2021.4.7 | 寫于東京
大家好，我是東京的上海人老蔡。這篇文章會很長，也很重要，能看到的都是有緣人。本文不是任何形式的軟文和廣告，更像是作為一個在日本創業的經營管理簽證持有人，對日本房產投資的經驗總結和思考。
我始終認為，再有價值的公眾號，往往價值也就體現在其中的幾篇文章里。寫日本公眾號兩年多來，自認為真正特別有價值的文章并不是很多，除了之前寫過的日本經營簽完整攻略、自住房購買建議、來日本創業的核心思路、比特幣持有策略那幾篇之外，今天這篇房產投資相信也能幫到不少人。
因為明天蔡太太就要生二胎了，下周開始我可能會沒有時間再寫公眾號，所以打算把拖了一年多沒寫的日本房產投資話題給補上，2021年能把這篇文章發出來就沒有遺憾了。
曾經我也思考過一個問題，為什么在日本的華人有這么多房產中介，為什么是個人就在買房子賣房子。我身邊有很多在日本各地的華人房叔房姐，有幾套甚至幾十套的日本房產的人比比皆是。房產投資是人類永恒的主題，日本也不例外。接觸的越多，越是發現自己想象力不夠，千萬不能抱有”我自己賺不到所以別人也賺不到”的想法，這個世界遠比想象中還瘋狂，觀察房叔們的思路可以學習到很多東西。
了解我的人都知道，之前做過的每一次創業，都是因為身邊不約而同的出現了同一個行業的創業者或者投資者，每當出現可復制的賺錢效應時我也會考慮一起參與，這是自己為了了解市場熱點和發現賺錢效應的方式：看別人都在靠什么發財，再判斷我自己能不能復制，有沒有可操作性。這種創業方向的選擇思路往往能保證高成功率。很幸運，之前幾次創業都可以算小有成功，但持續的時間都不長，機會總是轉瞬即逝，所以來了日本之后一直在物色可以一做就做幾十年的那種事業，在觀察了這么久之后，發現還是房產投資符合這樣條件，是一個永遠放在臺面上的事業候選項。
在全球大放水的前提下，貧富差距進一步拉開，甚至到了旱的旱死、澇的澇死的程度，房子永遠是抗通脹的最好工具，沒有之一。你可能會說，因為別人有錢所以才去炒房，個人覺得這話只算對一半，因為身邊真的出現了很多靠炒房發財的普通人。當然會有很多有錢人直接全款買很多投資房，但因為中日房市投資玩法的不同，當你真的和東京1套房滾成50套的人聊過之后，你會發現自己還是太幼稚了（包括以前的我自己），只要操作得當，你的房子完全可以滾雪球，越滾越多。在你不論以任何形式積累到了第一桶金之后，就已經達到基本投資門檻了，創造被動收入，用錢滾錢，躺著賺錢才是我們的核心目的，本篇文章相當在寫賺到第一桶金后的思路。
何為滾雪球？有了一套起始投資房之后，在日本可以用已有房產的首付作抵押，加上租金的現金流回報，慢慢滾成第二套的首付，加上貸款之后拿下第二套，然后第三套，第四套，第五套，貸款目的一般都沒有限制。這么做前期會比較慢，但后期會越來越快。初始房產越多，累積速度越快。我朋友累積到50套花了9年左右的時間，現在每個月可以滾出來一兩套新房的首付，還在野蠻式增長中。日本的樓市大環境完全符合這種商業模式的前提條件：低利率，高回報，不限購，不限貸。不過，本文也只是說明一下此模式的大致思路，具體操作過程也比較復雜，今天點到為止即可。
30歲買進7幢樓的日本小姐姐，非富二代，思路決定出路。
