鄭重聲明：嚴禁抄襲、違者必究！
債的擔保分為人保（保證）、物保（抵押、質押、留置）、錢保（定金）。定金在本質上是債的擔保方式【《擔保法》第八十九條規定：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。” 《合同法》第一百一十五條規定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”】
定金分為（1）立約定金【《擔保法解釋》第一百一十五條：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。”】（2）成約定金【《擔保法解釋》第一百一十六條：“當事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經履行或者已經履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。”】（3）解約定金【《擔保法解釋》第一百一十七條：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同后責任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規定。”】（4）違約定金。即以定金擔保債務的履行，如違約則適用定金罰則。一般意義上的定金主要是違約定金。（5）證約定金。即交付了定金則證明合同成立。在房屋交易中，比較常見的定金是立約定金和違約定金。
違約金本質上是損害賠償額的預定，定金的本質是債的擔保方式。但是，定金和違約金在保障債務的履行，促成交易方面的作用有一定的相似之處。
《合同法》第114條【當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。】是對違約金的調整規則，《買賣合同司法解釋》第二十八條是對定金的調整規則。
《買賣合同司法解釋》第二十八條規定：“買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。”根據該條規定，適用定金罰則不足以彌補守約方的損失的，守約方可以要求違約方賠償超過定金部分的損失。
《買賣合同司法解釋》第二十八條的規定有其特殊性：
1、單向調整。即只能調高，不能調低。因為（1）合同中約定的定金可能低于守約方的實際損失。《擔保法》第九十一條規定：“定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。” 如果因為違約方的違約行為給守約方造成的損失超過了合同標的的20%，則必然需要調高違約金。（2）法律推定合同當事人在約定定金時，定金的金額不會過高，即不會過分高于給守約方造成的損失，因此沒有必要調低。當然，這種推定在合同標的非常大，但是利潤空間非常小的買賣中可能會導致非常不公平的后果。
2、以根本違約為前提。《擔保法解釋》第一百二十條規定：“因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現，可以適用定金罰則。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”這也就意味著適用了定金罰則就不能再要求違約方繼續履行合同【注：嚴格講，這是定金罰則的特殊性】。
附孫某勇、孫某浩等與向某房屋買賣合同糾紛案
案情簡介：孫某勇、孫某浩、孫某才、李某某系位于上海市三泉路XXX弄XXX號XXX室系爭房屋的權利人。2015年5月18日，孫某勇等四人(甲方、出賣方)、向某(乙方、買受方)與上海天景房產經紀有限公司(丙方、居間方，以下簡稱“天景公司”)簽訂《房地產買賣居間協議》，約定：為表示購買誠意，乙方向丙方支付意向金人民幣(以下幣種均為人民幣)20,000元，作為與甲方進行洽談之用；系爭房屋總房價款為2,530,000元(其它買賣條件見附件)，若甲方在本協議上簽字，則乙方交付的意向金轉為定金；若甲方違約不出售上述房屋，則應向乙方雙倍返還定金。