自 2016 年中央經濟工作會議首次提出 " 房住不炒 " 以來，住房、土地、金融、財稅等房地產長效機制不斷完善，房地產與經濟、房地產與金融、市場與保障、增量與存量的關系也在發生改變。
經過 20 多年的快速發展，當前房地產市場的發展環境與過去相比發生了明顯變化，新房市場規模繼續向上突破的動能減弱：
第一，居民基本住房需求得到滿足。我國城鎮人均住房面積已從不足 20 平米提升至 40 平米 1 以上，居民基本住房需求已得到滿足。
第二，人口規模紅利接近尾聲，城鎮化放緩。2021 年全年出生人口 1062 萬人，出生率僅為 7.52 ‰，出生人口和出生率均為 1949 年以來新低。
第三，居民杠桿率已較高，未來進一步加杠桿空間有限。根據央行數據，2021 年我國住戶部門杠桿率為 72.2%（2008 年僅為 18.2%），已接近發達經濟體平均水平。
中長期來看，盡管新房市場總量見頂，但城市與區域之間差異明顯，全國每年新增城鎮人口仍超千萬，人口持續流入的高能級城市房地產開發投資潛力突出，同時，隨著生活水平的不斷提高，居民改善性住房需求尚未得到滿足。總體而言，剛需和改善性住房需求仍有空間，但城市與區域之間分化或將進一步加劇。
面對行業新的發展階段，2022 年我們在 " 人口 + 產業 + 交通 " 的分析框架基礎上，進一步完善評價指標體系，并從住房需求的影響因素及城市群發展等多角度解讀城市發展潛力，為企業布局提供決策參考。
2022 房地產開發投資吸引力 TOP50 城市
數據來源：中指研究院測算
