隨著社會經濟的發展，越來越多的人將買房作為一種投資方式，這就加劇了房地產市場的供求問題，使得房價的不斷攀升。為了緩解這種狀況，實現“居者有其屋”的民生保障大計，國家以及地方層面實施了限購政策，以遏制房價的上漲。如此以來，就會使得那些無購房資格又想買房的人，往往會選擇“借名買房”，實踐中因借名買房而發生的糾紛屢見不鮮。筆者通過聚法案例網，輸入“借名買房”，共檢索到1688篇法律文書，其中判決1451篇，裁定237篇。其中大部分案件發生在已實行限購政策的北京、上海、廣東等這些一線城市，就案由而言，不少是關于所有權確認糾紛和合同糾紛。現筆者擬對司法實踐中違反限購政策“借名買房”合同效力及房屋歸屬問題進行梳理和探析，以期待為這類案件的解決提供參考。
一、違反限購政策的“借名買房合同”效力認定
借名買房合同是借名人因為不滿足某種條件或者不方便以自己的名義去購買房屋時，所以與出名人達成協議，借名人實際出資并且辦理相關手續，房屋登記在出名人名下，但借名人保留實際擁有房屋權利，并不是使出名人取得所有權意思的一種合同。實踐中為了規避限購政策，借名人以出名人的名義買房現象時有發生，借名人為了防范風險，往往會與出名人簽訂借名買房合同。在司法實踐中，法院認定買房合同的效力大相徑庭，主要存在以下兩種觀點：
第一種觀點認為借名買房合同無效。主要理由是限購政策是國家遏制部分城市房價過快上漲的重要措施，對于促進房產地市場健康發展具有重要作用。實施限購政策的目的在于遏制房地產市場的投機投資需求，從而保護真正的購房人利益，故涉及重大社會公共利益。故認為合同雙方規避了限購政策，擾亂市場經濟秩序，將使國家調控房地產市場的目的落空，損害符合政策的購房人利益，依照《合同法》第52條第4項的規定，認定借名買房合同為無效。如劉通與陳文婧所有權確認糾紛一審民事判決【(2016)閩0105民初444號】中支持此種觀點。而且司法實踐中大多都認為無效。
第二種觀點認為借名買房合同有效。主要理由是認為房屋限購政策不屬于法律、行政法規，其僅屬于行政政策，無權限制公民訂立合同的自由，當事人之間訂立的借名買房合同有效。如余天龍、葉珍珍與林吟聲、余韻所有權確認糾紛一審民事判決【（2015）湖民初字第5551號】中采納此種觀點。
筆者贊同第一種觀點，即借名買房合同無效。具體理由如下：
首先，就我國現有相關的規定而言，雖然我國國家層面的法律未直接明確規定違反限購政策借名買房合同的效力，但是北京、浙江等地方性規定已有涉及，例如《北京市高級人民法院民一庭關于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》第九條規定：因住房限購政策的限制，當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人以其系實際買受人為由，要求確認房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的，不予支持；借名人因自身條件變化或政策發生調整等原因符合住房限購政策的，可以判決登記人為其辦理房屋過戶登記手續。此外，《浙江省高級人民法院民一庭關于審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見(試行)》第八條規定：實際買受人為規避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權屬證書后，以其系實際買受人為由，請求確認其為房屋產權人的，不予支持，但調控政策重新調整并準許其取得產權的除外。所以，從以上兩個地方的規定來看，雖然沒有直接規定借名買房合同為無效，但是從其不支持借名人要求確認房屋歸其所有的規定來看，實質上是否定了借名買房合同的效力。
