【葉欣然的回答(59票)】:
目前的三個(gè)回答，坦白說(shuō)都沒(méi)看懂。題目是 @言雀 大哥提的，那應(yīng)該指的是在大型且正規(guī)的房地產(chǎn)甲方，而不是自己搭一個(gè)草臺(tái)班子來(lái)做項(xiàng)目。而非工程背景，我細(xì)分為兩類：1、研發(fā)、成本出身；2、投資、銷售、招商、財(cái)務(wù)等出身。第一類是對(duì)工程有一定了解和認(rèn)識(shí)的，而第二類差不多對(duì)工程是沒(méi)太大認(rèn)識(shí)的。出于稍微極端一點(diǎn)考慮，我的回答針對(duì)第二類。
回答問(wèn)題的前提：1.我自己所在的公司，算是非常重視工程的，實(shí)際上大多數(shù)項(xiàng)目總和總經(jīng)理都是工程出身的；2.我是作為一個(gè)甲方的普通工程部員工來(lái)回答問(wèn)題，和項(xiàng)目總的視角高度相聚甚遠(yuǎn)。所以，我只能說(shuō)一點(diǎn)在比較重視工程的甲方工程部?jī)?nèi)認(rèn)為是比較重要的東西，謹(jǐn)給大家以有限的參考，起拋磚引玉之用。
總而言之，第二類出身的做項(xiàng)目總，最好做半年到一年左右的工程經(jīng)理或者總工來(lái)了解和學(xué)習(xí)工程，才能更好地過(guò)渡到項(xiàng)目總。而如果沒(méi)有這方面的過(guò)渡，直接上項(xiàng)目總，那么當(dāng)你在比較重視工程的甲方前期會(huì)比較難受。細(xì)言之，我認(rèn)為此項(xiàng)目總需要補(bǔ)充以下工程方面的知識(shí)：
1、把控進(jìn)度（各工序所需時(shí)間、人力）。進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)該算是項(xiàng)目總的基本功，那么制訂進(jìn)度計(jì)劃則需要了解主要工序的所需時(shí)間，大的方面：土方、打樁、基坑、主體、砌體、抹灰、回填、道路、景觀一般需要多久，加足工人、夜晚加班又需要多久；小的方面：土方分層夯實(shí)、支模、鋼筋鋪設(shè)、線管鋪設(shè)、混凝土初凝、防水、防雷、涂料、保溫、線條、鋪瓦等等需要多久。我認(rèn)為，項(xiàng)目總即使不需要對(duì)工程管得很細(xì)，也需要了解正常的各道工序需要多少時(shí)間，才能從容安排項(xiàng)目進(jìn)度，理解工程部和總分包的工作。
2、了解主要工程常識(shí)。這方面主要是讓項(xiàng)目總知道工程上的很多東西是依靠什么來(lái)實(shí)現(xiàn)的，什么東西能隨便應(yīng)付能在趕工的時(shí)候忽略掉，而又是什么東西是即使趕工也要慢工好好做的。比如：地下車庫(kù)、屋頂、衛(wèi)生間防水是怎么實(shí)現(xiàn)的（結(jié)構(gòu)本身、二次結(jié)構(gòu)工藝、防水涂料和卷材等各自所占比重）；仿石涂料和石材如何取舍（效果、耐久性等）；地質(zhì)條件不好的地方怎么避免沉降、地下室上浮（回填土要如何夯實(shí)、樁基類型選擇、基坑方案選擇、排水降壓措施選擇等）；景觀上各類植物所需土壤深度、種植時(shí)間等等等諸多的工程常識(shí)。
3、對(duì)主要材料以及各類功能的實(shí)現(xiàn)有基本的價(jià)格認(rèn)識(shí)。對(duì)價(jià)格有認(rèn)識(shí)之后，才能根據(jù)各方面環(huán)境選擇性價(jià)比最好的材料方案。例如：降水量低的地區(qū)，防水材料的要求就可以低一些；用戶不敏感的區(qū)域，地面和墻壁的處理方式和用料可以使用低配的等等。現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，成本控制是個(gè)很敏感很重要的方面，項(xiàng)目總作為成本控制的決定者，應(yīng)該有這方面認(rèn)識(shí)才能作出好的決定。
