決策咨詢02期
來(lái)源： 投資處 | 發(fā)布：湖南省統(tǒng)計(jì)局 | 發(fā)布時(shí)間：2014-01-28 09:01
2013年，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策基本穩(wěn)定的大背景下，隨著湖南經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)意愿增強(qiáng)，剛需、改善性需求和投資需求快速釋放，房地產(chǎn)投資和銷售呈現(xiàn)并駕齊驅(qū)、“雙快”增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)對(duì)促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)增長(zhǎng)和改善人民生活發(fā)揮了重要作用。 一、2013年湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)情況
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)
2013年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2628.32億元，同比增長(zhǎng)18.9%，比上年同期提高5.2個(gè)百分點(diǎn)。從全年分月房地產(chǎn)投資增速看，前2個(gè)月投資增速達(dá)31.8%，3月、4月迅速回落，5月開(kāi)始回升，6月開(kāi)始保持在18%以上的增長(zhǎng)速度，大致呈“V”型走勢(shì)。這一走勢(shì)圖，較好地反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商年初對(duì)市場(chǎng)信心滿滿，到2月下旬國(guó)家出臺(tái)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控“五項(xiàng)”政策后的觀望情緒，再到投資信心恢復(fù)的過(guò)程。一是從投資構(gòu)成來(lái)看，建筑安裝工程投資占比最大。全年建筑安裝工程共完成投資2091.54億元，同比增長(zhǎng)25.2%，比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速高6.3個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期提高7.3個(gè)百分點(diǎn)；占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為79.6%，比上年同期提高4.1個(gè)百分點(diǎn)，為全省建筑業(yè)發(fā)展提供了良好的支撐。二是從房屋用途來(lái)看，住宅投資是主體。2013年，住宅（不含保障性住房，下同）完成投資1845.81億元，同比增長(zhǎng)17.4%，比上年同期提高11.7個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.2%。滿足剛需和改善性需求的住宅投資增速快，占比大，而144平方米以上大戶型住宅投資呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。144平方米以下中小戶型住宅完成投資1513.32億元，增長(zhǎng)24.6%，占住宅開(kāi)發(fā)投資的比重為82.0%；其中，90平方米以下完成投資385.38億元，增長(zhǎng)10%。144平方米以上住宅完成投資332.49億元，下降7%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資增速快，完成投資351.15億元，增長(zhǎng)28.7%；辦公樓完成投資89.64億元，增長(zhǎng)24.4%。三是房地產(chǎn)投資在全國(guó)位置上升。近年來(lái)，隨著湖南經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，居民收入增多，對(duì)住房的需求和購(gòu)買能力也逐步增強(qiáng)，同時(shí)湖南主要城市房?jī)r(jià)在全國(guó)同類城市中處于較低水平，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)湖南投資信心增強(qiáng)，萬(wàn)科、恒大、綠地、萬(wàn)達(dá)等全國(guó)知名房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍湖南，房地產(chǎn)投資在全國(guó)位置快速攀升。2013年，全省房地產(chǎn)完成投資增速在全國(guó)排名第18位，比上年同期上升4位。
（二）民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占投資主導(dǎo)地位
2013年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)3739家，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)（包括工商登記注冊(cè)的集體、股份合作、私營(yíng)獨(dú)資、私營(yíng)合伙、私營(yíng)有限責(zé)任公司）3344家，占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的比重為89.4%；民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目3697個(gè)，占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的比重為88.7%，共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2153.57億元，占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為81.9%。隨著國(guó)家對(duì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的支持力度逐步加大，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)確立了在房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體地位，成為拉動(dòng)全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)的重要力量。
