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中華人民共和國物權法

（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，2007年3月16日中華人民共和國主席令第62號公布，自2007年10月1日起施行）

第一編 總則

第一章 基 本 原 則

第一條【立法目的與依據】為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。

［條文注釋］

本條是關于立法目的和立法依據的規定。
制定物權法最直接的目的是可以明確物的歸屬，充分發揮物的效用。主要體現在兩方面：（1）定紛止爭。依靠物權法確定的規則能夠明確歸屬，定紛止爭，穩定經濟秩序。（2）物盡其用。物權法不僅有物的所有權人占有、使用、收益權利的規定，也有他人利用物的權利的規定，如用益物權、擔保物權等。
同時，切實保護權利人的物權，維護廣大人民群眾切身利益，激發人們創造財富的活力，促進社會和諧也是物權法的目的之一。
［參見］
《民法通則》第1條
《合同法》第１條
《擔保法》第１條

第二條 【調整范圍】因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。
本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。
本法所稱物權，是指權利人對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
［條文注釋］
本條是關于物權法調整范圍的規定。
物的歸屬是指物的所有人是誰，這是對物進行利用的前提。因物的歸屬和利用而產生的民事關系都適用物權法。但是，物權法只調整平等主體之間因物的歸屬和利用而產生的財產關系，也就是“民事關系”。而在經濟社會管理活動中管理者與被管理者之間的縱向關系，雖然也涉及財產的歸屬和利用問題，但此類關系主要是由行政法、經濟法調整，不屬于物權法調整的范圍。
不動產是指土地、房屋、林木等土地定著物；動產是指不動產以外的物，比如汽車、洗衣機等。而精神產品雖不是物權法規范的對象，其主要由專門法律如著作權法、商標法、專利法來調整，但在有些情況下，物權法也涉及這些精神產品。如著作權、商標權和專利權中的財產權可以作為擔保物權的標的。
物權包括所有權、用益物權和擔保物權。所有權是指權利人依法對自己的物享有全面支配的權利；用益物權是指依法對他人的物享有使用和收益的權利，比如農村土地承包經營權、建設用地使用權等；擔保物權是指為了確保債務履行而設立的物權，當債務人不履行債務時，債權人依法有權就擔保物的價值優先受償，比如抵押權、質權、留置權等。

第三條 【社會主義基本經濟制度】國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。
國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。
國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。
［條文注釋］
本條是關于我國基本經濟制度與社會主義市場經濟原則的規定。
憲法規定，國家實行社會主義市場經濟。實行社會主義市場經濟最重要的一條就是要保障市場主體的平等地位和發展權利，這是實行市場經濟的前提。作為規范平等主體之間因物的歸屬和利用而產生的財產關系的物權法，物權關系的主體具有平等的法律地位是物權法調整的平等財產關系存在的前提，這也是物權法乃至民法存在的前提。因此，物權法將實行社會主義市場經濟與保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利作為基本原則。
［參見］
《憲法》第6—8、11、15條
《農業法》第5條
《民族區域自治法》第26條

第四條 【平等保護原則】國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
［條文注釋］
本條是關于平等保護國家、集體和私人的物權原則的規定。
物權法是調整平等主體之間因物的歸屬和利用而產生的財產關系的法律。物權法平等保護各個民事主體的物權是民法調整的社會關系的性質決定的。
在財產歸屬依法確定的前提下，作為物權主體，不論是國家的、集體的物權，還是私人的物權，也都應當給予平等保護。需要說明的是，平等保護不是說不同所有制經濟在國民經濟中的地位和作用是相同的。依據憲法規定，公有制經濟是主體，國有經濟是主導力量，非公有制經濟是社會主義市場經濟的重要組成部分，他們在國民經濟中的地位和作用是不同的。
［參見］
《憲法》第８、11、12、13條
《民法通則》 第５、73—75、77、80—82條
《土地管理法》第13、14條
《城市房地產管理法》第５條
《農業法》 第7、10條
《草原法》第4、12條
《森林法》第３條
《礦產資源法》 第３條
《水法》第6條
《野生動物保護法》 第３、8條
《文物保護法》第6條
《外資企業法》第4條
《中外合資經營企業法》 第２、3條
《工會法》第46條
《公益事業捐贈法》第7條

第五條 【物權法定原則】物權的種類和內容，由法律規定。
［條文注釋］
本條是關于物權法定原則的規定。
物權法定原則，指的是能設立哪些種類的物權，各種物權有哪些基本內容，只能由法律規定，當事人之間不能創立。

第六條【物權公示原則】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。
［條文注釋］
本條是關于物權公示原則的規定。
物權公示包括兩方面的內容：（1）物權人享有物權、物權的內容變更或者物權消滅以什么方式確定。（2）物權具有排他性，要求義務人負有不作為的義務，因此必須讓其知道權利人是誰，不應該妨礙誰。而且，權利人轉讓自己的物時，也要讓買主知道他有無資格轉讓該物。這都要求以令公眾信服的特定方式確定，以維護權利人和社會公眾的合法權益。
物權公示的主要方法是：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅經過登記發生效力，動產物權的設立、轉讓通過交付發生效力。

第七條 【公序良俗原則】物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。
［條文注釋］
本條是關于取得和行使物權遵守法律、尊重社會公德原則的規定。
物權的取得包括兩個方面：（1）取得物權應當符合法定的方式。取得不動產物權，法律要求登記的必須登記；取得汽車、船舶、航空器等大型動產必須辦理登記才可取得對抗善意第三人的效力，取得一般動產必須通過交付才能取得所有權。（2）對于特定的物，自然人、法人不能取得所有權。
法律對權利人享有的物權或者權利人行使權利有諸多限制，大致可歸為兩個方面：（1）使權利人喪失權利或者受到損害。如征收征用、沒收財產或者收回用益物權、自衛和緊急避險等情況。（2）對權利人行使權利的限制。如對土地所有權的客體范圍和效力范圍的限制、對不動產權利行使的限制、對行使處分權的限制等情況。
［參見］
《憲法》第51條
《民法通則》第72條
《文物保護法》第6條

第八條 【本法與其他法律的關系】其他相關法律對物權另有特別規定的，依照其規定。
［條文注釋］
本條是關于物權法與其他相關法律關系的規定。
物權法是規范財產關系的民事基本法律，主要規定物權的基本原則和基本制度。除物權法外，許多法律如土地管理法、城市房地產管理法、農村土地承包法、草原法等對物權都做了規定。這些單行法律是就某一方面的物權作的規定，比物權法規定得更具體，針對性更強，按照特別法優先的原則，本條做了上述規定。當然，物權法作為基本法律，對單行法律有關物權的制定和適用，有指導和補充作用。

第二章 物權的設立、變更、
轉讓和消滅

第一節不動產登記

第九條【不動產物權登記生效及其例外】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
［條文注釋］
本條是關于不動產物權登記生效以及依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記的規定。
本條原則上規定不動產物權登記是不動產物權的法定公示手段，是不動產物權設立、變更、轉讓和消滅的生效要件，也是不動產物權依法獲得承認和保護的依據。其最基本的效力表現為：除法律另有規定外，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。
本條規定，“未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”這里的“法律另有規定的除外”，主要包括三方面的內容：（1）依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記；（2）本章第三節規定的物權設立、變更、轉讓或者消滅的一些特殊情況，即主要是非依法律行為而發生的物權變動的情形；（3）考慮到現行法律的規定以及我國的實際情況尤其是農村的實際情況，本法并沒有一概規定必須經依法登記才發生效力。
在現行法律相關內容的基礎上規定，礦藏、水流、海域屬于國家所有；城市的土地，屬于國家所有。法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地，屬于國家所有；森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規定屬于集體所有的除外；野生動物資源屬于國家所有。這些國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
［參見］
《土地管理法》第11、12條
《城市房地產管理法》第35、59—61條
《草原法》第11條
《森林法》第３條
《漁業法》第11條

第十條 【登記機構與統一登記制度】不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。
國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。
［條文注釋］
本條是關于不動產登記機構和國家實行統一登記制度的規定。
不動產登記主要由不動產所在地的縣級以上人民政府的相關不動產管理部門負責，主要涉及土地管理部門、房產管理部門、農業主管部門、林業主管部門、海洋行政主管部門、地質礦產主管部門等。
目前，我國各地方在不動產行政管理和不動產登記體制方面存在不同的做法，因此本法在附則中對不動產統一登記的問題又做了補充規定：“法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法做出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定做出規定。”
［參見］
《擔保法》第42、43條
《土地管理法》第11條
《城市房地產管理法》第60—62條
《草原法》第11條
《森林法》第３條
《漁業法》第11條

第十一條 【申請登記必要材料】當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。
［條文注釋］
本條是關于當事人申請登記應當提供的必要材料的規定。
關于申請登記需要向登記機構提供哪些材料這個問題，物權法只是原則性地做出一個銜接性的規定，當事人申請登記所需要提供的具體材料，還需要專門法律法規，包括將來可能制訂的不動產登記法去進一步明確。
［參見］
《擔保法》第44條

第十二條 【登記機構職責】登記機構應當履行下列職責：
（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；
（二）就有關登記事項詢問申請人；
（三）如實、及時登記有關事項；
（四）法律、行政法規規定的其他職責。
申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

第十三條 【登記機構禁止從事的行為】登記機構不得有下列行為：
（一）要求對不動產進行評估；
（二）以年檢等名義進行重復登記；
（三）超出登記職責范圍的其他行為。

第十四條【不動產物權登記生效的時間】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。
［條文注釋］
本條是關于依法應當登記的不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅何時發生效力的規定。
不動產登記簿是法律規定的不動產物權登記機構管理的不動產物權登記檔案，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅只有在記載于不動產登記簿之后，才具有了公示力和排他力。

第十五條【物權效力與合同效力的區分】當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
［條文注釋］
本條是關于合同效力和物權效力區分的規定。
根據合同法規定，除非法律有特別規定，合同一經成立，只要不違反法律的強制性規定和社會公共利益，就可以發生效力。合同只是當事人之間的一種合意，并不必然與登記聯系在一起。登記是針對民事權利的變動而設定的，它是與物權的變動聯系在一起的，是一種物權變動的公示的方法。登記并不是針對合同行為，而是針對物權的變動所采取的一種公示方法，如果當事人之間僅就物權的變動達成合意，而沒有辦理登記，合同仍然有效。

第十六條 【不動產登記簿效力及其管理機構】不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。
不動產登記簿由登記機構管理。

第十七條【不動產登記簿與權屬證書的關系】不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
［條文注釋］
本條是關于不動產登記簿與不動產權屬證書關系的規定。
不動產權屬證書，即不動產的所有權證、使用權證等，是登記機關頒發給權利人作為其享有權利的證明，是不動產登記簿所記載內容的外在表現形式。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

第十八條 【不動產登記資料查詢、復制】權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。
［條文注釋］
本條是關于不動產登記資料查詢、復制的規定。
根據擔保法規定，登記部門登記的資料，應當允許查閱、抄錄或者復印；土地管理法實施條例規定,土地登記資料可以公開查詢；國土資源部2002年制定了土地登記資料公開查詢辦法，主要包括查詢范圍、有權查詢的單位和個人、查詢機關、查詢程序等。
本條規定了權利人、利害關系人是有權查詢的主體。登記資料只要能夠滿足合同雙方當事人、物權權利人以及可能和這個物權發生聯系的這部分人的要求，就達到了登記的目的和物權公示的目的。
［參見］
《擔保法》第45條
《海商法》第13條
《民用航空法》第12條
《土地管理法實施條例》第3條

第十九條【更正登記與異議登記】權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
［條文注釋］
本條是關于不動產更正登記和異議登記的規定。
更正登記，是徹底消除登記權利與真正權利不一致的狀態，避免第三人依據不動產登記簿取得不動產登記簿上記載的物權的一種登記。其目的是為了保護事實上的權利人的物權，許可真正的權利人或者利害關系人依據真正的權利狀態對不動產登記簿記載的內容進行更正。更正登記有兩種方式：一種是經權利人（包括登記上的權利人和事實上的權利人）以及利害關系人申請的登記；另一種是登記機關自己發現錯誤后做出的更正登記。
異議登記，就是將事實上的權利人以及利害關系人對不動產登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿，使登記簿上所記載權利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護。但這種保護應當是臨時性的，因為它同時也給不動產物權交易造成了一種不穩定的狀態。為使得不動產物權的不穩定狀態早日恢復正常，法律必須對異議登記的有效的期間做出限制。因此，本條規定，申請人在異議登記之日起15日內不起訴的，異議登記失效。如果申請人濫用異議登記制度，異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

第二十條【預告登記】當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
［條文注釋］
本條是關于預告登記的規定。
預告登記，是指為保全一項請求權而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的，是在將來發生不動產物權變動。進行了預告登記的請求權，對后來發生的與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有對抗的效力。預告登記的功能是限制房地產開發商等債務人處分其權利，以保障債權人將來實現其債權。依照本條規定，預告登記不僅可以針對當事人簽訂買賣房屋協議的情況，還包括簽訂其他不動產物權協議的情況。

第二十一條 【登記錯誤賠償責任】當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。
因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。
［條文注釋］
本條是關于登記錯誤賠償責任的規定。
實踐中登記錯誤的發生主要有兩種情況：一是登記機構工作人員疏忽、過失等原因造成錯誤；二是登記申請人等采取欺騙手段或者與登記機關的人員惡意串通造成錯誤。關于因登記機構工作人員原因造成登記錯誤的賠償責任，有待于隨著行政管理體制改革進一步明確登記機構的性質，目前不宜規定登記機構的國家賠償責任。物權法作為民事基本法，對于登記錯誤責任問題，在本條做出的只是原則性的規定。
因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。這里造成登記錯誤的原因，既包括登記機構工作人員故意以及疏忽大意等過錯，也包括當事人提供虛假材料欺騙登記機構等情形。登記錯誤的受害人處于相對弱勢的地位，這樣規定，是為了對受害人提供更加充分的保護。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

第二十二條【登記收費】不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。
［條文注釋］
本條是關于登記收費問題的規定。
登記機構不是營利性組織，目前我國各地的不動產登記機構，尤其是房產登記機構，從事的登記工作一般只是對登記申請人提供的有關材料是否符合規定的條件進行審核，在此基礎上收取登記費，不宜與不動產的面積、體積或者價款的比例等因素掛鉤，把這些作為計費的標準。

第二節動 產 交 付

第二十三條 【動產物權交付生效】動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。
［條文注釋］
本條是關于動產物權的設立和轉讓何時發生效力的規定。
物權法上所說的交付，指的是物的直接占有的轉移，即一方按照法律行為要求，將物的直接占有移轉給另一方的事實。本條規定的“法律另有規定的除外”主要指的是：第一，本節對動產物權的設立和轉讓規定的一些特殊情況，如“動產物權設立和轉讓前，權利人已經占有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力”，“動產物權設立和轉讓前，第三人占有該動產的，可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付”，“動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續占有該動產的，物權自該約定生效時發生效力”；第二，本章第三節對主要是非依法律行為而發生的物權變動問題所作的規定；第三，本法擔保物權編對動產抵押權和留置權的相關規定。
［參見］
《民法通則》第72條
《合同法》第133—135條

第二十四條 【特殊動產變動的登記】船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。
［條文注釋］
本條是關于船舶、航空器和機動車等物權登記的規定。
學界通說認為，船舶、飛行器和汽車因價值超過動產，在法律上被視為一種準不動產，其物權變動應當以登記為公示方法。現行海商法、民用航空法對船舶、航空器的物權登記效力問題已有規定，即該類物物權的取得、轉讓、消滅、抵押，應當向相關主管部門登記，未經登記，不得對抗第三人。為了保持法律的穩定性，本條延續了對這類動產登記對抗主義原則的規定。但該類物權在登記的效力上不采用登記生效主義，其物權變動并不是在登記時發生效力，其所有權轉移一般在交付時發生效力，其抵押權在抵押合同生效時設立。
［參見］
《海商法》第9、10、13、14條
《民用航空法》第11、12、14、16、33條

第二十五條【動產物權受讓人先行占有】動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。
［條文注釋］
本條是關于動產物權受讓人先行占有問題的規定。
本條規定的是設立或者轉讓動產物權時的一種特殊的情形，即物權的受讓人已經取得了動產的占有，而后又與動產的所有權人達成移轉所有權或者設定質權合同的情形。本條規定的法律行為，主要指的是動產所有權人與受讓人訂立動產轉讓的協議以及與質權人訂立動產出質協議。在受讓人已經取得對動產的占有又依據法律行為取得其物權的情況下，動產物權的公示已經在事先完成，物權受讓人已經能夠依物權的排他性行使物權。因此，物權的變動就在當事人之間關于物權變動的協議生效時生效。
［參見］
《合同法》第140條

第二十六條【動產物權指示交付】動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。
［條文注釋］
本條是關于動產物權指示交付的規定。
指示交付，又稱返還請求權的讓與，是指讓與動產物權的時候，如果讓與人的動產由第三人占有，讓與人可以將其享有的對第三人的返還請求權讓與給受讓人，以代替現實交付。動產物權能夠指示交付是因為動產物權的讓與人對其所轉讓的標的不享有物理意義上直接占有和直接控制的可能，出讓人無法通過現實交付的方式使得動產物權得以變動。
在指示交付中，第三人對動產的實際占有和控制關系并未發生改變，出讓人與受讓人之間只是發生無形的返還請求權的轉移，無論該返還請求權的轉移是否采取特定的形式，都無法向外界展現物權的變動，因此此種交付方法的公示作用較弱，但由于動產善意取得制度的存在，因此對交易安全并未有太大障礙。

第二十七條 【動產物權占有改定】動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續占有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。
［條文注釋］
本條是關于動產物權占有改定的規定。
本條所規定的占有改定即是出讓人自己保留直接占有，而為受讓人創設間接占有以代替現實交付的一種變通方法。占有改定必須符合下列三項要件：（1）讓與人與受讓人達成移轉動產物權的合意，使得受讓人取得動產所有權；（2）受讓人和讓與人之間有由讓與人繼續占有該動產的雙方約定；（3）讓與人已經對物進行了直接占有或者間接占有。除去現實已經存在的動產，占有改定制度還適用于將來可取得的動產。
占有改定情形下所有權的移轉僅僅是通過當事人的合意在觀念中完成的，以占有改定取得的所有權移轉，第三人無從察知物權的變動，所以對于因信賴出讓人直接占有動產這一事實狀態，而與之交易的第三人就必須通過善意取得制度加以保護。

第三節其 他 規 定

第二十八條【法律文書、征收導致的物權變動】因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。
［條文注釋］
本條是關于因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等而導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的規定。
基于公權力的行使而使物權發生的變動，并非基于原權利人的意思表示，而是在無原權利人甚至法律有意識排除原權利人意思表示的情況下發生的物權變動，此種變動遵循的不是一般性的物權公示原則，而是法律的直接規定。具體包括：（1）因國家司法裁判權的行使、仲裁裁決而導致物權的設立、變更、轉讓或者消滅；（2）因國家行政管理權的行使而導致物權的設立、變更、轉讓或者消滅。

第二十九條 【繼承或者受遺贈導致的物權變動】因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。
［條文注釋］
本條是關于因繼承或者受遺贈等而取得物權的規定。
繼承是導致物權變動的一個重要方式。根據我國繼承法的規定，繼承從被繼承人死亡時開始。因此，本條所指的“繼承開始”就是“被繼承人死亡”之時。而此所謂“死亡”既包括事實死亡，如老死、病死、意外事故致死，也包括宣告死亡，在宣告死亡的情形，自判決所確定的死亡之時繼承開始。本條所指的繼承可分為法定繼承和遺囑繼承兩大類。

第三十條 【合法事實行為導致的物權變動】因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。
［條文注釋］
本條是關于因事實行為而設立或者消滅物權的規定。
事實行為是指不以意思表示為要素的能夠產生民事法律后果的法律事實。本條規定的“自事實行為成就時發生效力”，就是指房屋合法建成時或合法被拆除時，這些物的所有權或為設立或為消滅。這些因事實行為而導致的物權的設立或者消滅，自事實行為成就時發生效力，而不需要遵循一般的物權公示方法（不動產為登記，動產為交付）。

第三十一條【非依法律行為進行的不動產物權變動效力】依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。
［條文注釋］
本條是關于非依法律行為享有的不動產物權變動的規定。
依照本法第28—30條的規定，物權的變動可因法院判決、政府征收決定、繼承或者遺贈以及合法建造房屋等，直接發生效力，而不必遵循依法律行為而進行的物權變動應當遵循的一般公示方法，這必然可能損害到交易秩序和交易安全，尤其是涉及不動產的物權變動時更是如此。考慮到對交易安全的保護，本法明確規定處分該類不動產物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。