其次，就理論層面而言，住房限購政策具有公共政策的性質，屬于社會公共利益的范疇。但是何為社會公共利益及其標準是什么，我國現有法律未做明文規定。社會公共利益也一直是法學、政治學、公共管理學、經濟學、社會學所共同關注的一個重要的理論問題，無論哪一個學科都難以形成一致的統一意見，所以至今尚未有一個明確的概念，在司法實踐中法官根據案件事實進行衡量。社會公共利益是一個相對性的概念，其內容與具體表現形態始終處于變動之中，其終極目的在于增進社會福祉，維護良好的生活秩序。
而住房限購政策上是從稅收、信貸、社會保險、戶籍等方面對住房購買進行限制，遏制房地產市場的投機投資需求，從而控制房價過快上漲，同時保障這些購房的機會留給切實需要解決住房問題的購房人，這對促進房產地市場健康發展具有重要作用，也能夠保護真正的購房人利益。住房問題是一項民生大計，國家政府通過采取宏觀調控的做法，控制房價過快增長，能夠維護社會的和諧穩定，使得全社會整體受益，具有社會公共利益的性質。否則，如果認定借名買房合同具有效，將會使得國家控制房價舉措的目的落空，這既會損害到真正購房人的利益，也不利于房地產市場秩序的穩定。所以借名買房合同損害了社會公共利益，根據《合同法》第52條第4項的規定，認定該合同無效。
二、違反限購政策時房屋所有權的歸屬
當借名買房合同發生糾紛時，當事人起訴至法院，一般要求確認房屋所有權歸自己所有，畢竟這對于當事人來說這才是他們最期望得到的結果。而且就糾紛的案由來看，排名第一的是所有權確認糾紛，縱觀司法實踐主要有以下三種觀點：
（1）判決借名人不能享有所有權。主要理由是當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人以其系實際買受人為由，要求確認房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的，不予支持。當事人由于無購房資格，要求涉訴房屋歸其所有違背國家政策，所以法院不支持其肅清要求確認房屋直接歸其所有。比如黃杰文與楊智東所有權確認糾紛一審民事判決【（2015）朝民初字第02526號】支持此觀點。
（2）判決借名人直接享有房屋所有權。主要理由是不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，但不是確認不動產所有權的唯一憑證。雖然房屋登記在出名人名下，但借名人支付了房屋的首付款和貸款，且房屋購買后一直由借名人負責打理，并交納物業等費用，足以證明房屋由借名人實際出資購買，所以認定借名人為房屋的實際產權人。如張翠紅與范武星所有權確認糾紛一審民事判決【（2015）沈和民二初字第01620號】中，采納此種觀點。
（3）法院雖然認定借名買房合同有效，但還要考慮是否涉及到善意第三人利益，如果第三人構成善意取得，則借名人不能直接取得房屋所有權。比如武菊花與宋冬偉房屋買賣合同糾紛二審民事判決【（2017）京03民終2446號】支持此種觀點，在本案中，出名人已將房屋出售給第三人且辦理了產權過戶手續，所以借名人請求將房屋過戶至其名下的訴請無法得到法院支持，借名人只能就其損失另案主張權利了。
筆者認為，房屋所有權的歸屬與借名買房合同的效力有著密切的關系，在借名買房情形下對房屋所有權的認定，應當考慮以下兩個因素：一是借名買房合同是否有效，二是是否涉及善意第三人。如前文所述，借名買房合同損害了社會公共利益，根據《合同法》第52條第4項的規定，該合同無效，單是考慮這個因素借名人便不能取得房屋所有權。而是否構成善意取得，根據我國《物權法》第106條的規定，必須符合三個要件：一是第三人在主觀上必須是善意且不知情；二是第三人支付了合理價格；三是第三人已經辦理了過戶登記。如此以來，第三人就善意取得了房屋的所有權，借名人更不能主張房屋所有權了。
三、結語
借名買房合同發生糾紛司法實踐如此不統一，所以借名人為了規避限購政策借用有資格人的名義去購買房屋風險極大，建議要三思而后行，謹慎而為之，否則發生糾紛時法院可能不認可此雙方之間的借名買房合同，而且存在第三人善意取得的可能，即使可以向出名人主張經濟賠償，但如果出名人沒有錢可供執行，到時借名人可能會出現房財兩空的局面。
