介處買二手房需注意事項 2010年09月28日 星期二 上午 10:02 1.多做些功課，多了解一下這個小區。 2.先在網上找找，房屋信息很多，不過你要辨別一下，幾個中介發的是不是同一套房源。如果確定是同一套房源就好辦了，你去跟中介A說，你這個房源中介B手里也有，如果你同意中介費多少多少錢（請盡情發揮想象力，定一個數字，以免為了多掙中介費而抬高房價），我就去跟你看房子。這個時候中介就會說這是小錢，先看房子，怎么怎么樣。不要妥協。 中介可能平常情況下不松口，我們是大公司很正規不賺差價怎么怎么樣，但是遇到競爭，就跟瘋了一樣，無論多大的公司。切記。 3、最大的技巧：鎖定小區之后，在網上如果看到感覺不錯的房子，如果有兩套以上最好，看房前選擇兩個中介公司看，這樣后期操作起來你比較占主動。再說一遍，中介公司只要遇到競爭，就跟瘋了一樣。 4、每次跟中介談判的時候，都先在心里默念三遍：站在我對面的是人渣。 5、堅持自己先跟房東面談價格。發揮想象力，盡情壓價，但是不要談崩。如果實在談不下來再讓中介去談。他們是人精，總有辦法。適當時候可以采取獎勵政策，比如談下1W，多付1000中介費。
看房前先白紙黑字約定： 一、中介費用多少，辦完房產證支付一半，房屋交接完成后支付一半。 二、中介負責查證房屋屬權、房產證、土地證、房主身份證、是否有抵押、涉訟、戶口遷出。如未查證，中介公司付全責。（這句話很重要）。 三、注意看房協議，不要簽空白的，把地址寫清楚，沒填滿的劃掉。
委托中介貸款，中介需保證利率是 %折扣是（ ）。貸款評估費是評估價的千分之 。（需要做低還是做高）中介需保證貸款成功，貸款成功后支付貸款費用，貸款費 元。 貸款不成功，買方不承擔任何費用與責任，一切合同自動解除 。
任何情況下不得收取意向金。
所有資金（包括定金和首付款）走銀行托管。不經過中介公司。
全部要付的款項一般是
契稅（1.5%或3，一般是1.5%，容積率超過1就是3%）
個人所得稅1.5%
營業稅差額的5.5%（五年以下，所以如果貸款少，能做多低就做多低）
抵押登記費380
評估費千分之二（如果自己找評估公司是千分之一）
手續費6快每平米。
登記費80元。
印花稅5元。
這些款項不同地區略有不同，可以多問幾家中介。 超出部分，中介公司承擔。
在簽定合同過程中，必須注明什么時間賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時不能按時交房，買家將得到什么樣的賠償，房屋是否仍存在租賃情況等。一般情況下，在約定時，買家可以以房屋總價的10%左右作為交房時再付的條件約束賣家按照交房。
當心維修基金被中介“黑吃” 很多消費者在買二手房過程中忽視維修基金，中介往往利用這個“缺口”吃進維修基金，如此的情況經常以以下的方式發生：中介告訴賣方二手房維修基金已經所剩無幾，一般情況下都是送給買方，而中介在對付買方時則稱賣方沒有將維修基金“送”給你，買方要自己重新辦理維修基金，這樣以來維修基金就進了中介的口袋。買賣雙方需當面進行了解，如果是將維修基金贈予買家，雙方需在“購房條件約定”條款中“其他約定”中進行約定。一般情況下，房屋交接時，買賣雙方需共同到相應的物業管理公司，針對維修基金的帳戶余額，進行資金交割，戶名的變更。
《合同法》425條規定：“居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任”，保留相關的證據就可以有力地保護自己的合法權益。
在合同中明晰中介費用所包含的項目。中介除了收取合同約定的中介服務費外，其余的所謂墊資費、看房費、跑腿費等等都屬于“黑收費”。