第三章 物權的保護

第三十二條 【物權爭議解決途徑】物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。
［條文注釋］
本條是關于物權保護爭訟程序的規定。
當權益受到侵害時，物權人可以選擇和解、調解、仲裁、訴訟這四種途徑救濟。和解是當事人之間私了；調解是通過第三人調停解決糾紛；仲裁是當事人協議選擇仲裁機構，由仲裁庭裁決解決爭端；訴訟有民事、行政和刑事三大訴訟，保護物權權益的訴訟主要指提起民事訴訟。
［參見］
《農村土地承包法》第51條

第三十三條 【物權確認請求權】因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。
［條文注釋］
本條是關于物權確認請求權的規定。
物權確認請求權是物權保護請求權的一種。物權歸屬或者內容發生爭議，物權人可以請求有關行政機關、人民法院等部門確認該物權的歸屬或者內容。

第三十四條 【返還原物請求權】無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。
［條文注釋］
本條是關于返還原物權請求權的規定。
返還原物權請求權是物權保護的一項基本權利。當對該物權沒有所有權的人占有該物權時，所有權人可以要求占有人返還該物，使物復歸于物權人事實上的支配。
［參見］
《民法通則》第117條

第三十五條 【消除危險、排除妨害請求權】妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。
［條文注釋］
本條是關于排除妨害、消除危險請求權的規定。
排除妨害是物權保護的一項基本方式。物權遭受妨害的，物權人有權請求排除妨害。
當然，被排除的妨害需具有不法性，倘若物權人負有容忍義務，則無排除妨害請求權。
消除危險也是物權保護的一種基本方式，我國民法通則第134條第1款承擔民事責任的方式包括消除危險。請求消除危險，又稱請求防止侵害。侵害雖未發生，但物權面臨遭受侵害的危險，存在被侵害的可能，對于這種可能發生的侵害，物權人有權請求相對人為一定行為或者不為一定行為，防止侵害，消除既存的危險，以避免侵害的發生。
［參見］
《民法通則》第134條

第三十六條【修理、重作、更換、恢復原狀請求權】造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。
［參見］
《民法通則》第117、134條

第三十七條【損害賠償與其他民事責任請求權】侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。
［條文注釋］
本條是關于損害賠償和其他民事責任請求權的規定。
當物權受到侵害，給物權人造成損失時，物權人有權請求賠償損失。賠償損失包括金錢賠償、代物賠償。請求賠償損失以外的其他民事責任請求權有很多種類，如對于物權歸屬問題，物權人可以請求確認物權；侵害物權的，物權人可以請求防止侵害、停止侵害、排除妨害、返還原物、賠償損失、賠禮道歉。物權被侵害的，物權人可以行使一種或者數種請求權。
請求停止侵害也是物權保護的一種請求權。對正在實施的侵害物權行為，物權人可以請求侵權人停止侵害行為，也可以請求有關機關制止侵權行為。
［參見］
《民法通則》第117條

第三十八條【物權保護方式的適用及行政、刑事責任】本章規定的物權保護方式，可以單獨適用，也可以根據權利被侵害的情形合并適用。
侵害物權，除承擔民事責任外，違反行政管理規定的，依法承擔行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
［條文注釋］
本條是關于物權保護方式的單用和并用，以及三大法律責任的適用的規定。
物權受到侵害的，當事人可以通過請求確認權利、返還原物、消除危險、排除妨害、修理、重作、更換、損害賠償等方式保護自己的權利。上述保護方式，可以單獨適用，也可以根據權利被侵害的情形合并適用。
法律責任包括民事、行政責任、刑事責任。侵害物權，除承擔民事責任外，違反行政管理規定的，依法承擔行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
［參見］
《民法通則》第134條

第二編 所有權

第四章 一 般 規 定

第三十九條 【所有權的含義與基本內容】所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。
［條文注釋］
本條是關于所有權基本內容的規定。
所有權是對物的支配權，我國民法通則第71條規定，“財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。”物權法本條的規定沿用了民法通則四項內容的規定。占有就是對于財產的實際管理或控制。使用是權利主體對財產的運用，以便發揮財產的使用價值。收益是通過財產的占有、使用等方式取得的經濟效益。處分是指財產所有人對其財產在事實上和法律上的最終處置。處分權一般由所有權人行使，但在某些情況下，非所有權人也可以有處分權。
［參見］
《民法通則》第71條
《海商法》第7條

第四十條【所有權人設定他物權】所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。
［條文注釋］
本條是關于所有權人設定他物權的規定。
所有權人在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權，是所有權人行使其所有權的具體體現。所有權包括占有、使用、收益和處分四種權能。根據法律和合同，所有權人可以將使用權轉移給非所有權人行使，這是對其物所有權中使用權的行使；也可以用自己的物為他人債務提供擔保，是對其物所有權中處分權的行使。因此，設定他物權，是所有權人行使所有權的結果。也正因如此，用益物權人、擔保物權人行使權利必須依據法律或者合同的約定進行，不得損害所有權人的權益。
［參見］
《民法通則》第80、81條
《土地管理法》第9、15條
《城市房地產管理法》第7、22、27條
《草原法》第10條
《礦產資源法》第3條
《水法》第7、48條
《漁業法》第11條

第四十一條 【國家專屬所有權】法律規定專屬于國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權。
［條文注釋］
本條是關于國家專有的規定。
國家專有的財產由于具有不能為他人所擁有的特性，決定了其不能通過交換或者贈與等任何流通手段轉移所有權。國家專有的財產包括但不限于以下各項：
（1）國有土地；（2）海域；（3）水流；（4）礦產資源；（5）野生動植物資源；（6）無線電頻譜資源。
［參見］
《憲法》第9、10條
《民法通則》第72條
《土地管理法》第2、8條
《礦產資源法》第3條
《水法》第3條
《煤炭法》第3條

第四十二條【征收】為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。
征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。
［條文注釋］
本條是關于征收的規定。
征收是國家以行政權取得集體、單位和個人的財產所有權的行為。征收的主體是國家，通常是政府部門以行政命令的方式從集體、單位和個人取得土地、房屋等財產，集體、單位和個人必須服從。征收導致所有權的喪失，必然對所有權人造成損害。因此，征收雖然是被許可的行為，但通常都附有嚴格的法定條件的限制，必須具有公共利益的目的和征收補償兩個方面，同時還明確規定任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。
［參見］
《憲法》第10條
《土地管理法》第2、45—47、49、51條
《城市房地產管理法》第8條
《農業法》第71條
《草原法》第38、39條
《煤炭法》第20條
《電力法》第16條
《漁業法》第14條
《鐵路法》第36條

第四十三條【保護耕地、禁止違法征地】國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的權限和程序征收集體所有的土地。
［條文注釋］
本條是關于保護耕地、禁止違法征地的規定。
根據土地管理法等法律、行政法規的有關規定，有關耕地保護的基本政策是：（1）嚴格控制耕地轉為非耕地；（2）國家實行占用耕地補償制度；（3）基本農田保護制度。
同時，憲法、土地管理法還明確規定了征收的條件與程序是：（1）征收土地必須是為了社會公共利益的需要；（2）征地是一種政府行為，是政府的專有權力，其他任何單位和個人都沒有征地權；（3）必須依法取得批準；（4）必須依法對被征地單位進行補償；（5）征地行為必須向社會公開，接受社會的監督。
［參見］
《土地管理法》第3、31條
《煤炭法》第20條

第四十四條【征用】因搶險、救災等緊急需要，依照法律規定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。
［條文注釋］
本條是關于征用的規定。
征用是國家強制使用單位、個人的財產，不必得到所有權人的同意，在國家有緊急需要時即直接使用。如發生搶險、救災等在社會整體利益遭遇危機的情況。
征收是剝奪所有權，征用只是在緊急情況下強制使用單位、個人的財產，緊急情況結束后被征用的財產要返還給被征用的單位、個人，因此征用與征收有所不同。征收限于不動產，征用的財產既包括不動產也包括動產。
［參見］
《國家安全法》第9條
《國防法》第48條
《防震減災法》第38條

第五章 國家所有權和集體
所有權、私人所有權

第四十五條 【國有財產的范圍、性質及其行使】法律規定屬于國家所有的財產，屬于國家所有即全民所有。
國有財產由國務院代表國家行使所有權；法律另有規定的，依照其規定。
［條文注釋］
本條是關于國有財產范圍、國家所有的性質和國家所有權行使的規定。
本條第1款是對國有財產范圍的概括性規定。依據憲法、法律、行政法規，本法第46條至第52條明確規定礦藏、水流、海域、野生動物資源、無線電頻譜資源、城市的土地屬于國家所有。法律規定屬于國家所有的鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施、文物、農村和城市郊區的土地，屬于國家所有。除法律規定屬于集體所有的外，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有。
本條第2款是對代表國家行使國家財產所有權的主體的規定。國有財產由國務院代表國家行使所有權，同時依照法律規定也可以由地方人民政府等部門行使有關權利。
［參見］
《憲法》第9條
《民法通則》第73條
《土地管理法》第2、5條
《草原法》第9條
《森林法》第10條
《水法》第3條
《礦產資源法》第3、11條
《海域使用管理法》第3條
《煤炭法》第12條
《漁業法》第6、7條

第四十六條 【礦藏、水流、海域國家所有權】礦藏、水流、海域屬于國家所有。
［條文注釋］
本條是關于礦藏、水流、海域的國家所有權的規定。
礦藏，主要指礦產資源；水流，指江、河等的統稱，此處水流應包括地表水、地下水和其他形態的水資源；海域，是指中華人民共和國內水、領海的水面、水體、海床和底土。憲法規定這三類資源屬于國家所有。
［參見］
《憲法》第9條
《礦產資源法》第3條
《水法》第3條
《煤炭法》第3條

第四十七條 【國有土地范圍】城市的土地，屬于國家所有。法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地，屬于國家所有。
［條文注釋］
本條是關于國家所有土地范圍的規定。
國家所有的土地包括：（1）城市市區的土地；（2）農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；（3）國家依法征用的土地；（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（5）農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（6）因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。
［參見］
《憲法》第10條
《土地管理法》第2、8條

第四十八條【自然資源國家專屬所有權】森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規定屬于集體所有的除外。
［條文注釋］
本條是關于屬于國家所有的森林、草原等自然資源的規定。
森林、山嶺、草原、荒地、灘涂作為自然資源，一般屬于國家所有。依照我國的法律，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源除了國家所有外，存在另一種所有權形式，即集體所有。民法通則第74條第1款中規定：法律規定為集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等屬于勞動群眾集體所有。
［參見］
《憲法》第9條
《民法通則》第74條
《森林法》第３條
《草原法》第9條
《民族區域自治法》第27條

第四十九條 【野生動植物資源國家專屬所有權】法律規定屬于國家所有的野生動植物資源，屬于國家所有。
［條文注釋］
本條是關于野生動植物資源的國家所有權的規定。
野生動物，是指受保護的野生動物，即珍貴、瀕危的陸生、水生野生動物和有益的或者有重要經濟、科學研究價值的陸生野生動物；野生植物資源，是指原生地天然生長的珍貴植物和原生地天然生長并具有重要經濟、科學研究、文化價值的瀕危、稀有植物。本條規定野生動植物資源屬于國家所有，有利于保護我國的野生動植物資源，有利于更加合理地利用野生動植物資源。
［參見］
《野生動物保護法》第3條

第五十條 【無線電頻譜資源國家專屬所有權】無線電頻譜資源屬于國家所有。
［條文注釋］
本條是關于無線電頻譜資源的國家所有權的規定。
無線電通信是使用無線電波的電信，無線電頻譜一般是在9KHz~3000GHz頻率范圍內發射無線電波的無線電頻率的總稱。無線電頻率是自然界存在的一種電磁波，是一種物質，是一種各國可均等獲得的看不見、摸不著的自然資源，是有限的自然資源。為了充分、合理、有效地利用無線電頻譜，保證各種無線電業務的正常運行，防止各種無線電業務、無線電臺站和系統之間的相互干擾，本條規定無線頻譜資源屬于國家所有。
［參見］
《無線電管理條例》第4條

第五十一條 【文物國家專屬所有權】法律規定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。
［條文注釋］
本條是關于屬于國家所有文物的規定。
本條規定，法律規定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。但是并不是所有的文物都歸國家所有，而是法律規定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。依照文物保護法第5條的規定，以下文物屬于國家所有：（1）中華人民共和國境內陸下、內水和領海中遺存的一切文物，屬于國家所有。（2）古文化遺址、古墓葬、石窟寺屬于國家所有。國家指定保護的紀念建筑物、古建筑、石刻、壁畫、近代現代代表性建筑等不可移動文物，除國家另有規定的，屬于國家所有。（3）下列可移動文物，屬于國家所有：①中國境內出土的文物，國家另有規定的除外；②國有文物收藏單位以及其他國家機關、部隊和國有企業、事業組織等收藏、保管的文物；③國家征集、購買的文物；④公民、法人和其他組織捐贈給國家的文物；⑤法律規定屬于國家所有的其他文物。
［參見］
《文物保護法》第2、5條

第五十二條 【基礎設施國家專屬所有權】國防資產屬于國家所有。
鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規定為國家所有的，屬于國家所有。
［條文注釋］
本條是關于國防資產的國家所有權以及屬于國家所有的基礎設施的規定。
本條第1款中的“國防資產”指的是國家為武裝力量建設、國防科研生產和其他國防建設直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用于國防目的的武器裝備和設備設施、物資器材、技術成果等。
第2款中的“基礎設施”也不僅僅只是包括鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道這幾種，只要是依照法律規定為國家所有的基礎設施都被包括在本條之內。
［參見］
《電力法》第4、52條
《建筑法》第42條
《國防法》第37條

第五十三條【國家機關的物權】國家機關對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利。
［參見］
《森林法》第27條
《國防法》第38、39條
《監獄法》第9條

第五十四條【國家舉辦的事業單位的物權】國家舉辦的事業單位對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定收益、處分的權利。
［條文注釋］
本條是關于國家舉辦的事業單位的物權的規定。
對國家舉辦的事業單位占用的財產，要根據事業單位的類型、財產的特殊性對其收益和處分的權利分別處理：一是國家舉辦的事業單位對其占用的財產毫無處分權利，比如故宮博物院對其占用的某些財產；二是經過審批，國家舉辦的事業單位對其占用的財產具有部分處分權利；三是國家舉辦的事業單位對其占用的財產具有完全的處分權利。這就需要通過以后制定國有財產管理法對國家舉辦的事業單位如何有效行使、如何處分其占用的財產做出明確規定。
［參見］
《森林法》第27條
《教育法》第28、31條
《高等教育法》第38、61、64條

第五十五條【國家出資的企業出資人制度】國家出資的企業，由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權益。
［條文注釋］
本條是關于國有出資的企業出資人制度的規定。
本條有以下四個問題需要明確：１.國家出資的企業，不僅僅包括國家出資興辦的企業，如國有獨資公司，也包括國家控股、參股有限責任公司和股份有限公司等；２.由國務院和地方人民政府分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權益；３.國務院和地方人民政府履行出資人職責必須在國家統一制定法律法規的前提下行事；４.中央政府和地方政府通過各自設立國有資產管理委員會，代表國家享有公司法規定的資產收益、重大決策和選擇管理者等出資人權益；對國有資產保值、防止國有資產流失負監管責任。同時要尊重、維護國有及國有控股企業經營自主權。
［參見］
《憲法》第16條
《民法通則》第82條
《煤炭法》第13條
《電力法》第7條
《全民所有制工業企業法》第2條
《公司法》第4、66—71條
《商業銀行法》第4條

第五十六條 【國有財產的保護】國家所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。
［條文注釋］
本條是關于國有財產保護的規定。
本條“國家所有的財產”是指依法屬于全民所有的財產，不僅包括國家擁有所有權的財產，而且包括國家依法投入到企業的動產和不動產，國家的財政收入、外匯儲備和其他國有資金也屬于國家所有的財產。
“侵占”是指以非法占有為目的，將其經營、管理的國有財產非法占為己有；“哄搶”是指以非法占有為目的，組織、參與多人一起強行搶奪國有財產的行為；“截留”是指違反國家關于國有資金等國有財產撥付、流轉的決定，擅自將經手的有關國有財產據為己有或者挪作他用的行為；“破壞”是指故意毀壞國有財產，影響其發揮正常功效的行為。侵占、哄搶、私分、截留、破壞國有財產的，應當承擔返還原物、恢復原狀、賠償損失等民事責任；觸犯治安管理處罰法和刑法的，還應當承擔相應的法律責任。有關單位的責任人也要依法承擔行政甚至是刑事責任。
［參見］
《民法通則》第73條
《草原法》第9條

第五十七條【國有資產監管及相關法律責任】履行國有財產管理、監督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產的管理、監督，促進國有財產保值增值，防止國有財產損失；濫用職權，玩忽職守，造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。
違反國有財產管理規定，在企業改制、合并分立、關聯交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。

第五十八條 【集體財產范圍】集體所有的不動產和動產包括：
（一）法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；
（二）集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施；
（三）集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施；
（四）集體所有的其他不動產和動產。
［條文注釋］
本條是關于集體財產范圍的規定。
本條有以下兩個方面需要明確：（1）集體財產所有權主體是集體，集體的成員不能獨自對集體財產行使權利，離開集體時不能要求分割集體財產。（2）集體所有財產主要包括：①法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂。②集體所有的集體企業的廠房、倉庫等建筑物；機器設備、交通運輸工具等生產設施；水庫、農田灌溉渠道等農田水利設施；以及集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等公益設施。③集體企業所有的生產原材料、半成品和成品，村建公路、農村敬老院等。
［參見］
《憲法》第9、10條
《民法通則》第74條
《土地管理法》第8條
《森林法》第3條
《草原法》第9條

第五十九條 【農民集體所有財產歸屬及重大事項決定程序】農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有。
下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定：
（一）土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的單位或者個人承包；
（二）個別土地承包經營權人之間承包地的調整；
（三）土地補償費等費用的使用、分配辦法；
（四）集體出資的企業的所有權變動等事項；
（五）法律規定的其他事項。
［條文注釋］
本條是關于農民集體所有財產歸屬以及重大事項集體決定的規定。
本條主要有以下兩個含義：（1）本集體的物權由本集體成員集體所有；（2）重大事項須依法定程序經本集體成員決定，如對集體而言非常重要的土地承包、承包地調整、土地補償費、集體企業所有權的變動等。
［參見］
《土地承包法》第18、19條
《村民委員會組織法》第19條
《土地管理法》第14、15條

第六十條 【農民集體所有權的行使代表】對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規定行使所有權：
（一）屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；
（二）分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；
（三）屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。
［條文注釋］
本條是關于由誰來代表農民集體行使所有權的規定。
本條第1項規定的“村”是指行政村，即設立村民委員會的村，而非自然村。第2項規定的“分別屬于村內兩個以上農民集體所有”主要是指該農民集體所有的土地和其他財產在改革開放以前就分別屬于兩個以上的生產隊，現在其土地和其他集體財產仍然分別屬于相當于原生產隊的各該農村集體經濟組織或者村民小組的農民集體所有；“村民小組”是指行政村內的由村民組成的自治組織。第3項規定“屬于鄉鎮農民集體所有的”，包括兩種情況：一是指改革開放以前，原來以人民公社為核算單位的土地，在公社改為鄉鎮以后仍然屬于鄉鎮農民集體所有；二是在人民公社時期，公社一級掌握的集體所有的土地和其他財產仍然屬于鄉鎮農民集體所有。
［參見］
《民法通則》第74條
《土地管理法》第10條
《村民委員會組織法》第5條

第六十一條【城鎮集體財產權利】城鎮集體所有的不動產和動產，依照法律、行政法規的規定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權利。
［條文注釋］
本條是關于城鎮集體財產權利的規定。
城鎮集體財產權利的構成要件是：
（1）行使城鎮集體財產權的，只能是該集體，而不能由個別集體成員獨斷專行；（2）集體財產是只能屬于該城鎮集體所有的不動產和動產。如果城鎮集體企業已經改制了，如成為有限責任公司或者股份有限公司、個人獨資企業或者合伙企業的，就不適用本條，而分別適用公司法、個人獨資企業法或者合伙企業法的有關規定；（3）本集體的所有人，都可以對集體財產享有占有、使用、收益和處分的權利；（4）行使財產權應當依照法律、行政法規的規定。
［參見］
《憲法》第８條
《森林法》第27條

第六十二條【集體財產狀況公開】集體經濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規、章程、村規民約向本集體成員公布集體財產的狀況。
［條文注釋］
本條是關于公布集體財產狀況的規定。
公布集體財產狀況的構成要件是：
（1）本條規范的主體是行使集體財產所有權的組織，包括農村集體經濟組織、城鎮集體企業，也包括代表集體行使所有權的村民委員會、村民小組；（2）公布的內容是本集體的財產狀況，包括集體所有財產總量的變化、所有權變動的情況、集體財產使用情況、集體財產分配情況等涉及集體成員利益的重大事項。
［參見］
《農業法》第73條
《村民委員會組織法》第22條