所以，你不能只看到日本房產不會暴漲所以草率的認為這里沒有投資價值，那只是把中國思路套用在日本房市上而已，兩者游戲規則完全不同，這樣去判斷不合適，也不合理。之前也聽到過有人問“既然這么容易，那日本為什么不是人人都在做？”很遺憾，大部分人都是為房東們貢獻現金流的房客，房東永遠占少數，但凡稍微有點投資頭腦的富人，哪個人名下還沒幾套房子幾幢樓了？我之前在一個中華餐廳里吃飯，里面的中國服務員都在討論買樓的選擇，當時我都驚呆了。
所以，今天我把我這幾年接觸下來后總結的經驗和思考都分享出來。不過話說回來，這些內容只是現階段的淺薄認知，可能會存在錯誤，可能你會不認同。如果你不同意，那不要懷疑自己，你一定是對的，按照你自己的思路就行，我只是把我的想法看法寫下來，僅此而已。
當然，日本房地產也一樣水很深，一篇文章壓根說不清楚，我雖然不是房產從業者，但也了解到過不少“內幕”，在海外涉及到大資金的所有事情都務必慎重慎重再慎重，處處都是坑。寫這篇文章也沒有參考任何其他人的想法，完全是一個人對著屏幕一個字一個字打出來的，這篇只是拋磚引玉，等我二胎出生了，穩定之后有機會再慢慢展開。
注意，本文中不談及任何民宿投資，只談長租。日本民宿市場經歷了一年的疫情后現狀怎么樣，民宿老板們心里最清楚。長租是剛需，但民宿不是，疫情還要持續多久并不清楚，對旅游業的打擊個人認為會持續存在。
注意，下文中所提到日本經營管理簽，是針對已經持有經營簽，在有原來事業的基礎上再追加房產投資的情況，本篇文章說的絕不是買日本投資房可以拿經營簽，之前文章提過無數次：買房不能拿簽證，但拿到簽證后可以買房投資，邏輯關系要搞清楚，切記。連昨天都有人跟我說她被自己親戚騙了，買了推薦的日本房子結果簽證被拒簽了，現在后續特別麻煩問我怎么辦，說真的我也不知道怎么辦，從一開始就不應該進坑。
本文主要談以下內容：
1、中日投資的玩法不同
2、選擇城市和地段的考量標準
3、投資房本身的選擇策略
4、活用貸款
1、中日投資的玩法不同
為了避免長篇大論看暈讀者，這里直接說結論：不要把中國投資房產的思路帶到日本來，因為兩者完全不一樣。
有哪些地方不一樣？
首先，日本這里有句話：自住房不投資，投資房不自住。所以我把自住房和投資房分成了兩篇文章單獨討論。自住房的詳細文章鏈接在此：日本房產，買前請三思，本文只講投資房。自住房要考慮的角度和投資房完全不一樣，而且因為日本的投資房普遍面積不大，從回報和周轉角度來說，小房子以及老房子會更有投資性價比，所以這種房子對于住慣大房子的中國人來說往往沒法住，你不可能帶著老婆孩子蝸居在三四十平的單間里吧。
其次，在日本，自住房有著明確定義，投資房和自住房的貸款利率完全不同。一般情況下，一個世帶（即一個家庭）名下是一套自住房，其余多出來的全都算投資房。很少人會把家庭第二套房子空關著，因為每年維持有一定成本，包括公寓的管理費修繕費房產稅或者一戶建的地稅房產稅等等，空關意味著極大的浪費，也不是我們投資的目的。因為日本房子漲幅小，維持成本高，買了之后長期空置已經可以算是投資失敗了。
正因為日本的投資房貸款利率和中國完全不一樣，房價水平也不一樣，直接導致了回報率完全不一樣，最終導致了玩法不一樣，也就是游戲規則不一樣。
具體是什么玩法不一樣？簡單的說，在中國（或其他通脹地區國家），你主要期待的是房產的增值回報；在日本（或其他通縮地區國家），你主要期待的是源源不斷的現金流回報。拿幣圈做比喻的話，中國炒房相當于炒幣，日本炒房相當于挖礦，這樣應該挺好理解的吧。
以上海為例，房價本身漲的很兇，但是房租的回報率低的可憐，根據身邊的經驗，租金回報只有年化1%上下，但由于高昂的貸款利率，所以往往貸款意味著貼錢進去。投的房越多，要還的貸款就越多，壓力就越大，因為大部分情況下房租回報無法覆蓋銀行利息。