本合同而簽署的補充協議及其他書面文件，均為本合同不可分割的一部分，具有同等效力。
違約方給各守約方造成的其他經濟損失，由守約方按照法律、法規的有關規定追償。
中介促成雙方完成房屋交易過戶，完成房屋交接為居間成功。
中介方收取房屋成交價1%的傭金的前提是其不僅要提供交易信息、權屬調查等，還要促成買賣合同的訂立，甚至還包括了辦理后續的過戶手續。因此，除有特別約定，僅提供房源信息還不足以被認為全部完成房屋買賣的中介服務，以此要求客戶支付報酬不能成立。而能否認為房屋成交后的傭金數額就是因買方違約導致的中介方預期利益的損失？按現行的收費規定，中介公司收取房價1%傭金的提前是，中介公司促成房屋買賣合同的訂立。而提供房源信息不必然產生促成合同訂立的結果，即便中介公司提供了后續的媒介服務，也存在未能促成合同訂立而獲得報酬的可能性。因此，將媒介居間成功后的傭金報酬作為違反看房確認書的預期利益顯然不合理。
“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，
限定交易時間
在決定購買二手房之前一定要先去區房產交易中心查詢一下該套房產的現狀是否抵押或已售，以避免上當受騙，也希望購房者發現中介的不法行為，能夠及時舉報。
中介買房涉及多少費用
二手房買賣盡量先在正規中介處查詢房源信息，寧愿多跑幾家多了解行情。買賣雙方在達成意向后需與中介公司簽訂《相關費用清單》、《居間中保合同》、《上海市房屋買賣合同》等。
如果客戶需要貸款購買房子，在簽訂上述合同后兩天內，需向業主支付30%房屋預付款，另需支付以下費用，(如客戶不需貸款，則按照非貸款部分支付相關費用)：
一、 交易手續費：建筑面積×2.5元。
二、契稅：契稅按照房屋實際成交金額的1.5%計算繳納。
三、合同印花稅：按照房屋實際的成交金額的0.05%繳納。
四、權證印花稅：5元/本。
五、登記費：如果房屋屬于個人產權，100元/件；如果房屋屬于其他產權，300元/件。(注：不僅住宅與非住宅有區別，而且有無抵押貸款也不同。若與規定不符以有關規定為準。)
六、圖紙費：25——75元。
七、工本費：25——45元。
八、貸款所發生的費用：①貸款擔保費：300～600元；②抵押登記費：公積金100元、組合或商業貸款200元；③貸款保險費根據銀行規定收取；④公積金評估費：如果貸款超過房價一半，需支付200元。
九、房地產經紀費(傭金)：按房屋成交價格總額的1%計付。
十、維修基金：由上下家自行約定是否轉送，業主也將自行支付以下費用。
如果房屋是使用權房，則必須轉成產權房才能進行交易，所有費用由賣方獨自承擔。轉產費一般由房屋所在物業管理公司提供，是根據房屋朝向、房齡、業主工齡等因素進行評定。
在以上手續辦理妥當后，且雙方資料都齊全的情況下，中介公司會在15天內帶買賣雙方到交易中心辦理過戶手續。
房產中介合同在法律上叫做居間合同，簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續。
二要審查對方的委托授權書，以確認對方是賣主的合法代理人。要與中介公司簽訂統一規范的委托代理合同。合同上應寫明代理方式、代理報酬、代理期限與代理權限等內容，特別要注意是否蓋章及寫清有關日期。
經過選房、看房、簽合同三個步驟后，將進入買房的實質性階段。具體是：房屋面積測繪、房屋價值評估、房屋抵押貸款、房屋產權過戶、取得回執。
購房后應盡快辦理房產證，并督促賣方盡快遷出戶口；辦理二手房貸款環節較多、需要時間較長，手續繁瑣。千萬不要因為親戚朋友介紹而簡化程序，不要私下交易，要合法、徹底辦理過戶手續。產權過戶必須報經產權部門才能完成過戶手續。