第六十三條 【集體財產權的保護】集體所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。
集體經濟組織、村民委員會或者其負責人做出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。
［條文注釋］
本條是關于集體財產權保護的規定。
針對損害集體財產的主要行為，本條強調了禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞集體財產。侵占、哄搶、私分、破壞集體所有財產的，應當承擔返還原物、恢復原狀、賠償損失等民事責任；觸犯治安管理處罰法和刑法的，還應當承擔相應的法律責任；有關單位的責任人也要依法承擔行政甚至是刑事責任。
本條第2款規定了集體成員的訴權。集體經濟組織、村民委員會是代表集體成員管理集體財產的代表，當其做出的決定侵害集體成員的合法權益時，本條第2款賦予了集體成員有權請求人民法院撤銷集體經濟組織、村民委員會或者其負責人做出的不當決定。關于集體成員訴權，主要有以下幾個內容：（1）每個集體經濟組織成員都可以向人民法院請求撤銷該決定；（2）提起訴訟的事由，是集體經濟組織、村民委員會或者其負責人做出的決定，侵害了該集體成員的合法權益；（3）提起訴訟的時間，本條沒有明確限制，可以參照民法通則的規定。
［參見］
《憲法》第17條
《農業法》第72條

第六十四條 【私有財產范圍】私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。
［條文注釋］
本條是關于私有財產范圍的規定。
本條包括以下幾方面的主要內容：
（1）本條規定的“私人”是指與國家、集體相對應的物權主體，不但包括我國的公民，也包括在我國合法取得財產的外國人和無國籍人；不僅包括自然人，還包括個人獨資企業、個人合伙等非公有制企業；（2）私有財產的范圍包括收入、房屋、生活用品、生產工具和原材料以及其他不動產和動產，如圖書、個人收藏品、家禽等；（3）該財產必須是合法獲得的。物權法和其他法律只保護私人的合法財產權，對于以非法方式獲取的財產，不但不能受到法律的保護，而且行為人還要依法承擔被沒收、返還原物、賠償損失等法律責任，構成犯罪的，還要依法追究刑事責任。
［參見］
《憲法》第13條
《民法通則》第75條
《森林法》第7、27條
《外資企業法》第4、19條
《中外合資經營企業法》第2、11、12條
《個人獨資企業法》第17條
《中外合作經營企業法》第3條

第六十五條 【保護私人合法權益】私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。
國家依照法律規定保護私人的財產繼承權及其他合法權益。
［參見］
《憲法》第13條
《民法通則》 第75條
《郵政法》第7條
《婚姻法》第17、18條

第六十六條 【私有財產保護】私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。
［條文注釋］
本條是關于私有財產保護的規定。
保護私有財產的重要內容是私人的合法財產所有權不受侵犯，如非經依照法律規定的權限和程序，不得征收個人的房屋和其他不動產，也不得非法查封、扣押、凍結、沒收私人合法的財產。任何單位和個人不得侵占、哄搶、破壞私人合法的財產。
［參見］
《憲法》第13條
《民法通則》第75條

第六十七條【企業出資人及其權利】國家、集體和私人依法可以出資設立有限責任公司、股份有限公司或者其他企業。國家、集體和私人所有的不動產或者動產，投到企業的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產收益、重大決策以及選擇經營管理者等權利并履行義務。
［條文注釋］
本條是關于企業出資人權利的規定。
本條的含義主要有以下幾項內容：
所謂出資人，就是向企業投入資本的人。根據本條的規定，出資人可以是國家、集體，也可以是私人。國家、集體和私人出資設立企業的主要形式是公司。出資人作為股東，按照公司法的規定，依法享有資產收益、參與重大決策和選擇經營管理者等權利；同時要履行相應的義務，如按照約定或者章程的規定，按期、足額地繳納出資，不得濫用出資人的權利干涉企業正常的經營活動等。
［參見］
《公司法》第4條
《鄉鎮企業法》第10、11、13、14條
《合伙企業法》第20條
《個人獨資企業法》第17條
《鄉村集體所有制企業條例》第6條

第六十八條 【法人財產權】企業法人對其不動產和動產依照法律和章程享有占有、使用、收益和處分的權利。
企業法人以外的法人，對其不動產和動產的權利，適用有關法律和章程的規定。
［條文注釋］
本條是關于法人財產權的規定。
本條第1款對企業法人對其不動產和動產擁有的物權作出了規定。企業法人（包括國有企業）作為市場主體，應當有獨立的財產，獨立承擔民事責任。同時，企業法人應當依照法律和章程的規定，對其財產行使占有、使用、收益和處分的權利，不能損害國家等作為出資人依法享有的權益。
本條第2款規定的企業法人之外的法人，包括機關法人、事業單位法人、社團法人等。其中機關法人和國家舉辦的事業單位法人，其財產屬于國家所有，對其直接支配的不動產和動產的收益權和處分權也要受到法律和國務院有關規定的限制。
［參見］
《公司法》第3條
《鄉鎮企業法》第11條
《鄉村集體所有制企業條例》第24條

第六十九條 【社團財產的保護】社會團體依法所有的不動產和動產，受法律保護。
［條文注釋］
本條是關于保護社會團體財產的規定。
社會團體是指我國公民行使結社權利自愿組成的，為實現會員的共同意愿，按照其章程開展活動的非營利性社會組織。成立社會團體法人需具備以下條件：（1）依法成立；（2）有必要的財產和經費；（3）有自己的名稱、組織機構和場所；（4）能夠獨立承擔民事責任。
社會團體的財產主要有以下來源：（1）成員的出資；（2）成員繳納的會費;（3）國家撥付的資產和補助；（4）接受捐贈的財產；（5）社會團體積累的財產等。社會團體的財產來源必須合法。
社會團體對其依法所有的財產，享有直接的支配權，不受他人非法干涉。任何單位和個人都不得侵占、挪用、哄搶、破壞和任意調撥社會團體依法所有的財產。非經法律規定的權限和程序，不得征收、征用。任何單位或者個人侵害社會團體財產的，該社會團體有權向人民法院提起訴訟，要求侵害人承擔返還財產、賠償損失等法律責任。
［參見］
《民法通則》第77條

第六章 業主的建筑物區分所有權

第七十條【業主的建筑物區分所有權含義】業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
［條文注釋］
本條是對建筑物區分所有權基本內容的規定。
根據本條的規定，業主的建筑物區分所有權包括對其專有部分的所有權、對建筑區劃內的共有部分享有的共有權和共同管理的權利：（1）業主對專有部分的所有權；（2）業主對建筑區劃內的共有部分的共有權；
（3）業主對建筑區劃內的共有部分的共同管理權。

第七十一條【業主對專有部分所有權的行使】業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
［條文注釋］
本條是關于業主對專有部分行使所有權的規定。
按照本條規定，業主對建筑物內屬于自己所有的住宅、經營性用房等專有部分可以直接占有、使用，實現居住或者營業的目的；也可以依法出租，獲取收益；還可以出借；或者在自己的專有部分上依法設定負擔；還可以將住宅、經營性用房等專有部分出售給他人，對專有部分予以處分。但是，建筑物的專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，故業主對專有部分行使專有所有權應受到一定限制，即不能危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第七十二條【業主對專有部分從外的共有部分權利義務】業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
［條文注釋］
本條是關于業主對專有部分以外的共有部分權利義務的規定。
業主專有部分以外的共有部分通常是指，除建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分以外的部分，既包括建筑物內的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等部分，也包括建筑區劃內，由業主共同使用的物業管理用房、綠地、道路公共設施以及其他公共場所等，但法律另有規定的除外。本條第1款規定業主對專有部分以外的共有部分享有共有權和共同管理的權利，即業主有權對專有部分以外的共有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，有權對共用部位與共用設備設施的使用、收益、維護等事項行使管理的權利，同時對共有部分的管理也負有相應的義務。
在業主建筑物區分所有權的這三種權利中，業主對專有部分的所有權占主導地位，是業主對專有部分以外的共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的前提與基礎。如果業主喪失了對專有部分的所有權，也就喪失了對共有部分的共有權及對共有部分的共同管理的權利。因此第2款規定，業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

第七十三條【建筑區劃內共有的范圍】建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
［條文注釋］
本條是關于建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房歸屬的規定。
道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房作為建筑物的附屬設施原則上應歸業主共有。需要說明的是，本條規定的綠地、道路歸業主所有，不是說綠地、道路的土地所有權歸業主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業主所有。
［參見］
《物業管理條例》第38條

第七十四條 【車位、車庫的歸屬與利用】建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
［條文注釋］
本條是關于車位、車庫的規定。
屬于業主共有的財產，應是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業主專有的財產，如電梯等公用設施、綠地等公用場所。車庫、車位的歸屬，一般是由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定歸業主專有或者專用的。針對現實生活中開發商將車位、車庫租給建筑區劃外的人使用，車位、車庫嚴重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車庫的問題，本條規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

第七十五條 【業主大會、業主委員會的設立】業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。
地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
［條文注釋］
本條是關于業主大會、業主委員會設立的規定。
業主大會是業主的自治組織，是基于業主的建筑物區分所有權的行使產生的，由全體業主組成，是建筑區劃內建筑物及其附屬設施的管理機構，可以代表業主行使專有部分以外共有部分的共有權以及共同管理的權利，并對小區內的業主行使專有部分的所有權做出限制性規定，以維護建筑區劃內全體業主的合法權益。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。地方人民政府房地產行政主管部門應對設立業主大會和選舉業主委員會給予的指導和協助。這種指導和協助是非強制性的。
［參見］
《物業管理條例》第8—10、15、16條

第七十六條 【業主共同決定的事項】下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
［條文注釋］
本條是關于業主決定建筑區劃內重大事項及表決權的規定。
籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，是建筑區劃內較為重大的事情，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。其他事項，屬于建筑區劃內的一般性、常規性事務，其決定的做出，可以采取普通多數同意的方式，即經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
［參見］
《物業管理條例》第11—14條

第七十七條【住宅變經營性用房的限制與條件】業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
［條文注釋］
本條是關于將住宅改變為經營性用房的規定。
業主不得隨意改變住宅的居住用途，是業主應當遵守的最基本的準則，也是業主必須承擔的一項基本義務。如果業主確實因生活需要，將住宅改變為經營性用房，必須遵守法律、法規以及管理規約的規定，在遵守法律、法規以及管理規約的前提下，還必須征得有利害關系的業主同意。這二個條件必須同時具備，才可以將住宅改變為經營性用房，二者缺一不可。如何確定業主為有利害關系的業主，因改變住宅為經營性用房的用途不同，影響的范圍、程度不同，要具體情況具體分析。總之，不論是否為隔壁的業主，還是相鄰或者不相鄰的業主，凡是因住宅改變為經營性用房受到影響的業主，均是本條所說的有利害關系的業主。
［參見］
《物業管理條例》第50條

第七十八條 【業主大會、業主委員會決定的效力】業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
［條文注釋］
本條是關于業主大會、業主委員會決定效力的規定。
業主大會是建筑區劃內建筑物及其附屬設施的管理機構，業主委員會是業主大會的執行機構，具體實施業主大會做出的決定。業主大會或者業主委員會作為自我管理的權力機關和執行機關，其做出的決定，對業主應當具有約束力。當業主大會或者業主委員會不遵守法律、法規、管理規約，或者不依據法定程序做出某些決定，侵害業主的合法權益，為了切實保護業主的合法權益，本條第2款規定受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。這一規定，賦予了業主請求人民法院撤銷業主大會或者業主委員會做出的不當決定的權利。
［參見］
《物業管理條例》第12條

第七十九條【建筑物及其附屬設施的維修基金歸屬與使用】建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。
［條文注釋］
本條是關于建筑物及其附屬設施的維修基金的歸屬、用途以及籌集與使用的規定。
本條規定首先明確了建筑物及其附屬設施的維修資金是屬于業主共有的。維修資金的使用涉及共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造、維護等，涉及業主能否正常使用建筑物及其附屬設施，關系著每個業主的切身利益，因此，本條規定維修資金的使用應當經業主共同決定。至于業主如何決定維修資金的使用，要依據物權法第76條作出決定。
關于維修資金的用途，本條規定主要用于業主專有部分以外的共用部分的維修。例如電梯、水箱等的維修。至于業主專有部分以外的哪些部分為共有部分，哪些設施為建筑物的附屬設施，要根據每一棟建筑物、每一個建筑區劃的不同情況具體分析。根據建設部和財政部發布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定，共用部位，是指住房主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等），戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備，是指住宅小區或單幢住房內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
為便于業主及時了解建筑物及其附屬設施維修資金的籌集情況，依法監督維修資金的使用，本條還規定，維修資金的籌集、使用情況應當予以公布。
［參見］
《物業管理條例》第54條

第八十條【建筑物及其附屬設施費用分攤與收益分配】建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
［條文注釋］
本條是關于建筑物及其附屬設施費用分攤、收益分配的規定。
基于業主可以行使建筑物區分所有權，對于如何負擔建筑物及其附屬設施的費用，如何分配建筑物及其附屬設施的收益，業主可以依法處分，故本條規定，建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定。對建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，沒有約定或者約定不明確的，本條做了原則性、指導性規定，即按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
［參見］
《物業管理條例》第55條

第八十一條 【建筑物及其附屬設施管理】業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。
對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。
［條文注釋］
本條是對建筑物及其附屬設施管理的規定。
對建筑物及其附屬設施進行管理主要有兩種形式：一是業主委托物業服務企業或者其他管理人管理；二是業主自行管理。物業服務企業通常是指符合法律規定，依法向業主提供物業服務的民事主體（市場主體），包括物業公司以及向業主提供服務的其他組織。
通常情況下，一棟樓或者一個住宅小區建好后，一般是由建設單位選聘物業管理公司對建筑物及其附屬設施進行管理。當然，建設單位在銷售住宅或者經營性用房時，應當向業主明示前期物業服務合同。業主應當履行與建設單位簽訂的前期物業服務合同，服從物業公司的管理。業主大會成立后，可以對建設單位選聘的物業管理企業予以更換。
［參見］
《物業管理條例》第21—23、25、26條

第八十二條【物業服務機構或者其他管理人與業主關系】物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。
［條文注釋］
本條是關于物業服務企業或者其他管理人與業主關系的規定。
根據本法第81條的規定，業主可以選擇物業服務企業或者其他管理人對建筑區劃內的建筑物及其附屬設施進行管理。業主選好物業服務企業或者其他管理人后，應當簽訂物業管理合同，將自己對建筑物及其附屬設施的管理權利委托給選聘的物業服務企業或者其他管理人。物業服務企業或者其他管理人應當按照合同的約定向業主提供相應的服務。
物業管理公司的義務有：（1）履行物業管理合同，依法經營；（2）接受管委會和住宅小區內居民的監督；（3）接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。業主委員會應當及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同。
［參見］
《物業管理條例》第35條

第八十三條 【業主義務與權益維護】業主應當遵守法律、法規以及管理規約。
業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
［條文注釋］
本條是關于業主有關義務以及制止損害他人合法權益行為并追究其法律責任的規定。
對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為如何處置，本條規定了以下幾種辦法：一是業主大會、業主委員會依照法律、法規以及管理規約的規定，要求其停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失；二是受到侵害的業主個人依據民事訴訟法等法律的規定，向人民法院提起訴訟；三是共同受到侵害的業主，推選代表人，依據民事訴訟法等法律的規定，向人民法院提起訴訟。
［參見］
《物業管理條例》第51條

第七章 相 鄰 關 系

第八十四條【相鄰關系處理原則】不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。
［條文注釋］
本條是關于處理相鄰關系原則的規定。
相鄰的不動產不僅指土地，也包括附著于土地的建筑物；相鄰的不動產權利人，不僅包括不動產的所有人，而且包括不動產的用益物權人和占有人。法律設立不動產相鄰關系的目的是盡可能確保相鄰的不動產權利人之間的和睦關系，解決相鄰的兩個或者多個不動產所有人或使用人因行使權利而發生的沖突，維護不動產相鄰各方利益的平衡。
本條有兩方面的內容：一是不動產權利人對相鄰不動產權利人的避免妨害之注意義務；二是不動產權利人在非使用鄰地就不能對自己的不動產進行正常使用時，有權在對鄰地損害最小的范圍內使用鄰地，鄰地權利人不能阻攔。這就是“團結互助、公平合理”的原則要求。
［參見］
《民法通則》第83條

第八十五條【處理相鄰關系依據】法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。
［參見］
《水法》第５６、57條

第八十六條 【用水與排水相鄰關系】不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。
對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。
［條文注釋］
本條是關于用水、排水相鄰關系的規定。
我國關于用水、排水問題有以下的處理規定：（1）關于自然流水的分配與使用。一方擅自堵截或者獨占自然流水，影響他方正常生產、生活的，他方有權請求排除妨礙；造成他方損失的，受益人應負賠償責任。（2）關于自然流水以及生產、生活用水的排放。相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應當予以準許；但應在必要限度內使用并采取適當的保護措施排水，如仍造成損失的，由受益人合理補償。相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財產，他方要求致害人停止侵害、消除危險、恢復原狀、賠償損失的，應當予以支持。（3）關于房屋滴水。處理相鄰房屋滴水糾紛時，對有過錯的一方造成他方損害的，應當責令其排除妨礙、賠償損失。
［參見］
《水法》第２８條
《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第105、106、109條

第八十七條 【相鄰關系中通行權】不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。
［條文注釋］
本條是關于相鄰關系中通行權的規定。
不動產權利人原則上有權禁止他人進入其土地，但他人因通行等必須利用或進入其土地的，如他人有通行權的、他人要通過建筑物范圍內歷史形成的必經通道的、當他人物品或者其他動物偶然失落于其土地時，不動產權利人應當提供必要的便利。
［參見］
《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第107、108條

第八十八條【相鄰土地、建筑物的利用】不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和煤氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。
［條文注釋］
本條是關于利用相鄰土地的規定。
本條規定的使用鄰地包括兩種情形：一是因建造、修繕建筑物而臨時使用鄰地；二是在鄰地上安設管線。關于因施工而臨時占用鄰人土地而產生的糾紛，最高人民法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》規定：相鄰一方因施工臨時占用他方使用的土地，占用的一方如未按照雙方約定的范圍、用途和期限使用的，應當責令其及時清理現場，排除妨礙，恢復原狀，賠償損失。對于非經過鄰人的土地不能安設電線、水管、煤氣管等管線，而此等管線又為土地權利人所必需，該土地權利人有權通過鄰人土地的上下安設，但應選擇損害最小的處所及方法安設，仍有損害的，應支付賠償金。
［參見］
《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第104條

第八十九條 【通風、采光和日照】建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。
［條文注釋］
本條是關于通風、采光和日照的規定。
通風、采光和日照是衡量一個人居住質量的重要標準之一。我國地域遼闊，各地經濟發展很不平衡，在社會發展的不同階段對建設工程標準的要求也不盡相同，在物權法中很難規定具體的標準。因此，本條只作了原則性的規定。根據建設部相關規定，舊區改造住宅日照標準按照大寒日的日照不低于１小時執行。

第九十條【相鄰損害防免關系】不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。
［條文注釋］
本條是關于維護相鄰不動產安全的規定。
不動產權利人有權在自己具有使用權的土地范圍內進行工程建設，但是要注意相鄰不動產的安全，避免使相鄰不動產造成不應有的損害。“不得危及相鄰不動產的安全”主要包括以下幾個方面：（1）在自己的土地上開挖地基時，要注意避免使相鄰土地的地基發生動搖或動搖之危險，致使相鄰土地上的建筑物受到損害。（2）在與相鄰不動產的疆界線附近處埋設水管時，要預防土沙崩潰、水或污水滲漏到相鄰不動產。（3）不動產權利人在相鄰土地上的建筑物有倒塌的危險從而危及自己土地及建筑物安全時，有權要求相鄰不動產權利人消除危險。

第九十一條【挖掘土地等危害的防免義務】不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。
［參見］
《建筑法》第３９、40條

第九十二條【損害的避免與補償】不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。
［條文注釋］
本條是關于在使用相鄰不動產時避免造成損害的規定。
本法第86—88條這三條規定從義務的角度規定了不動產權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，為相鄰不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等而使用自己的不動產負容忍義務，即提供必要的便利。但從使用一方來講，在行使相鄰權的同時，也要負盡量避免對被使用的相鄰不動產的權利人造成損害的義務，在無法避免造成損害的情況下，要給予賠償，這也是公平合理原則的體現。當造成損害時應當要給予相鄰土地的權利人以補償。
［參見］
《民法通則》第８３條
《水法》第７６條

