近年來，二手房市場的發展帶來糾紛數量的增加。海淀法院法官提示，在訂立房屋買賣合同前應當充分考慮價格波動因素，核實房屋產權和性質，并可在合同中對有關戶口遷移的違約責任進行約定，以避免產生糾紛風險。
房地產市場飛速發展，二手房市場日趨火爆，但隨之而來的風險也不容小覷，由于二手房的買賣引發的糾紛日益增多。對于二手房買賣過程中可能存在的風險需要買賣雙方引起重視。
一、假借款，真買賣，過戶成心病
1999年．計劃購房的林某在報紙上看到一則售房廣告，便與擬出售房屋的房主趙某聯系。趙某稱，房子是其從單位購得的央產房，當時不能馬上辦理過戶手續，但國家馬上要出臺央產房買賣的政策，屆時房屋就可交易過戶。由于房屋位置、價格都很理想，林某決定買下該房屋。為了規避當時房屋不允許買賣的規定，雙方簽訂了一份名為借款合同實為房屋買賣的合同，約定不論房屋轉讓手續何時完成，雙方均同意以借款期限屆滿之日為房屋所有權的轉讓日期。林某有權進行裝修。林某借給趙某的款項為購房款，不論房屋實際價值的高低，均以該款項為購房的全部款項，雙方不得再向對方索要差價。簽訂合同后，趙某將房屋的鑰匙、房產證都交給了林某，林某也將名為出借款項實為購房款支付給了趙某。后國家出臺了央產房上市交易的相關規定，允許進行房屋交易過戶，然而趙某拒絕為林某辦理房屋過戶手續。無奈之下，林某起訴到法院，要求趙某配合辦理房屋過戶手續。庭審中，趙某抗辯稱雙方簽訂的合同為借款合同，雙方為借款關系非房屋買賣關系，所以僅同意返還林某借給他的款項，而不同意將房屋過戶給林某。法院審理后認為，雙方簽訂的合同雖然名為借款合同，但從內容看實際為具有借款內容的房屋買賣合同，即雙方在合同中約定把借款當作購房款，故法院認定雙方之間存在房屋買賣合同關系。經過法院查證，訴爭房屋現在具備上市交易條件，房屋原產權單位對房屋上市交易無限制性規定，該房屋可以辦理產權過戶登記手續。最終，法院判決趙某配合林某辦理房屋產權過戶手續，房屋歸林某所有。
【法官提示】
本案中，趙某以雙方簽訂的合同為借款合同為由，拒絕為林某過戶長達十余年，房屋過戶的問題已經成了林某的心病。實踐中，由于房屋價格上漲過快，房屋出售方反悔拒絕出售房屋、不予辦理房屋過戶引發的訴訟案件屢見不鮮。房屋價格存在市場波動，買賣雙方在訂立合同時要充分考慮房價波動因素，一旦訂立了合同，因為房屋價格上漲或者下跌而反悔均屬于違約，均要承擔相應的責任。一方面，雙方在訂立合同時要明確雙方的權利、義務，對合同條款進行全面審核，對中介提供的格式文本的合同要仔細閱讀，避免遺漏；另一方面，雙方要遵守合同約定，履行各自的義務，遇到對方未能及時按照合同履行的情況，要督促對方及時履行合同，同時，要有證據留存意識，保存好相應的合同、付款、房屋交割以及雙方溝通協商等證據，一旦發生爭議才能保護自己的權利，必要時及時通過訴訟手段維護權利。
二、房屋不許賣，買賣雙方都著急
劉某為改善居住條件，準備將自己原有房屋出售，置換新的房屋。張某則為子女就近上學，準備在學校附近購置房屋。雙方經過中介介紹，很快達成房屋買賣協議，張某并向劉某支付了7萬元定金。然而在辦理相關手續中，劉某得知，自己的房屋屬于央產房，產權性質為經濟適用住房，按照現有規定不得上市交易。劉某將這一情況告知張某，表示同意將定金退還，解除雙方簽訂的房屋買賣協議。張某表示雙方簽訂的房屋買賣協議中，劉某承諾2014年10月31日前取得《在京中央單位已購公房變更通知單》，現在劉某的行為構成了違約，不僅要求劉某退還定金，還要求賠償相應損失。雙方未能協商一致，張某將劉某訴至法院，要求張某返還定金7萬元并支付違約金50 余萬元。庭審中，劉某表示自己出售房屋時對房屋不能上市交易的情況不知情，現在同意返還定金7萬元并給予張某適當補償，但張某主張的違約金數額過高，要求法院予以酌減。法院經審理后認為，劉某房屋所有權人，未就房屋是否能夠對外上市交易進行充分核實的情況下，即與張某簽訂房屋買賣協議，并承諾于2014年10月31日前取得《在京中央單位已購公房變更通知單》。