從去年以來，房地產市場進入了一個拐點，告別了過去的“黃金十年”，像包括萬科在內的行業龍頭企業，大家都面臨市場困難情況。房地產行業從一個快速增長、野蠻增長的階段，到趨于理性。目前的市場，呈現區域分化，許多城市背負著巨大的存量壓力，我們也在想，房地產市場是不是真的不行了？
事實上，每一個國家，從最初的欠發達，到像中國現在的這種階段，每一個行業都有一個高速發展期，時間段不一樣而已。中國因為人口基數比較大，城市化進程原來欠賬比較多，前十年房地產市場的發展比較快。而到了現在，發展速度降下來了，但對于我們房地產企業來說，從我們企業自身的實際發展情況，從國家的需求來說，都沒有說我們不行。
那我們怎么看當前的房地產市場？應該講，市場在行業資源配置當中的決定性作用在進一步發揮，以前供不應求，去年起供需關系發生明顯變化，現在大家都在積極調整。以前，房地產有“政策市”，有大起大落，現在市場主導，政府給予相對穩定的政策環境，企業也以市場為導向轉型調整，相信之后房地產行業會進入一個比較平穩的發展階段。最近媒體給出的數據表明，北上廣深的房地產市場逐漸回暖，從剛需到改善類，都有回升。從最近上海的數據來看，六七萬到七八萬每平方米的住宅在前階段有一個熱銷的過程，這表明，市場需求累積到一定階段，客戶群有了一定的需求，市場就可以起反應。這也就是我們企業要把握、要預見的事，我們應該這樣來看這個問題。
去年以來，房地產企業開始主動適應新形勢，“以價換量”，加快存量去化；同時積極轉型，努力提升管理水平，從注重“規模發展”轉為提升“經營效益”。企業的這些積極作為，對整個行業發展是有利的。以前大家說房地產是“暴發戶”，現在從上市房企的數據來看，行業整體利潤水平慢慢趨于一個合理的水平。這說明整個行業總體上在趨于理性和健康。也正因為如此，大家看待這個行業的態度也更加客觀和全面。
我最近跟平安做過一次交流，平安是比較多元化的，當然主要是以壽險、財險獲得低成本的資金，然后大力地在發展房地產——按它的模式，作為一個產業鏈上游的金融企業，采取兼并、收購、合作等各種方式進入房地產，所以平安自主操作的房地產板塊業務不大，但所控制的房地產業務規模是巨大的。
去年，平安在大概兩個月的時間內，投了一百億到兩百億的房地產業務，包括浙江的一些項目。我和他們的地產與投資部的老總交流，我說你們怎么對浙江省的市場這么看好？（因為浙江市場對于靠資金高速周轉運營的房地產企業來說，不是很好）他回答我，我聽完以后覺得也很有道理。
從他們做投資的角度來說，不像我們做房地產，他說他們首先看行業，房地產在中國的所有行業中最起碼是排在前三位的，我不知道他把什么行業排在第一第二位；第二，他看與誰合作，優先選擇上市公司前十位，從投資的角度來講，相對風險小。從這個角度來講，房地產作為一種投資標的，投行還是非常看好的。
講房地產好，主要源于我們的人口基數、城鎮化。為什么像蘇州這樣的城市，它雖然不是省會城市，但它的房地產一樣發展得很好？因為有產業支撐，有人口的增量，有人口的導入。但有人口的增量并不代表這個地方的房地產一定好，還要有產業的支撐——他有需求，但還要有錢買啊。所以這里是兩方面：一方面是人口的增長，一方面是產業的支撐。
同時，房地產的需求是持續的，以前強調“有房住”，十年后大家想要的是“住得好”，不僅房子住得舒適，還要有良好的物業管理服務、和睦的鄰里關系、豐富的社區文化等，不僅硬件好，軟件也要好。
我想講，房地產還是很有希望的一個行業，為什么？簡單地講，我們造的房子，從滿足百姓生活水平提高以后，對住所日益增加的功能需求的角度來講，還有很大距離。我們原來造高鐵，高鐵造完造地鐵，地鐵造完現在沒有東西造了，現在向海洋發展，這是國家保持經濟增長的需要，我們看待房地產行業的發展，也要關注我們的國計，關注我們的民生。國家要調整經濟結構，同時又不能讓經濟增速下滑過快，這其中，就要保持房地產行業的穩定。
今年以來，房地產市場的各項數據總體是止跌回升的，我們也有專門的投資部和研展部門，對市場數據作分析，為決策提供參考。首先我們要判斷整個市場怎么樣，然后分析自己今年是什么樣一個情況，明年我們總的規模控制在什么樣的一個水平，我們想進入哪些城市？當然了，最簡單的就是北上廣深，但是現在大家都集中到這幾個城市，造成地王不斷的出現，這是不可持續的，現在不像十年前，你只要敢出高價拿地，你一定賺錢，因為市場單邊上漲，遠遠超過預期。
