土地使用權出資權能的差異
【出處】人民法院報
【中文關鍵字】土地使用權；出資權
【學科類別】公司法
【寫作時間】2011年
土地使用權出資是公司資本構成的一個重要組成部分，但當土地使用權出資內(nèi)容不完整時則其出資權能將存在重大差異，故厘清土地使用權的出資權能對界別公司法人財產(chǎn)權的構成具有重大意義。
實踐中，以土地使用權作為對公司投資內(nèi)容的約定類型一般包括以下幾種：
一是投資者將其自有的土地使用權全部權能投入公司中，并將土地權利主體在法律上轉化為公司本身，從而使該土地資本轉化為公司的法人財產(chǎn)。此后，該土地權利構成中的場地使用權、投資開發(fā)權、經(jīng)營收益權、土地資產(chǎn)處分權、土地增值收益權等實體性權能在公司存續(xù)期間均由公司享有。此類情形下的出資者不再保留其原土地使用權中的任何一項權能。根據(jù)對價原則，出資者將根據(jù)約定在公司中取得一定比例的股權。在涉及清算時，土地資產(chǎn)將被納入清算財產(chǎn)的范疇。
二是出資者僅以自有土地使用權中的場地使用權權能進行出資。“場地使用權”是土地使用權中可分離出來的一種土地權利類型，類似于土地（場地）租賃。取得場地使用權的公司只享有對某宗土地的事實使用權即占有權而不享有其他權能。包括投資開發(fā)權、經(jīng)營收益權、土地資產(chǎn)處分權、土地增值收益權等權能均仍然由原出資者保留。也就是說除了場地使用權外，該宗土地使用權的其他權能并不是公司法人財產(chǎn)權的構成部分。
三是在中外合資企業(yè)中，以合資企業(yè)名義向企業(yè)所在地政府申請用地。即對開辦合資企業(yè)所需的場地，由合營企業(yè)向所在地的市(縣)級土地主管部門提出申請，經(jīng)審查批準后通過簽訂合同取得場地使用權。可見，此類用地性質實際上是向政府“租賃”土地，故其實體權利內(nèi)容與前述第二種用地權利類似，此時的土地使用權除場地使用權外亦不是企業(yè)法人財產(chǎn)權的構成內(nèi)容。
四是由政府無償向企業(yè)提供場地使用權。“零租金”用地方式的性質仍然是土地租賃，土地使用權仍然不能成為企業(yè)法人財產(chǎn)權的構成內(nèi)容。諸如以國土整治、環(huán)境治理、特色農(nóng)業(yè)開發(fā)等名義由政府提供的無償用地都存在前述性質。但應注意此種用地類型的合法性問題。由于一些地方政府在“招商引資”的名義下出臺了諸多地方性政策，不恰當?shù)亟o予投資者或外商一些“特別優(yōu)惠”，其中即包括無償提供土地等情形。
公司法“解釋三”規(guī)定，出資人以劃撥土地使用權出資，或者以設定權利負擔的土地使用權出資，公司、其他股東或者公司債權人主張認定出資人未履行出資義務的，人民法院應當責令當事人在指定的合理期間內(nèi)辦理土地變更手續(xù)或者解除權利負擔；逾期未辦理或者未解除的，法院應當認定出資人未依法全面履行出資義務。
上述司法解釋的價值在于，當出資者對土地使用權的出資存在瑕疵時則應當通過辦理土地變更手續(xù)或解除權利負擔作為完善途徑。因此，只有第一種土地出資形態(tài)才存在適用前述規(guī)定的法律空間。
約定以部分土地使用權權能進行出資，由于其并不違反強制性規(guī)定故該類出資形態(tài)具有合法性。因此應當特別注意在司法實踐中不得對公司法“解釋三”第八條進行擴大化適用。也即，并非任何土地出資糾紛都可以適用指令過戶與解除權利負擔的規(guī)定。
顯然，如果出資者之間約定的土地出資權能除場地使用權外而不包括其他土地權能的，則當該宗出資土地被征收時公司并不享有土地征收行為所產(chǎn)生的補償受益權。尤其在中外合資企業(yè)中，由于中方因該地權投資而享有股權的對價實際上是土地租金，這在合資企業(yè)法律制度中有著明確規(guī)定，即合營企業(yè)所需的場地使用權，已為中國合營者所擁有的，中國合營者可以將其作為對合營企業(yè)的出資，其作價金額應當與取得同類場地使用權所應繳納的使用費相同。因此，此時中方所出資的土地使用權并不是合資企業(yè)法人財產(chǎn)權的構成內(nèi)容，亦不存在地權過戶的問題，在清算時亦不得將該土地資產(chǎn)作為合資企業(yè)的清算財產(chǎn)而對外承擔民事責任。此時即不存在適用公司法“解釋三”第八條的法律基礎。
與場地租賃權類似的是以某種“用益權”作為投資內(nèi)容的出資形態(tài)，其特征是被出資公司可直接使用該實物但該物卻并非公司法人財產(chǎn)權的構成內(nèi)容。例如在融資租賃形態(tài)下的設備出資對于被投資公司而言法律風險似乎很小，此時的投資者在表象上似乎以“租賃物”作為出資形態(tài)，但實際上是在以支付租金的方式進行現(xiàn)金投資。顯然，不能將租賃權投資等同于實物投資，故并不存在投資人與公司之間關于物權變更的問題。因此，融資租賃情形下的實物出資也不存在一個指令過戶的法律空間，該類出資物也不是公司法人財產(chǎn)權的構成內(nèi)容，不得在清算時將融資租賃物納入清算范疇。
公司法“解散三”第十條作出相關聯(lián)的規(guī)定，出資人以房屋、土地使用權或者需要辦理權屬登記的知識產(chǎn)權等財產(chǎn)出資，已經(jīng)交付公司使用但未辦理權屬變更手續(xù)，公司、其他股東或者公司債權人主張認定出資人未履行出資義務的，法院應當責令當事人在指定的合理期間內(nèi)辦理權屬變更手續(xù)；在前述期間內(nèi)辦理了權屬變更手續(xù)的，人民法院應當認定其已經(jīng)履行了出資義務；出資人主張自其實際交付財產(chǎn)給公司使用時享有相應股東權利的，法院應予支持。
事實上，在適用上述第十條前必然要涉及對約定出資內(nèi)容和出資形態(tài)的審查問題，而并非對該條可以不加區(qū)分地予以適用。
最主要的審查內(nèi)容是，以房屋、土地使用權、知識產(chǎn)權出資時其所約定的出資內(nèi)容是否包括該類權利的全部法律權能。如果是以全部權能出資的，則這三類權利都將構成公司法人財產(chǎn)權的內(nèi)容。否則，在公司解散時涉及的房地產(chǎn)權利及知識產(chǎn)權權利將要由原出資者“回收”而不得將之納入清算財產(chǎn)或對外承擔民事責任的范疇。
