在買房過(guò)程中，無(wú)外乎新房和二手房?jī)煞N選擇，那具體的交易流程是怎樣的呢？
小編將系列整理，定期推送給大家，希望對(duì)買房的你有所幫助。
今天重點(diǎn)是一份來(lái)自資深經(jīng)紀(jì)人的交易流程要點(diǎn)提煉，不多贅述，直接上干貨啦！
一般從大條框來(lái)說(shuō)，二手房交易環(huán)節(jié)包括這三大方面。
1、簽訂買賣合同
當(dāng)然在這步之前，很多消息需要確認(rèn)，比如確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否有銀行抵押未還完，產(chǎn)權(quán)人幾個(gè)，是否是正常的商品房，確認(rèn)房屋的稅費(fèi)，房屋的價(jià)錢，貸款還是全款，貸款商量首付款什么時(shí)候交付，一般都是過(guò)戶當(dāng)天付清，有的可能會(huì)要求去銀行貸款的時(shí)候交付。
確認(rèn)交房時(shí)間一般都是全部款項(xiàng)到位騰房，現(xiàn)在由于銀行放款比較慢，大多數(shù)都在過(guò)戶之后騰房。商量房屋里的家具家電具體留多少，然后放到合同里面。
小編提醒：在這個(gè)階段，小編也要尤其提醒，對(duì)于房屋的稅費(fèi)在這個(gè)階段一定要明晰，另外，還有一點(diǎn)，如果確實(shí)相中了房子，在交定金時(shí)，不妨交大定，因?yàn)槿绻s上賣房市場(chǎng)，是真真有可能隨時(shí)被毀約的。
2、銀行網(wǎng)簽、 提前準(zhǔn)備材料
買賣雙方的身份證戶口本結(jié)婚證，離婚的出示離婚證離婚協(xié)議。有的人是集體戶，需要提供集體戶首頁(yè)單頁(yè)復(fù)印件就可以。房產(chǎn)證如果沒(méi)有建成年代，需要到交易中心打出來(lái)俗稱產(chǎn)調(diào)。
買方需要開(kāi)出個(gè)人購(gòu)房資格證明，個(gè)人房屋住房情況，單位的收入證明，銀行流水你每個(gè)月的收入必須要比每月貸款額高兩倍，如果不夠追加共同還款人，但共同還款人也要算上他的負(fù)債只要征信上能查出的負(fù)債都算，如果都不夠還可以有其他辦法。如果你有房子貸款沒(méi)還完，有的銀行還會(huì)要求出示其他房子的銀行貸款合同。
現(xiàn)在銀行基本都會(huì)先要求出網(wǎng)簽，首付高網(wǎng)簽可以出的低點(diǎn)，因?yàn)榻欢惖臅r(shí)候按照網(wǎng)簽交稅，但一定要高于房東的上次上手價(jià)格，也不能低于這個(gè)小區(qū)的最低地價(jià)，一般批貸大概十個(gè)工作日左右。
小編提醒：：在材料準(zhǔn)備這一步，很多關(guān)鍵信息是需要注意的，稍有差池，可能網(wǎng)簽的時(shí)間就會(huì)被推遲了，而這一推遲，接下來(lái)的房貸等環(huán)環(huán)相扣的內(nèi)容可能都會(huì)收到影響，這點(diǎn)小編可是深有體會(huì)。
3、過(guò)戶環(huán)節(jié)
提前預(yù)約過(guò)戶號(hào)準(zhǔn)備材料，貸款的話需要銀行人員一起陪同，提前說(shuō)明是否共有，買房子女是否成年，是否有曾用名。
交完稅之后等七個(gè)工作日交易中心會(huì)發(fā)短信通知你去取證，稅費(fèi)是可以減免的，包括個(gè)稅營(yíng)業(yè)稅，契稅。過(guò)戶完后一段時(shí)間銀行會(huì)給房東放款，最后做好物業(yè)交接就可以了。
小編提醒：：從過(guò)戶完成的那一刻，房子從某種程度上就算是你的了，現(xiàn)在因?yàn)殂y行整體房貸速度減慢，房東遲遲拿不到尾款不肯交房。在這個(gè)期間倘若有交房裝修需求的話，不妨跟房東協(xié)商進(jìn)行房屋實(shí)勘，測(cè)量，為接下來(lái)的裝修工作做準(zhǔn)備了。
在二手房交易過(guò)程中，一般會(huì)涉及到這些稅費(fèi)，在不少城市基本以買房繳納居多。
關(guān)于二手房的交易稅費(fèi)呢，詳細(xì)給大家整理了下，大家可以對(duì)號(hào)入座，仔細(xì)比對(duì)啦。
二手房交易稅費(fèi)
營(yíng)業(yè)稅
營(yíng)業(yè)稅，是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅，向賣方征收。
稅率：5.6%（營(yíng)業(yè)稅5%,城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)教附加共0.6%）
①普通住宅：
A、個(gè)人轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與普通住宅年限<>
（注：對(duì)于有限售的城市，在指定年限之內(nèi)是不允許銷售的）
B、個(gè)人轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與普通住宅年限≥2年的，免征營(yíng)業(yè)稅。
②非普通住宅：
