【原告訴請】
該案20余名購房者作為原告向法院提出訴訟請求：1、被告按房屋總價款的日萬分之三支付至合法交房之日止逾期交房違約金；2、本案訴訟費用由被告承擔。
事實和理由：原告被告簽訂了《深圳市房地產買賣合同（預售）》，并簽署了《精裝修交付委托協議書》等一系列文件，且原告依照合同約定向被告支付了購房款，用于購買XX項目中X號房。按該合同約定，被告本應在2017年12月1日前將涉案房產交付給原告，但被告不僅逾期交房，還存在眾多違法違規行為。首先，涉案房產同個小區的業主簽署預售合同以及其他文件時存在嚴重的不公平對待問題，同樣是被告逾期交房的情況，被告與部分業主約定的開發商承擔每日購房總價款萬分之三的違約金，但被告對包括原告在內的另一部分業主卻只承擔每月總價款千分之一的違約金。其次，被告在同一份預售合同以及其他文件中，均采取免除或減輕被告的責任、加重原告責任、排除原告主要權利的隱蔽性條款或所謂的補充條款，對于免除或減輕被告的條款進行輕描淡寫的描述，對加重原告責任的條款時行加方框特別標識，尤其是將被告逾期交房的責任降低為只承擔每月購房總價款千分之一的違約金，完全違反了合同法以及格式合同的要求。再次，被告通知原告收房時，被告以違法違規的入伙流程阻擾原告驗房收房，被告不僅不出示確定房屋已經達到交付條件的相關文件，而且還要求包括原告在內的業主們先簽署單方的極大減輕被告逾期交房違約責任的《諒解備忘錄》等文件。為了維護原告的合法權益，特訴至法院。
【被告答辯】
丹柱法律團隊負責人顏宇丹律師和曾俊欣律師出庭應訴，代理開發商作為被告答辯：
1、雙方已明確約定被告逾期交房違約金的標準是雙方真實意思表示，當事人在約定違約金時是基于對將來發生的損失的一種預先估計，原告作為完全民事行為能力人，對于合同的內容以及相應的風險均應有充分的了解，首先要充分尊重當事人的意思自治。在涉案小區里，根據簽訂商品房預售合同時間不同以及房地產市場情況，各批合同主要條款包括房屋價款、交付日期以及違約金比例數額確有不同，正說明是經過合同雙方充分協商的結果。在平等的民事主體之間所訂立的契約，不存在損害國家利益、社會公共利益以及他人合法權益，也不存在脅迫、重大誤解或者顯示公平等情形時，根據契約自由精神及意思自治原則，應當認定雙方關于違約金的約定有效，并且合同的相對性，合同簽訂并生效后對雙方具有約束力，原告以其他業主買賣合同約定的違約金來計算本案違約金既沒有合同依據，也沒有法律依據；
2、雙方簽訂的深圳市房地產買賣合同（預售）是政府公布的示范文本，并非出賣人為了重復使用而預先擬定，所以不屬于原告所稱的格式合同。雙方在平等協商的基礎上簽訂《商品房預售合同》。該合同第一頁的第五條特別提示”合同附件及補充協議經買賣雙方共同簽署后，與合同正文具有同等法律效力“，商品房預售買賣合同第十二條約定出賣人逾期交付的違約責任，詳見雙方補充條款，雙方在補充條款中直接約定了違約金的計算方式，不存在原告所稱的篡改行為，附件5”補充條款“雙方約定“出賣人與買受人協商一致，就《深圳市房地產買賣合同（預售）正文及附件內的一些未盡事宜，訂立如下補充條款”，并且在第一條承諾與保證第一款雙方約定“在簽署本合同前，買受人已認真閱讀了本合同正文及附件，本補充條款對于可能限制、影響買受人權利的條款，出賣人已采取合理的方式提請買受人注意并做充分說明，買受人明確理解本合同各條款的含義，知悉雙方的權利和義務，經出賣人與買受人進行充分協商并按自愿、公平及誠實信用的原則訂立本合同”，該補充條款內容清楚明確，雖是被告為了重復使用而預先擬定，但并非在簽訂補充協議時不可協商，故該條款不屬于格式條款。退一步講，即使構成格式條款，該條款內容也未免除出賣人責任、加重買受人責任、排除買受人主要權利，格式條款并非必然無效。涉案補充條款關于被告遲延交付違約金的約定，不屬于法律規定的格式條款無效的情形，且原告在經被告釋明后在每一頁補充條款的底部進行簽字捺印，被告已盡到提示義務，因此該補充條款當屬有效條款。此外，《合同法》第三十九條還賦予了相對方以撤銷權，而原告未在撤銷權的法定除斥期間行使撤銷權，原告已喪失撤銷權；
3、涉案房屋具備法定和約定的交付條件后，被告書面通知原告于《入伙通知書》確定的日期前來收樓，原告前來收樓取走房屋鑰匙，應視為原告已收樓，被告在涉案房屋具備交付條件后將合同約定的交付文件在項目營銷中心大堂進行公示并針對每戶的文件放至對應的交房箱中，被告已履行了交付義務，被告按照合同約定計算違約金并愿意積極支付給原告。