（三）商品房銷售在高位增長(zhǎng)的平臺(tái)上理性回落
2013年，全省商品房屋銷售面積5952.38萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.6%，比上年同期提高10.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額2525.64億元，增長(zhǎng)21.1%，比上年同期提高8.8個(gè)百分點(diǎn)。由于國(guó)家和湖南從3月份開(kāi)始沒(méi)有出臺(tái)調(diào)控房?jī)r(jià)的政策措施，商品房?jī)r(jià)格由市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)的宏觀政策取向已基本確定，恐慌性購(gòu)房者越來(lái)越少，理性消費(fèi)者越來(lái)越多，全省商品房銷售在高位增長(zhǎng)的平臺(tái)上理性回落。從全年看，前2個(gè)月商品房屋銷售出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，銷售面積增長(zhǎng)達(dá)40.9%，而上年同期為下降18.8%，隨后增速逐月回落，到12月增速最低。2013年，住宅銷售面積5411.48萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16%，比上年同期提高11.3個(gè)百分點(diǎn)，比一、二、三季度分別回落40.7個(gè)、12.2個(gè)和9.7個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售額2114.97億元，增長(zhǎng)23.6%，比上年同期提高14.6個(gè)百分點(diǎn)。
（四）長(zhǎng)沙市在全省房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)中唱主角
長(zhǎng)沙市集中了全省優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、文化等資源，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)上在全省處于優(yōu)勢(shì)和中心地位，對(duì)域外房地產(chǎn)消費(fèi)者有較強(qiáng)地吸附能力。據(jù)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2013年，長(zhǎng)沙新建商品住宅市場(chǎng)中，本省外地購(gòu)房者已占據(jù)半壁江山，占比達(dá)50.55%，本省長(zhǎng)沙市購(gòu)房者占比為37.27%。2013年，長(zhǎng)沙市商品房屋銷售面積1840.59萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.5%，比全省平均水平高4.9個(gè)百分點(diǎn)，占全省商品房屋銷售面積的比重為30.9%，比上年同期提高1.3個(gè)百分點(diǎn)；長(zhǎng)沙市商品房屋銷售額1160.38億元，同比增長(zhǎng)24.6%，比全省平均水平高3.5個(gè)百分點(diǎn)，占全省商品房屋銷售額的比重為45.9%，比上年同期提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積1640.03萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.4%，而上年同期為下降0.6%；從住宅銷售戶型來(lái)看，144平方米以下中小戶型銷售火爆，共銷售1392.15萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.3%，占全部住宅銷售面積的比重為84.9%；別墅、高檔公寓僅完成銷售59.79萬(wàn)平方米，同比下降22.7%，這也反映了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)“剛需”的主體地位。
（五）商品房屋施工規(guī)模不斷擴(kuò)大
2013年，全省商品房屋施工面積25400.09萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.9%，比上年同期提高13.9個(gè)百分點(diǎn)，比一、二、三季度分別提高5.9個(gè)、3個(gè)和1.9個(gè)百分點(diǎn)，增速在全國(guó)排名第16位，比上年同期上升11位；其中，住宅施工面積19594.27萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.8%，比上年同期提高14.6個(gè)百分點(diǎn)。
