長沙是一只超有韌性的彈簧
惠州是深圳不可分割的一部分
PM7:40,Jul.24th,2019
文︱劉德科
1 號問題：廣東惠州和長沙哪個城市投資價值高？
提問者：大鈴，坐標(biāo)廣東深圳，2019 年 2 月 24 日關(guān)注「德科地產(chǎn)頻道」
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DK十條
1. 惠州和長沙似乎不是一個量級的城市，這種對比似乎有點(diǎn)傻；但其實(shí)，喜歡買房的人常常會碰到類似的問題。
我們把這個問題抽象提取一下：一個超級都市圈里的城市，跟一個經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省會城市，哪個更值得買房？
2. 我們先列幾個數(shù)據(jù)，關(guān)于人、錢與房，大致感受一下惠州與長沙的不同量級。
幾乎所有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，長沙都碾壓惠州；但有一個例外：平均房價。長沙是 8172 元/㎡〔含住宅、寫字樓、商鋪等〕，僅是惠州的約 3/4。
其實(shí)很正常，東部很多縣城的房價都碾壓長沙，更何況深圳邊上的惠州。不正常的是，長沙的房價甚至低于全國平均水準(zhǔn)〔8737元/m2，2018年，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)〕。
◆惠州與長沙基本數(shù)據(jù)對比（2018）
指標(biāo) | 惠州 | 長沙 | |
GDP | 4103.05 億元 | 11003.41 億元 | |
常住人口 | 483.00 萬人 | 815.47 萬人 | |
在校大學(xué)生 | ≈6 萬人 | 70.36 萬人 | |
本外幣存款余額 | 6171.35 億元 | 18633.60 億元 | |
商品房 | 銷售金額 | 1778.41 億元 | 1951.01 億元 |
銷售面積 | 1663.37 萬㎡ | 2387.35 萬㎡ | |
平均價格 | 10692 元/㎡ | 8172 元/㎡ | |
*根據(jù)兩地2018年統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)整理
3. 這么說起來，長沙的房子比惠州更值得買嗎？長沙的房子當(dāng)然值得買，但是不是一定就比惠州更值得買，那就未必了。
像惠州這種處于超級都市圈里的城市，不能簡單地以它自身的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，來判斷其房產(chǎn)價值。
惠州的關(guān)鍵價值在于，她與深圳的密接性，能達(dá)到什么程度；密接性的核心要素是地鐵——根據(jù)規(guī)劃，深圳將有 5 條地鐵線進(jìn)入惠州。
所以，我們也可以說：惠州是深圳不可分割的一部分。深圳的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也可以是惠州的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。惠州未必不如長沙。
4. 有一句話深入人心：買房就是買城市。現(xiàn)在和未來，我們可能得修正一下：買房就是買都市圈。
5. 等等，別用「兩個城市都很好，買哪里都可以」這樣的大路話來搪塞我；能不能告訴我，如果非得在惠州與長沙之間二選一，你選哪個城市？
那就選長沙。理由三千條，我們只取一瓢：長沙限購，惠州不限購；所以，有資格買限購城市的房子，當(dāng)然先不買不限購的城市。
6. 剛才我們說長沙的商品房均價低于全國水準(zhǔn)——但是，官方的數(shù)據(jù)往往喜歡做低房價，尤其是像長沙這種把炒房者幾乎等同于階級敵人的城市。
我們來看一租更清晰的數(shù)據(jù)：在 17 個 GDP 萬億俱樂部成員中，長沙房價倒數(shù)第一。
◆17個GDP萬億城市房價一覽
房價排序 | 城市 | 二手住宅均價 | GDP 總量 |
1 | 北京 | 63,905 元/㎡ | 3.0 萬億元 |
2 | 深圳 | 62,987 元/㎡ | 2.4 萬億元 |
3 | 上海 | 51,877 元/㎡ | 3.2 萬億元 |
4 | 廣州 | 33,858 元/㎡ | 2.3 萬億元 |
5 | 杭州 | 30,705 元/㎡ | 1.3 萬億元 |
6 | 南京 | 30,540 元/㎡ | 1.2 萬億元 |
7 | 蘇州 | 25,985 元/㎡ | 1.8 萬億元 |
8 | 天津 | 25,716 元/㎡ | 1.8 萬億元 |
9 | 青島 | 23,295 元/㎡ | 1.2 萬億元 |
10 | 寧波 | 22,901 元/㎡ | 1.0 萬億元 |
11 | 武漢 | 18,059 元/㎡ | 1.4 萬億元 |
12 | 成都 | 16,236 元/㎡ | 1.5 萬億元 |
13 | 無錫 | 15,569 元/㎡ | 1.1 萬億元 |
14 | 鄭州 | 14,945 元/㎡ | 1.0 萬億元 |
15 | 佛山 | 13,089 元/㎡ | 1.0 萬億元 |
16 | 重慶 | 12,782 元/㎡ | 2.0 萬億元 |
17 | 長沙 | 11,567 元/㎡ | 1.1 萬億元 |
*二手住宅均價為中國房價行情平臺2019年6月份數(shù)據(jù)，GDP總量為2018年各地統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)
7. 長沙是一只超有韌性的彈簧，這些年一直被行政之手強(qiáng)力摁壓。你可以幻想一下：如果有一天稍微松一下，它會彈成什么樣子。
你還可以幻想一下：如果行政之手一直都不松，彈簧還能往下摁嗎？
8. 我們不敢說長沙是全國最值得買房投資的城市，但一定可以說：長沙是全國買房投資最安全的城市——沒有之一。
9. 如果在「長沙是全國最值得買房投資的城市」這句話后面加個「之一」，那也是沒問題的。
10. 還是那句話：在中國，每一個城市都值得買。
