【摘 要】隨著我國工業化、城鎮化的快速推進，為了城市、工業發展需要，各地都將面臨著對舊城及城郊村莊進行拆遷的問題，拆遷過程中也必將涉及到提前收回國有出讓土地使用權的補償問題。我國現行的法律法規對提前收回國有出讓土地使用權的補償問題雖有所涉及，但是未能對如何補償、補償標準作出明確的規定。本文通過對城市拆遷中提前國有出讓土地使用權補償的相關法律法規及現行城市拆遷中提前收回國有出讓土地使用權補償出現問題的深入分析，提出提前收回國有出讓土地使用權補償一些初步設想。
中國論文網 http://www.xzbu.com/2/view-653407.htm
【關鍵詞】城市；拆遷；國有出讓、土地使用權；補償
隨著我國工業化、城鎮化的快速推進，為了城市、工業發展需要，各地都將面臨著對舊城及城郊村莊進行拆遷的問題，拆遷過程中也必將涉及到提前收回國有出讓土地使用權的補償問題。我國現行的法律法規對提前收回國有出讓土地使用權的補償問題雖有所涉及，但是未能對如何補償、補償標準作出明確的規定。各地在城市拆遷中對提前收回國有出讓土地使用權的補償問題由于缺少明確法律法規依據，在實際城市拆遷實施過程中不可避免的出現各種各樣的問題。
1 國有出讓土地使用權概念
國有土出讓地使用權是土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為對價而原始取得的有期限限制的國有土地使用權。簡單說來，就是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
2 國有出讓土地使用權補償的理論依據
《城市房地產管理法》規定：“國有土地使用權可以依法出讓、劃撥，依法取得的土地使用權可以轉讓、抵押、出資、作價入股。”《物權法》第一百三十五條規定：“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。”這樣以立法的形式確立了國有土地使用權全新的涵義：依法取得的從國有土地所有權中分離出來的土地使用權，成為一種新的不動產物權形式，成為了用益物權。[1]明確了土地使用權是一項用益物權――財產權的法律屬性，也就確立了城市拆遷中收回國有土地使用權補償的理論基礎。
3 對現行法律法規對城市拆遷中提前收回國有出讓土地使用權補償問題的規定的分析
《土地管理法》第二條、第五十八條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。”“為公共利益需要使用土地的；為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。”《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十二條規定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公眾利益的需要，國家依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。”《城市房地產管理法》第十九條規定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。”以上法律法規對收回國有出讓土地使用權的表述有很大差異，反映在“給予補償”、“給予相應的補償”和“給予適當的補償”的文字表述的內涵上，這對城市房屋拆遷管理的實踐必然產生疑義，在拆遷人與被拆遷人之間引發權益爭議，產生利益糾紛。[1]我國唯一一部關于城市房屋拆遷的法規《國有土地上房屋征收與補償條例》對國有出讓土地使用權的補償沒有明確的規定，僅將土地使用權的價值隱含在房屋價值當中，土地資產價值未能得到顯現。
另外，對于土地使用權的具體補償規定僅在《物權法》第一百四十八條規定：“建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。”簡單的退還剩余年限的土地出讓金，未能考慮土地使用權人已有的土地開發投資對土地資產增值效應的影響，也未考慮地價上漲的因素，如果僅僅退還剩余年限的出讓金讓土地使用權人喪失了未來一定的土地收益，恐有失公允。因此加快提前收回國有土地使用權補償的立法，規定收回國有土地使用權補償標準迫在眉睫。
4 對城市拆遷中提前收回國有出讓土地使用權補償問題的幾點建設性建議
為維護國有土地使用權人的合法權益，避免城市拆遷中因提前收回國有土地使用權引發糾紛的發生，筆者結合自己多年工作實際，對于收回國有土地使用權補償問題提一下幾點建設性建議：
4.1 嚴格區分“公益性拆遷”、“非公益性拆遷”（商業拆遷）
根據法律法規的規定，為了社會公共利益的需要可以提前收回國有土地使用權。但是什么是“公共利益”卻沒有明確的界定，實際也很難界定。實際當中，很多明明是非公益性拆遷（商業拆遷），卻被冠以公益性拆遷的名銜，因此應嚴格界定公益性拆遷的范疇。對于非公益性拆遷（商業拆遷），應由開發商與土地使用權人通過民事流轉來實現土地使用權的變更，并由雙方基于誠實信用、公平合理的原則進行補償。[2]
4.2 實行房屋與土地使用權的分離評估
新頒布實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》僅僅規定了對房屋的補償，將土地使用權的補償隱含于房屋補償中，土地資產未能得到體現。另外沒有考慮到房屋面積與占地面積比率的差異。實行房屋與土地使用權分離評估，分開補償，有利于真實顯示土地使用權的市場價值。
4.3 國有出讓土地使用權的補償應按照市場價值進行補償
依據土地級別、基準地價和土地用途建立國有出讓土地使用權價格評估體現和評估標準，從市場價格出發，實行以市場為導向的國有出讓土地使用權價格浮動機制。還應根據國有出讓土地使用權剩余年限、拆遷后土地級差等因素的影響，設置調整系數。[1]
4.4 完善和規范有關收回國有出讓土地使用權補償的立法
有關機關對有關拆遷的行政法規、地方性立法進行全面的審核，對相關法律法規進行進一步的規范和完善，使收回國有出讓土地使用權的補償有統一的法律依據。
只有在城市拆遷中對國有出讓使用權采取科學合理的補償，才能有效避免因提前收回國有出讓土地使用權引發糾紛的發生，土地使用權人的合法權益才能得到有效的保障和維護。
參考文獻：
[1]張春媚，劉海林.城市房屋拆遷中土地使用權補償問題淺析[J]．法制與經濟，2010（6）：65-66.
[2]曾文革，楊宇靜，謝甫成.城市房屋拆遷中的土地使用權問題探析[J].重慶建筑大學學報，2005-6，27(3)：126-129.
轉載請注明來源。原文地址：http://www.xzbu.com/2/view-653407.htm