而以東京為例，房價整體沒有太大波動，近5年都是溫和上漲，漲幅不是很大，而且買賣的手續費很貴，一買一賣可能10%就沒了，但是租金回報率比上海高得多，年化5%以上的比比皆是，甚至我有朋友的一整幢樓，年化回報算上貸款杠桿之后做到了15%以上，這種回報都沒有算上房產本身的增值，而是單純的租金回報。買了就不要短期內考慮去賣了，把它看成一個下蛋老母雞就行，沒必要殺雞取卵。
正因為日本投資房回報率一般能超過5%，貸款利率根據信用水平一般在1到3%之間不等，簡單來看兩者之間的差額就是利潤，也可稱為“正向現金流”，是玩“滾雪球”和實現財務自由的基本盤，完全符合富爸爸窮爸爸書里對于的資產定義。玩投資的人應該人人都讀過這本書吧，沒有的話可以去看看之前寫過的這篇，里面詳細講過核心思路：想來日本創業？先看看這篇文章。
富爸爸窮爸爸的作者羅伯特清崎現在有7000套房收租，真正的財務自由。
作為一名上海土著，很容易能體會到對自己生活影響最大的是現金流的回報，而不是房價的增值。一套房子從100萬漲到1000萬，除了心里比較爽之外，對自己的生活沒什么太大影響，只有租金產生的大量現金流才能讓生活品質得到質的提升。但是因為國內同一個城市的房價都是同漲同跌的，你賣了上海一套房子，再去買另一套上海房子，就會變得毫無意義，這也是我們選擇換個國家定居的根本原因之一，換套游戲規則時，優勢自然會出來。
再次，在日本由于稅法制度的完善，尤其當你也想玩“滾雪球”的話，一般來說比較建議用自己名下的日本公司法人去購置投資房，合法避稅手段更多，并且法人申請貸款也比個人容易（比如關東地區剛來的經營簽就可以馬上拿到法人貸款，而個人貸款太難了，評定標準也不一樣），我稅理士從一開始就建議要投的話用法人去投。
再次，持有成本以及收入報稅的不同。日本房子的持有成本比中國高，不過由于一開始就建議用公司法人名義持有投資房，所以房產產生的各種成本基本上都可以計入公司費用之內抵稅。這一點上，長期居住在日本的人會比不在日本定居的外國投資者操作空間更大，后者只能老老實實的交稅，有多少稅交多少稅，每年實際到手收益基本要打個八折以上（稅率20%左右）。對于長期不定居在日本的人來說，加上拿不到貸款資格，不熟悉日本市場的情況下，日本房產就沒什么意思了，類似于一個日幣結算的理財產品，那你還不如直接買理財產品了對吧。
最后，造成玩法不同現象的根本原因在于，大部分國家貨幣超發后通貨膨脹貨幣貶值，導致各類蓄水池中的資產被動升值，但日本這個國家真的很神奇，貨幣也超發，但是是所有穩定發達國家中長期通縮的國家。一邊印錢，一邊通縮，也只有日本才有這種神奇的現象了。日幣最近的確在跌，但相對來說依舊是全球最大的避險貨幣之一，每年世界各地涌入東京房地產市場的金額也排在全球前列（去年我記得是世界第一流入），東京房價相較于紐約倫敦等世界其他一線大城市來說是最低的，但我個人覺得實際居住起來是這些一線城市里最舒服的，絕對是價值洼地。
去年不動產投資額流入城市排名：東京，首爾，倫敦，巴黎，紐約。
日本近十年通貨膨脹率。
記得之前朋友說過一句玩笑話，希望日本經濟永遠不要好起來，這樣貸款利率就能永遠這么低了。低貸款利率是一切投資的基礎，日本最高的利率也比中國最低的利率低，本質上是兩種完全不同的資本市場游戲規則。如果未來有一天日本的貸款利率變高了，那玩法也要作相應調整了，但至少目前來看，超低房貸利率政策還會持續很久。