今年前三季度，全國商品房銷售面積是很驚人的8.3億平方米。放在全世界來講，也是很可觀的，這樣的體量在國外是不可想象的。他們有的時候造個別墅就是兩年、兩年半甚至三年，他們每個工種結束都要讓它閑置在那里，和我們不同。
1-9月，國內商品房銷售面積同比增長7.5%，比前面的1-8月增速提高0.3%，說明市場在逐步回暖。這里面有幾個因素：一個是市場的反應，第二個是政府的主導。今年我們整個國家的GDP增速下滑得比較快，它需要拉動。前三季度商品房銷售額5.67萬億元，也是非常可觀的，同比增長15.3%。今年跟去年比，房地產市場在北上廣深和部分省會城市，還有中部的一些城市，都表現得非常好；當然也有不好的地方，長沙、貴陽、沈陽是省會城市，但都表現得比較差。這些城市，不是沒有需求，它人口也有增量，但它現有的房屋存量，即使今后三五年不再新開發建設項目，也去不掉。相比之下，北上廣深的存量去化周期，一般在一年到15個月。
2015年三季度，50個代表城市，我們的統計數據表明，住宅月均成交2750萬平方米，同比增長近三成，絕對量創2010年以來同期的最高水平，說明最近的房地產市場表現不能說最如意，但也不能說差。比如上海的市場，比如普陀區的房價將近到7萬塊一平方米；在中山公園附近，2002年的時候才四五千塊一平方米，現在到7萬，像浦東這邊一個樓盤均價要8萬元一平方米。
為什么最近房價漲得這么快？與公積金貸款，還有第二套房首付比例下調等，有關系，是政府無形的手在引領這個趨向。同時，與老百姓的預期也有關，很多人炒股虧本，炒期貨虧本，覺得還是買房子比較保險。此外，大家預計人民幣在未來的五年貶值速度可能會加快。這些因素讓最近的房地產市場，尤其是豪宅，熱銷，四個一線城市的成交面積大幅提升，這也很可怕。三季度，北京的成交面積同比增長74%，上海同比增長了88%，廣州同比增長了66%，深圳同比增長了108%，北上廣深，以后有可能包括天津，非常厲害！這里面充分體現了市場的調節作用。前三季度，全國房地產的投資有7.05萬億元，雖然因為市場上存量大，投資增速在下降，但也很厲害。
第一個是“去庫存”成為一項長期的任務；第二個是區域分化加劇。北上廣深一枝獨秀，差的地方，像浙江的嘉興，可以說沒有一家企業是賺錢的。嘉興距離上海太近，浙江人投資要么投到上海，要么投到杭州，雖然嘉興行政級別跟蘇州是一樣的，但是蘇州有產業支撐。所以我想呢，區域分化的趨勢會加深，好的會更好，差的也會更差，這跟我們的國情也有關系。就像上海，教育的資源、醫療的資源、就業的機會、創新的氛圍、政府的高效等等，不是所有的地方都這樣的。
第三個就是行業的集中度不斷提高。以前做房地產，只要你膽子大，施工單位都能做房地產，所以有很多房地產企業——我不知道有沒有統計過——估計有四萬多家。依我看這個集中度要提高。往往很多企業不知道房地產市場哪些是風險點，出高價拿地進入這個市場，進來以后再跟政府談條件，不行再退出，很多企業這樣。經過這幾年的洗禮，行業的集中度在不斷提高，很多企業退出這個行業。像一些企業，如果沒有上市公司的平臺，沒有境外融資平臺的話，他的融資成本就很高，如果操作不好，掙的錢都是在給銀行“打工”。當然，對我們來說，這也是兼并、收購的機會，當然我們也不可能按照原來價格去收購，會定一些條件，一個是價格，一個是付款方式。收購來以后，我們提供擔保，改變銀行貸款模式，降低融資成本。
集中度提高是大勢所趨，但這個過程有可能還需要十年。在市場調節過程中，大企業可以利用規模優勢、資金優勢、獲取土地資源的優勢，加快發展；而部分中小企業，基本就拿不到地。因為二三線城市有風險，大家都到一線城市來，競爭激烈，土地價格高；同時他們也拿不到錢，因為銀行加強對房地產貸款的風險控制，中小企業所受到的影響更大、更直接、來得更快。
第四，商業模式的改變，對房地產企業影響也非常大。政府提出住宅限購的時候，商辦市場被看好。但是，近三年來，電子商務的快速發展，對實體商業影響很大，招商不行，經營不行。辦公樓，也受到實體經濟不振的影響，需求下降，如果不能很好地控制開發與運營成本，也很難。所以，這兩年的商業與辦公物業，市場明顯下滑。
第五，就是房企未來發展方向上的持續調整。從速度規模型轉向質量效益型。以前，我們開發的模式“短平快”。拿地前，已經把項目方案、市場預期、產品定位全都做好了。拿了地，就開工，想快速上市銷售，資金滾動周轉。在一個市場需求很旺盛的年代，可以這樣，但現在不行了。現在，我們要更加精細，根據客戶需求調整優化產品，同時有效控制成本，提升產品在市場上的競爭力。
