因歷史原因，國有土地上建設的自建房屋在各地普遍存在，其不動產權利人擁有合法的權屬證書，可以整幢交易并過戶。
當前，越來越多的自建房權利人向不動產登記機構提出申請，希望實現對自建房的分割并轉移登記部分或全部房屋產權。此類自建房能否分割并辦理轉移登記？登記后會產生什么樣的影響？這些都是當前登記機構面臨的難點問題。
目前，城鎮自建房的概念尚無明確定義，本文所指城鎮自建房主要指在法律、法規和國家政策允許的范圍內，自然人和具備法人資格的單位、組織或企業作為開發建設業主，利用取得的國有建設用地自行組織開發建設并供自己使用的房屋和構筑物。
不動產單元分割登記相關規定
?
?
《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《規范》）規定，同一權利人分割或者合并不動產的，應按照有關規定提交有關部門同意分割或合并的批準文件；不動產分割、合并導致權屬轉移的，應提交分割或者合并協議書，或者記載有關分割或者合并內容的生效法律文書。對于進行實體分割或合并的，《規范》要求提交有關部門同意實體分割或者合并的批準文件以及分割或者合并后的不動產權籍調查表、宗地圖、宗地界址點坐標等不動產權籍調查成果。
《不動產單元設定和代碼編制規則》（以下簡稱《規則》）規定，定著物為房屋等建筑物、構筑物的，按照下列情形設定定著物單元：同一權利人擁有的獨幢房屋宜劃分為一個定著物單元；具有多個權利人的一幢房屋，應按照界限固定，且具有獨立使用價值的幢、層、套、間等封閉空間劃分定著物單元。
一直以來，不動產登記相關法律法規及規范所提的分割條款指向性非常寬泛，并未指明適用于城鎮自建房的分割登記，這也導致自建房可分割登記和不可分割登記兩種對立觀點的出現。
主張自建房可分割登記的觀點認為，對市場主體而言“法無禁止即可為”，自建房所有權人可依據《民法典》等分割并自主處置其擁有完全產權的不動產。
主張自建房不可分割登記的觀點則包括以下主要理由。一是對政府職能部門而言“法無授權不可為”，不動產登記的相關規定均對不動產分割登記有一定的要件要求，而自建房分割時往往不能完全滿足。二是自建房建設的初衷是自建自用型房屋，若分割登記后上市交易將完全失去自建自用的屬性。三是因自建房自建自用的目的，故國家在其建設和持有過程中均給予了較大稅費減免或優惠。四是若自建房可分割登記并上市流通，將會給房地產市場造成沖擊，并可能對我國的商品房開發模式產生較大影響。因此，各地登記機構對相關申請應對方式不一。
城鎮自建房產權分割必備條件
?
?
根據前述對不動產單元分割的要求，筆者總結了城鎮自建房產權分割需具備如下條件。第一，申請房屋應具有合法的權屬證書。需分割的城鎮自建房應是已經取得原土地和房產部門頒發的不動產權證書等權屬證書，這是基本條件。若城鎮自建房未取得合法權屬證書，應首先申請辦理產權證書后再申請分割轉移登記。第二，擬分割單元需滿足不動產單元要求，因不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間，具有唯一編碼。第三，申請人應提交分割協議或法律文書。城鎮自建房分割導致權屬發生轉移的，應提交分割協議書或記載有關分割內容的生效法律文書。第四，申請人應提交相關部門同意分割的批準文件。按照《規范》《規則》等相關規定，同一權利人分割或合并不動產的，應當按有關規定提交相關部門同意分割或合并的批準文件。如上海市在《上海市不動產登記若干規定》中規定，不動產單元一經設定，不得任意分割、合并；需要進行分割、合并的，應當符合國家和本市相關規定。第五，申請人應提供權籍調查成果資料。城鎮自建房分割轉移屬實體分割的，按照《規范》要求，應提交不動產權籍調查表、宗地圖、宗地界址點坐標等不動產權籍調查成果。
上述城鎮自建房分割需具備的條件中，何為“批準不動產分割或者合并的有權部門”？相關規定并未明確，這給申請不動產登記的當事人和辦理不動產登記的工作人員帶來了一定困擾。筆者認為，國有建設用地上房屋所有權登記中涉及的作為定著物單元的房屋幢、單元、層、套、間等的實體分割，如果改動甚至危及房屋既有的規劃、消防、質量和安全等要素，則必須經行政主管部門或其委托的部門批準，同時核實分割后的三項要素是否滿足該房屋規劃、消防、建筑質量和安全的相關標準及規范并出具相關意見。之后，登記機構再為該房屋定著物單元的實體分割轉移辦理相關業務。故管理前述要素的行政主管部門應該是《規范》所稱的“有權部門”。
登記機構應對方法
?
?
辦理首次登記時界定權利人的方法。國有土地使用權已登記的，國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記權利人應與國有土地使用權權利人、建設工程規劃核實意見書和建設工程竣工驗收備案等材料的記載主體一致。未經登記的，國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記權利人則應與土地權屬來源材料、建設工程規劃核實意見書和建設工程竣工驗收備案等材料的記載主體一致。
不分割實體的情況下辦理轉移登記的方法。自建房權利人申請部分權屬轉移登記時，在不分割實體的情況下，可選擇按份共有或共同共有的方式辦理登記，具體辦理方式可依據《規范》中關于國有建設用地使用權及房屋所有權要求提供要件并進行審核。應明確的是，處分共有不動產并申請登記的，應由所占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記。
還應注意的是，城鎮自建房登記單元實體分割上市后，會形成許多成套獨立產權房屋。此類房屋在形式上具備了商品房的市場流通屬性，并形成具有一定人群聚集性的樓房。雖然城鎮自建房登記單元實體分割轉移的法定條件仍不完全明確，全國各地對此看法和做法也不完全一致，但城鎮自建房的最初開發建設模式和使用目的固定了城鎮自建房自建自用的相關屬性，若分割轉移登記，將擾亂房地產市場秩序并造成稅費的流失。而城鎮自建房一般不具備改建為普通商品房的客觀條件，故在當前國家法律法規尚未明確的情況下，筆者建議繼續將城鎮自建房按照整幢的方式作為一個不動產單元辦理登記，對有分割需求的，可采用不實體分割的方式滿足群眾登記需求。
作者單位：海南省不動產登記中心
《中國不動產》2022年第3期
i自然全媒體
編輯：高榮唱
供圖：高榮唱
審定：李軍晶
以上文章不代表本官微觀點
僅供參考
·END·
中國不動產
讓不動產信息“動”起來