商品房屋新開(kāi)工面積快速增長(zhǎng)，位居全國(guó)前列。2013年5月開(kāi)始，全省商品房屋新開(kāi)工面積結(jié)束了自2012年4月以來(lái)持續(xù)12個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)的局面并一路快速上揚(yáng)。2013年，商品房屋新開(kāi)工面積8869.13萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)33.7%，而上年同期為下降9.4%，比一、二、三季度分別提高36.2個(gè)、12.4個(gè)和7.2個(gè)百分點(diǎn)，增速在全國(guó)排名第5位，比上年同期上升16位；在中部排名第2位，比上年同期上升4位。住宅新開(kāi)工面積6854.15萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)35.6%，而上年同期為下降13.9%。新開(kāi)工面積的快速增長(zhǎng)為2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
2013年全國(guó)商品房屋新開(kāi)工面積增速前五及中部省份對(duì)比表
地 區(qū)
新開(kāi)工面積
增 速
全國(guó)增速位次
（萬(wàn)平方米）
（%）
全 國(guó)
201207.84
13.5
貴 州
5628.24
48.6
1
湖 北
8226.71
37.7
2
福 建
7193.01
34.6
3
廣 東
14265.48
34.4
4
湖 南
8869.13
33.7
5
安 徽
10077.71
28
8
江 西
4138.96
26.9
9
河 南
12465.09
18.5
13
山 西
3673.34
-11.8
29
（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金充裕
2013年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金3592.27億元，同比增長(zhǎng)23.8%，比上年同期高17.1個(gè)百分點(diǎn)，高出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速4.9個(gè)百分點(diǎn)，為2014年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了較好的資金保障。其中，國(guó)內(nèi)貸款533.15億元，增長(zhǎng)42.4%，比上年同期提高38.1個(gè)百分點(diǎn)，占本年到位資金的15.4%；購(gòu)房者個(gè)人按揭貸款到位494.97億元，增長(zhǎng)27.3%。此外，企業(yè)自籌資金1215.39億元，增長(zhǎng)17.3%；來(lái)自購(gòu)房者的定金及預(yù)收款1166.25億元，增長(zhǎng)26.3%。
（七）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入增長(zhǎng)貢獻(xiàn)突出
據(jù)財(cái)政廳統(tǒng)計(jì)，2013年，全省房地產(chǎn)稅收收入545.73億元，同比增長(zhǎng)26.9%，高于全省財(cái)政總收入（12.6%）和稅收總收入（13.9%）的增速。房地產(chǎn)業(yè)稅收占財(cái)政總收入比重16.5%，比上年同期提高2個(gè)百分點(diǎn)；占地方財(cái)政收入比重27.0%，比上年同期提高3個(gè)百分點(diǎn)；占稅收總收入比重21.2%，比上年同期提高2個(gè)百分點(diǎn)；占地方稅收收入比重42.1%，比上年同期提高3個(gè)百分點(diǎn)。2011至2013年，全省房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方稅收收入比重逐年走高，由2011年的37.8%上升至2013年的42.1%，成為地稅系統(tǒng)支柱稅源之一，為全省的財(cái)政收入增長(zhǎng)和稅收增長(zhǎng)作出了突出貢獻(xiàn)。
二、當(dāng)前湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)值得關(guān)注的問(wèn)題
（一）與全國(guó)和中部六省的差距仍然較大
2012年，全省城鎮(zhèn)化率46.65%，低于全國(guó)平均水平5.92個(gè)百分點(diǎn)，人均GDP33480元，低于全國(guó)平均水平4940元。全省房地產(chǎn)消費(fèi)能力較低，房地產(chǎn)投資、銷售的增速和房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重均低于全國(guó)平均水平，規(guī)模總量和增速在全國(guó)和中部六省排位較低，房地產(chǎn)發(fā)展還存在較大差距。
2013年中部六省房地產(chǎn)投資、銷售及占固定資產(chǎn)投資比重對(duì)比表
地 區(qū)
房地產(chǎn)本年完成投資（億元）
總量全國(guó)排名
本年完成投資增速（%）
增速全國(guó)排名
商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）
總量全國(guó)排名
商品房銷售面積增速（%）
增速全國(guó)排名
房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重(%)
全 國(guó)
86013.38
19.8
130550.59
17.3
19.7
山 西
1308.63
23
29.5
9
1642.82
26
9.7
23
12.2
安 徽
3946.23
6
25.2
13
6265.35
7
29.7
8
21.6
江 西
1174.58
26
21.1
16
3167.06
16
32.1
5
9.4
河 南
3843.76
8
26.6
12
7310.21
6
22.5
14
15.2
湖 北
3286.02
12
29.4
10
5298.54
10
31.2
6
16.3
湖 南
2628.32
15
18.9
18
5952.38
8
15.6
17
14.3
（二）房地產(chǎn)用地價(jià)格上漲較快
