文：吳取彬 隆安（上海）律師事務(wù)所合伙人、律師
二手房買賣中，賣方逾期遷出戶口時有發(fā)生，為此，2018年2月28日，上海市房管局和上海市工商局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于修改本市房地產(chǎn)買賣合同示范文本條款的通知》（滬房市場〔2018〕21號），新網(wǎng)簽版的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（2018年3月1日版），新增了第十一條戶口逾期遷出的違約責(zé)任條款。那么，司法實踐中，賣方逾期遷出戶口該如何承擔(dān)違約責(zé)任？法院判決可以說千差萬別！隆安（上海）律師事務(wù)所吳取彬律師今天以上海、北京兩地法院的裁判案例，告知您：賣方逾期遷出戶口，可能應(yīng)承擔(dān)的違約金數(shù)額！
一、上海法院
案例一：逾期遷出戶口每日按30元計算違約金
一審案號：上海市浦東新區(qū)人民法院（2016）滬0115民初24012號
二審案號：上海市第一中級人民法院（2016）滬01民終11083號
合同約定違約金：
出賣方承諾于交易過戶之日起90日內(nèi)遷出原有戶口，若未能遷出的，則須按總房價款的日萬分之五支付違約金，即每逾期一日應(yīng)支付725元違約金。
法院判決：
被告應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付原告逾期遷出戶口的違約金（自2015年5月30日起算至2016年3月18日止，按照每日30元的標(biāo)準(zhǔn)按實計算）。
一審判決理由：
但對于違約金的標(biāo)準(zhǔn)，被告提出合同約定的標(biāo)準(zhǔn)過高要求予以調(diào)整，一審法院考慮到原有戶口逾期未遷不會對實際使用房屋造成實質(zhì)重大影響，原告主張違約金21萬元確實過分高于實際損失，故一審法院調(diào)整為按照每日30元的標(biāo)準(zhǔn)，自2015年5月30日起算至2016年3月18日止，超出部分不予支持。
（吳取彬律師，房地產(chǎn)律師，歡迎關(guān)注法律顧問工作室公眾號，電話：13817276735）
二審判決理由：
一審法院基于被上訴人的調(diào)整違約金的請求，結(jié)合本案的實際情況，酌定被上訴人按照每日30元的標(biāo)準(zhǔn)支付2015年5月30日至2016年3月18日期間的違約金，并無不當(dāng)，數(shù)額尚屬合理，本院予以維持。
同樣是上海第一中級人民法院
案例二：逾期2年遷出戶口判賠25萬元違約金（約340元/天）
一審案號：上海市徐匯區(qū)人民法院（2017）滬0104民初391號
二審案號：上海市第一中級人民法院（2017）滬01民終7022號
合同約定違約金：
根據(jù)房屋買賣合同補充條款約定，逾期遷出戶口一日，按總房價萬分之五支付違約金直至原戶口遷出時止，即合同約定違約金為每日1,900元。
法院判決：
被告于判決生效之日起十日內(nèi)一次性支付原告逾期遷戶口違約金250,000元。
一審判決理由：
鑒于被告提出約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，考慮到原告至今未提供被告逾期遷戶口給其造成實際損失的充分證據(jù)，根據(jù)公平和誠實信用原則，并兼顧合同履行情況、當(dāng)事人過錯程度、預(yù)期利益損失等因素，酌情判處被告支付逾期遷戶口違約金25萬元。（約340元/天）
