問題提出：隨著城市化進程加快，拆遷力度加大，補償數額巨大，農村房屋買賣合同引起的利益糾紛不斷突顯出來。有些是幾年前發生的買賣行為，有些甚至是十幾、幾十年前的買賣行為；購買者中有本村或外村村民，也有的是城鎮非農業戶口居民；出賣方中有的仍在農村生活，有的本身也已經成為城鎮非農業戶口居民。農村房屋買賣合同是否有效，如何解決“過戶手續”“房地不一致”等問題，尚無統一、具體的法律可以引用，而《土地管理法》、國家政策與《合同法》及相關司法解釋又規定不一，導致在司法實踐中判決千差萬別。此類案件的處理必將產生導向作用，不論判決是否有效，必將會導致大量的訴訟。
簡要案情：2001年6月，楊某（原始取得宅基地）與鄭某（城鎮戶口）簽訂《買賣房屋協議書》，約定：楊某將自己名下房屋獨院一座賣給鄭某，房價8萬元，鄭某一次性付清，雙方一手交錢，一手交宅基使用證（地號02－03－0156）。合同簽訂后，鄭某于2001年6月12日將房款交于楊某，楊某將該房屋交付鄭某，雙方已實際履行。2006年11月7日鄭某與其妻張某（農村戶口）將戶口遷至現住址。2009年楊某訴至法院，以農村房屋不能買賣為由，主張《買賣房屋協議書》無效。
爭議焦點：農村房屋買賣是否有效？
分歧意見：
由于涉及農村房屋買賣合同是否有效，如何解決“過戶手續”“房地不一致”等問題，尚無統一、具體的法律可以引用，而《土地管理法》、國家政策與《合同法》及相關司法解釋又規定不一，
現有的法律法規及決定、通知主要有：
1999年第二次修正的土地管理法：第六十二條“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予以批準”；第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。
1999年5月6日國務院辦公廳發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中規定：“農民的住宅不得向城市居民出售。
2004年12月24日國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》中強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”
2007年12月31日中共中央、國務院聯合發布的《中共中央、國務院關于切實加強農業基礎建設進一步促進農業發展農民增收的若干意見》中再次重申：“城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。”
目前在農村房屋買賣合同效力認定上存在以下情形：
1、同一集體經濟組織成員之間買賣農村房屋有效。其理由及依據：一是憲法和法律確認私人對其所有的房屋享有所有權，依法可以轉讓其權利；二是現行法律并沒有禁止農村房屋買賣、轉讓；三是現行國家政策沒有限制集體經濟組織內成員之間買賣農村房屋；四是地方性法規和規章肯定集體經濟組織內成員之間的農村房屋買賣。
2、不同一集體經濟組織成員之間買賣農村房屋未形成統一的意見，一種意見認為有效，一種意見認為無效。多數傾向有效。其理由：一是憲法、法律和國家政策均沒有限制農民異地購買農村房屋，國家政策僅禁止城鎮居民不得購買農村房屋；二是法律并未限制農民購買房屋所有權的同時受讓取得相應的宅基地使用權，即并不適用“房地一致”的原則；三是允許不同集體經濟組織成員之間基于其生活、生產購買當地農村房屋，不僅不會影響農村社會的穩定，而且有利于當地社會經濟發展。