4、了解和總分包簽訂的合同。合同是扯皮事件發(fā)生時(shí)最好的處理依據(jù)，當(dāng)然工程上很多事都需要利益、關(guān)系等等外部東西來(lái)?yè)胶蠀f(xié)調(diào)，但是到了這些東西都用不了或者用不起的時(shí)候，合同還是能有很大作用的。
才疏學(xué)淺，經(jīng)歷有限，就只粗略地寫下以上幾點(diǎn)，都是我覺(jué)得工程自身角度應(yīng)該了解和注意的東西（實(shí)際上，我自己所在工程部需要關(guān)注更多的東西，但是本題只說(shuō)工程，所以就不談了）。另外，工程上的東西經(jīng)常和暗箱操作、灰色空間等東西扯上關(guān)系，我接觸的比較少，不敢妄談。
【知乎用戶的回答(18票)】:
謝 @言雀 大大召喚。
樓上知友說(shuō)得很多了，我本身也不是工程出身，很幸運(yùn)的接觸到一些優(yōu)秀的同事，也在學(xué)習(xí)中。項(xiàng)目總的職責(zé)是比較綜合的，幾個(gè)主要的工作是：
1. 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)。銷售額，利潤(rùn)，融資，回款速度，現(xiàn)金流，EBIT 和 EBITDA 等等。
2. 公司的市場(chǎng)地位，形象和政府關(guān)系。
3. 工程。
4. 公司人才發(fā)展培育，日常行政。
5. 持續(xù)發(fā)展性和地域戰(zhàn)略規(guī)劃制定及執(zhí)行。
因此，工程只是項(xiàng)目總工作的一部分，在有專門的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，工程師，乙方丙方監(jiān)理顧問(wèn)一大堆的幫助下，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施控制，督促和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。而工程管理離不開(kāi)三要素：進(jìn)度，質(zhì)量和成本。我畫了一張小圖給雀爺賞玩：
項(xiàng)目總在工程上主要還是和人打交道，從時(shí)間維度來(lái)說(shuō)，前期的報(bào)建規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，主要倚重的是跑政府蓋章的同事，以及以設(shè)計(jì)部為協(xié)調(diào)中心的，對(duì)方案和跑批文的控制。中期開(kāi)始招標(biāo)和建設(shè)，那么倚重的就是采購(gòu)，工程和外包的監(jiān)理團(tuán)隊(duì)，當(dāng)然，一個(gè)好的總包比啥都重要。后期銷售招商運(yùn)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)介入細(xì)節(jié)（前期他們也要參與，否則做出來(lái)的東西不符合市場(chǎng)要求，哭死），就是控制最后的更改，大多數(shù)總包是靠甲方更改而索賠來(lái)賺錢的，這個(gè)已經(jīng)是公開(kāi)的秘密了。
在功能維度上，好的設(shè)計(jì)優(yōu)化能就降低原來(lái)的成本，甚至簡(jiǎn)化施工難度。開(kāi)始了，成本對(duì)應(yīng)著采購(gòu)部，質(zhì)量和技術(shù)難度對(duì)應(yīng)著總工和監(jiān)理，進(jìn)度和安全等風(fēng)控對(duì)應(yīng)著項(xiàng)目經(jīng)理（不是說(shuō)他們只管這個(gè)，我說(shuō)的是主要功能）。工程的東西技術(shù)性很強(qiáng)，打樁，護(hù)坡，排水，砌墻，澆注，回填，各種機(jī)電，幕墻，燈光，精裝，安全，消防，各種材料，做工，訂貨期，真品山寨，什么地方的工人有什么特點(diǎn)，每個(gè)學(xué)問(wèn)都大了去了。至于協(xié)調(diào)各方關(guān)系，斗智斗勇，那更是波瀾壯闊。我只能說(shuō)把自己沉進(jìn)去，跟著專業(yè)的人學(xué)習(xí)討教，學(xué)無(wú)止境。