交房：按照合同約定執行
辦理完所有手續后，買賣雙方按合同條款交接房屋，驗收房內不得拆除的房屋裝修和附屬設施，驗收合格后買方付款。
關于稅費的交納應在《買賣契約》中注明由哪一方繳納，未注明的要按照規定各自承擔；最后，按照房地產交易中心規定，領取房地產證時，必須本人到場，如本人因故不能到場領證，應提前辦理委托領證公證手續。
在二手房買賣合同簽訂前，中介和賣房業主都有義務就房屋的情況向買房者作出說明，特別是要對房屋毀損部分、權利瑕疵部分作出充分的說明，否則就未盡到中介和賣房業主應履行的說明義務，應就不能簽訂房屋買賣合同承擔一定的責任。
上家并未在合同約定期限內還清銀行貸款，而且抵押登記也未在約定期限內撤銷，
附：二手房交易的當事人雙方需提供的相關材料
賣方需提供的材料：
1、產權人身份證（非當地戶籍人士還應提供暫住證）
2、戶口本
3、房屋所有權證
4、原購房發票（復印件）、原購房合同
5、共有產權人聲明
6、結婚證復印件
7、產權人印章
8、土地使用權證
9、已購公有住房、成本價購房、優惠價購房、央產房、經濟適用房等房產，出售轉讓時還應提供相關的審批和申請手續。
10、買賣合同
買方需提供的材料：
1、買方本人身份證件（非北京戶籍人士還應提供暫住證）
2、戶口本
3、本人印章
4、外籍人士需提供護照、居留證、工作單位證明
5、港、澳、臺人士需提供身份證、回鄉證、外批單
6、買賣合同
7、如需要貸款購房，還應提供貸款銀行所需的相關手續。
二手房交易流程和所需資料 二手房交易流程和所需資料
中介應當如實向委托人報告相關事項，如果故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求委托人支付報酬并應當承擔損害賠償責任。
中介故意隱瞞的主要是對交易構成障礙的一些情況，如房屋的房齡、抵押等等，客戶往往簽了居間合同后才知道存在這些不利因素，但此時中介往往以“扣定金”來威脅，迫使客戶繼續交易。
一起買賣成交后，中介向買賣雙方各收1%的傭金。可是這類合同中卻并沒有對中介提供虛假房屋信息、錯誤的稅收信息、挪用客戶資金等行為進行約束，因此這類合同可以說是霸王合同。
第一， 委托合同中，受托人以委托人的名義和費用活動，代委托人與第三人訂立合同，以為他人處理事務為目的;
而居間合同中，居間人只為委托人報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務，并不參與委托人與第三人之間的關系，居間人不得以委托人的名義或以居間人自己的名義代為訂約。
第二，委托合同可以是有償合同，也可以是無償合同，而居間合同是有償合同。因為居間人是不得以委托人的名義與第三人訂立合同的，因此，乙和甲之間是委托合同關系
必須認真、仔細地查看其是否具備《房產中介資質證》，
另外，要核實買賣雙方身份。進行交易前，一定要核實業主房地產證、房屋所有權證、國有土地使用證或預售契約等房屋權屬證明以及身份證、戶口簿等，并看清合同條款。簽署購/售房合同時，
必須要求買方、賣方及中介公司三方同時簽約，并且謹慎、認真地審查合同上所有條款的內容，尤其是一些涉及費用分擔、繳/收房款及房屋交付使用日期、違約責任等方面條款。除此以外，最好把中介傭金也一并寫進購/售房合同。相關的合同、票據原件都必須妥善保管，一旦發生任何消費爭議，亦可及時向有關部門投訴。