A、個(gè)人轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與非普通住宅<>
B、個(gè)人轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與非普通住宅年限≥2年的，營(yíng)業(yè)稅征收：（轉(zhuǎn)讓收入-原購(gòu)入價(jià)格）×5.6%。（轉(zhuǎn)讓收入以過(guò)戶價(jià)格為準(zhǔn)，原購(gòu)入價(jià)格以原購(gòu)房發(fā)票數(shù)額為準(zhǔn)；不能提供原購(gòu)房發(fā)票的，直接按過(guò)戶價(jià)格×5.6%計(jì)算）
③普通住房與非普通住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)：（享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)符合以下三個(gè)條件）
A、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；
B、單套建筑面積在140平方米以下；
C、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。
2情況說(shuō)明
①購(gòu)買時(shí)間超過(guò)2年，這里首先看產(chǎn)權(quán)證，其次看契稅發(fā)票，再次看票據(jù)（房改房看國(guó)有住房出售收入專用票據(jù)）這三種證件按照時(shí)間早的計(jì)算。一般地說(shuō)票據(jù)早于契稅發(fā)票，契稅發(fā)票早于產(chǎn)權(quán)證。
②所售房產(chǎn)是普通住宅還是非普通住宅。
③如果所售房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫(xiě)字間或廠房等，則不論證是否過(guò)2年都需要全額征收營(yíng)業(yè)稅。
個(gè)人所得稅
個(gè)人所得稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)的居民和非居民取得的個(gè)人應(yīng)稅所得征收的一種稅。房產(chǎn)個(gè)稅就是房屋交易過(guò)程當(dāng)中所產(chǎn)生的個(gè)人所得征收的稅。
4 繳稅計(jì)算方法（現(xiàn)行）
征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。計(jì)稅辦法為兩種第一種，以房產(chǎn)交易總額1%（各地不同）計(jì)算；第二種是以房產(chǎn)交易差價(jià)（現(xiàn)成交價(jià)格與原成交價(jià)格之差）的20% 繳納（目前北京、天津?qū)嵤┑诙N繳稅方式強(qiáng)制政策），二者可由納稅人自由選擇。
情況說(shuō)明
①兩個(gè)條件：家庭唯一住宅、購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅；任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。
②如果是家庭唯一住宅但是購(gòu)買時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購(gòu)買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的1%退還。
③地稅局會(huì)審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù)，其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有下放但是房管部門已經(jīng)備案登記的住房（不包含非住宅類房產(chǎn)）。
④如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。而且地稅局在征稅過(guò)程中對(duì)于營(yíng)業(yè)稅繳納差額的情況，個(gè)人所得稅也必須征收差額的20%。
契稅
契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。
征收方法
若買方是首次購(gòu)買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購(gòu)買面積超過(guò)90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。非普通住宅契稅征收交易總額3%。
其他費(fèi)用
合同印花稅：總房款×0.05% 現(xiàn)免征
交易服務(wù)費(fèi)：普通住宅：4元/平方米×建筑面積；其他：6元/平方米×建筑面積
交易登記費(fèi)：80元/套
工本印花稅：5元
評(píng)估費(fèi)：總房款×0.5%
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