國務院出臺房地產調控的“國八條”之后，各地紛紛出臺細則予以配合，“國八條”的重點之一是剝離投
機性需求，同時增大保障房供應。北京、上海、青島、南京、哈爾濱等城市都出臺了房產限購政策，尤以
北京15條最為嚴厲，北京要求對非京籍居民設置納稅5年（及社保）條件（其他城市大多是以1年為條件）
，不符合條件則禁售。
可以說，這一次對房地產的調控可能是有史以來最有“誠意”的一次調控。其次，政府重新認識到供應和
需求的關系，并改變了過去的“需求至上論”——即只要是需求都是好的，需求不僅不應控制而且還應當
“人為刺激”。在需求至上論的觀點下，永遠都是供應不足。不過，人們逐漸認識到，用刺激性的政策（
比如低利率、鼓勵投機）的確可以制造需求，也對供應形成刺激，但總會形成“供不應求”，體現為房價
飆升。這意味著需求和供應都應當有自然自發的節奏，如果用強烈的通脹預期、過低的房貸利率、過高的
杠桿（首付比例過低），無論有多少供應，都會被需求“吃掉”。更可怕的是，如果將人為投機的需求剝
離掉，市場上房屋存量相對于合理的自住需求也許是嚴重過剩的。所以，政府開始前所未有的剝離投機需
求，并將用保障性住房來改善房地產結構。同時，調控避免了用大幅度提升存貸款利率的方式來收縮貨幣
壓制房價，政府認為提高利率是“地產發熱、經濟吃藥”之舉，它僅僅希望“地產吃藥”。
我們認為，盡管提高利率是最有效的辦法，但如果不想過度動用利率的話，那就要過度壓縮房地產杠桿率
，這是一個互補的關系。可以將房租看作是房價的利息流，存房子（指的是二套房以上，自住的首套房沒
有可比較性）跟存錢在老百姓的心理預期里面風險性沒什么差別。最近一線城市房租有一些季節性漲幅，
不過住房租金回報還在3.5%左右，現在一年期儲蓄利率是3%、五年期是5%。存房子一般跟較長期的儲蓄對
比，看似存房子的利息不如存五年的銀行利息。但如果二套房首付5成，那意味著在2倍杠桿作用下，存房
子的利息是7%。遙想2003年底，當時房租回報在2.7%左右，很多城市首付僅需一成，杠桿作用下意味著存
房子的利息高達27%，當時的5年期存款利息為2.79%，優劣一目了然，以至于后來的房價上漲即為不斷填
平兩者鴻溝的過程。
當然，存房子的利息流是變動的，隨著按揭還款的增加，付本金和利息會越來越多，那么存房子的總體利
息水平是從7%開始往下降的。現在政府將二套房首付提高到6成，那意味著存房子的利率水平變成5.83%。
為什么？因為按揭的杠桿率被壓縮了，導致存房子的利息也會被壓低。
所以沿著這個“杠桿率和利率”互補關系的思路下去，并假設目前的通脹和利率水平變動是同步的。我們
會發現，或許沒必要出臺以戶籍為基礎的身份控制式限購，限制購買自由是不妥的，但像期貨一樣，進行
分級化的杠桿率控制，則是放之四海而認同的。于是讓存房子利息跟5年期存款一樣多的均衡杠桿率約為
5/3.5=1.43，也就是說，如果將二套房首付提高到7成，即達到有效的臨界點。當然，再激進一點，可以
讓禁售變成“全款支付”，這相當于存房子要比存錢吃虧，這是一種“沉淀資金”行為，當然還要加上一
條，“拿到房產證后不準抵押”，因為拿到房產證后抵押給銀行再套現出8成款項，這個沉淀資金的策略
就破產了。
我們不相信房價上漲收益是獨立于租金回報的，我們也不認同身份控制式的禁購，我們認為，應當用一種
期貨式分級處理的方式來處理“杠桿率和利率”，并讓投機者在存錢和存房子兩種“資產選擇”中自動領
會兩個市場收益已經收窄或者反轉，從而糾正過去的行為。