如果你沒有在日本定居的打算，也拿不到日本銀行的貸款，個人認為沒什么投資日本房產的必要，還不如買個國內的理財算了。除非你閑錢特別特別多，想玩全球資產配置，那對你來說還有點意思，有穩定的日幣計價資產和日幣計價回報，是鎖定收益的一種不錯的選擇，這個思路在之前寫比特幣的文章里提過。
如果你人定居在日本，名下有公司，是經營簽或者永住、日籍，有一筆初始啟動資金，能拿到日本銀行的貸款，那的確很值得發展一下投資事業，因為本質上，高回報并且低利率，就是在送錢。
2、投資房的判斷標準、數據考量
如果你已經明確會考慮在日本做房產投資，名下也有日本公司，也可以去銀行談到貸款額度，那第二步，當房產中介給你一張房產介紹圖，上面寫著房子的位置，價格，回報率，就能直接買了嗎？
絕對不是，沒那么簡單。
大致的房產介紹圖長這樣，隨便找的例子，如果是帶租約投資房一般都會寫上回報率，即利回り。
首先要明確一點最關鍵的，日本所有房產從業者都有一個內網權限，全日本所有的房源都是透明的，只要有賬號就能看到，會和普通大眾在suumo或者athome這種公開的房產平臺上看到的房源有所不同。當然，對于二手房來說也會存在不少“非公開物件”，這些以后可以寫一篇文章，讓各位了解一下一套房子從房東打算賣，到最后落到消費者手上的全過程，知己知彼，今天不是重點就不多說了。
內網長這樣，只有房產從業者才能進去。
我想說的是，真正的好房源需要搶，而且搶的難度并不低，尤其在一些熱門區域的房子甚至會被房產中介自己直接秒掉，他們自己懂行，又有錢，不會錯過優質資產的。能讓你買到，甚至能讓外國投資者買到的房子，往往都是內部沒有消化掉的，挑剩下的房子（不過也不能一概而論，運氣好也能遇到，只是概率比較低）。所以如果一個房產中介把一套房子給你吹的天花亂墜，這時候就要小心了，真有這么完美的房源，哪輪得到你？我之前看到過一套不錯的房子，剛掛出來一天不到就沒了，那個日本買家太猛了，房子都不去實地看看，直接就秒了。
拋開這些先不談，從我們投資人的角度來看，一套投資房的價值，最大的就是地段，然后才是其他的，我們從地段角度上一層層去分析，大致可以分為城市的選擇和區域的選擇。
房產的價值永遠體現在三點上：地段，地段，還是地段。至于其他的，都沒有地段重要，好地段上哪怕是老的掉渣的房子也能秒沒。
首先，你得選城市。
之前已經說了，自己居住是一回事，投資是另一回事，自己居住可以按照自己的喜好，但投資不是。選城市最關鍵的數據指標是“人口流入量”，或者說是一個流入趨勢，長期的人口流入才是房市穩定的根本，尤其在日本這種人口負增長的國家就更重要了。
這是日本近幾年的整體人口流入量排名，最新的圖沒有找到，但每年都差不多，可以參考。可以看到東京遙遙領先，日本的城市格局和中國不一樣，完全是東京一極。但你仔細看的話，其實是整個“關東地區一都三縣”遙遙領先，不僅是東京的流入量大，東京周邊的千葉、埼玉、神奈川都很大，整個關東地區在吸全日本的血。單從這一點上來看，關東地區的投資房是價值最高的。
另外有一點，由于我們是外國人，都有購房需求，也更能推動房價，在我以前那篇：如果來日本定居，你選擇哪個城市一文中，可以看到在日華人的城市分布數據，關東地區一都三縣的中國人占了全部在日華人的一半，54%的華人都在東京圈，14%在大阪圈，6%在名古屋，其他剩余26%散落在日本其他地區。這些都是支撐房價的基本盤。不去看中介各種軟文吹噓，僅從硬數據上看，關東地區是日本最值得投資的地區，沒有之一。