在市場新形勢下，房地產企業必須依靠產品的真實價值創造來賺錢，我們要提高房地產項目開發的系統化、精細化管理水平，不僅是造好樓，還要管好它，運營好它。
同時，很多企業，也在探索多元化的發展。比如綠地集團，以房地產為主，原來加上能源、金融。但最近三年來能源板塊明顯下滑，所以我們又在轉型。現在，我們堅持房地產主業的同時，大力發展“大基建、大金融、大消費”，更貼近現在市場的走向。大基建，主要是地鐵及其沿線上蓋地塊的投資與開發；大金融，包括財險、壽險、信托、基金等等，目前我們是和一些友好單位進行合作，今后希望自身有更大發展；大消費，主要是面向中產階層的品質消費需求，開發產品、提供服務，目前正在著力發展的是海外進口商品直銷超市。
還有就是國際化，綠地現在已經在“4大洲9國13城”進行了房地產項目的投資開發，投資規模已經達到了兩百億美金。我們和一般的企業不一樣，一般企業是尋找當地的房地產企業合作，其開發、建設、運營是以當地房地產企業為主。我們自己操盤，雖然會付出一定的代價，但經驗、教訓只有我們自己深刻體會過，才能對海外市場有更深的理解、更好的把握，才能走得遠、走得穩。我們一般從國內派一個核心班子——當然，我們的員工是國際化的，資源也是國際化的，我們就以自己的人操盤，雖然有風險，但是從長遠看更有利。所以，綠地現在急需一批有國際化視野、多種語言溝通能力的專才、英才。我們房地產海外發展，得益于有很多的中國留學生，有很多的中國移民，他們對中國企業開發的房子比較有感情，有信任度，我們也比較了解他們的要求。
另外就是房地產金融化的發展趨勢。關于房地產與金融的融合，我們一直在試，效果也比較顯著，特別是對一些沉淀資產，通過資產證券化，盤活現金流，降低沉沒成本，這里我就不多展開了。
著眼未來，我覺得以下幾點，也是值得我們企業去重視的。
一個是要向房地產產業的上游發展。我們以前總覺得房地產產業很牛，大部分產業都是我們的下游，而現在，我們上面也有更上游的企業。例如平安，它掌握了大量低成本的資金，然后投資房地產業，從某種意義上講，它就是你的老板。
第二，就是要更加精準分析客戶的需求，提供解決方案。以前，造房子，只要你沒有太大的缺陷，基本就不愁市場，而現在不行。就像房型，80平方米到90平方米的小戶型，設計得好與不好，差別就很大。比如，對于一個小的房型，空間雖小，但功能要全，滿足生活需要，像是否有足夠的儲藏空間等；而對于一個大的300平方米以上的戶型，就更加注重舒適度，講究細節，像衛生間各個功能的關聯與側重比例，廚房間不同功能的側重比例等等。現在的業主，不再是10年前的業主，從某種意義上講，他也是半個專家。所以我們在產品的設計階段，如何與我們潛在的業主，有個良性的互動？按照我們以前的做法，就是讓客戶來填寫導向性的調查問卷，再匯集。而現在，我看，這樣做有問題。因為對客戶而言，買房子到底是一項大投資，不是買一件衣服，所以我們用什么辦法找準客戶的需求，怎么樣保證我們的產品會一直保值、增值等等，這里面包含很多內容，就不展開討論了。
接下來，是房地產生產方式的升級。我們說，造房子是很“粗”的工作。這里面就有一件事給我感觸很深，就是我們到蘋果的展示中心，看他們的樓梯，他們采用的旋轉樓梯是玻璃制造的，所有踏步都是一氣呵成的。最近我們在做浙江杭州錢塘江邊一個濱江項目的展示中心，我向他們提出了很多要求，無論是整體設計方面，還是建筑新技術的應用，這些在德國有很多，比如說風力發電，當然這里面包括迎風面的問題，主風向要控制。又如，我們在樓頂利用綠化做出二維碼，再如我們的電梯，還有很多創新技術、應用上也比較成熟。
我曾經在加拿大住過，他們的房子給我的感覺，就是不豪華，但是很實用、耐用。尤其是他們的電梯，所有的通道，他們不會用大理石裝修，但是使用很多木材，用涂料一刷，維護得非常好。比如說搬家的時候，我們很粗獷，對電梯面板造成永久的傷害，物業也沒辦法管，就用木板把面板封起來，等搬家、裝修完畢就再把木板拆掉。我覺得他們就很好，電梯簡簡單單，四周全部有鉤子，你要搬家就給掛上，當然也不排除損壞的可能，但是概率很小。我覺得，我們國家的房屋的開發建造，有很多地方要向發達國家學習，他們工業化水平更高，理念也更成熟。
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