安德魯·漢森是馬凱特大學(xué)經(jīng)濟學(xué)副教授，艾克布蘭農(nóng)是喬治·布什研究所和研究員，霍利是德克薩斯州經(jīng)濟學(xué)助理教授。
“為何美國通過稅收優(yōu)惠讓有錢人買更大房子？因為山姆大叔支付了購買額外面積的錢。”——這篇文章來自華盛頓郵報。
長期以來美國通過稅收優(yōu)惠讓有錢人購買更大的房子，總之，這種特殊待遇使得美國政府每年花費大約1750億美元，主要對購房者按揭抵押貸款利息優(yōu)惠上，而政府每年花費大約1750億美元是來自納稅人的稅收收入。
鼓勵有錢人購買房子時，盡量增加一個書房或者買海濱別墅，促使美國各州買房平均面積越來愈大，1980年平均購買房屋面積是750平方英尺，而今天美國人購買普通住宅平均面積大約為2500平方英尺。Christopher Ingraham繪制了一張圖，顯示了美國主要城市購買房子增加平均面積，在一些城市甚至增加了1000平方英尺，其他各州增加面積如下圖：
美國聯(lián)邦政府雖然不直接購買這些額外面積，但考慮到物價與通脹后，政府支付一部分成本，并鼓勵購買更大面積的房子。這些數(shù)據(jù)來自經(jīng)濟學(xué)家安德魯·漢森和兩位經(jīng)濟學(xué)家的研究，鼓勵有錢人購買更豪華的房子還能促進城市擴張。2008年金融危機后，美國鼓勵有錢人通過債務(wù)來購買住房。
美國的個人所得稅提供給業(yè)主利益，最明顯表現(xiàn)在，抵押貸款利息優(yōu)惠或扣除上，也就是說，100萬抵押貸款最多可以扣除利息10萬美元，降低了抵押貸款人償債壓力，通過抵押貸款稅收優(yōu)惠，稅收傾向于資本收益的業(yè)主們，從經(jīng)濟角度分析，實際上是通過建立激勵機制、降低利息，提高債務(wù)，促進有錢人購買更大的房子。稅收優(yōu)惠費用加起來，每年大約是17.5億美元，五年費用超過了1萬億美元，購買大房子的優(yōu)惠超過了教育、能源、農(nóng)業(yè)等部門總和。
這樣的好處是，往往使得高收入者擁有更大更昂貴的房子，大多數(shù)美國人受益于置業(yè)稅收優(yōu)惠，在美國，全國各州稅收優(yōu)惠有所不同。事實上，給予業(yè)主的稅收優(yōu)惠是非昂貴的，為什么呢？通過稅法鼓勵美國市民置業(yè)居所，全國各州收入與稅收優(yōu)惠有所不同。通過稅收優(yōu)惠，這些政策轉(zhuǎn)化為請加傾向于業(yè)主、租戶和納稅人。
1、抵押貸款稅收利息優(yōu)惠讓收入高的家庭受益
稅收優(yōu)惠取決于住房成本和收入，大部分抵押貸款可以節(jié)省更多稅收，除此之外，美國州和大城市之間差別很大，房屋價格也不同，大城市、沿海東岸、西海岸房價較高，而內(nèi)環(huán)郊區(qū)、農(nóng)村地區(qū)房價較低。
抵押貸款利息優(yōu)惠，收入超過10萬美元每年那些人與收入較少者形成鮮明差異，收入在10萬美元以上可能采取抵押貸款利息扣除方式，比如亞特蘭大、丹佛、底特律、明尼阿波利斯、費城、鳳凰城、西雅圖、華盛頓特區(qū)等，超過10萬美元購買更大房子受益也更多。而亞特蘭大、芝加哥、達拉斯、底特律、休斯敦、明尼阿波利斯等州平均每年收入2000美元，收入較高者最受益。大城市里年收入超過10萬美元每年的富人更多，而周邊小城市收入達不到10萬美元，而收入在10萬美元以上者更可能購買更大房子，因而利息優(yōu)惠也越多，這種優(yōu)勢大于低收入者納稅那部分差異。
乍一看，似乎高收入者納稅多低收入者納稅少，而高收入購買大房利息優(yōu)惠更多，在考慮物價與通脹情況下，更是如此。