選完城市后，你得選具體的區域。
東京都，大了去了。皇居所在地，寸土寸金的千代田區也是東京；只有山沒有人，房子不要錢的奧多摩町也是東京，投資價值完全不同，怎么選？
離市中心2個多小時的奧多摩町也算東京，鳥不拉屎的地方，你去嗎？
最傻瓜式的選法，就是看日本房產網站上的熱門區域是哪些。因為你是投資，你是房東，你當然要去關注房客最喜歡租哪個地區的房子，這方面可以參考suumo，athome，homes，rakumachi等網站的公開數據。
suumo發布的關東地區最想住區域排行榜，前十全都在東京。不過，想住的地方是一回事，實際居住的地方又是另一回事，普通上班族往往圍繞著東京居住，所以東京周邊的地區也是值得投資的。
復雜一點的選法，是要去查一些數據，不過這些數據可能并不那么容易查到，所以優先選擇上面那種簡單的方式。不過我還是要簡單提一下，先從房客的角度來分析，看看一個房客在哪幾個環節會對房東的收益產生負面影響。
首先你得和周圍一片的空房子競爭搶房客，有租客選擇了你的房子后，根據日本租房的規則，先要通過租房審查，然后付完押金、禮金、保證會社費、中介費、雜費之后入住。一般來說租房期限是兩年，一年內不得解約，否則會產生違約金，一年后至兩年內，可以在事先一到兩個月內告知房東后解約，不需要支付違約金。滿兩年后如果需要繼續住下去，則一般需要多付一個月房租，這樣一直延期下去。
所以可以看到，有三個階段房客可能會退租：A，剛租一年內就退租；B，一年到兩年內退租，不續租；C，滿兩年后退租或續租。
A階段，這時候退租的話房東相對后面來說沒多少不合算，因為有違約金，而且對方剛付了不少錢，所以退租的概率會很低。
B階段，這時候房客的確容易退租，像我當年就是1年半的時候退的租。退租后，又要重新招房客了，這里面會產生一個等待下一個房客的平均等待月數，難租的房子可能要等很久才能等到下一個房客。C階段的話就是循環AB。
所以，整個環節了解清楚后，就知道這里會出現幾個衡量租房的數據，而這些數據全部都不會出現在中介給你的房產介紹圖上。
也就是你房子所在地區的：
整體空置率（代表整片區域有多少房子跟你一起在搶房客）
平均斷租率（衡量兩年租約內就退租的平均比例）
平均續租率（衡量平均有多少人滿兩年租約后選擇續租）
平均續租等待月份（衡量上一個房客退租后，要等多少個月份才有下一個房客）
以上數據在谷歌上都搜得到，但日文叫法和中文不同，比如日文里空置率叫空室率，有興趣的自己研究吧。
首都圈一都三縣空室率大致情況。
這樣你就可以理解為什么我說房產介紹圖上寫的回報率沒什么用了吧，投資房在上面會寫回報率，但一般指的是滿租狀態下的最大稅前回報率，在實際投資過程中，尤其是買整樓的情況，不可能永遠滿租。哪怕賣你的房源已經是滿租狀態賣你了，你也不知道里面的房客會多久解約，只能說明暫時目前是滿租狀態而已。
（房產術語中有三種利回：想定利回，表面利回，實質利回。第一種是假設滿租后的租金回報，第二種是當前租客情況下的回報，第三種是扣除各種費用后的實際到手回報，有的中介會混淆概念。）