第八章 共有

第九十三條 【共有的含義與共有的形式】不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。
［條文注釋］
本條是關于共有概念和共有形式的規定。
共有是指多個權利主體對一物共同享有所有權。共有的主體稱為共有人，客體稱為共有財產或共有物。各共有人之間因財產共有形成的權利義務關系，稱為共有關系。
財產的所有形式可分為單獨所有和共有兩種形式。單獨所有是指財產所有權的主體是單一的，即一個人單獨享有對某項財產的所有權。所謂共有，是指某項財產由兩個或兩個以上的權利主體共同享有所有權，換言之，是指多個權利主體對一物共同享有所有權。
［參見］
《民法通則》第32、７８條
《海商法》第１０條
《合伙企業法》 第２０條

第九十四條 【按份共有】按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。
［條文注釋］
本條是關于按份共有的規定。
按份共有，又稱分別共有，是與共同共有相對應的一項制度，指數人按應有份額（部分）對共有物共同享有權利和分擔義務的共有。在按份共有中，各共有人對共有物享有不同的份額。各共有人的份額，又稱應有份，其具體數額一般是由共有人約定明確的。

第九十五條 【共同共有】共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。
［條文注釋］
本條是關于共同共有的規定。
共同共有是指兩個或兩個以上的民事主體，根據某種共同關系而對某項財產不分份額地共同享有權利并承擔義務。共同共有根據共同關系而產生，以共同關系的存在為前提；在共同共有關系存續期間內，共有財產不分份額；各共有人平等地對共有物享受權利和承擔義務。
關于共同共有的形式，共同共有包括“夫妻共有”、“家庭共有”和“遺產分割前的共有”。
［參見］
《民法通則》第32條
《婚姻法》第17條
《婦女權益保護法》第43條
《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉的若干意見》第95條

第九十六條【共有財產的管理】共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。
［條文注釋］
本條是關于共有物管理的規定。
在按份共有中，按份共有人對共有物的管理包括對共有物的保存、使用方法和簡易修繕等方面的內容。按份共有人應該按照共有人之間的約定來妥善管理共有物，如在使用方法上可以按照出資比例來確定享有的權利和應承擔的義務；如若沒有約定或約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。
在共同共有中，共同共有人對共有物享有共同的權利，承擔共同的義務。在對共有物的保存上，有約定的按約定辦理。沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有妥善保存的權利和義務；在對共有物的使用方法上，也要遵循有約定的依約定，沒有約定的，共有人在各自使用時，要盡合理的注意義務，以避免共有物毀損；在對共有物簡易修繕問題上，共有人要商量確定。商量不通的，各共有人都有權利和義務進行修繕。

第九十七條【共有財產的處分或者重大修繕】處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
［條文注釋］
本條是關于共有物處分或者重大修繕的規定。
物權法在對按份共有物的處分問題上兼顧效益原則和公平原則，實行“多數決”原則。即：經占份額三分之二以上的按份共有人同意，即可處分共有物。對于共有物進行重大修繕也是規定了要經占份額三分之二以上的按份共有人同意。這樣規定既能體現物盡其用的原則，又能兼顧多數共有人的利益。
共同共有最重要的特征之一就是各共有人平等地對共有物享受權利和承擔義務。因此，處分共有物必須經全體共同共有人同意。對共有財產作重大修繕，特別是對價值較大的共有財產作重大修繕，往往事關各共有人的利益，一般需要從共有財產中支付費用，還可能基于修繕而使共有人在一段時間內不能使用，或者影響共有物所創造的價值。所以本條規定，在對共有物作重大修繕的，須經全體共同共有人一致同意，但共有人另有約定的除外。
［參見］
《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第95、96條

第九十八條【共有物管理費用的負擔】對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。
［條文注釋］
本條是關于共有物管理費用負擔的規定。
對共有物的管理費用主要包括：對共有物的保存費用、對共有物作簡易修繕或者重大修繕所支出的費用或者造成損害支付的償金、醫療費等其他負擔。在按份共有中，對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔。在共同共有中，對共有物的管理費用以及其他負擔，原則上由共同共有人共同負擔；但是共同共有人另有約定的，依照其約定。

第九十九條【共有物的分割原則】共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。
［條文注釋］
本條是關于共有財產分割原則的規定。
本條規定，分割共有財產的基本原則有三：（1）依據共有人約定分割的原則。（2）依法分割的原則。按份共有人可以隨時請求分割；共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。（3）損害賠償的原則。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。
［參見］
《合伙企業法》第21條
《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第92條

第一百條【共有物的分割方式】共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。
共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。
［條文注釋］
本條是關于共有物分割方式的規定。
分割共有的不動產或者動產，可以采取各共有人間協商確定的方式。協商的內容，由共有人自由決定，當然須得共有人全體的同意。當無法達成協議時，共有人可提請法院進行裁判分割。裁判分割應遵循本條關于實物分割、變價分割或者折價賠償的原則規定：（1）實物分割。在不影響共有物的使用價值和特定用途時，可以對共有物進行實物分割。（2）變價分割。如果實物分割將減損物的使用價值或者改變物的特定用途時，應當將共有物進行拍賣或者變賣，對所得價款進行分割。（3）折價賠償。折價賠償的分割方式主要存在對于不可分割的共有物或者分割將減損其價值的，如果共有人中的一人愿意取得共有物，可以由該共有人取得共有物，并由該共有人向其他共有人作價賠償。
本條第2款規定是為了防止共有物分割后，共有人發現權利或者利益受到侵害而得不到賠償的情況發生。即共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失，即所謂瑕疵擔保責任，包括權利的瑕疵擔保責任和物的瑕疵擔保責任。
［參見］
《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第93、94條

第一百零一條【應有份額的轉讓與優先購買權】按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。
［條文注釋］
本條是關于共有人的優先購買權的規定。
本條第一句規定了在共有關系存續期間，按份共有人有權轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。共有人轉讓共有份額后，受讓人可能繼續與其他原共有人共有，或者分割共有份額。在一般情況下，按份共有人轉讓其享有的共有份額，無須得到其他共有人同意。但各共有人不得侵害其他共有人的利益，并受法律的限制。法律有特別規定的，共有人處分其份額應遵守法律的規定。
本條第二句規定了共有人轉讓其份額時其他共有人在同等條件下享有優先購買權。此處“同等條件下”是指其他共有人就購買該份額所給出的價格等條件與欲購買該份額的非共有人相同。此處優先購買權是共有人相對于非共有人而言的，在共有人之間并無優先的問題，當數個共有人均欲行使其優先購買權時，應由出賣人自行決定。
［參見］
《民法通則》第78條

第一百零二條【共有物上的債權債務】因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內部關系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。
［條文注釋］
本條是關于因共有財產產生的債權債務關系的對外以及對內效力的規定。
本條第一句中規定了因共有財產產生的債權債務關系的對內效力和對外效力。（1）對外效力：不論是按份共有還是共同共有，只要是因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人對債權債務享有連帶債權、承擔連帶債務。但是，當法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系時，共有人不用承擔連帶責任而是按照約定或者共有人享有的份額各自享有債權、承擔債務。（2）對內效力：因共有財產產生的債權債務關系，在共有人內部關系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。
本條第二句規定了按份共有人的追償權。這樣規定的理論基礎是按份共有人在內部關系上是按照其份額承擔義務的。
［參見］
《民法通則》第35條
《合伙企業法》第38—42條

第一百零三條【共有關系性質不明時的推定】共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。
［條文注釋］
本條是關于共有關系不明時對共有關系性質推定的規定。
共同共有是共有人對全部共有財產不分份額地享受權利和承擔義務，共有人只有在共有關系消滅時才能協商確定各自的份額。當共有人對共有的不動產或動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，如果推定為共同共有，共有人對共有財產的份額還是不明確的。因此，本法規定在共有關系不明（除共有人具有家庭關系）時推定為按份共有。
［參見］
《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第91條

第一百零四條【按份共有人份額不明時的份額確定規則】按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。
［條文注釋］
本條是關于按份共有人份額不明時份額的確定原則的規定。
按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，有約定時，按照其約定確定份額，沒有約定或者約定不明確時，首先按照出資額確定按份共有人享有的份額，在不能確定出資額的情況下，推定為等額享有。

第一百零五條 【他物權的準共有】兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照本章規定。
［條文注釋］
本條是關于用益物權和擔保物權的準共有的規定。
所謂準共有是指數人按份共有或者共同共有數人共同共有所有權以外的財產權。（1）準共有的標的物是所有權之外的財產權，包括用益物權、擔保物權等。（2）準共有各人就所有權之外的財產究竟是準用共同共有還是按份共有，應當視其共有關系而定。（3）準共有準用按份共有或共同共有的前提，是規范該財產權的法律沒有特別規定；如果有，則應適用該特別規定。

第九章所有權取得的特別規定

第一百零六條【善意取得】無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。
［條文注釋］
本條是關于善意取得的規定。
善意取得，是指受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產，即使出讓人無轉移所有權的權利，受讓人仍取得其所有權。善意取得既適用于動產，又可適用于不動產。善意取得成立的要件是：（1）受讓人須是善意的，不知出讓人是無處分權人；（2）受讓人支付了合理的價款；（3）轉讓的財產應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。三項條件必須同時具備，否則不構成善意取得。

第一百零七條【遺失物的轉讓與善意取得】所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人占有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用后，有權向無處分權人追償。

第一百零八條【善意取得的動產上的原有權利】善意受讓人取得動產后，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。
［條文注釋］
本條是關于善意受讓人取得動產后，該動產上的原有權利消滅的規定。
善意受讓人取得動產后，該動產上的原有權利消滅。例如，善意取得的動產上有抵押的權利，抵押權消滅。但是，如果善意受讓人取得動產時，知道該動產已被抵押，抵押權不消滅。

第一百零九條【拾得遺失物的返還與送交義務】拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。
［條文注釋］
本條是關于拾得遺失物返還的規定。
遺失物是非故意拋棄而丟失的物品，與廢棄物不同。丟失遺失物的人，稱遺失物丟失人；拾得遺失物，是發現并占有遺失物。拾得遺失物的人，稱拾得人。拾得人拾得遺失物，知道遺失物所有人的，應當在及時通知其領取，或者送交遺失物；如果不知道遺失物丟失人的，可以張貼招領告示，尋找遺失物丟失人，也可以將遺失物上繳公安機關或者有關單位。
［參見］
《民法通則》第79條
《最高法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第98條
《鐵路旅客運輸規程》第55條

第一百一十條【收到遺失物的通知及公告義務】有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領取；不知道的，應當及時發布招領公告。
［條文注釋］
本條是關于有關部門收到遺失物的處理的規定。
有關單位收到遺失物，應當查找遺失物丟失人，請其認領；無人認領的，上繳公安機關。
公安機關收到遺失物，應當查找遺失物丟失人，請其認領。或者存放遺失物品招領處，待人認領。自公安機關收到遺失物發布招領公告之日起6個月無人認領的，遺失物歸國家所有。公安機關可以拍賣、變賣遺失物，所得價金上繳國庫。

第一百一十一條【遺失物保管義務】拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。
［條文注釋］
本條是關于遺失物保管的規定。
拾得人拾得遺失物，在返還失主或者送交有關部門前，應當妥善保管遺失物。有關部門收到遺失物后在遺失物被領取前，也應當妥善保管遺失物。拾得人或者有關部門因故意或者重大過失致使遺失物損壞滅失的，應當承擔民事責任。遺失物不易保管或者保管費用過高的，公安機關可以及時拍賣、變賣，保存價金。拾得人和有關單位不能自行拍賣、變賣遺失物。
［參見］
《最高法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第98條
《鐵路旅客運輸規程》第56條

第一百一十二條 【保管費用和報酬請求權】權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。
權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。
拾得人侵占遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。
［條文注釋］
本條是關于拾金不昧的規定。
本條對于拾得人拾得遺失物并不主張應獲得報酬。拾得人因拾得遺失物、尋找遺失物丟失人、保管遺失物而實際支付的費用，可以按無因管理請求遺失物所有人償還。無人認領的，由公安機關在上繳國庫前支付。拾得人隱匿遺失物據為己有的，構成侵犯所有權。遺失物所有人可以請拾得人償還，公安機關可以責令拾得人繳出。拾得人喪失報酬和費用請求權。拾得人將數額較大的遺失物占為己有，拒不交出的，構成犯罪，依刑法懲處。
［參見］
《刑法》第270條

第一百一十三條 【無人認領的遺失物】遺失物自發布招領公告之日起六個月內無人認領的，歸國家所有。
［條文注釋］
本條是關于無人認領的遺失物歸國家所有的規定。
本法規定拾得人在拾得遺失物時，如果不知道權利人的，應當送交公安等部門。公安機關收到遺失物，應當查找遺失物丟失人，請其認領。或者存放遺失物品招領處，待人認領。自公安機關收到遺失物發布招領公告之日起6個月無人認領的，遺失物歸國家所有。公安機關可以拍賣、變賣遺失物，所得價金繳國庫。
［參見］
《民事訴訟法》第１７５條
《海關法》第30、５１條
《郵政法》第２３條
《倉庫盤盈物資及無主貨管理暫行辦法》第４、6、7條

第一百一十四條【拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物】拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規定。文物保護法等法律另有規定的，依照其規定。
［參見］
《民法通則》第79條
《最高法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第97條
《刑法》第270條
《河道管理條例》第33條
《城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第2條

第一百一十五條 【從物隨主物轉讓】主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但當事人另有約定的除外。
［條文注釋］
本條是關于從物隨主物轉讓的規定。
主物與從物的劃分規則，是指在兩個以上的物發生互相附著或者聚合而且在經濟上發生密切的關聯之后，當物上的權利發生變動時，為確定物的歸屬所適用的規則。主物和從物在聚合之前分別為獨立的物，在聚合之后，根據它們的作用可以決定主從關系，并決定權利的變動。但主物和從物畢竟是兩個物，從物附著于主物一般也有其可分性，從物與主物的分離并不妨礙主物的經濟效用的發揮，因此，一般也規定在從物隨主物轉讓的一般規則下，均承認當事人例外約定的效力。
［參見］
《合同法》第164條
《最高法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條

第一百一十六條【孳息的歸屬】天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。
法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。
［條文注釋］
本條是關于天然孳息及法定孳息歸屬的規定。
孳息是與原物相對而言的，指由原物而產生的物，包括天然孳息與法定孳息。天然孳息是指依物的自然屬性所產生的物。天然孳息的歸屬，基本上應該是歸原物的所有權人取得，但同時也許可他人排斥原物所有權人取得，如因用益物權或因債權等。法定孳息是指依一定的法律關系由原物所生的物，是原物的所有權人進行租賃、投資等特定的民事法律活動而應當獲得的合法收益。對于法定孳息的歸屬，法律原則上更為變通，可以由當事人約定取得，也可依交易習慣取得。
［參見］
《合同法》第１０３、163條
《擔保法》第４７條
《刑事訴訟法》第１９８條

第三編 用 益 物 權

第十章 一 般 規 定

第一百一十七條 【用益物權的基本權利】用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。
［條文注釋］
本條是關于用益物權人享有的基本權利的規定。
用益物權是以對他人所有的物為使用、收益的目的而設立的，因而被稱作“用益”物權。用益物權制度是物權法律制度中一項非常重要的制度，與所有權制度、擔保物權制度等一同構成了物權制度的完整體系。用益物權的特征是：（1）用益物權是由所有權派生的物權，被稱為“他物權”；（2）用益物權受限制,用益物權人不得對財產的所有權進行處分，而且用益物權人對財產占有、使用、收益的權利具有期限性等；（3）用益物權一經設立，便具有獨立于所有權而存在的特性。所有權對物的支配力受到約束，對物占有、使用和收益的權能由用益物權人行使，所有權人不得干涉,而且也可以抵抗第三人的侵害。

第一百一十八條【國家集體自然資源的用益物權】國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規定屬于集體所有的自然資源，單位、個人依法可以占有、使用和收益。
［條文注釋］
本條是關于國有和集體所有的自然資源，單位和個人可以取得用益物權的規定。
在我國，土地等自然資源屬于國家或集體公有，單位、個人利用土地等資源，必須要在國家所有或者集體所有的土地等資源上取得用益物權，也就是依據法律規定可以行使占有、使用和收益的權利。
［參見］
《民法通則》第80、81條
《土地管理法》第9條

第一百一十九條 【自然資源有償使用制度】國家實行自然資源有償使用制度，但法律另有規定的除外。
［條文注釋］
本條是關于我國自然資源使用制度的規定。
我國的自然資源使用制度是建立在社會主義公有制基礎上，適應社會主義市場經濟發展的，按照土地管理法、礦產資源法、水法等法律以及國務院的有關規定，對自然資源實行有償使用為原則、無償利用為例外的制度。只有對自然資源實行有償使用的制度，才可以使自然資源所有權在經濟上更充分地得到實現，使自然資源在社會生產中優化配置，實現最大的資源利用效益，充分發揮市場對經濟發展的積極作用。但是在社會生活中，一些公益事業、公共建設仍然需要相應的扶持，法律會規定對這些項目可以通過劃撥等方式無償取得土地等自然資源的使用權；為避免增加農民負擔，農村集體經濟組織和農民已有的使用水資源等自然資源的權益應當得到維護，在法律上規定對一些自然資源無償利用是必需的。
［參見］
《土地管理法》 第2、55條
《礦產資源法》第5條

第一百二十條【用益物權人的權利行使】用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源的規定。所有權人不得干涉用益物權人行使權利。
［條文注釋］
本條是關于用益物權人應當保護和合理開發利用資源，以及所有權人不得干涉用益物權人行使權利的規定。
本條分別從用益物權人和所有權人的角度，規定了兩個方面的內容。一是用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源的規定。土地、礦產、水資源等自然資源，具有不可再生性或者稀缺匱乏性。對保護和合理開發利用資源，我國相關法律都做出了明確規定。相關用益物權人在行使權利的同時，應當嚴格遵守有關法律，積極保護和合理開發利用自然資源。二是所有權人不得干涉用益物權人行使權利。用益物權雖由所有權派生，但它是一項獨立的物權，具有直接支配性和排他性，可以依法直接行使權利，不受第三人的侵害和所有權人的干涉。
［參見］
《憲法》第9、10、26條
《土地管理法》第3條
《農業法》第57—59、61、65、66條
《農村土地承包法》第8條
《草原法》第14、33、35條
《礦產資源法》第3、29、30、32、44條
《煤炭法》第11、69條
《清潔生產促進法》第25條
《水污染防治法》第44條
《大氣污染防治法》第24條
《海洋環境保護法》第46條
《水土保持法》第18—20條
《水法》第31條
《環境保護法》第44條

第一百二十一條【用益物權人因征收、征用而獲得補償】因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償。
［條文注釋］
本條是關于用益物權人因征收、征用有權獲得補償的規定。
用益物權是一項獨立的物權，具有直接支配性和排他性，可以依法直接行使權利，不受第三人的侵害和所有權人的干涉。但是，為了公共利益的需要以及符合法律程序的前提下，需要征收集體所有的土地和因搶險、救災等緊急需要征用財產，根據物權法第42、44條規定，應該獲得相應補償。
［參見］
《憲法》第10條
《農業法》第71條
《土地管理法》第2條
《草原法》第39條
《漁業法》第14條

第一百二十二條 【海域使用權】依法取得的海域使用權受法律保護。
［條文注釋］
本條是關于海域使用權的規定。
海域使用權是指單位或者個人依法取得對國家所有的特定海域排他性使用權。單位和個人使用海域，必須依法取得海域使用權。有關單位和個人使用海域的申請被批準或者通過招標、拍賣方式取得海域使用權后，海域使用權人應當辦理登記手續。本條只是對海域使用權做了原則性的規定，確立了海域使用權用益物權的屬性，任何單位和個人使用海域必須依法取得海域使用權，依法取得的海域使用權受法律保護。根據特別法優先于普通法的原則，海域使用權首先應當適用海域使用管理法的規定；海域使用管理法沒有規定的，適用物權法的有關規定。
［參見］
《海域使用管理法》第3、6、25、27、33、36條