但是，作為項(xiàng)目總，我覺(jué)得也要對(duì)自己的定位有充分的認(rèn)識(shí)。拼專業(yè)知識(shí)，咱們不可能在各個(gè)方面都有成果，最終還是要倚重專業(yè)的部門主管，工程師等等。項(xiàng)目總的主要任務(wù)還是平衡和控制。比如開(kāi)會(huì)的時(shí)候追進(jìn)度，不要讓一個(gè)延誤的事項(xiàng)留在表面，追到底，到底卡在哪里，缺什么資源，誰(shuí)在負(fù)責(zé)，有什么計(jì)劃追上進(jìn)度，時(shí)間節(jié)點(diǎn)等等等等。
處處都是學(xué)問(wèn)，同學(xué)們加油啊！
【KekeTang的回答(15票)】:
如果你是和我一樣從什么都不懂開(kāi)始，有些點(diǎn)我可以大致說(shuō)一下。
1:第一要找到合適的建筑合作單位，你或者你老板來(lái)找，談好價(jià)格和墊款部分，（這個(gè)是個(gè)非常考水平和實(shí)力的過(guò)程，估計(jì)得讓你老板來(lái)談。）
他們對(duì)接好以后，讓建筑公司安排一個(gè)項(xiàng)目對(duì)接人。
2:你們自己招聘一個(gè)工程部的負(fù)責(zé)人，有龍湖或者萬(wàn)科等大開(kāi)發(fā)商工程部經(jīng)驗(yàn)為佳--（個(gè)人偏好龍湖，因?yàn)辇埡娜俗顣?huì)控制成本）
3:找一個(gè)信得過(guò)的第三方監(jiān)理公司。（1要對(duì)你們負(fù)責(zé)，2該簽字就馬上簽字，不該就不簽。總之，必須是自己的人）
4:安排規(guī)劃設(shè)計(jì)公司出一個(gè)對(duì)接負(fù)責(zé)人（關(guān)于施工圖的設(shè)計(jì)，認(rèn)好他的臉，因?yàn)榻酉聛?lái)很長(zhǎng)時(shí)間一直要和他互相折磨）。
5:前期經(jīng)理也要早點(diǎn)招。（報(bào)批報(bào)建最好專門找人來(lái)跑，不要自己左一趟右一趟，100多種手續(xù)和稅，找個(gè)萬(wàn)達(dá)萬(wàn)科出來(lái)的熟手會(huì)很快。）
6:營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)人，目前市場(chǎng)住宅都是1-3點(diǎn)的提成比，就看他們?cè)趺磯|了。
7:然后帶上你的審計(jì)。
ok開(kāi)始吧！！！開(kāi)始撕逼！！！！！
開(kāi)始等他們撕逼互掐吧。 設(shè)計(jì) 工程 銷售 互相一環(huán)扣一環(huán)，利益影響，在扯不同方案和實(shí)施性的的時(shí)候，你就帶著審計(jì)的人默默不做聲，慢慢看他們撕…你就再旁邊長(zhǎng)經(jīng)驗(yàn)，相信我，撕10幾次以上你就會(huì)清晰明了了。
設(shè)計(jì)單位要多做平方面積才會(huì)錢多，它會(huì)盡量多做，外觀上會(huì)去選絢麗的美觀的。他們常會(huì)講說(shuō)，按照我們的思路來(lái)，美觀有大方 還節(jié)省錢，而且市場(chǎng)接受度這么高，先設(shè)計(jì)10萬(wàn)方嘛，第一期先做兩萬(wàn)，但是圖紙按照10萬(wàn)來(lái)做，要放眼未來(lái)嘛。
工程會(huì)站在施工難度上，要求不要那么多亂七八糟的，不要整那些高難度的設(shè)計(jì)，審核過(guò)不了，消防過(guò)不了，施工周期長(zhǎng)了，成本太高怎么怎么，一直都在核算再核算。永遠(yuǎn)拿成本和風(fēng)險(xiǎn)來(lái)亮劍。
