最近看到一個關于家庭房產爭議的案例，非常具有代表性。
據常州日報8月24日報道，葛某今年已77歲了，她的老伴沈某于2004年因病亡故，兩個兒子也都年近花甲，她名下有一處房子，小兒子因為下崗，一直跟母親住在一塊。
“房子在老頭子和我名下，我不能有個安安穩穩的家？辛辛苦苦把他們養這么大，就知道惦記著這點房子”。葛某是個急性子，近日，因為兩個兒子在房屋繼承上欠妥的言語和不當的處理方法，她忍無可忍，直接把兩個兒子一塊給告了。
事情的結果我們放在一旁，這個例子之所以典型，牽扯到如今樓市中一個非常引人關注的問題：房產過戶給兒女，應該趁“在世”還是“離世”？用什么方法才最“省錢”，如何才能避免像葛某一樣的家人“反目”？
今天我們從三個角度出發，逐個分析利弊。
第一，選用二手房買賣的方式。
把自己的房子作為二手房賣給子女，要按照交易的程序去辦理過戶，需要交的費用有個稅、契稅和增值稅，在前幾年實行“營改增”之后，如果房產滿兩年，可以免去增值稅，如果該套房產是直系親屬家庭唯一住房且滿五年，還可以免個稅。
也就是說，房子滿兩年，不管是不是名下唯一的住房，只是免增值稅，契稅和個稅還要繳納。
如果房子產證滿五年，還是唯一住房的話，那么增值稅和個稅都會免去，只需要交契稅，還是非常劃算的。
值得注意的是，通過買賣房產方式，未來子女再轉讓房子，就不必收取差額個稅，這個稅率高達20%，可以說省下了一大筆錢。
第二，通過贈與方式過戶。
一個愿打，一個愿挨，這就是典型的“贈與”，很多人認為，父母把房子無償的給兒女天經地義，沒有什么成本，其實不然。
通過贈與的方式給子女房子，最重要的是這個“房產評估價”，更重要的是，贈與房子雖然不用交個稅和增值稅，契稅卻少不了，按照3%的稅率計算，再加上動輒高達2%的評估費用，成本可能會高達房產價值的5%，還要加上公證、來回奔波的麻煩。
最為關鍵的是，交了契稅之后，這房子以后住著不賣還好，假如不是“滿五唯一”的房子，子女以后想賣掉，還要交一筆數額不菲的個人所得稅，一般是房屋“利潤”×20%征收個人所得稅。
所謂“利潤”，是指住宅核定價格減去住宅購入價及一系列費用之后的差價，說白了，就是房子增值的這一部分錢。
第三，子女繼承房子。
這種方式的關注度很高，現實生活中卻“少有”，本文開頭所說家人之間鬧矛盾，親人之間“反目”，就是因為“繼承”的問題。
房主離世后，房子由直系親屬過戶，單從費用角度來看，這種方式花費最小，只需要交繼承的公證費用。這個費用根據地方不同有所差異，一般來說都很便宜。而且，不管是契稅、個稅還是增值稅，都不用交。
和“贈與”的方式一樣，繼承過戶的劣勢，在于未來轉讓出售時要征收差額20%的個稅，除非房子是滿五唯一的自住房，否則父母的多套房產，落到子女手里以后，想再賣出去，依然要交出差額部分的個稅。
回到本文開頭的例子，該怎么做，才能避免家人“反目”呢？
筆者認為，這位母親應該提前明確房子的歸屬，表面上，她是因為跟兩位兒子口角升級的矛盾，實際上，卻有倆兒子爭一套房的尷尬情形。
這種情況下，這位老太太不如早點用“二手房買賣”或“贈與”的方式，指定過戶給一個兒子，至于另外一個兒子有其他不滿或者意見，雙方再協商補償也可以。如果一味想著等“離世”后，讓他們自己解決繼承問題的話，未免有點太過“想當然”。
顯然，對這樣的家庭來說，學會“買賣轉讓”和“贈與”這一招，完全可以避免家人之間的“反目”。
再說另外一個問題，根據這三種過戶形式來看，父母想把房子留給后代，怎樣做才“省錢”又“省事”？提前知曉，心中才有所準備。
筆者認為，無論從哪個角度來看，用二手房過戶這種方式最劃算。
如果父母的房子屬于“滿五唯一”住房，既免去了公證、奔波的精力消耗，又可以免去增值稅與個稅，只需交契稅，未來兒女即便想再轉讓給他人，也不會再征收額度巨大的差額個稅。退一步講，即便不是唯一住房，最多也就是交個人所得稅。
當然，凡事總有例外，如果這套房子的產證連兩年都不到，還是選“贈與”比較合適，畢竟多出的這一部分增值稅也非同小可。
