陳某與邱某所有權確認糾紛案
【案情簡介】
原告陳某訴稱2008年一次性購買某廣場門頭房五套，以現金方式支付購房款100余萬元，其中823A和823B由被告邱某頂名辦理了房產證。2009年6月，原告陳某將823A
賣給了王兆亭；同年8月將823B賣給了范光笏。時隔七年，被告邱某在陳某不知情的情況下，將823B轉讓給被告王某。原告陳某將被告邱某、王某訴至肥城市人民法院，請求判令確認823B房屋所有權歸其所有。原告陳某申請證人出庭作證，但其未提交支付購房款的證據。
被告邱某委托我所程然律師作為其訴訟代理人參與本案訴訟。被告邱某向法院提交了其與房地產開發公司簽訂的商品房買賣合同、土地使用權轉讓合同、購房款發票、房產證、土地證及其與被告王某簽訂的房屋買賣合同、該房屋過戶到王某名下的房產證、土地證等證據。一審法院經過開庭審理，以陳某未能提交購房合同、房款收據、轉款憑證及與邱某之間關于頂名購房的相關協議為由，判決駁回了原告陳某的訴訟請求。
陳某不服一審判決，提起上訴。二審判決以“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”及陳某未提供充分證據證實邱某是頂名購房登記的行為為由，駁回上訴，維持原判。
【代理意見】
一、上訴人陳某不是案涉房產的真實權利人，其訴訟請求無任何事實及法律依據。
案涉房產是由邱某于2008年10月28日從肥城市祥惠
房地產開發有限公司處購得，并一次性付清了購房款。邱某于2008年11月10日取得了房產證，2008年11月12日取得了土地證。上述事實有相應證據予以證明且已經原審法院予以審理查明。根據《物權法》的相關規定，不動產物權經依法登記發生法律效力，不動產登記是物權歸屬和內容的根據。法律賦予了不動產登記權利推定的效力，意味著不動產登記記載的權利人推定為不動產物權的享有者。不動產登記的推定力作為一種權利推定，本質上是對證明責任的分配。也就是說，法律對不動產登記推定力的規定是一種證明責任或舉證負擔的規范。因此，在訴訟中不動產登記記載的權利人首先被推定為真實物權人，對此無需再行舉證證明。
對于上訴人訴稱的所謂“借名購房”，上訴人首先應當提交其與邱某之間存在“借名購房”約定的證據，但上訴人不僅未能提交，且其對因何“借名購房”無法作出合理解釋；其次上訴人應當提交出資購房的證據，但上訴人不僅未能提交，且其在庭審中陳述其資金緊張，房產契稅及房屋維修基金均由邱某繳納，這與其所謂出資購房的事實也是相互矛盾且無法自圓其說的。上訴人對上述兩個關鍵事實均未能提供證據予以證實且兩者對于證實“借名購房”這一事實缺一不可。因此，上訴人的訴訟請求無任何事實及法律依據，原審
法院依法駁回其訴訟請求，認定事實清楚、適用法律正確，應予維持。
二、退一步講，即便上訴人與邱某之間存在“借名購房”的約定，該約定僅具有債權效力，由于案涉房產已登記到被上訴人王娟名下，對于上訴人確權的訴求由于履行不能而無法予以支持。
在“借名購房”中，登記權利人與房屋出賣人之間的房屋買賣合同是真實有效的，并且已經基于這一基礎法律關系完成了房屋所有權登記，故登記權利人是唯一合法的房屋所有權人，借名人與登記權利人之間關于房屋所有權歸屬的約定只能約束合同雙方當事人，沒有直接設立房屋所有權的法律效力，借名人不能根據借名買房協議的約定直接取得房屋所有權。由于房屋買賣關系中，法律賦予不動產登記物權移轉的效力，未經登記，不發生物權效力，故房屋權屬不能僅僅依據當事人約定而發生變動，還需登記這一生效要件相結合才能產生物權變動的效果。因此，當事人雖然約定了房屋所有權歸屬于借名人，但該約定并不發生物權效力，房屋所有權因此并未轉移由借名人享有，只是在借名人與被借名人之間產生了在符合法律規定和合同約定的條件時完成物權變動為主要內容的債權債務關系，即該約定僅具有債權效
力，被借名人因此對借名人負有相應的協助辦理房屋所有權轉移登記的義務。北京高院在《關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》(京高法發[2014]489號)第十條中即規定：“借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。”
從實踐中的“借名購房”糾紛案件看，當事人“借名購房”往往是出于規避政策、轉移資產、逃避債務等追求自身的某種利益的目的，其就應當承擔由此帶來的房屋所有權得不到法律認可所帶來的相應風險。當事人之間通過“借名購房”行為，實際上是對政策的架空及對法律責任的規避，故在法律上具有一定的可非難性。如持“物權說”，為規避普通商品房限購限貸政策而“借名購房”為例，則此時可確認借名人的房屋所有權，但這將導致限購限貸政策所要實現的目的的落空，無疑有違“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策”的原則。但在“債權說”下，則可較為圓滿地得到解決。借名人只享有對登記權利人的債權，并不對這些房屋享有所有權，故其確認所有權的請求不能得到支持，其對登記權利人提出的協助過戶登記的請求，則應區分不同情況：在訴訟時該房屋仍登記在登記權利人名