3、城鎮居民購買農村房屋原則上無效，例外有效。無效理由主要是依據國家政策，禁止買賣。傾向特殊情形有效是指：一是出賣人出賣房屋前或同時，該房屋所占宅基地因征收已轉為國有土地，原出賣人身份為農民轉為城鎮居民；二是城鎮居民購買農村房屋，經過村委會同意且辦理了相關審批手續；三是城鎮居民購買農村房屋后，已將其戶口遷入房屋所在地，申請加入當地集體經濟組織，轉為農民身份；四是城鎮居民買受人的配偶為當地集體經濟組織成員等情形。
就本案而言，就合同效力問題存在較大爭議。
第一種意見：該協議雖然是雙方的真實意思表示，但由于雙方買賣的是農村房屋，對于農村房屋的買賣，國家雖然沒有明確的法律調整，但是據于農村房屋占用的是宅基地，宅基地是集體組織內部擁有所有權，對農村房屋的買賣，目前國家政策規定明確，城鎮居民嚴禁購買農村的房屋。當時簽訂協議時，鄭某是城鎮居民，不符合購買農村房屋的條件，雖然鄭某夫妻于2006年將戶口遷入當地村莊，但未改變其城鎮居民的性質，根據《土地管理法》第六十二條、第六十三條規定及國務院政策，城鎮居民購買農村房屋合同應屬無效。故本案雙方所簽的買賣合同應認定為無效。在確定合同無效的損失時，應當綜合考慮當事人的過錯，避免因比例嚴重失調導致當事人利益的顯失平衡。如類似案例北京法院審理的畫家村—宋莊李玉蘭與馬海濤房屋買賣合同糾紛。
第二種意見：該協議系雙方當事人真實意思表示，不存在脅迫、欺詐的事由，且雙方已實際履行各自的義務；簽協議時楊某、鄭某是城鎮居民，但鄭某的妻子張某是農村居民，且鄭某夫妻于2006年11月7日將戶口遷入該村，已具備了購買楊某房屋的條件；村民委員會證明鄭某夫妻非該村村民及集體經濟組織成員，但該證據不足否定二人現為該村居民的戶籍性質。農村的房屋，是農民基本生活的保障，而楊某在出售房屋時即是城鎮居民（國家教師），也不是當地村集體組織成員，其生活保障并不因為其出賣該房屋而受到影響，而鄭某夫妻自2006年遷入當地村莊后，已成為當地村莊居民，在近十年的時間中，鄭某夫妻在訴爭房屋實際居住已對該房屋形成了穩定的占有關系，買受人購買訴爭房屋并非為了投資營利，而是為了居有定所，且全家人在本市沒有他處住房，因此訴爭房屋是買受人一家的唯一居所。另自2010年9月1日起，整個村莊的土地性質也已發生變化，即已整體劃歸國有，因此，雙方的房屋買賣與一般的農村房屋買賣不同，即房屋買賣后雙方的身份地位、房屋所在地的社會結構及爭議房屋及宅基地的土地性質均隨著社會經濟的發展發生了質的變化，故雙方所簽買賣合同并不違反《土地管理法》等相關規定。根據《合同法》第五十二規定，違反法律、行政法規的強制性規定的方為無效;《〈合同法〉解釋一》進一步規定，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。我國對農村房屋買賣至今未進行專門立法，法律、行政法規對農村房屋買賣行為亦未作禁止性規定，故本案雙方所簽的買賣合同應認定為有效。如上海、浙江、廣東等沿海經濟發達城市由于已打破城鄉界限，實施城鄉一體化，使農村房屋買賣合法化不再有爭議。
主流觀點：
就本案而言，因目前我國法律、法規及司法解釋尚沒有禁止農村私有房屋買賣的明確規定。雙方所簽《買賣房屋協議書》實際履行后，鄭某夫妻將戶口遷入現住地，在近十年的時間中，鄭某夫妻在訴爭房屋實際居住已對該房屋形成了穩定的占有關系。在綜合本案當時的歷史背景及有利于維護現有的房屋占有關系，維護交易安全情況下，應當確認楊某與鄭某夫妻簽訂的《買賣房屋協議書》有效。本案考慮到農村房屋買賣行為的存在有其歷史和現實的諸種原因，從有利于維護當地社會秩序和相關當事人現有生活狀態的穩定和諧，平衡相關當事人的利益出發，認定雙方房屋買賣行為有效，符合民法倡導的誠實信用原則，對今后此類案件的處理亦起到導向作用。
（作者單位：河北省邯鄲市中級人民法院）