一定要將各項“口頭”承諾寫進合同。買家委托中介公司辦理銀行按揭手續或向業主“試價”時，應在委托書中寫明辦理按揭手續或“試價”的起止時間，若其超過期限仍無法辦妥手續的話則應退回全數定金。此舉不但可保障客戶的利益，而且還可有效避免某些中介刻意使產權交易無限期拖延，乘機吞掉定金的情最重要的是，要避免簽單方委托。由于有的市民過分信任中介，這就給某些中介以可乘之機，更有甚者，經常手持客戶與其簽署的公證委托書做許多不法勾當，如：瞞騙業主并以一個較高的價錢與客戶成交、假扮客戶與業主談判等。
況出現。
其一，購房人首先要了解中介人員的信息，如經營范圍、執業經紀人的姓名及證號等等。如果購房者在直接到中介公司進行洽談的過程中，發現中介公司未經備案、注冊登記或執業經紀人證號名不副實，應立即停止交易，向有關部門核實、舉報。
其次，在合同中明晰中介費用所包含的項目。中介除了收取合同約定的中介服務費外，其余的所謂墊資費、看房費、跑腿費等等都屬于“黑收費”。同時根據《關于規范上海市居住房屋買賣，租賃中介經紀服務收費的通知》規定：居住房屋買賣中介經紀服務費不超過成交價的2%,租賃中介經紀服務費不超過一個月租金的70％
其三，在合同中明晰中介費的支付條件。原則上是在中介公司促成雙方簽訂《房地產買賣合同》時支付，但鑒于房屋交易過程中環節較多，可以將中介經紀費的支付與工作進度相結合，做到哪一步就支付哪一步的中介經紀費。
其四，要格外留心定金、訂金，預付款，違約金條款。如果是對方提供的為格式合同，那么，在簽訂合同前，最好請專業律師把關，修改、刪除合同中對己不利“霸王條款”，增加自身需要的條款，以達到利益平衡，降低糾紛、損失發生。
因國家政策改變導致不能貸款，可作為不可抗力因素理由（至少屬于情勢變更的合法理由）要求解除合同，不必承擔違約責任。
有沒有被司法機關財產保全、查封，有沒有設定抵押權
“《購房定金協議》中一般都寫明，賣方保證對房屋擁有合法所有權，如因房屋權屬發生爭議影響協議正常履行的，由賣方承擔全部法律責任。”在更名過戶交全款之前，建議要進行查檔等必要的調查。通過查檔可以了解房子是否有抵押、糾紛、查封等問題。這個環節需要房主拿著自己的產權證、身份證去，買家無法獨立進行，但可以陪同前往。以往發生的很多“一房多賣”、“冒牌房主”等問題，都是因為在交定金時賣方提供的手續、證件造假，所以，要及時查檔，特別警惕“一房多賣”。 過戶時，會先得到一個“業務受理單”，一般情況下，“受理”后，需要至少4個工作日審核，然后出產權證。這中間，可能存在一些問題，比如提交的手續與系統記錄不相符、提供的材料不全、房產存在權屬糾紛等，最終導致過不了戶。
目前長春的二手房交易涉及到的主要交易成本包括6項稅費。其中有3項是固定要收取的，包括
登記費（工本費）72元；
印花稅5元；手續費6元/平方米（70平方米以下的房子免收）；另外三項包括契稅、營業稅、個稅，根據“是否超5年”、房屋面積等不同情況收費標準也不同。按現行規定，“超5年”普通住宅免征個稅，“未超5年”的要全額收1%個稅；營業稅是5.6%。比如，超5年的普通住宅（以上次交易繳稅時間為準），且面積在144平方米以下的房子，營業稅和個稅免征，這就能省去6.6%的稅。以總價50萬元的房子為例，這部分可省大約3萬多元。
“正常情況下，營業稅、個人所得稅由賣方承擔，契稅、印花稅由買方承擔，手續費是一方承擔一半。不過，在實際交易過程中，也有買賣雙方協商稅費如何承擔的。”黃曉芳告訴記者。另據業內人士介紹，目前在對二手房收取更名稅費時的依據有兩個，一個是交易者報的成交價格，另一個是評估價格，采用的是“就高不就低”的原則。
通過公證延遲更名過戶