第一百二十三條【合法探礦權、采礦權、取水權、漁業養殖權受法律保護】依法取得的探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養殖、捕撈的權利受法律保護。
［條文注釋］
本條是關于探礦權、采礦權，取水權、使用水域和灘涂從事養殖、捕撈權利的規定。
我國對自然資源實行有償使用制度。礦產資源法、水法、漁業法分別對單位和個人利用自然資源的權利做出了規定，但是，由于這些法律多是從行政管理的角度對權利進行規范的，這些權利的物權屬性并不明確，財產權利的內容并不完善，更缺少對這些權利相應的民事救濟措施。所以，物權法有必要做出銜接性的規定，明確這些權利受物權法以及相關法律的保護。至于進一步完善這些權利的問題，可以通過修改相關法律加以解決。根據特別法優于普通法適用的原則，探礦權、采礦權，取水權，利用水域、灘涂從事養殖、捕撈的權利，應當首先適用礦產資源法、水法和漁業法等法律的規定；礦產資源法、水法和漁業法等法律沒有規定的，適用本法的有關規定。
［參見］
《民法通則》第81條
《土地管理法》第11條
《礦產資源法》第3、5、6、39、40、42條
《煤炭法》第6、25、31、67、68條
《監獄法》第9條
《水法》第7、48條
《漁業法》 第11、12、23條

第十一章土地承包經營權

第一百二十四條 【雙層經營體制】農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。
農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業的土地，依法實行土地承包經營制度。
［條文注釋］
本條是對農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制的規定。
農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制，是我國憲法確立的農村集體經濟組織的經營體制。長期穩定和不斷完善以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制，是黨在農村的基本政策。物權法做出“農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制”的規定，正是為了穩定和完善以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制，賦予農民長期而有保障的土地使用權，維護農村土地承包當事人的合法權益，促進農業、農村經濟發展和農村社會穩定。
農村土地承包采取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包。可見，農村土地承包經營制度包括兩種承包方式，即家庭承包和以招標、拍賣、公開協商等方式的承包。
［參見］
《憲法》第8條
《土地管理法》第10條
《農村土地承包法》第18條
《農業法》第10條

第一百二十五條【土地承包經營權人享有的基本權利】土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。
［條文注釋］
本條是土地承包經營權人享有的基本權利的規定。
本條進一步明確了土地承包經營權的物權性質，明確規定了土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。土地承包經營權的特征是：（1）土地承包經營權中的各項權利為法定權利，不得隨意變更；（2）土地承包經營權作為用益物權，期限較長，比較穩定；（3）承包人享有經營自主權，發包人不得干涉、侵害；（4）承包人可以以用益物權人的地位直接對抗第三人的侵害；（5）承包人依用益物權享有自主將土地承包經營權流轉的權利基礎，任何人不得強迫或者阻礙；（6）在征地補償時，承包人可以作為獨立的權利主體，獲得相應的補償。
［參見］
《民法通則》第80、81條
《土地管理法》第14條
《農村土地承包法》第2、3、5、9、16條
《草原法》第13條

第一百二十六條【土地承包期】耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。
前款規定的承包期屆滿，由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包。
［條文注釋］
本條是關于土地承包期的規定。
土地承包期是農村土地承包經營權存續的期間,土地承包期是土地承包制度的一項重要內容，享有較長的承包期也是承包經營權中的一項重要權利。本法規定的承包期是法定期限，不得隨意變更。
本條第2款規定，在承包期屆滿后，由土地承包經營權人按照國家規定繼續承包。這一規定有利于保障廣大承包經營權人的利益，更好地鼓勵承包人在承包期即將屆滿時，繼續向承包地進行資金、勞力和農田基本建設等方面的投入，促進農業、農村經濟的發展和農村社會的穩定。
［參見］
《土地管理法》第14條
《農村土地承包法》第20條

第一百二十七條 【土地承包經營權的設立和登記】土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。
縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證，并登記造冊，確認土地承包經營權。
［條文注釋］
本條是關于土地承包經營權設立和登記的規定。
土地承包經營權作為用益物權的一種，它的設立以土地承包合同生效為前提，而不是以登記為生效的要件，登記造冊是作為對承包經營權予以確認的程序。土地承包經營權證、林權證、草原使用權證，是承包人享有土地承包經營權的法律憑證。頒發土地承包經營權證等證書，應當按照農村土地承包法的規定，除按規定收取證書工本費外，不得收取其他費用。以減輕農民負擔，維護農民的合法權益。
［參見］
《土地管理法》第11條
《農村土地承包法》第21—23條
《森林法》第3條
《草原法》第11條
《漁業法》第11條

第一百二十八條【土地承包經營權的流轉】土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。
［條文注釋］
本條是關于家庭承包的土地承包經營權流轉的規定。
土地承包經營權屬于用益物權，具備流轉的法律基礎。土地承包經營權流轉應當遵循以下原則：（1）平等協商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包人進行土地承包經營權流轉；（2）不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途；（3）流轉的期限不得超過承包期的剩余期限；（4）受讓方須有農業經營能力；（5）同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。土地承包經營權流轉的主體是承包人。承包人有權依法自主決定土地承包經營權是否流轉和流轉的方式。土地承包經營權流轉的轉包費、租金、轉讓費等，應當由當事人雙方協商確定。流轉的收益歸承包人所有。
土地承包經營權流轉，應當按照土地的原有用途使用土地，不得借流轉而改變承包地的原有用途。承包地應當用于種植業等農業生產，不得改變農用土地的用途，將其用于非農業建設。違法將承包地用于非農建設的，應當承擔法律責任。
［參見］
《農村土地承包法》第10、32、33、34、37條
《森林法》第15條
《草原法》第15條

第一百二十九條【互換、轉讓的登記】土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
［條文注釋］
本條是關于互換、轉讓土地承包經營權進行登記的規定。
當事人簽訂土地承包經營權的互換、轉讓合同，并經發包人備案或者同意后，該流轉行為在當事人雙方之間即發生法律效力，而不強求當事人登記。但是，考慮到土地承包經營權互換、轉讓后，如果未將權利變動的事實通過登記的方法予以公示，他人可能因不了解權利變動的情況而受到損害。因此，本法將登記與否的決定權交給了當事人。未經登記的，不能對抗善意第三人。土地承包經營權的受讓人為了更好地維護自己的權益，要求辦理土地承包經營權流轉登記比較妥當。
土地承包經營權流轉有轉包、出租、互換、轉讓等方式，但本條規定的變更登記只列明了互換與轉讓兩種形式。互換與轉讓涉及承包經營權的主體發生了變更；而轉包和出租不發生權利主體的更迭，因此不要求對轉包和出租進行變更登記。
［參見］
《土地管理法》第12條

第一百三十條 【承包地調整】承包期內發包人不得調整承包地。
因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形，需要適當調整承包的耕地和草地的，應當依照農村土地承包法等法律規定辦理。
［條文注釋］
本條是關于承包地能否調整的規定。
本條第1款及農村土地承包法第27條第1款，對承包土地的調整問題做了明確的規定：承包期內發包人不得調整承包地。在法律中明確規定發包人在承包期內不得隨意調整承包地，維護了土地承包關系的長期穩定。但是考慮到實踐中對個別農戶之間承包的土地需要適當調整的特殊情形，本條第2款及農村土地承包法第27條第1款對承包地的調整做出了嚴格限制的規定：承包期內，因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形對個別農戶之間承包的耕地和草地需要適當調整的，必須經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府農業等行政主管部門批準。承包合同中約定不得調整的，按照其約定。
［參見］
《土地管理法》第14條
《農村土地承包法》第27、28條
《草原法》第13條

第一百三十一條 【承包地收回】承包期內發包人不得收回承包地。農村土地承包法等法律另有規定的，依照其規定。
［條文注釋］
本條是關于承包地能否收回的規定。
根據本條規定，除法律對承包地的收回有特別規定外，在承包期內，無論承包人發生什么樣的變化，只要作為承包人的家庭還存在，發包人都不得收回承包地。
［參見］
《農村土地承包法》第26條

第一百三十二條【承包地被征收的補償】承包地被征收的，土地承包經營權人有權依照本法第四十二條第二款的規定獲得相應補償。
［條文注釋］
本條是關于承包地被征收，土地承包經營權人有權獲得補償的規定。
物權法第42條第1款、第2款規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。被征地農民的社會保障費用，按有關規定納入征地補償安置費用，不足部分由當地政府從國有土地有償使用收入中解決。社會保障費用不落實的不得批準征地。土地出讓總價款必須首先按規定足額安排支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費以及補助被征地農民社會保障所需資金的不足。
［參見］
《土地管理法》第46—49、51條
《草原法》第39

第一百三十三條【依招標等其他方式的承包及其流轉】通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。
［條文注釋］
本條是關于以其他方式承包的土地承包經營權流轉的規定。
招標、拍賣、公開協商等方式的承包，主要是對“四荒地”等農村土地的承包，并非集體經濟組織成員人人有份的承包，承包人也不局限于農村集體經濟組織內部成員。本集體經濟組織成員以外的農戶、組織等農業生產經營者依照法律規定和承包合同的約定，都可取得對這些土地的承包經營權，從事種植業、林業、畜牧業等農業目的的生產經營。
這種承包經營權的流轉，主要有以下幾個特點：（1）流轉的客體一般為“四荒地”等農村土地的承包經營權；（2）流轉方式有轉讓、入股、抵押等；（3）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的土地承包經營權，應當依法登記，取得土地承包經營權證或者林權證等證書。在此前提下，承包經營權才具備流轉的基礎；（4）其他方式的承包經營權流轉無須向發包人備案或經發包人同意。對受讓方也沒有特別限制，接受流轉的一方可以是本集體經濟組織以外的個人、農業公司等。
［參見］
《土地管理法》第15條
《農村土地承包法》第44條

第一百三十四條 【國有農用地承包經營的法律適用】國家所有的農用地實行承包經營的，參照本法的有關規定。
［參見］
《土地管理法》第15、40條
《草原法》第10條

第十二章 建設用地使用權

第一百三十五條【建設用地使用權的含義】建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。
［條文注釋］
本條是關于建設用地使用權概念的規定。
建設用地使用權是用益物權中的一項重要權利。出讓人通過設立建設用地使用權，使建設用地使用權人對國家所有的土地享有了占有、使用和收益的權利，建設用地使用權人可以利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。本條中的建筑物主要是指住宅、寫字樓、廠房等。構筑物主要是指不具有居住或者生產經營功能的人工建造物，比如道路、橋梁、隧道、水池、水塔、紀念碑等；附屬設施主要是指附屬于建筑物、構筑物的一些設施。
［參見］
《民法通則》第80條
《土地管理法》第4、9條
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第2條

第一百三十六條【建設用地使用權分層設立與限制】建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。
［條文注釋］
本條是關于建設用地使用權分層設立的規定。
我國城市的土地屬于國家所有，農村的土地屬于集體所有。土地的性質決定了土地上下空間的所有權屬于國家和集體，當事人只能通過設定建設用地使用權等用益物權的方式取得對土地以及上下空間的使用。目前，集體土地需要征收為國家所有后才能出讓，國家在出讓建設用地使用權時，只要對建筑物的四至、高度、建筑面積和深度做出明確的規定，那么該建筑物占用的空間范圍是可以確定的。在分層出讓建設用地使用權時，不同層次的權利人是按照同樣的規定取得土地使用權的，在法律上他們的權利和義務是相同的，只不過其使用權所占用的空間范圍有所區別。
在土地分層出讓的情況下，不同層次的建設用地使用權人之間應當適用相鄰關系的規定。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。

第一百三十七條 【建設用地使用權出讓方式】設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。
工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。
［條文注釋］
本條是關于建設用地使用權出讓方式的規定。
建設用地使用權出讓的方式主要有兩種：有償出讓和無償劃撥。有償出讓是建設用地使用權出讓的主要方式，是指出讓人將一定期限的建設用地使用權出讓給建設用地使用權人使用，建設用地使用權人向出讓人支付一定的出讓金。有償出讓的方式主要包括拍賣、招標和協議等。劃撥是無償取得建設用地使用權的一種方式，是指縣級以上人民政府依法批準，在建設用地使用權人繳納補償、安置等費用后將該土地交付其使用，或者將建設用地使用權無償交付給建設用地使用權人使用的行為。
本條根據現行法律的規定，結合現實中土地出讓的新情況，進一步擴大了采取公開競價出讓建設用地的范圍，從“豪華住宅”擴大到“商品住宅”，并把“工業用地”納入到公開競價出讓方式的范圍，同時明確對于同一土地有兩個以上意向用地者的，一律采取公開競價的方式。該規定已發展了現行城市房地產管理的規定，符合國家利用土地的政策。
［參見］
《城市房地產管理法》第7、12、22、23條
《土地管理法》第54條

第一百三十八條【建設用地使用權出讓合同】采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。
建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：
（一）當事人的名稱和住所；
（二）土地界址、面積等；
（三）建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出讓金等費用及其支付方式；
（七）解決爭議的方法。
［條文注釋］
本條是對建設用地使用權出讓合同內容的規定。
以出讓方式設立建設用地使用權的，雙方當事人應當簽訂建設用地使用權出讓合同，以明確雙方當事人的權利和義務，該合同屬于民事合同。建設用地使用權出讓合同的內容主要包括：（1）當事人的名稱和住所，這是合同中最基本的要件；（2）土地界址、面積等；（3）建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；（4）土地用途；（5）使用期限；（6）出讓金等費用及其支付方式；（7）解決爭議的方法。
［參見］
《城市房地產管理法》第14條

第一百三十九條【建設用地使用權登記】設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。
［條文注釋］
本條是關于建設用地使用權登記的規定。
建設用地使用權登記是指縣級以上人民政府將土地的權屬、用途、面積等基本情況登記在登記簿上，并向建設用地使用權人頒發使用權證書。設立建設用地使用權，建設用地使用權人應當向登記機構申請建設用地使用權登記。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。建設用地使用權適用登記生效的原則，經登記生效。
目前我國的土地登記是以宗地為基本單元。使用兩宗以上建設用地的建設用地使用權人應當分宗申請登記。兩個以上建設用地使用權人共同使用一宗建設用地的，應當分別申請登記。跨縣級行政區使用土地的，應當分別向建設用地所在地縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。
［參見］
《土地管理法》第11條
《城市房地產管理法》第59、60條

第一百四十條【土地的利用與用途變更】建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。
［條文注釋］
本條是關于土地用途的規定。
加強對土地用途的管制，是我國土地管理的重要內容，現行有關土地管理的法律、法規以及規范性文件，都對土地用途有著相關的規定。建設用地使用權出讓合同中對土地用途都需要做出明確的規定，擅自改變約定的土地用途不但是一種違約行為，而且也是違法行為。
如果建設用地使用權人確需改變土地用途的，應當向土地行政主管部門提出申請。土地行政主管部門經過審查后才能作出是否可以改變土地用途的決定。
［參見］
《憲法》第１０條
《土地管理法》 第４、56條
《城市房地產管理法》第17、43條

第一百四十一條 【土地出讓金】建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。
［條文注釋］
本條是關于建設用地使用權人支付出讓金等費用的義務的規定。
根據土地管理法、城市房地產管理法等有關法律、行政法規中規定的法定義務，建設用地使用權人在取得建設用地使用權時，采用出讓等有償使用方式的，應當支付出讓金等費用；在建設用地使用權轉讓時，通過劃撥取得的建設用地使用權應當補繳出讓金。如果不支付出讓金等費用，責任人應當承擔相應的行政責任和民事責任。
［參見］
《城市房地產管理法》第15條
《土地管理法》第55條

第一百四十二條【建筑物、構筑物及其附屬物的權屬】建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。
［條文注釋］
本條是關于建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施權屬的規定。
建設用地使用權人依法取得國有土地的使用權后，就有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。在多數情況下，建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權是屬于建設用地使用權人的，但也存在一些例外。如由開發商在房地產項目開發中配套建設的一部分市政公共設施，其性質屬于市政公用，其歸屬就應當按照有充分的證據證明的事先約定來確定，而不是當然地歸建設用地使用權人。尚需注意的是，本條中的“建筑物、構筑物及其附屬設施”應當是“合法”建造的，違章建筑不在本條規定范圍內。

第一百四十三條【建設用地使用權的流轉方式】建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。
［條文注釋］
本條是關于建設用地使用權流轉方式的規定。
根據土地管理法、城市房地產管理法這些法律、行政法規的規定，建設用地使用權可以依法轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。但是，對于劃撥取得的建設用地使用權，其流轉就要受到一定限制，其流轉要通過行政審批，并交納相應土地出讓金或者土地收益；以出讓方式取得的建設用地使用權流轉也受到某些情況的限制，如該權利已被司法機關和行政機關裁定、決定查封、限制的，被依法收回的，權屬有爭議的，未經共有人同意的等。
［參見］
《憲法》第10條
《土地管理法》第2條
《城市房地產管理法》第27、37—39、47、48、50條
《擔保法》第34、36、56條

第一百四十四條【處分建設用地使用權的合同形式與期限】建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。
［條文注釋］
本條是關于建設用地使用權人處分建設用地使用權的合同形式和期限的規定。
理解和掌握本條規定應當注意兩個方面：
建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，這些情況屬于交易復雜、涉及利益巨大的情形，根據合同法的規定，必須采取書面形式的合同來明確權利、義務，避免潛在爭議。
建設用地使用權本身就是一種有時限的權利，其不可能超出自己的權利范圍流轉權利，因此，本條第二句規定建設用地使用權的流轉使用期限不得超過該權利的剩余期限。
［參見］
《城市房地產管理法》第40、42、49條
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第22條

第一百四十五條【建設用地使用權流轉后的變更登記】建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。
［條文注釋］
本條是關于建設用地使用權流轉后變更登記的規定。
建設用地使用權是一種重要的用益物權，其取得需要登記，其流轉也需要及時變更登記。否則該流轉行為就無法發生法律效力，權利人的利益就得不到充分保障。
［參見］
《土地管理法》第12條
《城市房地產管理法》第60—62條

第一百四十六條【建筑物等設施隨建設用地使用權的流轉而一并處分】建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。
［條文注釋］
本條是關于建筑物、構筑物及其附屬設施隨建設用地使用權的流轉而一并處分的規定。
在我國，建筑物、其他附著物的歸屬雖然具有相對獨立性，但在轉讓中必須實行“房地一致”原則，以避免出現“空中樓閣”的尷尬局面。實行“房隨地走”，作為實現房地一致的方式之一，已經在法律實踐和社會生活中得到普遍接受。本條規定與已有法律制度是一致的，也符合社會生活實際。
［參見］
《擔保法》第36條

第一百四十七條【建設用地使用權隨建筑物等設施的流轉而一并處分】建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。
［條文注釋］
本條是關于建設用地使用權隨建筑物、構筑物及其附屬設施的流轉而一并處分的規定。
本條規定了實現“房地一致”的另一種方式“地隨房走”，這也已被法律實踐和社會生活普遍接受。在理解和適用本條規定時，要特別注意和本法第146條的銜接，這兩條實際上作為一個整體，只要建設用地使用權和地上房屋有一個發生了轉讓，另外一個就要相應轉讓。此外，本條中所講的附屬設施占用范圍內的建設用地使用權有可能是一宗單獨的建設用地使用權，也有可能是共同享有的建設用地使用權中的份額，特別是在建筑物區分所有的情況下。轉讓占用范圍內的建設用地使用權不可能也不應該導致對業主共同享有的建設用地使用權的分割。在這種情況下，除了本條外，還要依據業主的建筑物區分所有權的有關規定，才能全面確定當事人的權利義務。
［參見］
《城市房地產管理法》第31條
《擔保法》第36條
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第24、33條

第一百四十八條【建設用地使用權提前收回及其補償】建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。
［條文注釋］
本條是建設用地使用權提前收回及其補償的規定。
根據本法的規定，建設用地使用權人對建設用地上的房屋及其他不動產享有用益物權，當因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照征收的規定對該土地上的房屋及其他不動產進行補償，有關征收的標準是補償的依據。對于房屋所占用的建設用地，則不適用征收的規定。我國城市的土地屬于國家所有，建設用地使用權人取得的是對土地使用的權利，國家收回本來就屬于自己的建設用地，不適用有關征收的規定。但是，為了公共利益的需要，國家可以提前收回建設用地使用權。由于建設用地使用權人是按照建設用地的使用期限交納出讓金的，因此，提前收回建設用地使用權的，出讓人還應當向建設用地使用權人退還相應的出讓金。

第一百四十九條 【建設用地使用權續期與地上物歸屬】住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。
非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
［條文注釋］
本條是建設用地使用權續期及土地上的房屋及其他不動產歸屬的規定。
本法對建設用地使用權期間屆滿后，區分住宅和非住宅分別做出了規定。對于住宅建設用地使用權期間屆滿的，采取自動續期的方式，續期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規定。而非住宅建設用地的使用期限相對比較短，使用用途也各不相同，不宜將自動續期作為非住宅建設用地使用權適用的一般原則，是否續期應當由建設用地使用權人自己決定。因此，根據本條的規定，非住宅建設用地使用權的續期，按照法律規定辦理，即建設用地使用權可以在建設用地使用權期間屆滿前1年申請續期。只要建設用地使用權人提出續期的要求，出讓人就應當同意，只有在公共利益需要使用該建設用地的情況下，出讓人才有權拒絕建設用地使用權人續期的要求，收回該土地。
［參見］
《城市房地產管理法》第21條