營(yíng)銷為了好賣房子，降低自己的風(fēng)險(xiǎn)和墊款周期。會(huì)要求少做面積，調(diào)整戶型，增加贈(zèng)送的部分，大幅度改變戶型結(jié)構(gòu)，把實(shí)用、好賣和贈(zèng)送等賣點(diǎn)訴求放第一位。威脅：要是不好賣，銷售壓力大，資金鏈斷掉大家一起死。是常用的話。
只要一起開(kāi)會(huì)…真的每天一開(kāi)會(huì)就撕逼。
非常快樂(lè)的一件事，就是看那些一本正經(jīng)的人，在哪里撕。。。。。。。
不過(guò) 撕完了，就該你站出來(lái)拍板了....拍板的另一層含義就是：該出錢了。
（好像說(shuō)歪了，你 的問(wèn)題是怎么做好工程管理）
這個(gè)我不太懂，我就隨便說(shuō)一下。
后期：真的要每天上工地，跟著監(jiān)理認(rèn)材料，懂建筑結(jié)構(gòu)，施工流程，水泥鋼筋含量（找龍湖的人），跟著審計(jì)看材料價(jià)格，聽(tīng)用途。 搞清楚工程進(jìn)度和前期報(bào)批報(bào)建的關(guān)聯(lián)，搞清楚前期資金動(dòng)向需要支付哪些。搞清楚合同的暗門！
至于開(kāi)發(fā)節(jié)奏，你估計(jì)沒(méi)經(jīng)驗(yàn)把握不了，但開(kāi)發(fā)順序還是可以學(xué)習(xí)清楚的。
你最需要學(xué)的，是談判，比較，選擇。
其實(shí)你老板最好讓你先當(dāng)副總，選一個(gè)熟手來(lái)帶你，讓你跟著他跑，每一項(xiàng)東都需要了解和參與，一個(gè)項(xiàng)目下來(lái)你就基本入門了。
還有，管好自己的筆，如果你簽字有用的話。
這些都不難，主要看你老板的玩兒法…
我的回答不系統(tǒng)，想到什么說(shuō)什么。
也不能說(shuō)的太細(xì)
就這樣吧……
【丁恒星的回答(7票)】:
學(xué)習(xí)任何一門新的學(xué)科，最靠譜，最實(shí)在的還是看大學(xué)教科書。通讀一遍以后，如果發(fā)現(xiàn)不懂的名詞，可以百度，可以問(wèn)人，弄明白它的意思。不用在意一天能看完多少頁(yè)，重要的是弄懂了多少以前不懂的知識(shí)。任何知識(shí)體系都是像樹一樣的結(jié)構(gòu)：主干、樹枝、分叉、樹葉，一級(jí)一級(jí)延伸出去。你需要做的就是慢慢把這棵樹填滿，能夠聯(lián)系起來(lái)。
工程管理的三個(gè)目標(biāo)：進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和費(fèi)用目標(biāo)。工程管理的任何措施都是圍繞這三個(gè)目標(biāo)展開(kāi)的。如果把整個(gè)工程管理學(xué)科比作大樹，那么這三個(gè)目標(biāo)就是大樹的主要三根樹枝，拿進(jìn)度目標(biāo)舉例，能影響進(jìn)度的主要有材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、施工機(jī)械進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、施工人員是否足夠、施工工藝是否合理，是否需要返工，這些就是進(jìn)度目標(biāo)上面的分叉。不過(guò)我認(rèn)為身為一個(gè)項(xiàng)目總并不需要對(duì)這些分叉和樹葉太過(guò)浪費(fèi)時(shí)間，主要還是看緊樹枝，然后把分叉和樹葉交給專業(yè)的人士去負(fù)責(zé)。
我以一個(gè)工程技術(shù)人員的角度提出我對(duì)工程管理的看法，如果有什么不對(duì)的，希望大家包涵。
【楊玉皓的回答(5票)】:
這個(gè)你得問(wèn)我唄。
把握幾個(gè)字：安，成，進(jìn)，質(zhì)，合，
信，組。
安全管理，成本管理，進(jìn)度管理，質(zhì)量管理，合同管理，信息管理，組織和協(xié)調(diào)。
