郭凱
王
二有三個兒子，一大家子都住在一個屋檐下，很是熱鬧，也很受村里人羨慕。轉眼間，兒子都到了談婚論嫁的年紀，也都有了對象。老大準備明年結婚，老二老三選在了后年。要結婚就得有房，王二決定一家人這就忙起來，今年先把老大結婚的房蓋了，明年再蓋老二和老三的。
揮汗如雨了幾個月后，老大的新房終于蓋好了，就在王二的房子邊上。因為婚事要到明年，老大還是繼續和父母兄弟住在一起，新房則空在那里。到了晚上，路過王家，一邊的房子燈火輝煌，另一邊卻黑燈瞎火。年底，村里的干部來登記，王二實話實說，新房已經蓋好，但是還沒住人。干部二話沒說，在空置率一欄寫下了50%。
到了第二年，老大如期舉行了婚禮并住進了新房。這一年，王家又蓋了兩幢房子，一幢給老二，一幢給老三。和大哥一樣，老二老三在結婚之前還是繼續和父母住在一起。結果到了晚上，王家的四幢房子里，總是兩幢有燈，兩幢沒燈。到了年末一登記，王家房子的空置率繼續是50%。
到了第三年，王二決定和兒子們住在一起。大兒子那時已經帶著全家去外地打工了，王二就在老二和老三家輪流住著，王二的老房和老大的房子則空在那里。到了晚上，王家的房子還是兩幢有燈，兩幢沒燈。到了一年一度空置率統計的時候，王二家的空置率連續第三年保持50%。
進入第四年，王二覺得家里空著那么多房子挺浪費的。說來也巧，經常有外村人來問房子賣不賣。那些人看起來都挺有錢的，口氣也挺大：你開個價吧，只要你愿意賣就成。王二后來覺得價錢合適，就把自己的老房和老大的房子賣給外村人了。賣了之后，也沒見那些外村人來住過。一到晚上，王家繼續是半邊亮著燈，那半邊已經賣出去的黑著燈。這一年統計空置率的時候，王家的空置率變成了0，因為王家已經沒有空房了。不過問題是，真實的空置率并沒有變化──王家原來的四幢房子里，繼續還是一半有人住，一半沒人住。
如果一個外人，不知道王二家里發生的這些事情，而只是從遠處數黑燈的房子，那得到的印象會是王家的空置率連續多年都是50%。性急的人也許會立刻下結論：王家的房子嚴重過剩。只是，同樣的統計數字背后的故事卻不是一樣的。
現在各種關于嚴肅調查住房空置率的呼聲越來越響，國家統計局也表示要利用人口普查的機會進行空置率的調查，這些都是非常正面的事情，早就應該做了。只是無論最后調查出來的空置率是多少，在解讀空置率是高是低的時候，都必須謹慎再謹慎，正如前面王二的例子，同樣的空置率，背后的原因卻極不相同。
在一個處于相對穩態、買房（還有租房）的主要目的就是用來居住的社會里，空置率可以大致反映住房供給和需求的相對多少。由于人口流動性和其它制度性因素（比如說是否存在價格管制，交易成本是否合理），供給和需求相對平衡時所對應的空置率也不會是0，一個經濟里的房子總要有一些冗余度。在這種情況下，如果空置率高于正常的冗余度，那反映的也許就是住房在當前的價格下存在過度供給。王家的房子在第三年的空置率就有點類似這種情形：王家其實只需要兩幢房子，但是王家卻有四幢房子。這時50%的空置率，反映的就是住房的過剩。
當買房不只是為當前居住的需要，同時還有投資用途的時候，空置率和住房供給是否過剩的邊界就開始變得模糊。從住房資源有效分配的角度說，投資購房造成的空置率上升是對資源很大的浪費，并反映了分配的問題──有人住不起房子，有人買了房子空著。但從嚴格的供給需求的角度看，并沒有清晰的界限來認定：買房自住是需求，而買房投資就不是需求。沒錯，買房自住也許是一種更穩定的需求，從宏觀穩定的角度說，也許也是一種蘊含風險更小的需求；而投資購房可能存在巨大的波動，并會通過推高房價造成對普通老百姓負面的影響，也可能蘊藏更大的金融風險。因此，從政策的角度說，抑制投資性購房的需求存在合理性。但這些都并沒有否認投資性需求也是需求。這種情況就像王二家的房子在第四年的情況。從住人的角度說，確實空著兩幢房，存在浪費，這和第三年的時候一樣。但如果立刻就從這里跳到住房供大于求這樣一個結論，恐怕就有點太快了。給定中國金融體系的現狀，投資性的購房需求可能會在很長時間里都相當強勁（參見“
王二買地和投資性購房的無奈”），只是這樣的“投資”對整個社會而言是一種很缺乏效率的投資罷了。
而對于仍然處于轉型過程中、城市化進程正在快速發生的中國來說，空置率更應該放在一個動態的視角下觀察才合理。一個賣車的，如果在賣車的黃金季節之前大量進車，造成了庫存率上升，這樣的庫存率上升是自然的，因為很快就會被消化掉。而如果過了賣車的黃金季節，庫存率仍然很高，那恐怕就要開始睡不著覺了。王二家的房子，頭兩年的空置率也是50%，但應該沒有人會覺得那樣的空置率需要擔心，因為這些空置的房子是為未來的需求準備的。給定中國的城市化進程還遠未結束，從宏觀尺度看，城市住房空置率偏高和沒有結構性過剩有在中國同時存在的可能性。或者換一個角度說，處于城市化進程中的中國，其正常的空置率會高于那些成熟經濟體的空置率。這就像北京的環路，四環路在2001年全線修通的時候，整個路上空蕩蕩的。但如果在那時就下結論說四環路修得太超前，那眼光怕是太靜態了。
中國空置住房的背后，恐怕上面幾種成分都包含，還有不少這里沒有談到的情況，比如說中國的人口結構和人口的空間分配。這些因素的相對重要性也會隨著時間變化，而且可能會變化得很快。這就要求對空置率的解讀，不能僅僅停留在表面的數字上，更應該仔細分析背后的原因。王二家里的房子，光靠數黑燈，每年的空置率都是50%，但背后的原因卻大不一樣。不去注意這些細節，簡單說50%的空置率不高或者過高都是錯誤的。任何對空置率簡單化的解讀，都有可能讓我們離真相更遠，而不是更近。
（本文作者郭凱是專注于中國和新興市場國家問題的經濟學者，哈佛大學經濟學博士，專業方向為國際金融和中國經濟，現就職于國際貨幣基金組織。文中所述僅代表他的個人觀點。）
