文|凱風
香江北望，灣區潮涌。
日前，香港特區行政長官發表2021年施政報告時表示，將建設香港北部都會區，幫助香港更好融入國家發展大局。
同時，未來將形成深港兩地“雙城三圈”的空間格局。
“雙城”是香港和深圳；“三圈”即由西至東分別為深圳灣優質發展圈、港深緊密互動圈和大鵬灣/印洲塘生態康樂旅游圈。
這些舉措，堪稱歷史性突破，釋放了什么信號？
01
北部都會區橫空出世，標志著港深“雙城”都市圈有望邁出關鍵性一步。
香港最新規劃的北部都會區，與深圳只有一河之隔。
去過香港的人都知道，維港摩天大樓林立，九龍商業區人流摩肩接踵，但在靠近深圳的香港北部，卻是大片的荒山林地，未納入開發范圍。
這一局面，不僅導致香港在發展高新產業方面受限于土地空間，而且在可開發土地緊缺之下，導致房價長期處于高位，許多居民只能住在不到10平方的“劏房”里。
這一局面的出現，是多種原因導致的。
一個原因是香港發展長期集中于維港都會區。
維港是香港繁榮的源流，也是維持國際金融中心的重要支柱，這方面并無爭議，但對靠近深圳的北部地區重視不夠，無疑也是事實。
另一個原因是，香港諸多規劃受制于開發商、原住民、環境保育組織的多方掣肘。
北部都會區土地性質復雜，加上開發審批程序繁瑣，再考慮到某些開發商以及有房一族的利益，導致香港長期以來不愿觸及這一區域。
如今，在港澳融入國家發展大局、粵港澳大灣區一體化的歷史大趨勢里，香港終于一改此前的規劃思路，主動與深圳融合，且針對利益者動手，這是具有突破性的。
北部都會區一旦成型，香港將形成“北創科、南金融”的全新發展格局，位于港島中心區的維港都會區，以國際金融中心為主要定位；而北部都會區，定位則是國際創新科技中心。
香港雖然制造業萎縮到忽略不計，但還有大量一流高校及科研機構，而深圳則是全國性經濟中心城市，高科技產業相當發達，港深融合，將在科創領域開拓出更多新的可能。
同時，港深“雙城三圈”將成為最強都市圈的最大注腳。
所謂三圈，指的是深圳灣優質發展圈、港深緊密互動圈、大鵬灣/印洲塘生態康樂旅游圈，涵蓋經濟、基建、科創、民生、生態等多個領域，實現多贏。
屆時，港深兩個2萬億城市，將會激發多大的能量，我們拭目以待。
02
這個全國最高房價城市，開始向高房價動手了。
每一個去過香港的人，都會學到兩個詞：寸土寸金，千尺豪宅。所謂千尺，折算過來，其實還不到100平方米。
前不久，香港打疫苗送千萬豪宅開獎，一位80后抽中一套價值1080萬港幣的豪宅，這套房子的實用面積僅有41.7平方米，折合均價20多萬港幣。
這背后，香港已經連續11年蟬聯全球房價最難負擔城市首位。
根據最新統計數據，以40-70平方米住宅為例，港島房價高達18.7萬港幣/平方米，而九龍、新界分別為16.4萬、13.9萬。
除了新界房價與深圳中心區相當之外，港島、九龍房價均遠遠超過北上深。整體來看，香港仍舊是全國房價最高城市。
香港房價之高，經濟發達是原因之一。但經濟發達城市不在少數，房價如香港一般畸高的并不多，可見原因在別處。
另一個說法是香港土地不足。這一“土地稀缺神話”廣為流傳，所謂香港只有1114平方公里的土地面積，擠了700多萬的人口之類的說法不絕于耳。
事實上，香港固然土地緊張，但還有大量地塊未被納入開發范圍。
根據香港規劃署數據，已建設發展用地僅為25.1%，而整體住宅用地僅有7%左右。相比而言，剩余3/4的土地，為非建設或未建設地區，如林地、草地、農地等。
僅有7%的土地用于建設住宅，這個比例，不要說與內陸城市，就是與土地資源同樣緊張的紐約東京相比，都顯得捉襟見肘。
人多而供地少，房價自然居高不下。而在房地產依賴之下，任何試圖大幅增加供給的行為都會遭到抵制。
20年前，香港曾經推出“八萬五”的建房計劃，試圖徹底解決住房問題。
當時，在亞洲金融危機和非典影響之下，香港房價大幅腰斬，不少港人一夜之間成了“負資產者”。
無奈之下， “八萬五”計劃被迫中止，香港土地供應再次回到緊縮時代，也錯過了遏制高房價最好的機會。
前幾年，香港推出“明日大嶼愿景”，擬用20年-30年的時間，建造總面積達17平方公里的多個人工島，解決100萬人左右的居住問題。
然而，這一計劃仍然遭遇部分群體抵制，劉德華就因支持香港填海而遭到人身攻擊。
可見，高房價背后未必是土地稀缺，更多還是人為制造的土地供應稀缺。
03
打破“土地稀缺”神話，是解決高房價的終極之道。
香港不僅將規劃新建北部都會區，而且承載“明日大嶼愿景”的交椅洲人工島填海也將納入維港都會區。
根據規劃，北部都會區發展完成后，將提供90多萬個住宅，可容納約250萬人居住。都會區內的職位數目將大幅增加至約65萬個，包括15萬個與創科產業相關的職位。
目前香港總人口為739萬人，北部都會區若能迅速推動，香港的住房問題將迎刃而解。
同時，交椅洲人工島填海工程有望于2026年啟動，如果能迅速推動，同樣能解決100萬人的居住問題。
當然，兩大規劃不可能一蹴而就，最終落地需要10年乃至更長的時間，但只要方向對了，問題的解決就有了可能。
不管是填海工程還是北部都會區，過去都會面臨來自各方利益的掣肘，如今在新的形勢和格局下，有望得到順利推進。
只要打破土地稀缺的神話，擺脫房地產創富模式，香港也能走上真正的“房住不炒”之路，不再為高房價困擾。