4、雙方簽訂的《詳解備忘錄》 按照合同關于違約金的計算方式計算出具體的違約金數額，原告予以確認，并于第二條約定“乙方不再就甲方遲延交付標的房屋事宜向甲方主張其他任何違約責任”，第四條約定“本備備忘錄為甲乙雙方真實意思表示，在雙方蓋章或簽字后即生效，雙方自愿接受本諒解備忘錄約束”。關于逾期交付的違約金問題，法律給了合同雙方充分的自主權，因此合同約定的條款是以后發生糾紛的主要依據，同時也根據合同的相對性，應認定違約金約定有效。
【法院判決】
法院認為，本系列案中原、被告爭議的焦點問題是：一、《深圳市房地產買賣合同（預售）》附件五“補充條款”中的關于房產交付條件和逾期交房違約金標準是否有效？二、被告與部分業主簽訂的《諒解備忘錄》是否合法有效？
關于第一個爭議焦點?！吨腥A人民共和國合同法》第三十九條規定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。在本系列案中，涉案《深圳房地產買賣合同（預售）》及附件五雖系格式條款，“補充條款”第一條承諾與保證中就約定在簽署本合同前，買受人即原告已認真閱讀了本合同正文及附件，本補充條款，且對于可能限制、影響原告權利的條款，被告已采取合理的方式提請原告注意并作充分說明，原告明確理解本合同各條款的含義，知悉雙方的權利和義務，經被告與原告進行充分協商，并按自愿、公平及誠實信用的原則訂立本合同。原告在“補充條款”的每一頁下方簽字捺印，被告作為格式合同的提供方，已經向原告盡到了對條文內容進行解釋、說明的義務。涉案合同附件五中對房屋交付的補充約定和逾期違約責任的補充約定，不具備導致合同無效的法定情形，應認定為合法有效，原、被告雙方均應遵照履行。根據《深圳市房地產買賣合同（預售）》約定，被告應于2017年12月1日前向原告交付涉案房產，但被告未按上述約定向原告交付涉案房產，已構成違約，應承擔相應的違約責任。關于合同違約的延期交樓違約金標準，“補充條款”第五條對逾期違約責任的補充約定第2款已明確約定，原告要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自約定的交付之次日起至實際交付之日止，被告按月向原告支付已收房地產價款千分之一作為違約金。由此可知，原、被告雙方“補充條款”約定逾期交房違約金計算標準為按月向原告支付已收房地產價款千分之一計算，該約定是原、被告真實意思表示，不違反法律規定，故原告訴請被告按照其已付購房價款的日萬分之三計算并按其他業主的賠償標準進行賠償，與合同約定不符，本院對此不予支持。
關于第二個焦點，本案原告與被告簽訂《諒解備忘錄》，《諒解備忘錄》雙方明確約定“乙方不再就甲方遲延交付的房屋事宜向甲方主張其他任何違約責任”，雙方自愿接受《諒解備忘錄》的約束并已按《諒解備忘錄》的內容實際抵扣完畢，故原告訴請被告按照房屋總價款的日萬分之三支付至合法交付之日止逾期交房違約金，缺乏事實和法律依據，本院不予支持。
【丹柱評案】
業主購買的房產價值均達到幾百萬元，其作為完全民事行為能力人，對包括合同附件五在內的所有合同條款不可能不作詳細閱讀，業主稱沒有對附件五條款逐一閱讀，并不符合常理。附件五系雙方協商后自愿達成，不具備格式條款的法律特征，應屬于非格式條款。爭議條款是當事人的真實意思表示，內容也不具有法定無效情形，故附件五內容合法有效，對雙方當事人均具有法律約束力。
買賣雙方均已明確確認該補充約定，該項確認內容各方當事人簽字蓋章，應當能夠引起原告的注意，且原告均為完全民事行為能力人，亦應能夠理解該項內容及其簽名確認的法律意義和后果，在其沒有舉證證明賣方就附件五的內容拒絕協商修改或在簽約時就此已向賣方提出異議的情況下，其關于附件五內容未經雙方協商的主張依據不足，不應采納。
合同附件五中賠償總額上限的限責約定，并沒有完全免除賣方因故意或重大過失而應承擔的財產損失賠償責任，故而不屬于法定的無效條款，其內容應為合法有效，對雙方當事人均具有法律拘束力。
作為普通的房地產開發企業，其在交易中并沒有明顯的優勢地位，買賣雙方是平等的交易主體，原告對合同條款可以與被告協商，也可以選擇接受或者不接受，原告可以購買的對象并不限定在被告開發的樓盤，其自愿選擇購買涉案房產，并接受相應的合同條款，是原告對自身權利的處置，不能僅以合同文本是被告預先擬定為由主張合同條款為格式條款，
合同當事人的意思自治應受到尊重,鑒于原告亦無提供被告逾期交房造成其實際損失數額的具體依據，補充協議具有與原合同同樣的法律效力，應視為雙方真實意思表示，雙方應遵守合同約定。
來源：丹柱法律團隊
