2016年11月28日，上海市住房和城鄉建設管理委員會，中國人民銀行上海分行，中國銀行業監督管理委員會上海監管局聯合發布了《關于促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》滬建房管聯〔2016〕1062號【注：本《通知》自2016年11月29日起施行。】，該房貸新政的最大亮點在于：“符合下列情形之一的居民家庭申請商業性個人住房貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%：1、在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的；2、在本市已擁有1套住房的。”即上海也認貸了。
“滬九條”已認房。上海市住房城鄉建設管理委等四部門在2016年3月24日發布的《上海市人民政府辦公廳轉發市住房城鄉建設管理委等四部門關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展若干意見的通知》第四條第一款規定：“對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。”但是“滬九條”沒有認貸，即沒有以是否有貸款記錄作為首付比例提高的依據。
今天，也就是2016年11月28日，上海市住房和城鄉建設管理委員會發布的這個《通知》開始認貸了，即在上海市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，首付比例也要做相應調整：普通住房首付不低于50%，非普通住房首付不低于70%。
這對于簽訂了《居間協議》或《定金協議》或居間版（草簽）的《房屋買賣合同》的房屋買賣雙方無疑是一個很大的打擊——首付比例提高了。
那么，這可能會引起什么法律風險？房屋買賣雙方（尤其是買房人）應當如何防范？
一、對于買房人
受該《通知》影響最大的是有房或者有貸款記錄的買房人，其可能會因此而不能足額支付首付款，導致不能獲得銀行貸款，最終導致因為不能按約付款而違約。根據上海市二手房交易的慣例，買房人應當在過戶前通過銀行貸款的審批，沒有通過審批或者貸款不足的，就要現金補足。如果有房或者有貸款記錄的買房人不能支付《通知》要求的首付款，則不能通過銀行貸款，現金補足（即全款）對于大多數買房人來說都是很難做到的。
根據上海的司法實踐，由于信貸政策的調整導致的首付比例提高，一般都不會被認定為是不可抗力，而往往被認定為正常的商業風險（尤其是在合同里有“貸款不成或者貸款不足的，現金補足”條款的）。即買房人要想以《通知》導致其首付比例提高，不能獲得貸款為由解除合同很難得到法院的支持。但是，事無絕對。“滬九條”后我代理的兩個由于“滬九條”導致首付比例提高，導致不能獲得銀行貸款，買房人（我的當事人）要求賣房人退還定金的案件：一個經過上海仲裁委員會仲裁（一裁終局）支持了我方的請求（解除合同，全額返還定金）；另一個經上海市徐匯區人民法院判決也支持了我方的訴請（解除合同并返還定金。注：我方當事人在訴訟過程中自愿放棄了5萬元定金，只要求賣房人返還15萬元定金，故法院判決賣房人返還15萬元定金），對方不服一審判決，上訴，二審已開庭，基本會維持原判。法院支持我方的理由概括下來是：因不可歸責于雙方當事人的事由導致合同不能履行。
買房人根據具體情況應當積極采取措施預防風險：1、如果和賣房人關系很好，可以找賣房人協商解除合同并給賣房人一些補償。但是，這樣很難行得通。2、找找有沒有可以解除合同的事由。比如，研究一下賣房人有沒有根本違約（沒有按照合同約定履行交房等義務），但是自己為了拿到房子而忍辱負重，一直沒解除合同并向賣房人主張違約金。如果存在這種情況，買房人應當立即下手，發函解除合同并主張違約金，起訴對方并查封房子，把主動權把握在自己手里（違約金是否主張，主張多少，買房人都可以根據具體情況作出調整）。
二、對于賣房人
《通知》對于賣房人也有風險，即房價可能會回落，尚未簽合同的可能不好賣了；已經簽了《居間合同》的，買房人可能不要定金直接不買了，而賣房人沒收的那點定金可能不能彌補自己再次賣房少賣的價錢。這樣的風險不是很大，畢竟上海房價從長遠來看應該還是會漲的，賣房人靈活應對就好了。
對于賣房人更大的風險就是很多賣房人都是置換房屋，如果自己的房子賣不掉就會導致自己買房會違約或者多交很多稅款。面對這樣的風險，賣房人要根據具體情況積極防范風險。比如：1、賣房人要評估買房人是否還會繼續購買自己的房子，如果買房人買不了了，賣房人就要快刀斬亂麻，抓緊和買房人解約（要求買房人適當賠償），然后抓緊找在《通知》背景下仍然可以買房的買家。2、評估一下自己作為買房人違約的成本和自己作為賣房人下家違約自己的“收益”，然后決定是否自己也違約（不置換了），讓兩個違約金平衡自己的利益。
附《通知》全文：
關于促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知
2016-11-28
滬建房管聯〔2016〕1062號
各區縣住房保障和房屋管理局，各房地產交易中心，市房屋狀況信息中心，各國有商業銀行、各股份制商業銀行、中國郵政儲蓄銀行上海（市）分行，上海銀行，上海農商銀行，上海華瑞銀行，各其它中資商業銀行上海分行，上海市各村鎮銀行，上海市各外資銀行：
為了促進本市房地產市場平穩健康有序發展，現就有關事項通知如下：
一、各區縣房屋管理部門要加強房屋交易審核工作，認真做好住房信貸房屋信息查詢工作，嚴格核驗購房居民家庭住房狀況相關信息，按照規定出具查詢結果。
二、進一步完善差別化住房信貸政策。經上海市市場利率定價自律機制商定，對差別化住房信貸政策作以下要求：
（一）居民家庭購買首套住房（即居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的）申請商業性個人住房貸款的，首付款比例不低于35%。
（二）符合下列情形之一的居民家庭申請商業性個人住房貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%：
1、在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的；
2、在本市已擁有1套住房的。
三、各商業銀行應繼續強化對首付資金來源、收入證明真實性等審核，根據借款人家庭信用狀況、償債能力等審慎把握具體執行水平，對于有投資、投機性購房特征的，應從嚴確定首付款比例和利率。人民銀行上海分行和上海銀監局將加強監督檢查。
四、本《通知》自2016年11月29日起施行。
上海市住房和城鄉建設管理委員會 中國人民銀行上海分行 中國銀行業監督管理委員會上海監管局 二○一六年十一月二十五日