第一百五十條【建設用地使用權注銷登記】建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。
［條文注釋］
本條是對建設用地使用權注銷登記的規定。
建設用地使用權消滅的情況主要包括：建設用地使用權期間屆滿、建設用地使用權提前收回以及因自然災害等原因造成建設用地使用權滅失等情形。建設用地使用權消滅后，出讓人應當及時辦理注銷登記，登記機構應當收回建設用地使用權證書。

第一百五十一條 【集體所有的土地作為建設用地】集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。
［參見］
《土地管理法》第11、60、61條
《鄉鎮企業法》第28條

第十三章 宅基地使用權

第一百五十二條【宅基地使用權的含義】宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
［條文注釋］
本條是關于宅基地使用權的權利內容的規定。
根據憲法第10條的規定，宅基地和自留地、自留山一樣，屬于集體所有。宅基地使用權人有依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權利用該土地建造房屋及其附屬設施。但其取得宅基地，必須依法辦理有關手續，不得超量多占，也不得違反有關規劃，改變土地用途。

第一百五十三條【宅基地使用權的取得、行使和轉讓適用法律銜接性規定】宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
［參見］
《土地管理法》第62、63條

第一百五十四條【宅基地滅失后的重新分配】宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。
［條文注釋］
本條是關于宅基地滅失后重新分配問題的規定。
在發生自然災害，原有宅基地不可能再用于建設住宅的情況下，該土地就不能作為宅基地使用，宅基地使用權消滅。那么，作為一種基本保障，就必須對喪失居住條件的集體的成員提供新的宅基地，應當按照規定的標準分配給仍然屬于本集體且喪失基本居住條件的村民。

第一百五十五條【宅基地使用權的變更登記或注銷登記】已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

第十四章 地役權

第一百五十六條 【地役權含義】地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。
前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。
［條文注釋］
本條是關于地役權的規定。
地役權是按照合同約定利用他人的不動產，以提高自己不動產效益的權利。地役權成立的要件是：（1）地役權是按照合同設立的；（2）地役權是利用他人的不動產；（3）地役權是為了提高自己不動產的效益。

第一百五十七條 【地役權的設立與地役權合同】設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。
地役權合同一般包括下列條款：
（一）當事人的姓名或者名稱和住所；
（二）供役地和需役地的位置；
（三）利用目的和方法；
（四）利用期限；
（五）費用及其支付方式；
（六）解決爭議的方法。
［條文注釋］
本條是關于設立地役權的規定。
當事人簽訂合同的目的，是以在特定需役地和供役地上設立具體內容的地役權。因此，合同的條款是否齊備、準確，決定了合同能否順利地履行、實現訂立合同的目的，但并不是說合同中缺了其中任何一項就會導致合同不成立或者無效。
地役權是由雙方當事人通過約定設立的。本條規定的地役權內容，只是一般地役權合同應當包括的條款，但不限于這些內容。有關合同主要條款的規定只起到提示性與示范性的作用。只要雙方約定的內容不違反法律的強制性規定，就尊重當事人的約定。但地役權也是受限制的，如果地役權人濫用自己的權利，那么，供役地權利人有權解除地役權。

第一百五十八條【地役權效力與登記】地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
［條文注釋］
本條是關于地役權效力的規定。
地役權合同自地役權人與供役地權利人自愿達成協議即為生效，地役權合同一經生效，地役權即為設立。地役權設立以地役權合同生效為要件，如果地役權人或者供役地權利人要求登記的，可以向登記機構申請，辦理地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

第一百五十九條【供役地權利人的允許與不作為義務】供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利。
［條文注釋］
本條是關于供役地權利人義務的規定。
地役權設立后，對于供役地權利人來說，必須要按照合同的約定，向地役權人提供土地，并要容忍供役地上的負擔。同時，地役權人為利用供役地，實現地役權的內容，在權利行使的必要范圍內，有權在供役地上修建必要的附屬設施或者從事某項必要的附屬行為，供役地權利人還負有不得妨害地役權人行使權利的義務。

第一百六十條【地役權人的義務】地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制。
［條文注釋］
本條是關于地役權人權利義務的規定。
地役權人在取得地役權、增加自己土地的效益的同時，應當注意要按照合同約定的利用目的和方法使用供役地，采取對供役地損害最小的方法為之，在利用供役地的同時，不要過分損害其利益，盡可能減少對供役地權利人物權的限制。

第一百六十一條【地役權的期限】地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。
［條文注釋］
本條是關于地役權期限的規定。
設定地役權，其期限由雙方當事人協商確定，當事人對地役權的期限沒有約定或者約定不明確的，可以事后作出補充協議。設立地役權的雙方當事人，如果是建設用地使用權人或者是土地承包經營權人，因為土地承包經營權人、建設用地使用權人設立地役權的期限都是受限制的，他們之間設立的地役權的期限，不得超過他們各自用益物權的剩余期限。
［參見］
《農村土地承包法》第20條
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條

第一百六十二條【在享有或負擔地役權的土地上設立承包經營權、宅基地使用權】土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。

第一百六十三條 【在已經設立用益物權的土地上設立地役權的限制】土地上已設立土地承包經營權、 建設用地使用權、宅基地使用權等權利的， 未經用益物權人同意， 土地所有權人不得設立地役權。
［條文注釋］
本條是關于在已設立用益物權的土地上，土地所有權人設立地役權的規定。
依照物權法的規定，用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依照法律享有占有、使用和收益的權利。用益物權是一種獨立的物權，用益物權一旦設立，用益物權人便獨立地對標的物享有占有、使用和收益的權利，可以排除包括土地所有權人在內的一切人的干涉。土地所有權人未經用益物權人同意，不得在已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權的土地上設立地役權。

第一百六十四條【地役權不得與需役地分離而單獨轉讓】地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。
［條文注釋］
本條是關于地役權不得與需役地分離而單獨轉讓的規定。
地役權是為了需役地的便利而產生的用益物權，與需役地的關系又極為密切，由此發生了主從權利的關系，即地役權從屬于需役地的使用權。地役權不能與需役地分離而單獨轉讓，它必須隨著需役地的使用權轉移而一同轉移。當需役地的使用權發生轉讓時，地役權也應當隨之發生轉讓。地役權轉讓的限制有：（1）地役權人不得自己保留需役地的使用權，而單獨將地役權轉讓；（2）地役權人不得自己保留地役權，而單獨將需役地的使用權轉讓；（3）地役權人也不得將需役地的使用權與地役權分別讓與不同的人。總之，地役權只能隨需役地使用權的轉讓而轉讓，如果違反了地役權的從屬性就被認為行為無效。

第一百六十五條【地役權不得單獨抵押】地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。
［條文注釋］
本條是關于地役權不得單獨抵押的規定。
地役權是為了提高土地利用的便利設立的，不能與土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權分離單獨存在。對于受讓地役權的主體來說，沒有取得土地承包經營權和建設用地使用權，地役權也就無從發揮作用。地役權作為土地使用權的物上權利或者物上負擔，與土地使用權緊緊聯系在一起，因此應一并轉讓，否則受讓的土地價值就會降低或者喪失。

第一百六十六條【需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓】需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。
［條文注釋］
本條是關于需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓的規定。
地役權存在于需役地和供役地的全部，不能分割為各個部分或者僅僅以一部分而存在。即使供役地或者需役地被分割，地役權在被實際分割后的需役地和供役地的各個部分上仍然存在。但是，如果需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權被部分轉讓后，地役權在其性質上只與部分轉讓后的地塊有關系時，那么，地役權就只在其有關部分繼續存在。

第一百六十七條【供役權上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓】供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。
［條文注釋］
本條是關于供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓的規定。
供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權的轉讓，會產生分屬不同權利人的兩個或者多個用益物權，地役權在轉讓后的供役地的各個部分上繼續存在。但是，如果供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權轉讓后，地役權在其性質上只對某部分轉讓后的供役地有關時，那么，地役權僅對被轉讓土地受讓人具有約束力。

第一百六十八條 【地役權的消滅】地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：
（一）違反法律規定或者合同約定，濫用地役權；
（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。
［條文注釋］
本條是關于地役權消滅的規定。
本條規定的地役權消滅的兩項法定事由，是專門為供役地權利人設立的權利。（1）地役權設定后，地役權人與供役地權利人的任何一方都不得擅自解除地役權合同，但如果地役權人違反法律規定或者合同約定，法律賦予供役地權利人解除地役權合同的權利。（2）如果地役權人無正當理由，在合同約定的履行期間屆滿后，仍沒有按照合同約定支付供役地權利人費用的，而且在一個合理期限內經兩次催告，地役權人仍不履行付款義務的，表明地役權人沒有履行合同的誠意，或者根本不可能再履行合同，供役地權利人可以解除地役權合同。

第一百六十九條【地役權變更后的變更登記與注銷登記】已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。
［條文注釋］
本條是關于地役權變動后登記的規定。
登記制度是市場經濟社會國家維護秩序，保障交易安全的重要法律手段。如果地役權雖然發生變動后沒有辦理變更登記或者注銷登記，那么在法律上并沒有真正完成物權的變動。從法律效果上來看，只要作為公示內容的物權現狀沒有變動，便可以視為物權變動沒有發生過。法律規定地役權變動要及時辦理登記，對于防止糾紛的發生、保持物權關系的穩定具有重要的意義。

第四編 擔 保 物 權

第十五章 一 般 規 定

第一百七十條【擔保物權的含義】擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但法律另有規定的除外。
［條文注釋］
本條是關于擔保物權含義的規定。
擔保物權是以直接支配特定財產的交換價值為內容，以確保債權實現為目的而設定的物權。擔保物權成立的要件是：（1）擔保物權以確保債權人的債權得到完全清償為目的。這是擔保物權與其他物權的最大區別。（2）擔保物權具有優先受償的效力。優先受償性是擔保物權的最主要效力。（3）擔保物權是在債務人或者第三人的財產成立的權利。（4）擔保物權具有物上代位性。

第一百七十一條【擔保物權適用范圍與反擔保】債權人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現其債權，需要擔保的，可以依照本法和其他法律的規定設立擔保物權。
第三人為債務人向債權人提供擔保的，可以要求債務人提供反擔保。反擔保適用本法和其他法律的規定。
［條文注釋］
本條是關于擔保物權適用范圍及反擔保的規定。
本條第1款明確了擔保物權的適用范圍,即在借貸、買賣等民事活動中發生的債權債務關系，而不適用因國家行政行為、司法行為等不平等主體之間產生的關系。
本條第2款對反擔保做了規定。反擔保是指替債務人提供擔保的第三人，為了保證自己的追償權得到實現，可以要求債務人為自己追償權的實現提供擔保。反擔保是第三人保護自己合法權益的必要手段，是擔保活動中普遍使用的方法。
［參見］
《擔保法》第2、4條

第一百七十二條【擔保合同的從屬性及擔保合同無效后的責任】設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效，擔保合同無效，但法律另有規定的除外。
擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。
［條文注釋］
本條是關于擔保合同從屬性以及擔保合同無效后法律責任的規定。
擔保物權的一個重要特點就是其附隨于主債權債務關系，沒有主債權債務關系的存在，擔保關系也就沒有了存在以及實現的可能和價值。擔保合同關系必須以主債權債務合同關系的存在為前提。在擔保物權中，主債權債務關系無效后，根據擔保關系的附隨性，作為從合同的擔保合同自然也歸于無效。但是，在法律另有規定的情況下，擔保合同可以作為獨立合同存在，不受主債權債務合同效力的影響。
在主債權債務合同無效導致擔保合同無效的情形下，雖然不存在履行擔保義務的問題，但債務人、擔保人或者債權人并非不承擔任何法律后果。在主債權債務合同無效，擔保合同被確認無效的情況下，如果債務人、擔保人或者債權人對合同的無效有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。
［參見］
《擔保法》第5條

第一百七十三條【擔保物權的擔保范圍】擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照約定。
［參見］
《擔保法》第46、67、83條

第一百七十四條【擔保物權物上代位性】擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。
［條文注釋］
本條是關于擔保物權物上代位性的規定。
物上代位性指擔保物權的效力及于擔保財產因毀損、滅失所得的賠償金等代位物上，其是擔保物權的重要特征。擔保財產的代位物包括：（1）擔保財產因第三人的侵權行為或者其他原因毀損、滅失時，擔保人所獲得的損害賠償金；（2）保險金；（3）補償金。在擔保期間，擔保物權人可以就擔保人所得的損害賠償金、保險金或者補償金等優先受償。當擔保債權的履行期屆滿時，擔保物權人可以直接向第三人請求該代位物；如果未到期，擔保物權人可以請求第三人或者擔保人向提存機關提存該代位物。
［參見］
《擔保法》第58、73條

第一百七十五條【未經擔保人同意的債務轉移】第三人提供擔保，未經其書面同意，債權人允許債務人轉移全部或者部分債務的，擔保人不再承擔相應的擔保責任。
［條文注釋］
本條是關于債權人未經擔保人同意允許債務人轉移債務的法律后果的規定。
在擔保關系中，未經擔保人同意債務人擅自轉移債務的，將給擔保人帶來較大風險，因此，本條對債權人的權利行使進行了限制，明確規定，第三人提供擔保，未經其書面同意，債權人允許債務人轉移全部或者部分債務的，擔保人不再承擔相應的擔保責任。這種限制不但是對擔保人利益的保護，同時也是對債權人利益的保護。這種限制包括：（1）本條只適用于第三人提供擔保財產的情況；（2）必須是第三人書面同意，如果是其他形式，視為不存在擔保人的同意；（3）未經第三人書面同意，債權人允許債務人轉移全部債務的，可以免除擔保人全部擔保責任；債權人許可債務人轉移部分債務的，可以免除擔保人部分的擔保責任。
［參見］
《擔保法》第23條

第一百七十六條【物的擔保與人的擔保的關系】被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔保證責任。提供擔保的第三人承擔擔保責任后，有權向債務人追償。
［條文注釋］
本條是關于物的擔保與人的擔保的關系的規定。
對于被擔保的債權上既有物的擔保又有人的擔保的情況下，本法區分三種情況做了規定：（1）在當事人對物的擔保和人的擔保的關系有約定的情況下，應當尊重當事人的意思，按約定實現；（2）在沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的情況下，應當先就物的擔保實現擔保權；（3）在沒有約定或者約定不明確，第三人提供物的擔保，又有人的擔保的情況下，應當允許當事人進行選擇。
［參見］
《擔保法》第28、57、72條
《最高人民法院關于適用擔保法若干問題的解釋》第38條

第一百七十七條 【擔保物權消滅的原因】有下列情形之一的，擔保物權消滅：
（一）主債權消滅；
（二）擔保物權實現；
（三）債權人放棄擔保物權；
（四）法律規定擔保物權消滅的其他情形。
［參見］
《擔保法》第52、58、73、74、88條

第一百七十八條 【擔保法與本法的效力銜接】擔保法與本法的規定不一致的，適用本法。

第十六章 抵押權

第一節一般抵押權

第一百七十九條【一般抵押權的含義】為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的,債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。
［條文注釋］
本條是關于抵押權基本權利的規定。
抵押權具有以下幾個特征：（1）抵押權是擔保物權。抵押權以抵押財產作為債權的擔保，抵押權人對抵押財產有控制、支配的權利。（2）抵押權是債務人或者第三人以其所有的或者有權處分的特定的財產設定的物權。作為抵押權客體的財產，必須是債務人或者第三人所有的或者依法有權處分的，對自己無所有權或者無處分權的財產不得設定抵押權。（3）抵押權是不轉移標的物占有的物權。（4）抵押權人有權就抵押財產賣得價金優先受償。
［參見］
《民法通則》第89條
《擔保法》第33條

第一百八十條 【抵押財產的范圍】債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附著物；
（二）建設用地使用權；
（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；
（四）生產設備、原材料、半成品、產品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通運輸工具；
（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一并抵押。
［條文注釋］
本條是關于抵押財產范圍的規定。
根據本條規定，財產抵押必須符合兩個條件：第一，債務人或者第三人對抵押財產有處分權；第二，是本條規定的可以抵押的財產。本條規定的可以抵押的財產包括：（1）建筑物和其他土地附著物，對于產權屬于全民所有的房屋，未經依法批準，使用單位不得抵押；（2）建設用地使用權，對于法律不允許抵押的建設用地使用權，不可以作為抵押標的物；（3）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權，只要是通過招標、拍賣、公開協商方式承包荒地，不論承包人是本集體經濟組織成員，還是本集體經濟組織之外的單位或者個人，都可以依法將荒地的承包經營權抵押；（4）生產設備、原材料、半成品、產品；（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（6）交通運輸工具；（7）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產，這是一項兜底性規定，以適應不斷變化的經濟生活需要。
［參見］
《擔保法》第34條
《城市房地產管理法》第47條
《全民所有制工業企業轉換經營機制條例》第15條

第一百八十一條【浮動抵押】經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就實現抵押權時的動產優先受償。
［條文注釋］
本條是關于浮動抵押的規定。
浮動抵押指權利人以現有的和將有的全部財產或者部分財產為其債務提供擔保,債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就約定實現抵押權時的動產優先受償。（1）浮動抵押設定后，抵押的財產不斷發生變化，直到約定或者法定的事由發生，抵押財產才確定；（2）浮動抵押期間，抵押人處分抵押財產不必經抵押權人同意。
設立浮動抵押應當符合下列條件：（1）設立浮動抵押的主體限于企業、個體工商戶、農業生產經營者；（2）設立浮動抵押的財產限于生產設備、原材料、半成品、產品；（3）設立浮動抵押要有書面協議；（4）實現抵押權的條件是不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的事由；（5）債權人有權就實現抵押權時的動產優先受償。

第一百八十二條【房地產抵押關系】以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。
［條文注釋］
本條是關于房地產抵押關系的規定。
由于房地產的不可分性，我國在處理房地產關系時的一個重要原則就是“地隨房走或者房隨地走”。這一原則也同樣適用于抵押，在設定抵押權時，房屋的所有權和建設用地使用權應當一并抵押，只有這樣，才能保證實現抵押權時，房屋和建設用地使用權同時轉讓。
［參見］
《擔保法》第36條
《城市房地產管理法》第31、47條

第一百八十三條【鄉鎮、村企業的建設用地使用權及其建筑物的抵押】鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。
［條文注釋］
本條是關于鄉鎮、村企業的建筑物和建設用地使用權抵押的規定。
根據本條規定，鄉鎮、村企業不能僅以集體所有的建設用地使用權抵押，但可以將鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押，以廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。法律雖然允許鄉鎮、村企業的建設用地使用權隨廠房等建筑物一并抵押，但對實現抵押權后土地的性質和用途做了限制性規定。本法第201條規定，以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權抵押的，實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地所有權的性質和土地的用途。
［參見］
《擔保法》 第36條
《城市房地產管理法》第47條

第一百八十四條 【禁止抵押的財產】下列財產不得抵押：
（一）土地所有權；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；
（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；
（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；
（五）依法被查封、扣押、監管的財產；
（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
［參見］
《擔保法》第37條

第一百八十五條 【設立抵押權與抵押合同】設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。
抵押合同一般包括下列條款：
（一）被擔保債權的種類和數額；
（二）債務人履行債務的期限；
（三）抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬；
（四）擔保的范圍。
［條文注釋］
本條是關于設立抵押權的規定。
抵押涉及的財產數額較大，法律關系比較復雜，而且要在一段時間內為債權擔保，因此，本條要求采用書面形式訂立抵押合同。當事人可以在合同中約定抵押擔保的范圍只包括上述一項或幾項，也可以約定對上述各項都承擔擔保責任。擔保的范圍依合同約定確定；當事人對擔保的范圍沒有約定的，抵押人應當對主債權及其利息、違約金、損害賠償金和實現擔保物權的費用承擔擔保責任。
［參見］
《擔保法》第38、39條
《城市房地產管理法》 第49條

第一百八十六條【流押的禁止】抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
［條文注釋］
本條是關于禁止流押的規定。
流押合同或者流押條款，指債權人在訂立抵押合同時與抵押人約定，債務人不履行債務時抵押財產歸債權人所有。本條規定與我國擔保法的規定是一致的。如果法律支持流押的規定，不僅不利于保護抵押人的合法權益，也與民法規定的平等、公平的原則相悖。
［參見］
《擔保法》第40條

第一百八十七條【不動產抵押登記】以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。
［條文注釋］
本條是關于不動產抵押登記的規定。
根據本條規定，需要進行抵押登記的財產為：（1）建筑物和其他土地附著物；（2）建設用地使用權；（3）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；（4）正在建造的建筑物。
［參見］
《擔保法》第41、42條
《城市房地產管理法》第61條