所以就出現了其他操作策略盡可能的減少這樣的風險，比如不買整樓，而買分開區域的幾十套小房子，分散風險，當然缺點也很明顯，貸款沒有整樓容易。那位一套滾成50套房的大佬，當時49套都出租中，有1套是一個外國人房客剛退租，然后新的房客再租進來，會是一個動態的過程。另外有朋友就是全款買了十幾套，然后還貸款買了一幢樓，多種資產配置總體能降低各種風險。
另外還有種方式，就是和某些機構合作對接，比如有的人買了樓，和語言學校的老板談合作，作為學生宿舍來保證入住率。比如有的人買了辦公樓，和行政書士合作，作為經營簽投資人的辦公室來保證收益等等，都是各種各樣的方法。整體思路是讓自己房子的入住率提高，人員流動性降低，因為每當有人走有人來，收益就會受到影響。
看完上面這些，我相信大部分投資人都不會只看介紹圖上的投資回報選房子了，投資房子不能只看回報率，況且這個回報率還只是個最大理論值。年化10%的郊區房子，和年化5%的核心區域房子，我一定會毫不猶豫的選后者，東京核心區域就這么點大，加上一開始講的好房源需要搶，對大資金來說，核心地段資產是更好的選擇。如果就只買一套小房子投著玩玩，倒也沒這么重要了，只是這種情況下，比投一套小房子回報率高的東西多了去了，今天的文章主要還是說的把投資房子當成事業來做的情況，畢竟房產投資是一個值得長久運營的好事業，我相信100年后大家還是都在炒房。
3、投資房本身的選擇策略
在選定了地段地區之后，接下來的就是房子本身的選擇了。從一張最基本的房產介紹圖上還可以看到一套房子的基本信息，比如房型是什么，面積多大，朝向是什么，坐落在哪個車站，離車站徒步幾分鐘，每個月的管理費，修繕費，由哪個建筑公司建造的，造了多少年了，一共有多少戶，有幾層等等，這其中怎么選足夠寫一篇完整的長文了，以后再寫。但是，從你個人策略角度來看，依舊有不會寫在上面的關鍵信息。
這里提供各位讀者一種受益匪淺的思路，也是很多房叔房姐教我的。
從投資人的角度來看，不同房型，不同面積的房子，對應的是完全不同的受眾租客，在你剛投的時候就要想清楚你未來的潛在租客是什么人。這是我這里想說的核心問題，我舉幾個例子你就懂了。
比如，你打算購買的投資房坐落在語言學校聚集地或者大學城周圍，那你投個ワンルーム單人間小房子會比較合適，因為留學生普遍都是單人，不愿意住學校宿舍的那些留學生們，普遍希望能在學校外租個小單間，他們就是你的潛在客戶。而且只要學校還在，就永遠會源源不斷的有新學生進來。不過，萬一租客是極其邋遢的外國留學生就倒霉了，房東房子被糟蹋的圖片之前發過很多次了，也有一定風險。
比如，你打算購買的投資房坐落在著名小學或者中學學區內，那你投個2LDK兩室一廳會比較合適，適合本地日本人的一家三口，而且因為學區的鎖定效應，一個小學就要上6年，很有可能這樣的租客一租就租6年以上，各方面都很穩定。日本公立學校有學區概念，也有特別優質的學區，以前都寫過，公眾號后臺回復學區房三個字，就自動出來歷史文章了。
投資房，買一戶建好還是公寓好？很顯然，哪怕是同樣價格，市區小公寓也會比郊區一戶建更好。一戶建和公寓相比不是很好的投資房標的，一方面是出手沒公寓容易，另一方面是租客的隱形限制，畢竟租房市場最大的租客群體就是單身人士，但幾乎沒有單身人士會去租一戶建。而且市區的一戶建比較貴，租金也貴，租的人就更少了，回報率也相對低。不過，一戶建買來做自己的自住房自己來住是真的很爽，前幾天剛去過朋友家的一戶建，200多平爽飛了。
攝于東京著名別墅聚集地，渋谷區松濤。