2013年，全省房地產(chǎn)用地供應(yīng)量達(dá)6280公頃，占全省供地總量的27.7%，同比增長(zhǎng)13.0%，比上年同期提高28.4個(gè)百分點(diǎn)；全省房地產(chǎn)出讓總價(jià)款達(dá)到935.05億元，占土地出讓總價(jià)款的86.8%，同比增長(zhǎng)40.1%；全省房地產(chǎn)用地出讓均價(jià)為1749.6元/平方米（合116.6萬(wàn)元/畝），同比上漲19.5%，漲幅比上年同期增加13.9個(gè)百分點(diǎn)。土地供應(yīng)價(jià)格較快上漲加大了建房成本，也推高了購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期。
（三）個(gè)人購(gòu)房貸款投放趨緊
據(jù)人民銀行長(zhǎng)沙中心支行統(tǒng)計(jì)，2013年，全省個(gè)人購(gòu)房貸款余額2514.7億元，其中新建住房貸款占比84.2%，比年初下降2.5個(gè)百分點(diǎn)，全年累計(jì)新發(fā)放個(gè)人房貸502.2億元。受規(guī)模不足和結(jié)構(gòu)調(diào)整影響，四季度個(gè)人房貸投放明顯放緩，當(dāng)季個(gè)人房貸增量?jī)H80.47億元，只占全年個(gè)人房貸新增量的16.0%。同時(shí)住房貸款優(yōu)惠利率明顯收緊，前4個(gè)月有11%的個(gè)人住房貸款執(zhí)行了下浮利率的優(yōu)惠政策，下半年在銀行資金面普遍偏緊的情況下，部分銀行取消了首套房貸優(yōu)惠利率，執(zhí)行下浮利率的占比不到6%。據(jù)調(diào)查，年底部分商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的審批和發(fā)放時(shí)間有不同程度的延長(zhǎng)，銀行機(jī)構(gòu)收緊個(gè)人住房貸款，提高首套房貸利率，延長(zhǎng)貸款審批放款時(shí)間，將影響部分剛需購(gòu)房者的購(gòu)房能力。
（四）地區(qū)發(fā)展不平衡
長(zhǎng)株潭地區(qū)為全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主要集中地，其他市州占比明顯偏少。2013年長(zhǎng)株潭房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資1502.79億元，同比增長(zhǎng)14.2%，占全省房地產(chǎn)投資的57.2%，其他市州僅占42.8%。其中省會(huì)長(zhǎng)沙市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1153.61億元，同比增長(zhǎng)11.8%，占全省房地產(chǎn)投資的43.9%，商品房屋銷售面積1840.59萬(wàn)平方米，占全省的比重為30.9%，同比增長(zhǎng)20.5%，比全省平均增速高4.9個(gè)百分點(diǎn)。全省共有十個(gè)市州增速高于全省平均水平，其中湘西州、懷化市和邵陽(yáng)市增速超過(guò)30%，分別增長(zhǎng)56%、37.8%和35.6%，有四個(gè)市州增速低于全省平均水平，個(gè)別市州還出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。
三、促進(jìn)湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議
（一）進(jìn)一步發(fā)揮市場(chǎng)決定性作用。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能帶動(dòng)建材、建筑和服務(wù)業(yè)等上下游30多個(gè)行業(yè)60多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生改善具有十分重要的作用。在住房領(lǐng)域，各級(jí)政府重點(diǎn)做好保障房建設(shè)，審慎出臺(tái)商品房調(diào)控政策，讓市場(chǎng)力量在調(diào)節(jié)商品房供需中起決定作用，給投資者和消費(fèi)者一個(gè)理性預(yù)期。
（二）大力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。2013年，湖南城鎮(zhèn)化率低于全國(guó)平均水平，這其中還包括了大量工作在城鎮(zhèn)而居住在農(nóng)村的農(nóng)民工。城鎮(zhèn)化率不高，制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城鎮(zhèn)化是工業(yè)革命以來(lái)人類文明發(fā)展的大趨勢(shì)，是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的必由之路。應(yīng)大力推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化，加快城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供基礎(chǔ)。
（三）提高土地集約利用率。在增加用地供給的同時(shí)，要下大力氣調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大住宅用地供應(yīng)，杜絕粗放低效的大規(guī)模土地供給。要盤(pán)活存量土地，通過(guò)多種途徑推動(dòng)低效用地再開(kāi)發(fā)利用，提高土地利用率。
（四）更好發(fā)揮政府服務(wù)作用。精簡(jiǎn)行政審批事項(xiàng)，優(yōu)化行政審批程序，做好規(guī)劃管理，提供信息服務(wù)，減少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)微觀經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的干預(yù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)管，打擊欺詐行為，維護(hù)消費(fèi)者和企業(yè)的合法權(quán)益。
承辦：投資處
執(zhí)筆：倪凡偉
核稿：李躍輝
責(zé)編：黃湘冀