第一百八十八條【動產抵押效力與登記對抗效力】以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。
［條文注釋］
本條是關于動產抵押效力的規定。
根據本條規定，以生產設備、原材料、半成品、產品、交通工具，正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。抵押財產登記后，不論抵押財產轉移到誰手中，只要債務履行期屆滿債務人沒有履行債務，抵押權人都可以就該抵押財產實現抵押權，同時還有先于未登記的抵押權人受償的權利。為了切實保障自己債權的實現，抵押權人最好進行抵押登記。
［參見］
《擔保法》第43條
《海商法》第13條
《民用航空法》第16條

第一百八十九條【動產浮動抵押登記】企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。
依照本法第一百八十一條規定抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人。
［條文注釋］
本條是關于動產浮動抵押登記的規定。
按照本條第一款規定，以現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。浮動抵押權不以登記為生效條件，而是自合同生效時設立，合同生效后，即使當事人沒有辦理登記，債務人不履行債務時，抵押權人仍然可以就實現抵押權的價款優先受償。但是如果未辦理抵押登記，浮動抵押的財產被再次設定抵押權的，后位的已登記的抵押權人，只要不知道也不應當知道該財產已被抵押的事實，就可以就該抵押財產優先于前位抵押權人受償。
本條第二款規定浮動抵押不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人。

第一百九十條【抵押權與租賃權關系】訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
［條文注釋］
本條是關于抵押權和租賃權關系的規定。
我國擔保法和合同法對財產采取的是“買賣不破租賃”的規則，即租賃關系成立后，因實現抵押權而將抵押財產轉讓時，抵押人與承租人之間原有的租賃關系不當然終止，承租人可以繼續享有租賃權。物權法針對租賃是在抵押合同前和在抵押合同后做了區別對待：（1）租賃在訂立抵押合同前的，原租賃關系不受抵押權的影響。（2）如果將辦理了抵押登記的財產出租，實現抵押權后，抵押財產的買受人可以解除原租賃合同，承租人不能要求繼續承租抵押的房屋。（3）如果將沒有辦理登記的抵押財產出租，承租人不知道也不應當知道財產已抵押的情況，抵押權就不能對抗租賃權，仍應當適用“買賣不破租賃”的原則。
［參見］
《擔保法》 第48條
《最高人民法院關于適用擔保法若干問題的解釋》第65、66條

第一百九十一條【抵押期間抵押物的轉讓】抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
［條文注釋］
本條是關于抵押期間轉讓抵押財產的規定。
抵押權是不轉移財產占有的物權。（1）抵押期間，抵押人轉讓抵押財產的，應當經抵押權人同意，而不是僅僅通知抵押權人并告知受讓人；同時，要將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債權或者提存。（2）抵押期間，未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產。除非受讓人替抵押人向抵押權人償還了債務消滅了抵押權。轉讓抵押財產，必須消除該財產上的抵押權。一般說來，抵押人轉讓抵押財產的所得的價款不可能完全與其擔保的債權數額一致，當抵押財產價款超過債權數額時，超過的部分，應當歸抵押人所有；不足的部分由債務人清償。
［參見］
《擔保法》第49條
《民用航空法》第17條

第一百九十二條【抵押權的轉讓或作為其他債權擔保】抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
［條文注釋］
本條是關于抵押權轉讓或者作為其他債權擔保的規定。
作為擔保物權的一種，抵押權以其所擔保的債權存在為前提，沒有債權，就不可能有抵押權,抵押權的轉讓或者以抵押權為其他債權設定擔保，應當與抵押權所擔保的債權一同進行。抵押權人轉讓抵押權的，抵押權應當與其所擔保的債權一同轉讓；抵押權人以抵押權向他人提供擔保的，抵押權應當與其所擔保的債權一同向他人提供擔保。單獨轉讓抵押權或者單獨以抵押權作為其他債權擔保的行為無效。
“法律另有規定”，例如本法第204條規定，最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓。“當事人另有約定”，既可以是抵押權人在轉讓債權時，與受讓人約定，只轉讓債權而不轉讓擔保該債權的抵押權，這種情形大多發生在債權的部分轉讓時；也可以是第三人專為特定的債權人設定抵押的，該第三人與債權人約定，被擔保債權的轉讓未經其同意的，抵押權因債權的轉讓而消滅。
［參見］
《合同法》第８１條
《擔保法》第50條

第一百九十三條【抵押財產毀損或者價值減少時的處理】抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。
抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。
［條文注釋］
本條是關于抵押財產價值減少時如何處理的規定。
抵押權設立后，抵押權人并不實際占有抵押財產，抵押財產仍由抵押人占有、使用和收益，當抵押人的行為侵害抵押權人的利益時，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。當抵押財產減少的，抵押權人可以要求恢復抵押財產的價值，或者就減少的部分提供相應的擔保；如果抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人為保護自己的利益，防止抵押財產的價值進一步減少，有權要求債務人提前清償債務。
本條規定的抵押財產價值減少，均是由于抵押人的行為造成的，即只有在抵押人對抵押財產價值減少有過錯的，才按照本條的規定處理。關于抵押人對抵押財產價值減少無過錯時如何處理的問題，本條沒有做出規定。根據本法第174條的規定，擔保期間，擔保財產毀損的，抵押權人可以就獲得的保險金、賠償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金等。
［參見］
《擔保法》第51條

第一百九十四條【抵押權及其順位的放棄與抵押權變更】抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。
債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。
［條文注釋］
本條是關于抵押權人放棄抵押權、抵押權的順位以及變更抵押權的規定。
抵押權人可以放棄抵押權從而放棄其債權就抵押財產優先受償的權利。抵押權人放棄抵押權的，抵押權消滅。抵押權人放棄抵押權順位的，放棄人處于最后順位，所有后順位抵押權人的順位依次遞進。但在放棄人放棄抵押權順位后新設定的抵押權不受該放棄的影響，其順位仍應在放棄人的抵押權順位之后。
抵押權人與抵押人也可以協議將同一抵押財產上的數個抵押權的清償順序互換以及被擔保的債權數額等內容。抵押權的順位變更后，各抵押權人只能在其變更后的順序上行使優先受償權。為了保護同一財產上其他抵押權人的合法利益，本條特別規定：未經其他抵押權人書面同意變更抵押權，對其他抵押權人產生不利影響的，變更無效。
本條第二款規定是針對被擔保的債權既有以債務人自己的財產作抵押的抵押擔保又有其他擔保的情形而做出的特別規定。這里的“其他擔保人”既包括為債務人擔保的保證人，也包括提供抵押、質押擔保的第三人。
［參見］
《擔保法》第28條

第一百九十五條【抵押權實現的條件、方式和程序】債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。
抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。
抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
［條文注釋］
本條是關于抵押權實現的條件、方式和程序的規定。
本條對抵押權人實現抵押權的條件做出了規定：一是債務履行期間屆滿，債務人不履行債務；二是發生了當事人約定的實現抵押權的情形。滿足上述任一條件，抵押權人就可以與抵押人就如何處理抵押財產進行協商，如果雙方達成協議，就可以按照協議的方式實現抵押權；如果雙方對抵押權實現方式達不成協議的，為了簡便抵押權的實現程序，抵押權人可以直接請求人民法院拍賣、變賣抵押財產；如果雙方是在債務是否已經履行以及抵押權本身的問題發生爭議的，抵押權只能采取向人民法院提起訴訟的方式解決。
［參見］
《民法通則》第89條
《擔保法》第53條

第一百九十六條 【抵押財產的確定】依照本法第一百八十一條規定設定抵押的，抵押財產自下列情形之一發生時確定：
（一）債務履行期屆滿，債權未實現；
（二）抵押人被宣告破產或者被撤銷；
（三）當事人約定的實現抵押權的情形；
（四）嚴重影響債權實現的其他情形。
［條文注釋］
本條是關于以債務人現有的以及將有的動產抵押的，在什么情形下抵押財產確定的規定。
本條是專門針對浮動抵押增加的規定。浮動抵押區別于固定抵押的一個重要特征就是抵押財產的范圍不確定，抵押財產的確定是抵押權實現的前提條件。本條規定的四種情形為抵押財產確定的法定情形，發生其中任一情形的，自該情形發生時浮動抵押即轉化為固定抵押，抵押財產確定，抵押人不得再處分抵押財產，抵押權人可以依照本法第195條的規定實現抵押權。

第一百九十七條【抵押財產孳息】債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。
前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。
［條文注釋］
本條是關于抵押財產孳息的規定。
抵押財產的孳息，是指由抵押財產而產生的收益。抵押權設立后，抵押權的效力不及于該孳息。但是，抵押財產被人民法院扣押的，抵押權的效力及于抵押財產的孳息，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息和法定孳息。抵押權人收取抵押財產孳息成立的要件是：（1）必須是抵押財產被扣押后，抵押權人才能收取其孳息；（2）抵押財產被扣押后，抵押權人已經通知應當給付法定孳息的義務人。對于收取孳息付出的費用，孳息應當先充抵這部分費用，再用于清償抵押權人的債權。
［參見］
《擔保法》第47條

第一百九十八條【抵押財產變價超過或不足債權數額的處理】抵押財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
［條文注釋］
本條是關于抵押財產變現后，其價款超過債權數額或者不足清償債權時如何處理的規定。
抵押財產按照本法第195條規定的方式和程序折價或者拍賣、變賣后，所變現的價款可能超出其所擔保的債權數額或者不足清償債權。超過債權數額的部分，由于債權已經得到清償，應當歸抵押財產的原所有人即抵押人所有；如果其價款還不足以清償債權，由于抵押人已就其抵押財產承擔了擔保責任，不足的部分應當由債務人清償。
［參見］
《擔保法》第53條

第一百九十九條【同一物上確定抵押權次序的規則】同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：
（一）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；
（二）抵押權已登記的先于未登記的受償；
（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。
［條文注釋］
本條是關于同一財產向兩個以上債權人抵押的，數個抵押權清償順序的規定。
根據本條規定，同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款按照以下原則清償：（1）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。無論是不動產抵押還是動產抵押，數個抵押權都已登記的，都按照登記的先后順序清償。確定抵押權登記的先后，以登記部門登記材料中記載的登記時間為準。如果抵押權登記的時間相同，就按照各擔保債權的比例來清償；所占比例大的，多受清償。（2）抵押權已登記的先于未登記的受償。這一原則是針對動產抵押而言的。辦理動產抵押登記的，抵押權人可以對抗第三人；未登記的，不得對抗善意第三人。（3）抵押權未登記的，按照債權比例清償。這一原則也是針對動產抵押而言的。
［參見］
《擔保法》第54條
《海商法》第25條

第二百條【建設用地使用權抵押的特別規定】建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。
［條文注釋］
本條是關于以建設用地使用權抵押的特別規定。
依照本法第180條和第182條的規定，債務人或者第三人有權處分的建設用地使用權可以抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上現有的建筑物一并抵押；抵押人未一并抵押的，未抵押的建筑物視為一并抵押。建設用地使用權抵押后，抵押人仍然有權依法對該土地進行開發，建造建筑物。對于該土地上新增的建筑物，由于其不在抵押合同約定的抵押財產的范圍內，因此不屬于抵押財產。但是，根據“房隨地走”的原則，處分抵押的建設用地使用權實現抵押權時，雖然新增的建筑物不屬于抵押財產，仍可以將其與建設用地使用權一并處分。但處分后，由于新增的建筑物不屬于抵押財產，處分新增建筑物所得的價款，抵押權人沒有優先受償的權利，只能作為普通債權人行使權利。
［參見］
《擔保法》第55條
《城市房地產管理法》第51條

第二百零一條【土地承包經營權或者鄉鎮、村企業的建設用地使用權抵押的特別規定】依照本法第一百八十條第一款第三項規定的土地承包經營權抵押的，或者依照本法第一百八十三條規定以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押的，實現抵押權后，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。
［條文注釋］
本條是關于以農村土地承包經營權或者鄉鎮、村企業的建設用地使用權抵押的，其抵押權實現的特別規定。
以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權抵押的，或者以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押的，實現抵押權后，未經法定程序，土地的所有權不得轉移，仍歸國家所有或者集體所有，也不得擅自改變土地的原有用途。
［參見］
《擔保法》第55條

第二百零二條 【抵押權存續期間】抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。
［條文注釋］
本條是關于抵押權存續期間的規定。
本條提倡抵押權人在主債訴訟時效期間行使抵押權，未行使抵押權的，人民法院不予保護。也就是說，過了主債權訴訟時效期間后，抵押權人喪失的是抵押權受人民法院保護的權利即勝訴權，而抵押權本身并沒有消滅，如果抵押人自愿履行擔保義務的，抵押權人仍可以行使抵押權。
［參見］
《最高人民法院關于適用擔保法若干問題的解釋》第12條

第二節最高額抵押權

第二百零三條【最高額抵押權的含義】為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。
最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。
［條文注釋］
本條主要是關于最高額抵押的概念的規定。
最高額抵押是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供抵押擔保，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形的，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。最高額抵押成立的要件是：（1）最高額抵押是限額抵押；（2）最高額抵押是為將來發生的債權提供擔保；（3）最高額抵押所擔保的最高債權額是確定的，但實際發生額不確定；（4）最高額抵押是對一定期間內連續發生的債權做擔保。
［參見］
《擔保法》第59、60條

第二百零四條【最高額抵押轉讓的限制】最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。
［條文注釋］
本條是關于最高額抵押所擔保的主債權以及最高額抵押權轉讓的規定。
在最高額抵押擔保中，所擔保的主債權是可以轉讓的。一般來說，根據抵押權隨主債權的轉讓而轉讓的原則，主債權轉讓的，最高額抵押權一并轉讓。但是，由于最高額抵押是對一定期間內連續發生的所有債權做擔保，而不是單獨對其中的某一個債權做擔保。部分債權轉讓的，只是使這部分債權脫離了最高額抵押權的擔保范圍，對最高額抵押權并不發生影響，最高額抵押權還要在最高債權額限度內，對已經發生的債權和尚未發生將來可能發生的債權做擔保。因此，最高額抵押擔保的主債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權并不隨之轉讓，除非當事人另有約定。
［參見］
《擔保法》第61條

第二百零五條【最高額抵押權的變更】最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額，但變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響。
［條文注釋］
本條是關于抵押權人與抵押人協議變更最高額抵押有關內容的規定。
最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權確定的時間、債權范圍以及最高債權額；但在同一抵押財產上還有其他抵押權人特別是后順位的抵押權人時，變更的內容可能對他們產生一定的影響，甚至損害他們的合法權益，所以本條以但書的形式特別規定：變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響。根據這一規定，抵押權人與抵押人的變更對其他抵押權人產生不利影響的，該變更無效。

第二百零六條 【最高額抵押權所擔保的債權確定】有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：
（一）約定的債權確定期間屆滿；
（二）沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權；
（三）新的債權不可能發生；
（四）抵押財產被查封、扣押；
（五）債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷；
（六）法律規定債權確定的其他情形。
［條文注釋］
本條是關于最高額抵押權所擔保債權確定事由的規定。
最高額抵押權所擔保債權的確定是指最高額抵押權所擔保的債權因一定事由而歸于固定。由于最高額抵押權是對一定期間內將要連續發生的債權提供抵押擔保，所擔保的債權額在抵押期間具有不確定性和變動性。所以，當清償的條件出現時，債務人具體應清償多少債權，應有一個確定的數額。

第二百零七條 【最高額抵押權法律適用依據】最高額抵押權除適用本節規定外，適用本章第一節一般抵押權的規定。
［參見］
《擔保法》第62條

第十七章 質權

第一節動 產 質 權

第二百零八條【動產質權的含義與基本權利】為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產出質給債權人占有的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，債權人有權就該動產優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，交付的動產為質押財產。
［條文注釋］
本條是關于動產質權基本權利的規定。
債務人或者第三人將其動產交給債權人占有并實際控制的行為被稱之為質押，質權人因質押而取得的權利為質權，質權是擔保物權的一種。動產質權成立的要件是：（1）動產質權是擔保物權。（2）動產質權是在他人的財產上設立的物權。（3）動產質權由債權人占有質物為生效條件。（4）動產質權是就質物價值優先受償的權利。
［參見］
《擔保法》第63條

第二百零九條 【質押的禁止】法律、行政法規禁止轉讓的動產不得出質。
［條文注釋］
本條是關于禁止出質的動產的規定。
合法擁有的并且依法可以轉讓的動產可以設定質權,但是，法律、行政法規規定禁止流通的動產不得設定質權，如毒品、管制槍支等。規定禁止轉讓的動產的依據只能是全國人大及其常委會制定的法律、國務院制定的行政法規。其他規范性文件，不能作為規定禁止轉讓動產的依據。

第二百一十條 【質權的設立與質押合同】設立質權，當事人應當采取書面形式訂立質權合同。
質權合同一般包括下列條款：
（一）被擔保債權的種類和數額；
（二）債務人履行債務的期限；
（三）質押財產的名稱、數量、質量、狀況；
（四）擔保的范圍；
（五）質押財產交付的時間。
［條文注釋］
本條是關于質權合同的規定。
質權是依照當事人的真實意思而創設的權利。當事人設定質權的行為是一種雙方的法律行為，應當采用書面的形式進行。對于設立動產質權合同未采用書面形式的，依據合同法第36條的規定，一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。本條規定的是質權合同“一般”包括的條款，而不是“應當”包括的條款，條款的設立取決于當事人的約定。
［參見］
《擔保法》第64、65條

第二百一十一條【流質約款的禁止】質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有。
［條文注釋］
本條是關于禁止流質的規定。
本條規定被通稱為“禁止流質契約”條款。禁止流質契約的意思主要是：當事人不得在質權合同中約定出質人在債務履行期屆滿不履行到期債務的，質押財產的所有權轉移于質權人所有，即使當事人認為質物與債權價值相當，也不允許訂立如此內容的協議。
［參見］
《擔保法》第66條

第二百一十二條 【動產質權交付生效】質權自出質人交付質押財產時設立。
［條文注釋］
本條是關于動產質權設立的規定。
動產質權的標的是動產，為了保障動產質權的實現，也為了保護善意第三人的合法權益，本條規定動產質權的設立以交付為生效要件。出質人與質權人訂立動產質權合同，該合同自成立時生效。但在移轉質物的占有之前，并不發生擔保物權的效力；出質人只有實際移轉質物交付到質權人占有時，質權才發生效力。
［參見］
《擔保法》第64條

第二百一十三條 【質物孳息收取權】 質權人有權收取質押財產的孳息，但合同另有約定的除外。
前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。
［條文注釋］
本條是關于質權人孳息收取權的規定。
根據本條的規定，質權人能否收取孳息有兩種情況：一是如果當事人在合同中明確約定質權人無權收取質物所產生的孳息，則質權人不能收取質物孳息作為債權的擔保；二是如果當事人對質權人能否收取孳息沒有約定或者約定不明的，質權人有權依照本條的規定收取質物所產生的孳息。依法收取的孳息首先應當充抵收取孳息的費用，然后充抵主債權的利息和主債權。
［參見］
《擔保法》第68條

第二百一十四條【質權人對質物使用、處分的限制與法律責任】質權人在質權存續期間，未經出質人同意，擅自使用、處分質押財產，給出質人造成損害的，應當承擔賠償責任。
［條文注釋］
本條是關于質權人對質物使用處分的限制及法律責任的規定。
質權人取得質物、控制質物是為了質物不被出質人隨意處分而使擔保落空，質權人使用、處分質物顯然不是設定質權的目的。因此，質權人非經出質人同意不得擅自使用、處分質物。
質權人未經出質人同意，擅自使用質物、處分質物，一旦造成質物毀損、滅失給出質人造成損失的，質權人要根據法律規定承擔民事賠償責任。

第二百一十五條【質權人妥善保管義務】質權人負有妥善保管質押財產的義務；因保管不善致使質押財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。
質權人的行為可能使質押財產毀損、滅失的，出質人可以要求質權人將質押財產提存，或者要求提前清償債務并返還質押財產。
［條文注釋］
本條是關于質權人妥善保管質物義務的規定。
質權人在占有質物的同時即產生妥善保管質物的義務，在質權人占有質物期間，因質權人未盡妥善保管義務致使質物滅失或者毀損，應當對出質人承擔賠償責任。對質權人的民事責任承擔應當采用過錯推定原則，即出質人只要證明質物遭受毀損、滅失的事實即可。質權人應當舉證證明自己已經盡了妥善保管的義務，否則就應當承擔賠償責任。
［參見］
《擔保法》第69條