投資房，買新房子好還是老房子好？很顯然，老房子的投資價值完勝新房。新房的溢價非常高，同一地段的新房可能會比周圍二手房貴一倍以上，租金也貴，越貴的租金潛在租客就越少。而且我相信大部分人也不舍得把新房子讓租客去住吧。至于耐不耐震啥的根本不重要，每個樓都有詳盡的修繕計劃，地震補強工事等等，東京的樓幾乎從未在地震中倒過，好地段的舊耐震老房子，還不是分分鐘被搶掉？
不過，如果是買地造樓，專門買了一塊地，專門為了投資出去造的小型住宅，只要地段不錯，離車站近，那問題不大，找大型建筑商，造完了還能順便幫你出租出去，全滿租之后還能幫你滿租高價賣，小型地產開發一條龍服務，不用太多錢也能實現自己做房產開發商的快感。從一開始就為投資而生的小樓也不指望自己住進去，我當年住的就是這樣的房子，從沒見過房東，住進去的時候剛造完1年多，一幢樓9戶，不過也不是永遠滿租的狀態，兩年的時候退了一半人，后面才陸陸續續又有新人住進來。
投資房，買整棟樓好還是分散買好？這個問題我個人覺得沒有對錯，之前已經提過了，就是單純的投資風格不同，每個人的偏好不同。買整樓容易拿貸款，也方便管理，分散買比較難貸款，管理也會麻煩點，但是風險也分散了。個人覺得不論是地段很不錯的整樓還是單間，都值得買，畢竟主要還是看地段。如果是離車站走路15分鐘以上，還是個小車站的房源，周邊很荒蕪，一看就沒多少常住居民，那不論是整樓還是單間都別買，誰買誰后悔，回報率寫得再高也別買。
截圖自rakumachi，年化回報90%的房子都有，回報越高房子越好嗎？當然不是。
4、活用貸款
講完選房策略，最核心的毫無疑問就是貸款了，在風險基本可控的前提下，貸款是放大收益率的最好工具，也可以說是“滾雪球”模式的核心。面對不會大幅暴漲暴跌的日本房市，投資回報普遍高于貸款利率的日本房市，拿到貸款資格基本就是在送錢。永久產權之下，有人看到的是背負一輩子的債，有人看到的是賺一輩子的錢，視角不同，判斷不同。相信看到這里，你也不會問諸如“日本房子值不值得投資”的問題了，只要搞懂這里的游戲規則，又有啥不能投的？發財的人又不是一個兩個了。
youtube上有各種大神本人出鏡分享經驗，年紀輕輕每年租金收入就遠超高級白領了，我也在慢慢學習中。
如果寫貸款，又可以寫一篇超長的文章了，這里就不具體說了，而且每家銀行對貸款的資格審核標準都有點不一樣，也挺難寫的，留給以后慢慢填坑。
但是，在這里要簡單說一下日本貸款到底咋回事，尤其對于我們在日本的經營簽持有人來說，經常會聽到日本貸款利率特別低，也聽到過沒有日本身份貸不了款之類的言論，這里統一解釋下。
在日本貸款，按主體來分，大致分成兩種，一種是法人貸款，一種是個人貸款。按目的來分，大致分成自住房貸款，和投資房貸款，概念都不一樣。
自住房利率往往年化1%不到，低的甚至能到0.3%左右，但機會只有一次，算是政府福利；投資房利率在1%到3%不等，超過3%就算高了（你不要和中國比，要和同樣都在日本的銀行之間橫向比）。我身邊剛來日本就拿到2.8%利率，首付50%買了樓的經營簽朋友有不少，最低見過有朋友入籍之后拿到1%左右的投資房貸款利率。
一般來說，普遍采取的是法人名義買投資房，個人名義買自住房。
法人名義買投資房的情況下，對于剛以經營管理簽證來日本的老板們，一開始剛來就能拿到法人貸款，因為身邊有活生生的例子所以才能這么確定。也有可能各個地區都不同，但東京這里肯定可以，不過也有一定條件。