初涉項(xiàng)目，摸清項(xiàng)目發(fā)承包模式，投標(biāo)書里有項(xiàng)目的施工進(jìn)度安排和項(xiàng)目概況，合同寫著工程款支付計(jì)劃。 摸清這三點(diǎn)，項(xiàng)目概況也就差不多了。
然后，熟讀圖紙并參與技術(shù)交底，重點(diǎn)工序參加專家評(píng)審，和監(jiān)理業(yè)主各方吃好喝好，管理班子即七大員到位。
項(xiàng)目進(jìn)行中重點(diǎn)安全，進(jìn)度，質(zhì)量，成本控制，做好施工組織設(shè)計(jì)的變更和簽證，注意進(jìn)度款撥發(fā)，延遲撥付一定要注意了。
做好實(shí)驗(yàn)檢測(cè)和設(shè)備檢測(cè)，報(bào)告齊全簽字齊全。
注意安全文明，防止揚(yáng)塵，沖洗圍擋，腳手架規(guī)范等面子措施。
竣工驗(yàn)收
【吳鐵銘的回答(2票)】:
作為非工程背景的人來(lái)做項(xiàng)目總，有兩種情況：一、你是項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人，包括前期、設(shè)計(jì)、銷售都管；二、你只是項(xiàng)目的工程負(fù)責(zé)人。第一種情況工程方面你主要是提出你的要求，包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本等，然后讓下面的工程人員去具體操作，你負(fù)責(zé)監(jiān)控，你最主要的精力要放在前期和銷售上；第二種情況就一定要深入項(xiàng)目，在實(shí)踐中摸索，注意分類（工程質(zhì)量、技術(shù)管理、進(jìn)度、成本、前期等）總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，慢慢來(lái)，多吃點(diǎn)虧也不要怕，這都是給你未來(lái)的提升攢經(jīng)驗(yàn)?zāi)亍?/p>
【徐振飛的回答(1票)】:
按照中國(guó)國(guó)情，首先你要能喝，不能喝至少要能吐......
【程慶之的回答(0票)】:
。。。。。。這標(biāo)題改的好坑。
【lanyimo的回答(0票)】:
保持正確的意識(shí)，不論是工程管理還是質(zhì)量管理都是為了保證工程順利進(jìn)行的，多溝通，方法論都是在這個(gè)過(guò)程中習(xí)得。
【許釧的回答(0票)】:
試想題主所屬是甲方單位，如果是新人，主要還是在現(xiàn)場(chǎng)多學(xué)習(xí)，向自己公司項(xiàng)目經(jīng)理學(xué)習(xí)，主要是對(duì)施工單位工作的管理；向施工單位項(xiàng)目經(jīng)理學(xué)習(xí)，施工方面的技術(shù)質(zhì)量成本進(jìn)度各方面的管理；
【薛飛的回答(0票)】:
學(xué)做甘特圖
【話今的回答(0票)】:
房產(chǎn)新手獻(xiàn)丑了
工程總體分為安全，成本，進(jìn)度、質(zhì)量，合同，信息管理，組織協(xié)調(diào)。
安全主要是人員安全跟場(chǎng)地安全
成本主要是施工成本跟管理成本等
進(jìn)度主要是在建施工進(jìn)度、手續(xù)進(jìn)度
質(zhì)量包含了工程的各個(gè)環(huán)節(jié)
合同是工程管理的依據(jù)，也是規(guī)定了工程的方向，其中包含的付款結(jié)算墊資質(zhì)量控制等等的條款都是甲方管理的基礎(chǔ)，也是施工方必須遵循的硬性標(biāo)準(zhǔn)。
信息管理主要包含隨建土建安裝智能化等等施工資料以及塔吊、施工電梯等施工設(shè)備安全資料、建筑用材報(bào)驗(yàn)資料如鋼筋水泥試驗(yàn)報(bào)告，各項(xiàng)用材的合格證等等。
組織協(xié)調(diào)內(nèi)容太過(guò)繁雜舉例說(shuō)明，比如不同分包單位共同施工施工順序問(wèn)題，占用場(chǎng)地問(wèn)題等
下面在稍微詳細(xì)的擴(kuò)充一下上面的幾項(xiàng)。
