摘要：《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《征收與補償條例》)于2011年1月21日公布實施,同時廢止了2001年公布的《城市房屋拆遷管理條例》。《征收與補償條例》是對我國"拆遷制度"的改革與完善,與現行的社會環境相適應,與《憲法》、《物權法》和《土地管理法》對集體土地的征收相協調,與《憲法》、《物權法》和《城市房地產管理法》對房屋征收的規定相一致。房屋被征收就意味房屋所有者將喪失房屋,所以,就應當對其進行補償。
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關鍵詞：房屋征收; 國有土地使用權; 補償
中圖分類號： F301.0文獻標識碼：A 文章編號：
引言：
基于房屋與國有土地的密切關聯, 房屋征收必然涉及國有土地使用權的收回及重新安排。國有土地使用權是房屋所有人的一項重要財產權利, 房屋所有人在購買房屋時已經支付了相應的土地使用權費用。《憲法》、《物權法》及其他相關法律法規規定了對土地使用權收回的補償, 因此, 房屋被征收時, 房屋所有人有權獲得對國有土地使用權的公正、合理補償。
房屋征收中國有土地使用權補償的法理基礎
1. 土地使用權的性質
土地使用權, 是土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分權的權利。土地使用權實際上有兩種, 一是土地所有權人對自己擁有的土地所享有的使用權, 二是非土地所有權人對他人所有的土地所享有的使用權。前者即所有權人的使用權, 可稱之為作為所有權能的使用權。后者即非所有權人的使用權, 可稱作與所有權相分離的使用權。前者不是獨立的權利, 只是所有權的一項權能; 而后者是一種獨立的、與所有權相關的一項財產權利, 它從所有權中分離出來, 是相對獨立于所有權的一種權利。
土地使用權不僅具有對物的直接支配和享受其利益的權能, 還具有排他的效力。土地使用權的排他性不僅可以對抗第三人, 而且可以對抗所有權人。也就是說, 即使是所有權人, 也負有尊重土地使用權的義務; 所有權人濫用所有權地位, 不法侵害土地使用權人的權利也要承擔民事責任。國有土地使用權是從國有土地所有權派生出來的一項獨立權利, 指公民、法人或其他組織依照法律規定, 對依法占有的國有土地享有利用和取得收益的權利。因此, 雖然城市土地使用者的國有土地使用權基于土地的國家所有權而產生, 但它并不從屬于土地的國有所有權, 而是一種具有獨立意義的物權, 在法律許可的范圍內, 土地使用權人可以自主地對土地進行各種開發和利用并獲取收益。
作為一項獨立的權利, 土地使用權是財產權。財產權表明了人與人之間針對物的相互關系, 反映著在人與物之間的關系之側面的人與人之間的關系, 從法律的觀點看, 財產是一組權利, 這些權利描述一個人對其所有的資源可以做些什么, 不可以做些什么; 他可以占有、使用、改變、饋贈、轉讓或阻止他人侵犯其財產范圍。
在現今的大多數國家里, 財產權既屬于憲法上的概念, 也屬于民法上的用語, 對財產權的法律保護創造了有效率地使用資源的激勵。如果人們在占有和使用有限的資源時沒有安全保障, 則會導致社會的不穩定。民法上的財產權則主要屬于公民對抗公民、或私人對抗私人的一種權利, 由此形成了作為平等主體的私人之間的財產關系。而憲法中的財產權乃屬于憲法上的一種基本權利, 與其它憲法上的權利一樣, 均是公民針對國家而享有的一種權利, 即公民所享有的、為國家權力所不能不當侵害的一種權利, 直接地反映了公民與國家權力之間在憲法秩序中的關系。從這個意義上說,這種財產權是反對專制特權, 增進個人自由以及促進市場經濟效率的有效手段。
2. 房屋征收的性質
征收是指國家為了公共利益強制剝奪私人財產權并給予相應補償的制度。征收在性質上是強制性購買, 不管被征收人同意與否, 只要符合征收條件, 被征收人必須放棄其權利而接受補償, 其法理基礎在于公共利益高于個人利益。征收是對私權利的嚴重限制, 因此, 世界各國一般對征收規定了嚴格條件, 主要表現在: 第一, 必須為社會公共利益; 第二, 必須給予被征收人公平補償。
盡管國有土地上房屋征收與補償條例規定的是房屋的征收與補償問題, 但是, 從實物形態、權屬關系、價格構成及處分情況來看, 房屋和土地都是密不可分的, 也正因為如此, 人們通常將房屋這一財產稱之為房地產。因此, 房屋的征收必然要涉及土地問題。就城市房地產而言, 其價值本質上是由土地使用權和房屋所有權兩個部分構成的, 且隨著土地有償使用的市場化不斷加強, 往往其中的土地使用權價值遠遠大于附著于土地之上的房屋的所有權價值。在國有土地上實施房屋征收的真正目的, 通常并不是為了取得被征收的房屋及其附屬物, 而是為了取得房屋及其附屬物所占有的土地的使用權, 并在此基礎上進行新的土地開發和建設。從這個角度看, 房屋征收從表象上看是消滅房屋所有權, 而其實質是獲得房屋所占土地的使用權, 是通過征收房屋收回國有土地使用權并進行重新安排。
房屋征收中國有土地使用權補償的事實依據
1. 城鎮房屋土地使用權是有償取得的
在傳統的計劃經濟體制下, 我國城鎮只存在單一形式的劃撥土地使用權。由于土地使用權不能轉讓、出租或抵押, 土地使用權不是一種真正意義上的財產權。1988 年憲法修正案廢止了原憲法第10 條第4 款/ “禁止土地出租”0的規定, 增加了土地使用權可以依照法律的規定轉讓的規定。隨后《土地管理法》也作了相應修正, 建立了土地使用權有償取得、使用、轉讓和出租制度。1990 年制定的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了國有土地有償使用制度, 確定了國有土地的劃撥和出讓方式。據此可知, 我國城市房屋所有權人所獲得的土地使用權是出讓土地使用權或者劃撥土地使用權。
2. 土地的增值收益是土地使用權人的投資收益
土地既是資源, 又是資產, 由于土地資源的不可再生性和土地投資的積累性, 土地具有增值性。在城市土地國家所有、分散利用的模式下, 我國的土地增值收益應當歸作為所有者的國家享有, 還是歸土地使用權人享有呢? 有學者認為, 土地的增值收益并非土地使用權人的勞動所得, 應當歸土地所有者即國家享有。事實并非如此, 我們通過分析土地增值的成因即可得出結論。
房屋征收中國有土地使用權補償的法律依據
1. 憲法
我國憲法第10 條第3 款規定,國家為了公共利益的需要, 可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償;第13 條規定, 公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。國家為了公共利益的需要, 可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。憲法的上述規定, 建立了財產權保護的新的制度起點。國家為了公共利益的需要, 依照法律規定對土地、公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償, 其實質在于為國家權力如何對待公民財產權建立邊界和設定規范, 即通過對合法公共侵害的公正補償, 實現對財產權的憲法保護。
2. 法律
我國物權法第121 條規定, 因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的, 用益物權人有權依照本法第四十三條、第四十四條的規定獲得相應補償0。土地使用權屬于用益物權, 因此, 在房屋征收時應當對其進行補償。
參考文獻：
[ 1] 高富平, 黃武雙. 房地產法學[ M] . 北京: 高等教育出版社, 2003: 2.
[ 2] 劉國臻. 論土地使用權出讓的法律性質[ C]. 中山大學法律評論, 北京: 法律出版社, 2003: 98.
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