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作為與《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃制定計劃申報規定（征求意見稿）》（以下簡稱《申報規定》）相互配套的文件，《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃審批操作規則（以下簡稱《審批規則》）昨日與《申報規定》同時出臺，深圳城市更新計劃申報、審查、審批已經形成了完整的政策體系，鼎鴻研究部在《申報規定》解讀后，及時推出《審批規則》解析，你想知道的都在這里！
《審批規則》包括正文和附件兩個部分，正文部分主要為總則、審查內容、審查和審批程序，詳細規范了“審查什么、怎么審查、怎么審批”的問題。附件主要為3個：計劃審查表、計劃公告參考文本及要求、計劃備案表，以此梳理審查內容和規范文件格式。
職責分工
更新單元計劃申報階段標準制定和審批工作主要由市規劃國土部門和各區政府及其更新部門進行協調完成，具體分工如下：
更新單元計劃審查
《審查規則》中更新單元審查部分共列出了16項核查內容，由淺入深依次分為三大類：第一大類為基本審查（3個審查事項），屬于直接通過核查申報材料、不需要其他輔助措施即可完成審查的內容。第二大類的審查事項為一票否決制的事項（對比核查，包含8個審查事項），經審查不符合政策規定的，沒有修改和討論的余地，直接不同意該更新單元計劃。第三大類是綜合判斷類審查（5個審查事項），該類審查事項需要工作人員結合自身的專業素質和工作經驗對核查出來的信息進行綜合研判，部分審查事項如與存在偏差的，可以與申報主體協商調整。
1、基本審查
1.1申報材料和單元名稱
該部分內容主要包括申報材料和單元名稱審查，申報材料部分主要對《申報規定》規定的材料形式、內容和深度進行審核；單元名稱部分規定了城市更新單元名稱的格式和參考標準。
1.2拆除范圍用地面積
小地塊更新單元取消后，城市更新項目申報中拆除用地面積統一以10000平方米為最低標準。涉及福田區、羅湖區、南山區或鹽田區的城中村區域的，按整村統籌申報，核實已對其范圍內的用地進行全面梳理和安排。
2、對比核查
2.1拆除重建必要性
對《申報規定》中申報情形審查，需滿足以下3項：
（一）屬于城市基礎設施、公共服務設施亟需完善的情形，上層次法定規劃應要求申報拆除范圍落實獨立占地且大于3000平方米的城市基礎設施、公共服務設施或者城市公共利益項目（以下簡稱“公共利益項目”）；
（二）屬于存在環境惡劣或者重大安全隱患的情形，應通過現場踏勘和相關機構鑒定進行判斷；
（三）屬于影響城市規劃實施的情形，應為片區規劃定位發生重大調整且已開展法定規劃修編工作、現有土地使用功能或開發強度與上層次法定規劃不符，或者產業部門認定片區土地利用效益低下且應通過拆除重建進行產業升級。
2.2申報主體與更新意愿
《申報規定》第十五條和第十六條對申報主體和更新意愿做了詳細規定，主要審查內容如下：
2.3城市更新五年專項規劃
審查確認申報拆除范圍是否位于各區城市更新五年專項規劃的拆除重建空間范圍內。其中，各區城市更新五年專項規劃未經市政府批準的，應審查確認申報拆除范圍是否位于全市更新五年專項規劃的優先拆除重建區。
2.4合法用地比例
城市更新單元合法用地比例不低于60%，當合法用地比例在50%至60%之間，歷史違建已完成建議處理。
2.5標圖建庫時間
核查歷史影像資料，確定申報拆除范圍的歷史建設情況。2009年12月31日前已建設使用，經“二調”和最新的土地利用現狀圖認定為建設用地的，可納入拆除范圍。“二調”認定為非建設用地，但實地在2009年12月31日前已經建設使用，提供相關證明材料的，也可納入拆除范圍。
2.6建筑物建成時間
城市更新項目建筑年限按照舊工業區、商業區建成時間不少于15年，舊住宅區建成時間不少于20年的標準。
2.7更新方向
更新單元計劃的規劃方向主要依據法定圖則等上層次規劃，具體的審批依據如下表：
2.8信訪維穩審查
申報更新項目需要進行社會穩定風險評估工作的，按照《關于對城市更新項目進行社會穩定風險評估工作的通知》（深維穩辦通〔2013〕8號）開展審查工作。
3、綜合判斷
3.1現狀建設情況
現狀建設情況核查內容主要是對土地使用性質和和開展土壤環境風險防控情況進行核查。
3.2規劃情況
規劃情況核查主要包括拆除范圍內的城市總體規劃、土地利用總體規劃、基本生態控制線、一級水源保護線、橙線、黃線、紫線、藍線、歷史風貌區、特色風貌區、文物、歷史建筑、市政交通專項規劃等。
3.3拆除范圍合理性
結合權屬情況、現狀建設情況、土地整備計劃和棚戶區改造計劃核查情況，對申報拆除范圍的合理性進行審查。
3.4公共利益項目
公共利益項目審查仍然以《申報規定》為依據，落實一定比例和面積的用地：
3.5可實施性審查
《審批規則》強調了對于現狀容積率超過2.5的城中村、舊屋村審慎納入更新單元計劃。
審查及審批程序
《審批規則》確定了審查及審批程序，其中重點城市更新單元的程序特殊，須由各區城市更新機構作為申報主體，將重點更新單元計劃報市規劃國土部門初審和統籌。
計劃調整與調出
計劃調整理由應合理可行，且屬于規劃統籌、公共利益、項目實施等原因，具備調整的必要性。計劃調整應保障拆除范圍的公共利益項目的服務水平、用地的完整性以及項目的可實施性。
計劃主動調出由申報主體進行申報。
計劃清理按各區更新政策規定實行。
《申報規定》中規定，施行后批準的更新單元計劃（不含重點更新單元），自公告之日起有效期兩年。有效期內城市更新單元規劃未獲市政府或其授權機構批準的，該更新單元計劃自動失效。
計劃需要延期的，由申報主體在計劃有效期內提出延期申請，可延期一年，每個更新單元原則上只能延期一次。
政策要點梳理
《審批規則》與《申報規定》對照呼應，明確審查標準和原則
《審批規則》與《申報規定》作為相互呼應配套的政策文件，可對照結合一起使用。《審批規則》所有審查事項均對照《申報規定》的申報要求，明確了審查時獲取信息的渠道和方式方法，明確審查時如何對核查出來的信息進行分類處理，明確如何對信息進行甄別判斷得出審查結論。
全面覆蓋更新單元計劃審查的內容
《審批規則》全方位的梳理匯總了更新單元計劃審查的方方面面，對所有事項的審查標準、原則和程序等進行匯總歸納為3大類16個審查事項，由淺入深依次分為基本審查、一票否決制審查和綜合判斷類審查。
規范審查和審批程序，包括辦理時限、辦理流程和重點單元計劃辦理等
《審批規則》對更新單元計劃的審查和審批程序進行了規范。一是規范了更新單元計劃的辦理時限，統一為20個工作日（不含公示及公告時間）。二是規范了辦理流程，將更新單元計劃的程序統一確定為窗口收文、審查及公示、公示意見處理及報審、計劃公告、計劃備案和標圖建庫六大環節，并對相關環節的辦理時間和辦理要求進行了細化，避免出現增設環節的現象。三是規范了重點更新單元計劃的辦理要求，對各區政府及其更新機構、市規劃國土部門各自的職責分工和審查要求予以明確。