現因房屋不符合對外出售政策導致雙方簽訂的房屋買賣協議因實質上無法繼續履行而解除，劉某的行為已構成違約。同時，張某作為購買方，其在購買房屋時已經知曉房屋性質系央產房，應充分認識到央產房交易過程中可能存在的風險，并盡到充分審查之義務。在未向有關部門核實的情況下，僅依據劉某單方陳述即相信房屋能夠對外出售亦存在不當。同時，劉某主張違約金過高要求調整，法院結合其違約程度大小以及張某實際損失情況，對違約金予以相應調整。最終，法院判決劉某返還張某定金七萬元并給付張某違約金三萬元。
【法官提示】
房屋買賣活動中，除了要遵守國家法律的規定，也要受到國家政策的調整，如限購政策、央產房的上市交易條件等。實踐中，對房屋產權及性質沒有核實清楚即進行房屋買賣，事后房屋由于不允許上市交易導致合同解除所引發的爭議也比較常見。央產房由于其產權的特殊性往往受到較多的出售限制，同時，經濟適用房以及按照經濟適用房管理性質的房屋在買賣過程中也有不用于一般商品房的特殊規定。因此在房屋交易的過程中，雙方都要向有關部門就房屋產權和性質進行充分核實，確認房屋是否允許上市交易，有時還需要向原產權單位核實，有無其他上市交易的限制條件，不能僅通過中介介紹或對方的承諾，就輕率認為房屋能可以出售。否則，即使由于政策原因導致合同無法履行而解除，違約方也要承擔相應的法律責任。
三、戶口遷不走，買房人要退房
2014年，李某將其位于海淀區的一套房屋出售給孟某，雙方簽《北京市存量房屋買賣合同》，就房款金額、支付方式、支付時間、辦理過戶手續時間等均進行了約定。同時，由于李某之子的戶口落戶在該房屋內，雙方簽訂了補充協議，約定李某應在涉案房屋過戶之前轉移所有已落戶口。后孟某依約支付了10萬元定金，李某也準備到派出所辦理兒子的戶口遷移事宜。然而李某的戶口所在地的派出所卻告知李某其子超過法定婚齡，不接收其子戶口遷入，李某及其子沒有其他住房，李某之子的戶口也沒有其他接受地，導致李某之子的戶口無法遷出。在得知這一消息后，孟某拒絕向李某支付剩余購房款，要求解除《北京市存量房屋買賣合同》及補充協議，并要求李某盡快退還訂金并支付居間服務費及違約金。李某則認為雙方約定在過戶之前轉移所有已落戶口，對于遷戶口的事情還在想辦法，同時，及時不能遷移戶口，也不影響房屋的買賣，孟某停止支付購房款并要求解除合同是孟某存在違約，李某同意解除合同，但要求孟某支付違約金。后雙方均到法院提起訴訟。法院審理后認為，李某之子戶口無法遷出雖然是因為國家戶籍政策導致，但李某應該在了解戶口能否遷出的相關政策后再行與孟某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及補充協議。現在李某之子的戶口無法遷出，李某的行為已經構成違約。鑒于雙方就未就遷移戶口的違約責任未作出明確約定，法院最終判決解除雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及補充協議，并判決李某返還孟某定金10萬元、給付孟某居間服務費5萬余元。
【法官提示】
在房屋買賣過程中，由于戶口遷移問題引發的糾紛也十分常見。造成戶口無法遷移的原因可能是找不到新的落戶地址，也可能受到國家戶籍政策的影響，還可能是由于出售的房屋內還有其他人員戶口，而其他人員不愿配合辦理遷移等等。一旦遇到戶口無法遷移，購房者往往會起訴要求限期遷移戶口，或者解除合同進行賠償等。而戶口的遷移要受到國家戶籍政策的影響，法院很難直接判決遷移戶口。同時，戶口是否遷移不影響房屋本身的過戶、使用等，因此如果僅是戶口無法遷移，一般不能構成解除合同的理由，除非雙方在合同中對此有明確約定。如果購房者是出于購買學區房等需求進行購房，對戶口遷移有強制要求，則需要在雙方合同中對戶口遷移以及如果不能及時遷出戶口有權解除合同等進行明確的約定，以保護自身權利。