在美國明尼阿波利斯等州收入達不到10萬美元，大部分納稅人扣除31.5%的稅收收入，超過10萬收入者中幾乎85%都受益于利息優(yōu)惠，收入低于10萬美元者收益比例是20%至30%。如果去除通脹因素，抵押貸款利息優(yōu)惠增加了房屋價值，也就是說，通脹情況下，抵押貸款利息優(yōu)惠讓購買大房額外面積那部分支出減少了，更加傾向于置業(yè)者。
大部分人認為都接受儲蓄存款，比如，在舊金山，居民收入超過1000000美元，每年節(jié)省了8000美元抵押貸款優(yōu)惠，而儲蓄平均可節(jié)省3700美元。也就是說，儲蓄稅收比例大于抵押貸款優(yōu)惠稅收，抵押貸款更節(jié)省錢，而儲蓄稅收更大。
例如，底特律高收入群體每年通過抵押貸款利息優(yōu)惠節(jié)省了4000美元，而收入較低者每年節(jié)省只有1600美元。
事實上，高房價的州集中了前10%的納稅人，納稅人通過抵押貸款利息優(yōu)惠買更大的房子，從中節(jié)省的稅收，遠遠大于儲蓄存款稅收的利好。在亞特蘭大、芝加哥、達拉斯、底特律、休斯敦、明尼阿波利斯和費城等州家庭平均每年收入達不到2000美元，比較大城市收入高者與小城市收入低者，抵押貸款利息優(yōu)惠讓收入較高家庭更加受益。
整體上，美國收入差距進一步加劇，大都市集中了富人，而周邊郊區(qū)有更多的窮人。
2、購買大房子者受益公共服務(wù)
遇到房價上漲時，購買大房子者從這個減稅中大大受益，而地段好的房子往往也有更好的公共服務(wù)質(zhì)量，尤其是學(xué)區(qū)房。
資本利得免稅額是高度依賴于火爆的房地產(chǎn)市場，在房價上升時，抵押貸款利息減稅會使得購買更大房子者從中受益，物業(yè)稅的扣除同樣考慮不同地段，很多學(xué)校通過物業(yè)稅籌錢也是來自這個地區(qū)的居民。
除了抵押貸款利息優(yōu)惠外，還有債務(wù)與價值比率、物業(yè)稅、當(dāng)?shù)胤课輧r格通脹、維修折舊等。
在紐約和洛杉磯稅收年收益超過1萬，而亞特蘭大、達拉斯、丹佛等低于3000美元，舊金山每年12000美元，芝加哥和休斯敦在3371美元至4134美元之間。
3、購買大房納稅人節(jié)省大量金錢
抵押貸款利息優(yōu)惠與福利購買不同，福利購買可以節(jié)省更多購買成本。研究表明，按揭利息扣除與福利購買可以促進提高平均面積11%和18%。1980年，平均購房面積是400平方英尺至750平方英尺，而今天平均購房面積是2500平方英尺。
抵押貸款利息優(yōu)惠扣除吸引更多購房者傾向購買更大房子。
對于中產(chǎn)家庭來說，比如按揭20萬美元30年，利息率是4%，第一年利息總8000美元，隨后幾年逐漸下降。如果兩個家庭同樣是1%的物業(yè)稅，這個家庭不會通過購房房子而減少稅收，90%的美國家庭收入在146400美元以下，對于中產(chǎn)家庭來說抵押貸款利息優(yōu)惠并沒有任何吸引力。通常，鼓勵市民置業(yè)也是為了支持公共資金。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)蕭條時，當(dāng)?shù)貏趧恿κ袌鰶_擊嚴重，而鼓勵置業(yè)也綁定了住房，讓更多勞動者無法去其它地方工作。
按揭利息優(yōu)惠是稅前扣除，也就是說，納稅人可以節(jié)省邊際稅率，因為高收入者往往要付出更高稅率，按揭利息優(yōu)惠意味著要求納稅人逐項扣除。好處是，為購買更大房納稅人節(jié)省了大量金錢。
參考文章：
1、Rethinking Tax Benefits for Home Owners
原文地址：http://www.nationalaffairs.com/publications/detail/rethinking-tax-benefits-for-home-owners