剛來就能拿到的法人貸款，條件是以公司名義買整樓才能申請，不過也不是每個銀行都能做，東京地區目前能做下來的就那個某某銀行（避免廣告嫌疑隱去銀行名字）。初始利率是2.8%左右，首付比率是50%左右（也有做到30%左右的），這是我幾個朋友的經驗。但因為在日本可以更換銀行，所以以后信用高了之后可以換銀行，換更便宜的利率。因為銀行在衡量整樓的償付能力時，主要看的是樓的整體回報率，和貸款法人的自身資質沒什么關系，所以幾乎只要帶著錢和公司基本材料，選中銀行審核下來認為回報穩定的樓，直接跑銀行就能申請到，有錢就是大爺。
另外，根據房叔們的說法，當你的房子或者樓滾雪球變得越來越多以后，經常會有銀行的人，帶著最低的利率，最低的首付比率，帶著他們已經內部認可的房源主動來找你讓你投。因為他們知道你名下這些租金回報足夠穩，現金流越穩他們越喜歡你，銀行不是慈善機構，銀行挑客戶也更喜歡這樣穩定的有錢人，的確可以做到一個正向循環。
還有一個信息，聽說東京的某某銀行，只要申請人能證明在全世界賬戶里有5億円或者等值外幣資金以上（房產不算，必須是金融資產），他們就能給你年化1.2%的投資房貸款利率，非常非常劃算，適合大土豪。
順便也再說一下個人名義的自住房貸款。自住房超低利率貸款機會只有一次，對于我們外國人來說，很多銀行的確沒有永住或者日籍不愿意貸，但是也有某些銀行可以貸。當你在日本住滿三年以上，手里的簽證是三年或者五年的交稅長期簽證（工簽經營簽等），那就可以跑幾個銀行都試試了。
我一個朋友的親身經歷，他是工簽，在日本住了很多年了，沒有永住沒有歸化，申請到了自住房貸款（非flat35），利率年化0.475%，首付比率20%，貸款總金額是他年收入的六倍左右。他說當時也可以選擇零首付，但是零首付的話利率就變成了1.7%了，不合算。另外，如果自住房變成了投資房，那這個利率就不能繼續享受了，需要更改成2%以上的投資房利率，不要想著用自住房利率去干投資房的事，沒啥漏洞能鉆，按照他們的游戲規則合法的玩也能發財。
換個角度來說，你如果真的要大手筆搞投資，準備按事業來做，那自己去考一個宅建士，或者雇一個宅建士，或者有一個關系特別鐵互相很信任的宅建士朋友，拿一個房產內網資格權限，認識幾個日本銀行的業務員或者主管，都是最基本的操作。如果這些都沒有，那就已經輸在起跑線上了，還談啥做大做強。
以上便是全文內容了，從中日之間的基本策略對比，到地段的選擇，到房子本身的選擇，到貸款的解釋，自認為做到了一個比較好的拋磚引玉的作用。雖然很多細節地方沒有具體開展，寫了一萬多字只能寫個皮毛，但至少以后再有人問日本房子值不值得投的時候，這篇文章扔給他就可以。
感謝各位看到這里，本文信息量的確大，這篇文章是本公眾號今年度最重要的一篇，如果你覺得本文對你有所幫助，可以收藏或者轉發一下慢慢研究，有不明白的也歡迎加我微信具體聊，我不是中介，不會站在中介的立場上給你帶節奏，和你是相同立場的。當然如果你真的需要中介，也可以介紹給你靠譜的，畢竟日本到處都是做房產中介的華人，不過各位也要小心騙子中介，只要涉及到大金額的地方都會存在，務必擦亮眼睛，有些人為了賺錢真的什么事情都做得出來。
蔡太太今天已經入院完畢，明天我們二胎就出生了，到時候我和她兩個人要帶兩個娃，雙方父母都不能來日本幫忙，所以會特別忙請各位見諒，今天這篇發完之后哪怕徹底停更我也已經沒什么遺憾了，因為不論是日本生活上的，簽證上的，投資上的，該寫的我已經全寫了。等她出院后會發一篇中國人在日本生孩子的全體驗，以及全部費用是多少等等，敬請期待。