第二百一十六條【質物保全】因不能歸責于質權人的事由可能使質押財產毀損或者價值明顯減少，足以危害質權人權利的，質權人有權要求出質人提供相應的擔保；出質人不提供的，質權人可以拍賣、變賣質押財產，并與出質人通過協議將拍賣、變賣所得的價款提前清償債權或者提存。
［條文注釋］
本條是關于質物保全的規定。
當質物可能存在損壞或者價值明顯減少的事實足以危害質權人的利益時，質權人為保全其質權不受損害，可以要求出質人提供相應的擔保，此為質權人的替代擔保請求權。“相應的擔保”是指與可能毀損或者價值明顯減少的數額相當的擔保。當出質人不提供擔保的，質權人可以拍賣或者變賣質押財產，并與出質人通過協議將拍賣或者變賣所得的價款提前清償債權，也可以將處分質物的價款提存。此時質權人拍賣、變賣質物無須出質人同意。
［參見］
《擔保法》第70條

第二百一十七條【轉質權】質權人在質權存續期間，未經出質人同意轉質，造成質押財產毀損、滅失的，應當向出質人承擔賠償責任。
［條文注釋］
本條是關于轉質權的規定。
轉質是指質權人為擔保自己或者他人的債務，在占有的質物上再次設定質權的行為。因轉質而取得質權的人為轉質權人。轉質既可適用于動產質權，也可適用于權利質權。本法不提倡轉質，也沒有禁止轉質。為了保護出質人的利益，本條規定的原則是，未經出質人同意不允許轉質，質權人轉質的要承擔賠償責任。
［參見］
《最高人民法院關于適用擔保法若干問題的解釋》第94條

第二百一十八條【轉質權】質權人可以放棄質權。債務人以自己的財產出質，質權人放棄該質權的，其他擔保人在質權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。
［條文注釋］
本條是關于質權放棄及其他擔保人責任承擔原則的規定。
質權人放棄質權，是指質權人放棄其因享有質權而優先于普通債權人就質物受清償的權利的行為。質權人放棄質權應當明示，質權因質權人放棄質權而消滅。同時，質權人放棄質權，不得有損于其他利害關系人的利益。在質權擔保的是主債權的全部責任時，質權人放棄質權的，保證人免除全部保證責任；在質權擔保的是主債權的部分責任時，質權人放棄質權的，保證人免除質權人放棄質權范圍所承擔的擔保責任。
［參見］
《擔保法》第28條

第二百一十九條 【質物的返還與質權的實現】債務人履行債務或者出質人提前清償所擔保的債權的，質權人應當返還質押財產。
債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，質權人可以與出質人協議以質押財產折價，也可以就拍賣、變賣質押財產所得的價款優先受償。
質押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
［條文注釋］
本條是關于質物返還及質權實現的規定。
債務人于債務履行期屆滿時履行了債務或者出質人提前清償了所擔保的債權，質權消滅，質權人對其占有的質物負有返還給出質人的義務。當債權已屆清償期而債務人不履行債務或者發生當事人約定的實現質權的情形時，質權人有權處分占有的質物從而優先受償，處分的方式可以是折價、也可以是拍賣、變賣質押的財產。
［參見］
《擔保法》第71條

第二百二十條【及時行使質權請求權及怠于行使質權的責任】出質人可以請求質權人在債務履行期屆滿后及時行使質權；質權人不行使的，出質人可以請求人民法院拍賣、變賣質押財產。
出質人請求質權人及時行使質權，因質權人怠于行使權利造成損害的，由質權人承擔賠償責任。
［條文注釋］
本條是關于及時行使質權請求權及怠于行使質權的責任的規定。
對于質權，本法并未像規定抵押權一樣規定質權時效，但為了避免質權人濫用權利、怠于行使權利，本條賦予了出質人行使質權的請求權及質權人怠于行使質權的責任。出質人在債務履行期屆滿，不能償還債務時，有權請求質權人及時行使質權；如果質權人經出質人請求后仍不行使的，出質人有權請求人民法院拍賣、變賣質物，以清償債務；如果因質權人怠于行使質權而導致質物的價格下跌或者意外滅失，使質物無法實現其原有的變價額的，質權人應對出質人的損失承擔賠償責任。
［參見］
《最高人民法院關于適用擔保法若干問題的解釋》第12條

第二百二十一條【質押財產變價后的歸屬規則】質押財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸出質人所有，不足部分由債務人清償。
［參見］
《擔保法》第71條

第二百二十二條 【最高額質權】出質人與質權人可以協議設立最高額質權。
最高額質權除適用本節有關規定外，參照本法第十六章第二節最高額抵押權的規定。
［條文注釋］
本條是關于最高額質權的規定。
最高額質權是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供質押財產擔保的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，質權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。最高額質權與最高額抵押權具有許多相同之處，所以最高額質權可以參照本法第十六章第二節關于最高額抵押權的規定，只宜“參照”，不宜直接適用。

第二節權 利 質 權

第二百二十三條 【可以質押的權利范圍】債務人或者第三人有權處分的下列權利可以出質：
（一）匯票、支票、本票；
（二）債券、存款單；
（三）倉單、提單；
（四）可以轉讓的基金份額、股權；
（五）可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權；
（六）應收賬款；
（七）法律、行政法規規定可以出質的其他財產權利。
［條文注釋］
本條是關于可以出質的權利范圍的規定
權利質權是指以出質人提供的財產權利為標的而設定的質權。權利質權的標的必須是：（1）是財產權；（2）具有讓與性；（3）適于設質的權利。本條對哪些權利可以出質，采取了列舉的方式一一列出；除這些權利以外，其他權利均不得出質。
［參見］
《擔保法》第75條

第二百二十四條【以票據權利出質的權利質權的設立】以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自權利憑證交付質權人時設立；沒有權利憑證的，質權自有關部門辦理出質登記時設立。
［條文注釋］
本條是關于以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質的權利質權設立的規定。
根據本條的規定，以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質的，雙方當事人應當訂立書面質權合同。合同內容一般包括被擔保債權的種類和數額，債務人履行債務的期限，出質權利的名稱、數額，擔保的范圍等。合同訂立后，有權利憑證的，質權自權利憑證交付質權人時設立；沒有權利憑證的，質權自有關部門辦理出質登記時設立。
［參見］
《擔保法》第76條

第二百二十五條 【質權人優先實現質權的權利】匯票、 支票、 本票、 債券、 存款單、 倉單、提單的兌現日期或者提貨日期先于主債權到期的， 質權人可以兌現或者提貨，并與出質人協議將兌現的價款或者提取的貨物提前清償債權或者提存。
［條文注釋］
本條是關于以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質的權利質權人行使權利的特別規定。
本條規定，匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單的兌現日期或者提貨日期先于主債權到期的，質權人可以不經過出質人同意，有權將匯票、支票、本票、債券或者存款單上所載款項兌現，有權將倉單或者提單上所載貨物提貨。但質權人兌現款項或者提取貨物后必須通知出質人，并與出質人協商，或者用兌現的價款或提取的貨物提前清償債權，或者將兌現的價款或提取的貨物提存。提前清償債權的，質權消滅；提存的，質權繼續存在于提存的價款或者貨物上。出質人只能在提前清償債權和提存中選擇，不能既不同意提前清償債權也不同意提存。
［參見］
《擔保法》第77條

第二百二十六條【基金份額、股權質權的設定及質權限定效力】以基金份額、股權出質的，當事人應當訂立書面合同。以基金份額、證券登記結算機構登記的股權出質的，質權自證券登記結算機構辦理出質登記時設立；以其他股權出質的，質權自工商行政管理部門辦理出質登記時設立。
基金份額、股權出質后，不得轉讓，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓基金份額、股權所得的價款，應當向質權人提前清償債權或者提存。
［條文注釋］
本條是關于以基金份額、股權出質的權利質權設立和出質人處分基金份額、股權的限制的規定。
根據本條第1款的規定，以基金份額、股權出質的，雙方當事人應當訂立書面質權合同。合同內容一般包括被擔保債權的種類和數額，債務人履行債務的期限，基金份額、股權的相關信息，擔保的范圍等。合同訂立后，質權并不當然設立。以基金份額出質的，應當到證券登記結算機構辦理出質登記，質權自登記時設立。以證券登記結算機構登記的股權出質的，質權自證券登記結算機構辦理出質登記時設立；以其他股權出質的，質權自工商行政管理部門辦理出質登記時設立。
本條第2款規定的是對出質人處分基金份額和股權的限制。基金份額和股權出質后，原則上不能轉讓；但如果出質人與質權人協商一致，都同意轉讓出質基金份額和股權，這屬于雙方當事人對自己權利的自由處分，法律應當允許。但轉讓基金份額和股權所得的價款，出質人應當與質權人協商，將所得的價款提前清償所擔保的債權或者提存。出質人只能在提前清償債權和提存中選擇，不能既不同意提前清償債權，也不同意提存。
［參見］
《擔保法》第78條

第二百二十七條【知識產權質權的設定】以注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自有關主管部門辦理出質登記時設立。
知識產權中的財產權出質后，出質人不得轉讓或者許可他人使用，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓或者許可他人使用出質的知識產權中的財產權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。
［條文注釋］
本條是關于以注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權出質的權利質權設立和出質人處分知識產權限制的規定。
根據本條第1款的規定，以注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權出質的，雙方當事人應當訂立書面質權合同。合同訂立后，質權并不當然設立，須到有關主管部門辦理出質登記時才能設立。這里的“有關主管部門”是指注冊商標專用權、專利權和著作權等知識產權的主管部門。
本條第2款規定的是對出質人處分知識產權的限制。以注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權出質的，出質人不能自由轉讓或者許可他人使用；但是如果經出質人與質權人協商同意，質權人自己會判斷是否會損害自己的利益，法律不加干涉。但轉讓或者許可他人使用出質的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權所得的價款，出質人應當與質權人協商，將所得的價款提前清償所擔保的債權或者提存。
［參見］
《擔保法》第79、80條

第二百二十八條【應收賬款質權的設定與限制】以應收賬款出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立。
應收賬款出質后，不得轉讓，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓應收賬款所得的價款，應當向質權人提前清償債權或者提存。
［條文注釋］
本條是關于以應收賬款出質的權利質權設立和出質人轉讓應收賬款的限制的規定。
以應收賬款出質的，雙方當事人應當訂立書面質權合同。合同內容一般包括被擔保債權的種類和數額，債務人履行債務的期限，應收賬款的名稱、數額，擔保的范圍等。合同訂立后，質權并不當然設立，雙方當事人還須到信貸征信機構辦理出質登記后質權才設立。目前我國的信貸征信機構是中國人民銀行信貸征信中心。
本條第2款規定的是應收賬款出質后對出質人權利的限制，即出質人不得隨意轉讓應收賬款，只有在取得質權人同意的情況下才能轉讓應收賬款。轉讓應收賬款所得的價款，出質人應當與質權人協商，將所得的價款提前清償所擔保的債權或者提存。出質人只能在提前清償債權和提存中選擇；不能既不同意提前清償債權，也不同意提存。

第二百二十九條 【權利質權的法律適用依據】權利質權除適用本節規定外，適用本章第一節動產質權的規定。
［參見］
《擔保法》第81條

第十八章留置權

第二百三十條【留置權的含義】債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優先受償。
前款規定的債權人為留置權人，占有的動產為留置財產。
［條文注釋］
本條是有關留置權的一般規定。
留置權是指在債務人不履行到期債務時，債權人有權依照法律規定留置已經合法占有的債務人的動產，并就該動產優先受償的權利。這時，債權人便為留置權人，占有的動產便為留置財產。留置權以擔保債權的目的而存在，因此留置權具有從屬性，依主債權的存在而存在，依主債權的轉移而轉移，并因主債權的消滅而消滅。
留置權成立的要件是：（1）債權人已經合法占有債務人的動產；（2）債權人占有的動產，應當與債權屬于同一法律關系，但企業之間留置的除外；（3）債務人不履行到期債務。
［參見］
《民法通則》第89條
《擔保法》第82、84條

第二百三十一條 【留置權財產與債權關系】債權人留置的動產，應當與債權屬于同一法律關系，但企業之間留置的除外。
［條文注釋］
本條是有關留置財產與債權的關系的規定。
留置權的目的在于留置債務人的財產，迫使債務人履行債務，保障債權的實現。如果允許債權人任意留置與債權的發生沒有關系的債務人財產，則對債權人的保護過大，有違公平原則，也會損害其他債權人的利益和交易安全，因此本法規定債權人留置的動產，應當與債權屬于同一法律關系，但對企業之間的留置動產有例外規定。

第二百三十二條 【留置權適用范圍的限制】法律規定或者當事人約定不得留置的動產，不得留置。
［條文注釋］
本條是關于留置權適用范圍的限制性規定。
本法沒有明文列舉留置權的適用范圍，只是在本條中對留置權的適用范圍做出限制，規定了不得留置的兩種情形。只要不屬于這兩種情形，又符合留置權成立的條件，均可以成立留置權。
［參見］
《擔保法》第84條

第二百三十三條 【可分物作為留置財產的特殊規定】留置財產為可分物的，留置財產的價值應當相當于債務的金額。
［條文注釋］
本條是關于可分物作為留置財產的特殊規定。
可分物是指經分割而不損害其經濟用途或者失去其價值的物。債權人留置財產的目的，是為了擔保債權的實現，只要留置財產的價值相當于債務金額，就能夠保證其債權得到實現，沒有必要留置過多的財產。但如果留置財產為不可分物，由于該物的分割會減損其價值，因此不適用本條的規定。對于不可分物，債權人可以將其全部留置。
［參見］
《擔保法》第85條

第二百三十四條【留置物的妥善保管義務】留置權人負有妥善保管留置財產的義務；因保管不善致使留置財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。
［條文注釋］
本條是關于留置權人保管義務的規定。
在留置權關系中，留置權人占有留置財產，以擔保自己債權的實現，這是留置權人依法享有的權利。但享有權利的同時還必須承擔一定的義務，即對留置財產負有保管義務，應當妥善保管留置財產。留置權人如果違反此項義務致使留置財產毀損、滅失的，則應當對債務人承擔賠償責任。原則上未經債務人同意，留置權人不得使用、出租留置財產或者擅自把留置財產作為其他債權的擔保物。但是，留置權人出于保管的需要，為使留置財產不因閑置而生損害，在必要的范圍內有使用留置財產的權利。
［參見］
《擔保法》第86條

第二百三十五條 【留置物孳息的收取】留置權人有權收取留置財產的孳息。
前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

第二百三十六條【留置權實現的一般規定】留置權人與債務人應當約定留置財產后的債務履行期間；沒有約定或者約定不明確的，留置權人應當給債務人兩個月以上履行債務的期間，但鮮活易腐等不易保管的動產除外。債務人逾期未履行的，留置權人可以與債務人協議以留置財產折價，也可以就拍賣、變賣留置財產所得的價款優先受償。
留置財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
［條文注釋］
本條是關于實現留置權的一般規定。
留置權的實現是指留置權人對留置財產進行處分，以優先受償其債權的行為。留置權人實現留置權必須具備兩個條件：（1）留置權人須給予債務人以履行債務的寬限期；（2）債務人于寬限期內仍不履行義務。債務人逾期未履行的，雙方當事人可以先協議將留置財產折價以實現其債權；如果無法達成協議，留置權人可以依法拍賣或者變賣留置財產，并以拍賣或者變賣所得的價款優先受償其債權。
［參見］
《擔保法》第87條

第二百三十七條【債務人請求留置權人行使留置權】債務人可以請求留置權人在債務履行期屆滿后行使留置權；留置權人不行使的，債務人可以請求人民法院拍賣、變賣留置財產。
［參見］
《最高人民法院關于適用擔保法若干問題的解釋》第12條

第二百三十八條【留置財產變價后超過或不足債權數額的歸屬規則】留置財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸債務人所有，不足部分由債務人清償。
［參見］
《擔保法》第87條

第二百三十九條 【留置權與抵押權或者質權關系】同一動產上已設立抵押權或者質權，該動產又被留置的，留置權人優先受償。
［條文注釋］
本條是關于留置權與抵押權或者質權關系的規定。
根據本條的規定，同一動產同時存在留置權與抵押權或者質權的，留置權的效力優先于抵押權或者質權。（1）在同一動產上，無論留置權是產生于抵押權或者質權之前，還是產生于抵押權或者質權之后，留置權的效力都優先于抵押權或者質權。也就是說，留置權對抵押權或者質權的優先效力不受其產生時間的影響。（2）留置權對抵押權或者質權的優先效力不受留置權人在留置動產時是善意還是惡意的影響。
［參見］
《海商法》第25條
《最高人民法院關于適用擔保法若干問題的解釋》第79條

第二百四十條 【留置權消滅的原因】留置權人對留置財產喪失占有或者留置權人接受債務人另行提供擔保的，留置權消滅。
［參見］
《擔保法》第88條

第五編 占有

第十九章 占有

第二百四十一條【有權占有的法律適用】基于合同關系等產生的占有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規定。
［條文注釋］
本條是關于有權占有的法律規定。
占有分為有權占有和無權占有兩種情況。有權占有與無權占有產生的法律后果是不同的。基于合同等債的關系而產生的占有，屬于有權占有。對于有權占有法律明確規定，有關被占有的不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照合同法等有關法律的規定。

第二百四十二條【惡意占有人的賠償責任】占有人因使用占有的不動產或者動產，致使該不動產或者動產受到損害的，惡意占有人應當承擔賠償責任。
［條文注釋］
本條是關于惡意占有人應當承擔造成所占有不動產或者動產損害的賠償責任的規定。
對于有權占有人因正常使用而導致不動產或者動產的損耗、折舊等，往往由所有權人負擔，因為有權占有人所支付的價金即是對不動產或者動產因正常使用而發生損耗的補償。
無權占有分為善意占有和惡意占有。善意占有人在使用占有的不動產或者動產時被法律推定為物的權利人，具有占有使用的權利，致使該不動產或者動產受到損害時不承擔賠償責任；而惡意占有人不具有占有使用的權利，應當承擔賠償責任。

第二百四十三條【無權占有人原物及其孳息的返還義務與善意占有人的有關費用求償權】不動產或者動產被占有人占有的，權利人可以請求返還原物及其孳息，但應當支付善意占有人因維護該不動產或者動產支出的必要費用。
［條文注釋］
本條是關于無權占有人應向權利人返還原物及其孳息并且善意占有人享有必要費用返還請求權的規定。
本條規定主要包括兩層意思：第一，無論是善意占有人還是惡意占有人，對于權利人都負有返還原物及其孳息的義務；第二，返還原物及其孳息之后，善意占有人對于因維護該不動產或者動產而支出的必要費用，可以要求權利人返還，而惡意占有人無此項請求權。

第二百四十四條【占有人對占有物毀損、滅失的責任】占有的不動產或者動產毀損、滅失，該不動產或者動產的權利人請求賠償的，占有人應當將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權利人；權利人的損害未得到足夠彌補的，惡意占有人還應當賠償損失。
［條文注釋］
本條是關于被占有的不動產或者動產毀損、滅失時無權占有人責任以及惡意占有人賠償責任的規定。
當占有的不動產或者動產毀損、滅失時，如果占有人和占有返還請求權人之間，有寄托、租賃等關系或者有其他正當的法律關系時（即有權占有的情形），占有人就被占有的不動產或者動產所負的責任等，均各依其基礎法律關系去解決；但如果不具備寄托、租賃等此種正當法律關系或者外形上雖有此類關系但實為無效或者被撤銷時（即無權占有的情形），則占有人應當將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權利人；權利人的損害未得到足夠彌補的，惡意占有人還應當賠償損失，善意占有人則沒有此項義務。

第二百四十五條【占有保護請求權與除斥期間】占有的不動產或者動產被侵占的，占有人有權請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權請求損害賠償。
占有人返還原物的請求權，自侵占發生之日起一年內未行使的，該請求權消滅。
［條文注釋］
本條是關于占有保護的規定。
占有人對于他方侵占或者妨害自己占有的行為，可以行使法律賦予的占有保護請求權，如返還原物、排除妨害或者消除危險。占有保護的理由在于，已經成立的事實狀態，不應受私力而為的擾亂，而只能通過合法的方式排除，這是一般公共利益的要求。占有人無論是有權占有還是無權占有，其占有受他人侵害，即可行使法律賦予的占有保護請求權；而侵害人只要實施了本條所禁止的侵害行為，即應承擔相應的責任，法律不問其是否具有過失，也不問其對被占有的不動產或者動產是否享有權利。占有保護請求權主要包括：占有物返還請求權、排除妨害請求權、消除危險請求權和損害賠償請求權。其中，返還原物請求權，自侵占發生之日起一年內未行使的，該請求權消滅。

附則

第二百四十六條【不動產登記制定的立法與過渡銜接規定】法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定。

第二百四十七條 【施行日期】本法自2007年10月1日起施行。