同日，孫某勇等四人(甲方、出賣方)又與向某(乙方、買受方)簽訂上述協議的附件《房地產買賣合同》約定：總房價款2,530,000元，為辦理交易過戶手續之需，甲、乙雙方同意于2015年6月8日前往天景公司簽訂示范文本的《上海市房地產買賣合同》(簡稱“買賣合同示范文本”)；乙方應于簽訂買賣合同示范文本并申請辦理公證手續(若有)后當日內直接或通過天景公司轉付甲方首期房價款(含已支付的全部定金)760,000元(包含尾款20,000元)；甲、乙雙方應于貸款申請審核通過(若有)，買賣合同示范文本公證書(若有)及抵押借款合同(若有)出具，購房申報完成及繳納房產稅(若有)，抵押登記(若有)注銷后七個工作日內，赴系爭房屋所在區房地產交易中心申請產權過戶及抵押登記(若有)；乙方應于取得以貸款銀行為抵押權人的他項權證后由貸款銀行支付第二期房價款1,770,000元，放款期限以貸款銀行為準；甲、乙雙方應于系爭房屋所在區房地產交易中心出具以乙方為權利人的房地產權證且第二期房價款到達甲方指定賬戶后14日內，對系爭房屋進行驗看，清點、確認無誤后，由甲方交付給乙方，并由乙方自行或通過天景公司轉付尾款20,000元；根據法律、法規、政策等規定的交易稅、費由甲、乙雙方各自承擔；甲、乙雙方應誠意履行、如任何一方未按本合同約定履行主要義務，經另一方書面催告后仍不履行的，另一方有權要求繼續履行或單方解除本合同；若守約方解除本合同的，違約方應按照總房價款的20%向守約方支付違約金。上述協議及合同當日均由孫某勇代孫某浩、孫某才、李某某簽名確認，孫某勇還出具收款收據，載明收到向某購買系爭房屋的定金20,000元。嗣后，孫某浩、孫某才、李某某亦在上述協議及合同上簽名確認。因孫某勇等四人未與向某簽訂《上海市房地產買賣合同》，向某曾發函催告對方四人履約。現向某涉訟，請求判令對方四位當事人雙倍返還定金40,000元、賠償損失75,800元。原審法院審理中，向某提供《房地產買賣居間協議》、《房地產買賣合同》、《上海市房地產買賣合同》復印件，證明：2015年5月23日，孫某勇(并代孫某浩、孫某才、李某某)與案外人宋某甲簽訂《房地產買賣居間協議》及《房地產買賣合同》，約定以2,580,000元出售系爭房屋，根據法律、法規、政策等規定的交易稅、費全部由宋某甲承擔；次日，孫某勇等四人與案外人宋某乙簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定以2,580,000元出售上述房屋。孫某勇等四人在法庭審理中認可上述證據，并表示宋某甲、宋某乙應為父子關系，上述合同及協議均已撤銷；法庭辯論終結后，孫某勇等四人稱上述證據均為復印件，無法作為定案依據。
裁判原文節選：
一審【案號：上海市閘北區人民法院(2015)閘民三(民)初字第1578號】買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。雙方當事人簽訂的《房地產買賣居間協議》、《房地產買賣合同》系雙方真實意思表示，合法有效，當事人應恪守履行。現孫某勇等四人拒絕履行《房地產買賣合同》，應承擔相應的違約責任。鑒于其四位當事人同意雙倍返還定金，故不再贅述理由。孫某勇等人已于法庭審理中認可《房地產買賣居間協議》等復印件的真實性，并承認對其不利的事實，故法院對此予以確認。孫某勇等四人以2,580,000元的價格另行出售系爭房屋，實際即使未成交，亦不影響認定兩次交易的差價50,000元為其四人的可得利益。向某要求另行賠償損失，符合法律規定，但賠償款與定金的總額不應高于因違約造成的損失。此外，向某把交易稅費作為損失主張，缺乏法律依據，不予支持。因此，孫某勇等四人除雙倍返還對方定金外，還應另行賠償30,000元。原審法院據此作出判決：一、孫某勇、孫某浩、孫某才、李某某應于判決生效之日起十日內雙倍返還向某定金40,000元；二、孫某勇、孫某浩、孫某才、李某某應于判決生效之日起十日內賠償向某30,000元。
二審【案號：上海市第二中級人民法院（2016）滬02民終1987號】本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案雙方當事人簽署的相關系爭房屋買賣合同等，是各方當事人的真實意思表示，符合法律規定，依法應予全面履行。現原審法院認定造成上述房屋買賣合同無法繼續履行的責任，在于上訴人一方，事實清楚，本院予以認同。由于上訴人在原審法院審理中，對于被上訴人提供的其與案外人關于系爭房屋曾經的買賣事實，并未否認，故其認為原審法院關于此節事實，認定不清的主張，本院難以采納。由于相關中介公司在本案雙方當事人履行系爭房屋買賣合同中是否存在問題，因與本案不是同一法律關系，上訴人可另行主張。綜上所述，原審認定事實清楚，判決并無不當。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費550元，由上訴人孫某勇、孫某浩、孫某才、李某某負擔。本判決為終審判決。
