為了加強從事房地產開發經營企業的企業所得稅征收管理，規范從事房地產開發經營業務企業的納稅行為，結合新企業所得稅法和房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局于3月6日制定下發了新《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號），與原《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）相比，新《辦法》主要有以下變化。
1、簽訂《預售房屋銷售合同》取得的收入要求確認為銷售收入。與原31號不同的是，新31號不再有預售收入的表述。新31號第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。同時，新31號第九條還有相同的規定，“開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額”。該條中強調“此前銷售收入的實際毛利額”，同樣將開發產品完工前的收入稱之為“此前銷售收入”。而原31號表述的是“該項開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額”。
本人認為，這種變化并不是要將預售產品取得的收入直接計入當期銷售收入，而是解決房地產企業廣告費、業務宣傳費和業務招待費的計算基數問題。因為，新31號已經取消了原“開發企業取得的預售收入不得作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數”和“新辦開發企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向后結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度”的規定。
2、適應新企業所得稅法規定，視同銷售收入作了調整。新31號第七條規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。取消了原“將開發產品轉作固定資產”這種資產所有權沒有發生轉移也要視同銷售的規定，這與新所得稅法是實施條例第二十五條和國稅函[2008]828號文件規定是一致的。
3、降低了銷售未開發產品收入的預計最低毛利率。新31號第八條規定，企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%；開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%；開發項目位于其他地區的，不得低于5%；屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。與原規定相比，除經濟適用房、限價房和危改房外，其他最低毛利率降低了5個百分點。
4、公益性配套設施有償移交國家有關部門的，其實際成本可以在移交當期稅前扣除。新31號第十八條規定，企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。
5、新增了計算成本對象的六項確定原則，減少了納稅人與稅務機關的爭議。新31號第二十六條規定，計稅成本對象的確定原則有如下六項，即可否銷售原則、分類歸集原則、功能區分原則、定價差異原則、成本差異原則和權益區分原則。同時規定，成本對象由企業在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。原則規定明確，方便了納稅人會計核算和稅務機關計算確定成本對象。
6、將營銷設施納入開發成本中的間接費用。新31號第二十七條規定，開發產品計稅成本支出的內容包括土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費和開發間接費六大項。其中間接費指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。原31號規定，開發企業建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理，其他一律按建造開發產品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本。新規定取消了售房部（接待處）按自建篤定資產處理的做法，總的分析應有利于納稅人。
7、更加詳細規定了計稅成本核算的一般程序和共同成本的分配方法。新31號第二十八條規定了成本核算的一般程序，第二十九條規定了具體分配方法。第三十條就具體應用方面作了規定，企業下列成本應按以下方法進行分配：（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。（三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。（四）其他成本項目的分配法由企業自行確定。
8、允許預提成本費用稅前扣除。原31號規定，開發企業發生的各項應付費用，可以憑合法憑證計入開發產品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規定外，不得在稅前扣除。新31號第三十二條規定，除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%.（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。新法考慮了開發企業結算時間一般會延后的實際困難，允許按規定控制預提應該發生的費用。
9、地下設施形成的停車場不單獨作為開發成本核算，作為公共配套設施處理。由于地下設施不屬于房地產開發企業，新31號第三十三條規定，企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。原31號規定分兩種情況處理：（一）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。（二）屬于營利性的，或產權歸開發企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。
10、允許納稅人在匯算清繳前選擇任一時點計算計稅成本。考慮到開發產品完工后，實際結算時間較長的原因，在不影響匯算清繳的情況下，新31號第三十五條規定，開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。
11、外資按預售收入預繳稅款改按預計毛利實繳稅款。原《國家稅務總局關于外商投資企業從事房地產開發經營征收所得稅有關問題的通知》（國稅發[1995]153號）規定，從事房地產開發經營的外商投資企業預售房地產并取得預收款的，當地主管稅務機關可按預計利潤率或其他合理辦法計算預計應納稅所得額，并按季預征所得稅，待該項房地產產權轉移，銷售收入實現后，再依照稅法有關規定計算實際應納稅所得額及應納所得稅稅額，按預繳的所得稅額計算應退補稅額。新31號第三十八條規定，從事房地產開發經營業務的外商投資企業在2007年12月31日前存有銷售未完工開發產品取得的收入，至該項開發產品完工后，一律按本辦法第九條規定的辦法進行稅務處理。也就是說，原預售收入預計利潤的，在2008年實際完工后可以減除預計利潤；尚未完工的開發產品新取得的預售收入，按新辦法預計毛利額處理。
