鄉(xiāng)居田園，離不開“宅基地”問題
蘭博士整理出了關(guān)于宅基地
常見問題和通俗解答
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（1）租賃宅基地
（2）購買現(xiàn)有民房進(jìn)行改造
與農(nóng)民溝通協(xié)商，找當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)見證，專業(yè)交易機(jī)構(gòu)作擔(dān)保。
（1）宅基地租賃的最長年限為20年，如想獲得更長的使用年限，可與農(nóng)戶協(xié)商，以贈(zèng)送的形式多加5年或10年。
（2）宅基地屬于村集體所有，自建房權(quán)證屬于農(nóng)戶，城市人回農(nóng)村建房要保護(hù)個(gè)人利益，需要靠規(guī)范、有效的合同約定來得到法律保障，所以切記不能與農(nóng)民私自簽約。
（3）如果租賃期間內(nèi)出現(xiàn)違約，年限未到宅基地因拆遷或其它原因被收回，可根據(jù)合同約定的剩余年限對(duì)建筑物進(jìn)行折舊賠償（拆遷補(bǔ)償中宅基地補(bǔ)償仍歸農(nóng)戶所有，建筑物折舊賠償歸租戶）。
戶口遷出能不能在農(nóng)村建房？
（1）子女為城市戶口，父母長輩仍為農(nóng)村戶口，可以在農(nóng)村建房，但只能以農(nóng)村戶口本人的名義申請(qǐng)。
（2）全家人戶口均已遷出為城市戶口，則不能在老家建房，其中老宅為祖上流傳，可以加固使用，但不能推倒重建。
城市戶口能否繼承父母農(nóng)村老宅？
父母老宅，子女不管是農(nóng)村戶口或是城市戶口都可以繼承，因?yàn)檎貧w集體所有，沒有戶口就不屬于村集體成員，所以城市戶口的子女繼承老宅子，可以使用，但土地確權(quán)，不發(fā)證書。也就是說只要房子不倒塌，就可以一直有使用權(quán)。
什么情況下要盡快申請(qǐng)重建新房？否則不能再建
（1）農(nóng)村戶口，老房是危房的要盡快申請(qǐng)重建，因?yàn)槲７孔约翰徊穑矔?huì)拆除，而房屋倒塌超過兩年村集體可收回。
（2）非農(nóng)戶口，趁老人在（父母或爺爺奶奶是農(nóng)村戶口）需盡快申重建，因?yàn)橹亟ㄖ荒芤援?dāng)?shù)剞r(nóng)村戶申請(qǐng)，當(dāng)老人百年后就不能再申請(qǐng)重建。
首先必須具有《集體建設(shè)用地使用證》。如果該宅基地屬于城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)，則需要規(guī)劃部門出具改建房屋選址意見和《規(guī)劃許可證》，如果屬于城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍之外，則需要經(jīng)過土地管理部門對(duì)改建房屋的面積變動(dòng)進(jìn)行審批，然后方可改建。
申請(qǐng)人需要帶上自己的戶口本、土地證和其他規(guī)定材料，到當(dāng)?shù)氐姆抗芑蛲恋夭块T辦理審批手續(xù)。通過審批的即可進(jìn)行翻建，但在翻建完成后還需要相關(guān)部門到實(shí)地檢查，符合要求的則可以憑規(guī)劃許可證辦理房屋的所有權(quán)證。
對(duì)于符合危房改造條件的農(nóng)戶，對(duì)危房進(jìn)行翻建、改造的情況，還可以申請(qǐng)辦理補(bǔ)助。補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)根據(jù)不同地區(qū)、不同標(biāo)準(zhǔn)、不同改造方式和補(bǔ)助對(duì)象自籌資金能力等不同情況，分類進(jìn)行補(bǔ)助。
本村之間的村民之間可以流轉(zhuǎn)土地，且允許辦證確權(quán)；
城市戶口，在農(nóng)村只享有經(jīng)營權(quán)（租賃），承包權(quán)歸農(nóng)民所有；
現(xiàn)在政府開始鼓勵(lì)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，但要注意確保：a.用地的所有權(quán)不改變；b.不傷害農(nóng)民利益，農(nóng)民的收益有保障；c.不是用于建設(shè)非法豪宅。
經(jīng)本村村民委員會(huì)同意，且最終取得鄉(xiāng)級(jí)政府的批準(zhǔn);
轉(zhuǎn)讓人與受讓人同為本村村民;
受讓人無宅基地，符合宅基地申請(qǐng)條件;
宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，地隨房一起轉(zhuǎn)讓；
轉(zhuǎn)讓人戶口應(yīng)該已遷出本村或?qū)儆凇耙粦舳嗾蚨喾俊薄Ｈ缦狄粦粢徽毭鞔_表示不再申請(qǐng)宅基地，且已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。
因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的；
外來人口落戶，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沒有宅基地的；
因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的。
村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的；
原有宅基地的面積已經(jīng)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或者能夠解決分戶需要的；
子女繼承父輩宅基地的，父輩宅基地面積達(dá)到一戶一宅標(biāo)準(zhǔn)的。
2020年年底各省農(nóng)村土地確權(quán)工作將結(jié)束，相關(guān)權(quán)證沒有辦的，要盡快辦理；
落實(shí)一戶一宅基地的政策，一戶只能確權(quán)一個(gè)宅基地，如果有新房，老宅就不能確權(quán)；
農(nóng)二代分戶，申請(qǐng)新宅基地條件是已婚，兄弟兩個(gè)都是農(nóng)村戶口，需要分戶建新房，那么其中一個(gè)兒子另建新房，另一個(gè)則只能跟父母繼承老宅。
房屋每層的高度是不得超過3.3米的，這也就意味著在農(nóng)村建房，如果是建兩層的，不能超過6.6米，如果是三層的，不能超過9.9米。
1.家庭戶口1-2人，總用地面積不得超過95平米；
2.家庭戶口3人以上，總用地面積不得超過125平米；
3.原址改建總用地面積不得超過140平米。
不過要注意的是因?yàn)楦鞯貐^(qū)政策有差異，具體的建房占地面積以地方政府部門公布的為準(zhǔn)。
總的來說，隨著土地確權(quán)逐步落實(shí)，國家在法律層面對(duì)宅基地的管理越來越細(xì)致，以后還想回到農(nóng)村生活的，想要建房的，應(yīng)該盡早建房。在合法范圍內(nèi)，盡早取得宅基地的相關(guān)證明。
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