據媒體報道，近日國家統計局公布70大中城市房價變動情況，6月份新建商品住宅價格環比下降的城市多達55個，二手住宅價格環比下降的城市也增加到52個，這成為2011年1月開始統計70大中城市房價數據以來下跌范圍最大的一次。在這個背景下，越來越多的的城市開始調整限購政策。如何看待此次房價變動情況？房價是否已經出現了拐點？“救市”措施究竟對穩定房地產市場能起到多大作用？圍繞這些問題，光明網記者采訪了財經評論員、光明網名博潘璠，以下為訪談實錄。
房價開始全面松動并將持續一段時間
從2009年年中開始，各地的房價數據就一直處于快速上漲的階段，到現在已接近5年的時間。從今年的第二季度開始，樓市的統計數據又發生了一些明顯的變化。近日，國家統計局公布了70個大中城市的房價變動情況，主要就是新建商品住宅和二手房的環比、同比的數據。從這個比較簡單的數據統計中我們可以看出，近期房價變動的特點是比較明顯的。
我們先從房價的環比來看。新建商品住宅價格環比下降的城市，4月份是8個，5月份是35個，到6月份迅速增加至55個。二手房價格環比下降的城市，4月份是22個，5月份是35個，6月份同樣快速增加至52個。那么再從同比數據來看，長時間以來房價保持同比上漲的城市有69個，但是最高漲幅這個數據是在不斷下降的，新建商品住宅價格的同比最高漲幅，4月份是13.6%，5月份下降到11.3%，6月份繼續下降至9.4%；二手房住宅價格的同比最高漲幅，4月份是12%，5月份是11.1%，6月份降到9.1%。這三個月的房價變化是從2009以來最大的一次，可以說，持續的房價快速上漲的趨勢現在開始全面松動，或者說是出現了拐點，我認為是可以下這個結論的。
這種房價松動的趨勢還會延續一段時間。上面分析的價格數據也反映了這個問題，它的變化是有一定慣性的。那么，結合其他數據我們也能發現同樣的趨勢。一是看房地產的銷售數據變化，商品住宅的銷售面積和銷售額這兩個指標也在下降，1-4月份的降幅分別是8.6%和9.9%，1-5月的降幅則分別達到了9.2%和10.2%，1-6月份也就是上半年的降幅是7.8%和9.2%，雖然降幅有所減小，但依舊保持了下降的趨勢。二是從房地產的待售面積來看，還未售出的商品住房面積也在不斷增長，而且幅度較大，1-4月待售面積增幅是23.9%，1-5月和1-6月的增幅都是25%。所以說目前房地產的銷售額在下降，而待售的面積卻在顯著增長。
三是國家統計局一直以來都在發布國房景氣指數，這是一個綜合指標，用來判斷這個市場是整體適度，還是過熱或偏冷。這個指數是多項指標的綜合，是具有先行意義的。一般認為，指數在95-105之間是房地產市場發展是適度的，超過105就是相對過熱，低于95則是相對偏冷。而我們看到最新的統計顯示，4月份的國房景氣指數比上月下降了0.61，為95.79；5月份比4月份下降了0.77，為95.02；到了6月份，指數又比5月下降了0.18，為94.84，也就是跌至95以下了，說明房地產市場是向著相對偏冷的趨勢發展。綜合以上數據分析，我們可以預測在今年下半年，房價松動趨勢還會持續下去。
各地“救市”無法從根本上改變房地產下行態勢
針對目前房地產高庫存、價格下探的態勢，各地政府紛紛出臺了微調性的“救市”措施，雖然各不相同，但基本可以歸納為兩種做法：一是放松原本的限購政策，例如套數限制，房貸限制等；二是通過降低戶口等準入門檻使城市新移民可以買房。這些措施不能說沒有起到作用，可能在一定程度上減小銷售額和房價下降的幅度，但總體來說，不會改變房地產下行的大趨勢。為什么這么說呢？我們可以從以下幾個層面來梳理。
首先我們要看目前的房地產市場的局面是怎樣形成的。世界各國房地產發展的動因都不盡相同，有正常的住房條件改善的需求，也有城市化進程發展的推動。而我們國家房地產快速發展的原因還有比較特殊的兩點，那就是地方政府對土地財政的過度依賴以及投資性購房的需求。之前我看鳳凰衛視的《一虎一席談》節目就討論過，有韓國人來中國就感到很奇怪，他們說買房子不就是為了住嗎？為什么中國人會為了投資，多買幾套房等升值呢？這樣的情況在國外并不普遍。但也有人反駁說，政策沒有限制就可以做。所以在正常住房需求、城市化發展、土地財政、投資性購房等幾個動因合力之下，近幾年來我國的房價一直居高不下，房價和居民個人收入比明顯高于世界平均水平。