對于“未超5年”的普通住宅，買賣雙方想省稅費的話，劉海波律師給出的一個建議是，可由賣方（夫妻雙方）做一個授權過戶更名的公證書，授權給買方在出售方未到場的情況下，隨時辦理過戶更名手續，在交易完成一段時間后，等到符合“超5年”條件時再進行更名過戶，這樣可以規避或降低營業稅、個人所得稅等費用。授權公證的費用大約在千元以內。不過，劉海波律師強調，如果賣方不講誠信的話，可能會存在“一房二賣”、單方毀約、產權人對房屋抵押等風險。因此，建議雙方通過訂立一份不可撤銷的公證，盡量降低賣家單方悔約的風險。
其需要注意的是公共
窗體頂端
窗體底端
維修基金，如果賣家沒有交過這筆費用，則日后會由房屋所有人即買方來承擔。
二手房轉讓過戶費用
賣主應繳費用
一、交易手續費：自今年3月1日起，交易手續費由原來按套計算變為按每平方米計算，5元／平方米，賣主承擔50％費用。
二、合同印花稅：按照房屋產權轉移的成交金額的0．05％繳納，賣主承擔50％。
三、契稅：契稅繳納按照房屋實際成交金額的0．75％計算，由買賣雙方約定由何方承擔，在實際操作過程中一般由買家承擔。
四、房地產經紀費（中介費）：按房屋成交價格總額的0．5～2．5％計收，買賣雙方收費總和不得超過成交價格的3％。
五、過戶手續費：50元／套。六、轉產費：如果房屋是使用權房，則必須轉成產權房才能進行交易，所有費用由上家獨自承擔。轉產費一般由房屋所在物業管理所核定，根據房屋朝向、房齡、業主工齡等因素進行評定。具體見本報2002年3月5日A3《今年公有住房出售五項規定》。
買主應繳費用
一、交易手續費：以5元／平方米計算，按照房屋面積大小繳費，買主承擔總費用的50％。
二、合同印花稅：按照房屋產權轉移的成交金額的0．05％繳納，買主承擔50％。
三、契稅：契稅按照房屋實際成交金額的0．75％計算繳納，由買賣雙方約定由何方承擔，在實際操作過程中一般由買家承擔。
四、權證印花稅：5元／本。五、登記費：如果房屋屬于個人產權，100元／件；如果房屋屬于其他產權，200元／件。
六、房地產經紀費（中介費）：按房屋成交價格總額的0．5～2．5％計付，買賣雙方付費總和不超過成交價格的3％。
七、過戶手續費：50元／套。
八、維修基金：根據賣家實際用掉的維修基金數目補交給對方。
買主應繳其他相關費用
在房地產交易過程中，如果牽扯到房屋評估、咨詢等還要收取相關費用，具體如下：
1、評估費：計費采取差額定率累進法收取。
2、房地產咨詢費：按服務形式分口頭咨詢費和書面咨詢費兩種。口頭咨詢費，按服務所需時間結合咨詢人員專業技術等級由雙方協商確定收費標準。書面咨詢費，按咨詢報告的技術難度、工作繁簡結合標的額大小計收。普通的，每份收費300～1000元，復雜的可適當提高收費標準，但不得超過咨詢標的額的0．5％。此項收費標準，屬指導性參考價格。
二手房買賣舉例說明
李先生出售一套位于天潼路的兩室一廳，建筑面積80平方米。最終，與王小姐達成協議，房屋以30萬元成交。李先生和王小姐在房屋交易過程中，所需繳納的費用如下：
李先生:
交易手續費＝5元／平方米×80平方米÷2＝200元合同印花稅＝30萬元×0．05％÷2＝75元房地產經紀費＝30萬元×（0．5～2．5％）＝1500～7500元過戶手續費＝50元總計＝200＋75＋50＋（1500～7500）＝1825～7825元
王小姐：
交易手續費＝5元／平方米×80平方米÷2＝200元合同印花稅＝30萬元×0．05％÷2＝75元房地產經紀費＝30萬元×（0．5～2．5％）＝1500～7500元過戶手續費＝50元權證印花稅＝5元登記費＝100元總計＝200＋75＋50＋5＋100＋（1500～7500）＝1930～7930元
如果房屋的實際建造年限與房東所提供的不符，房東應承擔違約責任。
