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本報(bào)訊 （記者 王 鑫 通訊員 王 翠）買房人先期簽訂了訂購(gòu)書并交納10萬元定金，后來提出要把樓盤廣告中宣稱的“高回報(bào)率”寫入商品房買賣合同卻被拒絕，最終雙方未能簽約。買房人所交10萬元定金能否適用定金罰則？

近日，四川省成都市青羊區(qū)人民法院依法審結(jié)這起商品房銷售合同糾紛案，一審認(rèn)為原、被告雙方在合同未能簽訂中均無過錯(cuò)，依法不應(yīng)適用定金罰則，被告開發(fā)商應(yīng)將10萬元定金返還原告石某。

2011年12月18日，石某與成都當(dāng)?shù)匾婚_發(fā)商簽訂定購(gòu)書并交納購(gòu)房定金10萬元，申請(qǐng)定購(gòu)市區(qū)建筑面積10.03平方米、總價(jià)款186萬余元的1層商品房，并約定在七日內(nèi)即當(dāng)月25日前簽訂《商品房買賣合同》及其附件，否則開發(fā)商可另行銷售，且不退還已付定金。雙方簽約時(shí)，就高回報(bào)率能否寫入合同內(nèi)容發(fā)生嚴(yán)重分歧。

開發(fā)商在銷房時(shí)，銷售中心及銷售人員也明確承諾了回報(bào)率，在宣傳單上也載明了回報(bào)率，石某說，正是因?yàn)榭粗懈呋貓?bào)率才預(yù)簽的訂購(gòu)書。

“我希望把宣傳單上的高回報(bào)率等內(nèi)容寫入買賣合同中。”當(dāng)石某按約定的時(shí)間去簽訂買賣合同，并提出上述要求時(shí)，卻被售樓方堅(jiān)決拒絕。

被告開發(fā)商稱，在簽訂定購(gòu)書時(shí)其對(duì)商品房買賣合同及其附件的正式文體已交石某仔細(xì)閱讀，且相關(guān)文書還在售樓中心公示。石某是在充分了解其所購(gòu)房屋的背景及現(xiàn)狀后，才簽訂的定購(gòu)協(xié)議，并交納了10萬元定金。至于“高回報(bào)率”的文字說明，僅為要約邀請(qǐng)，故不能將樓盤廣告的內(nèi)容寫入《商品房買賣合同》及其附件中。

石某認(rèn)為，雙方在簽訂定購(gòu)合同時(shí)，賣方?jīng)]有按照自己宣傳的、對(duì)價(jià)格有重大影響的承諾進(jìn)行明確約定，被告存在欺詐行為，之后雙方無法就合同達(dá)成一致，故要求開發(fā)商退還定金，而開發(fā)商卻認(rèn)為按約定不予退還，遂引發(fā)糾紛。

法院認(rèn)為，雙方所簽訂購(gòu)書合法有效，而且該案中的所售商鋪的售價(jià)高達(dá)186萬余元，顯然開發(fā)商在廣告宣傳上的“商鋪投資價(jià)值分析”，是對(duì)房屋價(jià)格的確定有重大影響的描述和允諾，因此石某要求將十年回報(bào)率的保障性問題寫入《商品房買賣合同》合乎情理。之后，雙方各自出于自身利益考慮，無法就上述問題達(dá)成一致，最終導(dǎo)致定購(gòu)合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，未能簽訂正式合同，故法院對(duì)石某要求解除所簽定購(gòu)書的主張予以支持。

此外，該案中商品房買賣合同未能簽訂，雙方均無過錯(cuò)，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”之規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)將10萬元定金返還原告石某。法院遂依法作出上述判決。

■連線法官■

雙方無過錯(cuò) 定金要返還

該案承辦法官喻言告訴記者，依照我國(guó)合同法的規(guī)定，當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定，約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)該雙倍返還定金，即為“定金罰則”。

而最高人民法院的相關(guān)司法解釋也規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

該案中，涉案房屋每平方米高達(dá)18萬余元，石某購(gòu)買的目的顯然不是居住而是為了投資，回報(bào)率肯定是其著重考慮的內(nèi)容。開發(fā)商與石某之前雖已簽訂了定購(gòu)書，但石某所看的合同文本應(yīng)是開發(fā)商預(yù)先提供的格式文本，簽訂正式合同時(shí)雙方依法可對(duì)部分內(nèi)容進(jìn)行必要的修訂和補(bǔ)充。之后，原告提出將回報(bào)率的保障性問題寫入《商品房買賣合同》的要求應(yīng)該說是合乎情理的，雙方也多次進(jìn)行商談，最終不能協(xié)商一致也未能簽訂合同，石某并不存在過錯(cuò)，而開發(fā)商也無過錯(cuò)，因此該案依法不適用定金罰則，開發(fā)商無須雙倍返還，只需退還10萬元訂約定金即可。