安全問(wèn)題：1、人員安全問(wèn)題：施工人員安全器械準(zhǔn)確完善佩戴，如安全帽佩戴，高空作業(yè)安全帶佩戴等等，特種作業(yè)人員管理問(wèn)題，如塔吊操作手、指揮員，很多時(shí)候發(fā)生事故都是因?yàn)槿藛T違規(guī)操作引起的。
2、施工環(huán)境問(wèn)題：三寶四口五臨邊的防護(hù)問(wèn)題，施工場(chǎng)地臨舍搭建、圍墻搭建防盜等問(wèn)題，施工區(qū)域防火問(wèn)題。
成本控制：1、例如地下室開(kāi)挖降水工程施工，采用何種降水方式，各類降水方式施工周期，降水效果如何，對(duì)工期影響等等都是考慮的范圍，成本控制不僅僅是資金控制，耽誤了太長(zhǎng)施工時(shí)間而節(jié)約了一部分資金也不見(jiàn)得是劃算的事情。
進(jìn)度控制：1、施工總進(jìn)度、各分包或各工種施工進(jìn)度的控制。2、手續(xù)進(jìn)度是不可忽視的，不然等房子建完了，你施工許可證還沒(méi)辦下來(lái)，存在這種情況。
質(zhì)量控制：1、一棟建筑的總體質(zhì)量其實(shí)就是由各個(gè)分項(xiàng)工程的質(zhì)量累加而成的，但是在關(guān)鍵部位也是起到關(guān)鍵作用，例如一棟樓質(zhì)量各部位都非常好，但是就是三小間防水做的不好，那么必然會(huì)漏水，房子賣出去，這口碑可就大了去了。
合同控制：1、甲方如何對(duì)施工單位進(jìn)行管理，都是以合同為根本來(lái)進(jìn)行管理，你進(jìn)行到某一層我支付你多少工程款，你工程質(zhì)量出現(xiàn)什么問(wèn)題，我要扣除你多少資金，你進(jìn)度滯后多少要扣多少違約金，你進(jìn)度快質(zhì)量好，怎么獎(jiǎng)勵(lì)等等，也是工程管理人員都必須參照的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。
組織協(xié)調(diào)幾乎涵蓋上述所有的內(nèi)容，也貫穿了整個(gè)工程的建設(shè)始末。一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)離不開(kāi)許許多多人的辛苦勞動(dòng)，但是鳥無(wú)頭不飛，一堆沙子一堆石子在那里不會(huì)一眨眼就變成混凝土。個(gè)人的工作就是做一手勞動(dòng)，領(lǐng)導(dǎo)者的工作就是組織勞動(dòng)，管理者的工作就是組織協(xié)調(diào)各個(gè)環(huán)節(jié)。
項(xiàng)目總?cè)缛羰情_(kāi)發(fā)商項(xiàng)目總下屬應(yīng)該有工程部，平行的應(yīng)該有監(jiān)理單位，施工現(xiàn)場(chǎng)大多管理應(yīng)主要有對(duì)應(yīng)工程師進(jìn)行管理，項(xiàng)目總只對(duì)相關(guān)人員直接負(fù)責(zé)，這是屬于管理問(wèn)題，不能一個(gè)工人不戴安全帽一個(gè)項(xiàng)目總整天去查安全帽，不分工作輕重緩急。管理的水平高低是在不斷的實(shí)踐中學(xué)習(xí)的，但是最應(yīng)該知道的起碼是各個(gè)工程的施工環(huán)節(jié)，你要知道下一步或者下二十步工程將要進(jìn)行什么，將可能發(fā)生的問(wèn)題消滅在萌芽狀態(tài)，對(duì)正在發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行解決，對(duì)已經(jīng)發(fā)生的進(jìn)行處理。不斷的處理出現(xiàn)的各種問(wèn)題，只為了一個(gè)項(xiàng)目順利建成的目標(biāo)。
【霍雯佳的回答(0票)】:
是項(xiàng)目經(jīng)理吧，看看一級(jí)建造師課本。
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