其次，政府為什么提出要對房地產市場進行調控，最主要的原因就是房地產價格背離了價值，要通過調控讓它按照經濟規律，向著價格和價值相符的方向發展。十八大報告中提出到2020年要全面建成小康社會，有兩個量化目標： GDP總量翻一番，人均收入翻一番。其中人均收入應該是剔除了價格因素之后的實際收入，現在我們統計時只剔除了CPI（居民消費價格指數），卻沒有剔除房價。而實際上，老百姓要感覺自己的收入翻了一番，就意味著每個人手里的積蓄實際的購買能力翻了一番，但房價如果持續漲下去的話，大家的購買能力就會越來越差。這樣到了2020年，即使剔除CPI因素以后人均收入實現翻一番的目標，而購房能力卻比原來差很多的話，實現小康目標的含金量就會大打折扣。所以，為了達到全面建成小康社會的目標，也應當采取有效措施，讓房價向著與價值相符的方向回歸。無論是限購、限貸還是“雙限”，都是為了讓房地產發展回歸到滿足居民住房需求的屬性上來。
最后，我們已經看到了各地房價松動的現象，那么是什么原因導致的呢？我認為，它既是政府調控的結果，也是市場規律作用的結果。通過限購、限貸，政府控制了一部分投資性的“炒房”，剩下的則是剛性需求。前幾年一直有人提出疑問，為什么越調控房價越高呢？這其實正說明了剛性需求還沒有被完全滿足，另外還是有一部分人有能力在當時的房價下買房的。所以說，現在房價出現松動，一是因為剛性需求已經達到了一個“供大于求”的點，二是房價高漲到很多人已經沒有購房能力，傾其三代資產都沒辦法湊足首套住房的首付，無力承擔房貸，或是這兩個原因都有。
基于以上分析，我認為，各地政府出臺的房地產“救市”政策對于抑制房地產市場下行的情況無法起到根本性的作用。由于剛需而購房的人群是占了很大一個比例的，無論是否放開限購政策，他們要么已經滿足了短期的住房需求，要么仍然買不起房，如果價格不降的話。那么對于投資性購房的一部分人群來說，如果取消限購，自然又為他們打開了方便之門。但投資性購房是為了使房子升值的，現在大家都已經看穿房地產市場已經是“供大于求”的狀態，很多地方還出現了“鬼市”、“空樓”等現象，在房價看跌的現實情況下，做房地產投資的人們是不會傻到這個時候來“抄底”的，對他們的刺激作用也是有限的。“救市”措施只能刺激到一部分確實想要改善住房條件的富裕人群，或者想通過購房取得戶口的城市新移民。以前高價房、豪華別墅是被限制出售的，現在政策放開了，這兩部分人可能會重新加入購房的行列，但這個需求也是非常有限的，而且可能會產生將房地產泡沫吹得更大的危險。所以從長遠來看，無論是放寬限購政策，或者徹底取消限購，都不可能從根本上解決房地產市場存在的問題。
要穩定房地產市場應改變地方經濟對土地財政的過度依賴
由于過度依賴土地財政的關系，房地產的下行態勢自然會對地方GDP的增速產生影響。各地政府迫于經濟下行壓力采取各種“救市”措施也是應急之策，但其作用只能是杯水車薪。
要真正有效地穩定國內的房地產市場，我想通過調控來保障房地產滿足居民住房需求的屬性這一大方向不能變。在這個前提下，我們應當容忍房價適度的回落。有一些人預言房地產泡沫將要破裂，房地產市場會出現資金鏈斷裂乃至崩盤的現象，從而影響我國的經濟發展，我覺得這種可能性是非常小的。因為當房地產價格適度回落到與價值相符之時，反而會使得有剛需的居民受惠，讓更多的人買得起房，從而讓房地產市場重回健康的軌道。當然，要從根本上解決房地產發展中的問題，還是要改變地方經濟對土地財政的過度依賴，如果繼續通過賣地和投資性購房來拉動GDP增長的話，無論如何是不能持久的。各地政府應該多研究、多實踐，發展符合本地特點的各種產業，從而形成“多點支撐”的產業發展局面，通過調結構使產業結構、地區結構得到根本的優化，這才是保障經濟良性循環的長遠之策。
（光明網記者 田文姝采訪）