下的情形下，可支持借名人主張登記權利人協助辦理過戶登記的請求；但當訴訟時該房屋已登記在第三人名下的情形下，其請求因法律上的履行不能而不應得到支持。可見，正確認識了借名人對房屋權利的性質，相應問題將迎刃而解。而且，這樣的處理結果，使借名人在不具備購房條件時始終只能對登記權利人享有債權，而不能取得對房屋的所有權，借名人通過“借名購房”所要達成的目的將不能實現，其在此期間亦將不得不面對登記權利人將房屋轉賣他人、登記權利人的債權人執行該房屋以實現債權等危及其最終實現房屋所有權目的的風險，而這正是這種行為應當受到法律非難的體現?？梢?，“債權說”在處理“借名購房”問題上較好地實現了法律效果與社會效果的統一。
對于“借名購房”糾紛中房屋權屬確認的正確處理，離不開對“真實權利狀態”涵義的正確理解，從根本上應建諸于對不動產登記的法律效力以及物權與債權區分的準確把握。借名人與被借名人之間關于房屋所有權歸屬的約定，顯然與物權法規定的不動產物權生效要件不符，該約定不具有物權法上的效力。若支持借名人依據“借名購房”協議確認對其房屋享有法律上的所有權，則違背了物權變動的法定原則，混淆了債權關系與物權關系。借名人在這種情形下的法
律“身份”是真實“債權人”，而非真實“物權人”，既然如此，其提起物權確認的請求就因依據不足而不應得到支持。
綜上所述，上訴人無證據證明其為案涉房產的真實權利人，退一步講即便其能夠證明與邱某之間存在“借名購房”合同關系，根據合同相對性原則，上訴人也僅對邱某享有債權，無法取得案涉房產的物權。因此，請求貴院依法駁回上訴，維持原判。
【判決結果】
二審法院判決駁回上訴，維持原判。
【裁判文書】
二審法院認為，涉案房產是肥城市房地產開發公司于2008年10月28日與邱某簽訂商品房買賣合同，且為邱某開具房款發票，邱某已于2008年11月10日取得涉案房產的房屋所有權證及房產坐落土地使用證。根據《中華人民共和國物權法》第十六條“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”的規定，原審認定被上訴人邱某于2008年11月10日取得涉案物權正確，上訴人陳某未提供充分證據證實被上訴人邱某是頂名購房登記的行為。
綜上所述，二審法院認為陳某的上訴請求不能成立。判決駁回上訴，維持原判。
【案例評析】
物權法第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅，經依法登記發生效力，未經登記不發生效力，但法律另有規定的除外。這確立了基于法律行為發生的不動產物權變動的主要模式即債權形式主義模式。在這一模式下，不動產物權需經登記始發生物權效力。房屋買賣系典型的基于法律行為發生的不動產物權變動是不動產物權變動的主要方式，遵循著債權形式主義的物權變動模式。因此，房屋權屬認定與不動產登記息息相關，不動產登記在不動產物權變動中具有重要作用。
2016年3月1日起施行的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第二條規定，當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。
借名購房糾紛中，借名人主張房屋確權最主要的理由之一就是房屋的“真實權利狀態與登記狀態不一致”，其為該房屋的真實權利人?！罢鎸崣嗬麪顟B與登記狀態不一致”存在的可能性或制度根源在于，法律賦予不動產登記簿在不動產物權的歸屬和內容的認定上具有權利推定效力，這就意味
著不動產登記簿記載的物權權屬狀態并不總是會與真實物權狀態相一致。
本案中，原告陳某就是以所謂的借名購房，其為房屋的真實權利人為由向法院提起訴訟，但其既未能提交其與邱某之間存在“借名購房”約定的證據，也未能提交出資購房的證據。因此，陳某的訴求由于無證據證實，未能得到法院支持。
【結語和建議】
從實踐中的“借名購房”糾紛案件看，當事人“借名購房”往往是出于規避政策、轉移資產、逃避債務等追求自身的某種利益的目的，其面臨著由此帶來的房屋所有權得不到法律認可的巨大風險。
在此，建議借名購房人盡早向專業律師尋求幫助，在購房前與名義登記人簽訂相關協議，并保留好出資購房的相關證據。
就本案而言，如果陳某能夠提交借名購房協議及出資購房的證據，則就可能不會發生本案的爭議。
