二手房買賣，相對于其他普通貨物買賣而言，一般需要經歷看房、簽約、付款及過戶等流程，較其他交易復雜，且對一方的影響較大。鑒于二手房的學區價值，以及作為現房可以及時入住，二手房在商品房交易市場中占有非常重要的份額。但是，考慮到二手房市場交易種種亂象，本律師認為無論是購房者還是售房者，及時了解二手房交易中存在的法律風險而進行有效規避則顯得十分重要。事前的風險防范優于事后的過錯彌補。在本文中，本律師將通過幾個方面來解釋在二手房交易中，為何需要律師提供法律服務。
一、二手房交易存在哪些風險？
（一）對于購房者而言
1、房東一房二賣的風險。
2、房東出租房屋（或設定居住權）在先，出售房屋在后。
3、房東已將該房屋的學區使用完畢。
4、因辦理資金托管需要，房東已將首付款揮霍殆盡。
5、房東出售房屋后，在過戶前又辦理了抵押貸款。
6、賣房人無權出售房屋導致房屋無法過戶。
7、房東隱瞞屬于所謂“兇宅”的房屋。
8、受兩年過戶限制影響，房屋無法及時辦理過戶手續。
9、房屋沒有合法的產權證明。
10、購房人無法獲得貸款審批而無法支付購房款。
11、房屋中介未明確影響房屋過戶稅率的因素，造成購房者承擔較高稅率。
12、售房者隱瞞房屋存在的其他瑕疵問題而影響房屋使用。
13、購房者在未與家人商議一致的情況下支付了高額購房定金后要解約。
（二）對于售房者而言
1、購房者故意毀約，不按期支付購房款。
2、購房者故意不辦理房屋過戶，導致房東購買其他房產稅收增加。
綜上所述，在二手房交易過程中，購房者面臨的風險比售房者面臨的風險多得多。一旦購房者以家庭儲蓄傾囊購房，遭遇了購房騙局之后，損失將影響深遠。為此，對于重大的房屋交易，建議咨詢律師了解二手房交易風險防范要點。
二、因忽視二手房交易風險所帶來的法律后果
1、房東一房二賣后，雖然可以起訴房東要求承擔違約責任，但是鑒于房東已經將可供執行的財產全部揮霍殆盡或者隱匿起來，造成后期錢財與房屋兩空。
2、房東隱瞞已經使用了學區價值后，即便購房者起訴房東要求承擔違約責任，但是考慮到學區價值并非造成合同目的無法實現的根本原因，要求房東解除合同的可能性不大。
3、房東隱瞞房屋已經出租的事實，或者隱瞞房屋設定居住權的事實，造成購房者無法及時居住和使用房屋，鑒于“買賣不破租賃”的法律制度，購房者不得不等待房屋租賃期限屆滿后才能搬入房屋居住。
4、售房者不具備房屋的處分權，造成房屋無法辦理過戶，此時購房者起訴售房者時，售房者已經將房屋價款揮霍殆盡，購房者除了刑事控告詐騙或者起訴違約，很難以其他有效辦法彌補損失。
5、房東出售二年過戶限制的房屋，在過戶之前，房東又將房屋抵押給其他人，這樣購房者成了普通債權人，而抵押權人則獲得了優先受償的權利。
6、房東刻意隱瞞“兇宅”的房屋，購房者事后知曉后想要退房，通過法院起訴而因舉證問題無法解除合同。
7、因購房者事前未對自身貸款能力進行評估，造成簽訂合同后無法及時辦理貸款而承擔逾期付款的違約責任。
8、購房者在看房后未能理性考慮客觀因素盲目支付了購房定金，在后期不能獲得家人支持或者對房屋情況不滿意后再要求退還定金的，法院裁判不予支持。
9、購房者購買還未獲得產權證明的拆遷安置房，在房東拒不辦理產權證時，房東要求加價出售。購房者為了息事寧人，迫不得已支付溢價款購房。
10、因購房者以按揭貸款方式購房，在購房者支付給房東首付款后，受資金托管政策要求，房東在辦理房屋過戶時因無法將收取的首付款匯至資金托管賬戶，導致案涉房屋無法辦理過戶。
11、購房者與售房者簽訂的房屋買賣合同價格要高于辦理網簽的房屋價格，迫使購房者不得不自己支付兩個房價的差額部分，從而承擔了更高比例的購房首付款。如果購房者無法及時支付房價差額，因而可能面臨逾期付款的違約責任。
三、律師參與二手房交易可以提供的法律服務
1、審核合同條款。律師可以協助當事人審核房屋買賣合同中的全部條款，給房屋交易當事人提供法律建議；
2、解釋格式條款并作出補充。對于由中介一方提供的格式合同，律師可以就格式合同條款進行審閱，并且在補充條款中作出對委托人有利的保護性條款建議；
3、代書購房合同。律師可以根據房屋買賣雙方當事人一方或者雙方的委托及意愿，代書房屋買賣合同，供當事人使用。
4、辦理房屋產調。律師協助房屋交易當事人調查房屋的產權狀況，了解房屋是否辦理抵押貸款等情況；
5、律師發函催告對方辦理房屋過戶或者支付購房款。對于一方怠于履行房屋買賣合同義務的行為，律師可以接受當事人的委托，以律師函方式進行催告警告；
6、提起訴訟，追究違約方違約責任。對于一方刻意違約的行為，接受委托通過訴訟方式追究違約方的法律責任；
7、辦理反抵押或者反擔保措施。對于無法及時辦理過戶的房屋，律師協助辦理反抵押或者其他擔保方式，保障購房者的合法權益；
8、提供購房法律咨詢。在房屋交易過程中，律師可以給房屋交易當事人提供具體的法律咨詢建議；
9、對一方當事人進行法律調查。通過公開的渠道，律師可以對售房者的情況進行法律調查并出具報告，讓委托人了解對方的涉訴及信貸情況。
