鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！
一、動遷房小產(chǎn)證滿三年或者動遷協(xié)議和大產(chǎn)證同時(shí)滿三年可以上市交易
《上海市住房保障房屋管理局關(guān)于動遷安置房提前上市交易有關(guān)問題通知》（2010年10月27日發(fā)布并生效）第一條規(guī)定：“被動遷居民家庭取得房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）滿3年的動遷安置房可以轉(zhuǎn)讓、出租。凡自房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）發(fā)證日期起至房地產(chǎn)交易合同（包括買賣合同，租賃合同，下同）網(wǎng)上備案時(shí)間滿3年的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以受理存量房地產(chǎn)買賣的轉(zhuǎn)移登記或房屋租賃合同登記備案。” 第二條規(guī)定：“未取得房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）或取得房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）未滿3年的，但該動遷安置房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）滿3年，且被動遷居民家庭簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議滿3年的，在辦理房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）后可以轉(zhuǎn)讓、出租。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在受理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或房屋租賃合同登記備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。”
二、購買未滿三年的動遷房的合同有效
《合同法》第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”《合同法解釋二》第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。”根據(jù)上海市的相關(guān)規(guī)定，動遷房不滿三年（注：原規(guī)定是不滿五年不得交易，現(xiàn)規(guī)定是不滿三年不得交易）的不能上市交易（房產(chǎn)交易中心不給過戶）。但是，上海市的上述規(guī)定不是“法律、行政法規(guī)”，并且動遷房本身并非法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定不得交易的標(biāo)的物。因此，買賣不滿三年的動遷房的合同有效。
三、未滿三年（小產(chǎn)證不滿三年，且大產(chǎn)證和動遷協(xié)議未同時(shí)滿三年，下同）的房子進(jìn)行交易，賣房人不一定構(gòu)成違約
1、如果合同約定的過戶日在標(biāo)的房屋滿三年（小產(chǎn)證滿三年，或者動遷協(xié)議和大產(chǎn)證同時(shí)滿三年，下同）之前，賣房人構(gòu)成違約。如果滿三年的時(shí)間點(diǎn)超過合同約定的過戶日的寬限期，則構(gòu)成根本違約【當(dāng)然，因?yàn)檫€涉及到網(wǎng)簽（或重新網(wǎng)簽）、審稅、貸款等，所以這個(gè)時(shí)間也不是固定的，要個(gè)案分析】。因?yàn)檫^戶是賣房人主要的合同義務(wù)，賣房人因房子限制交易而不能履行自己的合同義務(wù)，就是逾期（違約），超過寬限期就構(gòu)成根本違約。在此，有兩個(gè)問題需要注意：
（1）房子不能過戶不屬于不可抗力。《合同法》第一百一十七條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。” 不滿三年的動遷房不能交易的規(guī)定在房屋買賣雙方簽訂房屋買賣合同之前就已經(jīng)存在了，是公開的信息，任何人都應(yīng)當(dāng)知道。所以，房子因不滿三年而不能過戶不滿足“不能預(yù)見”這個(gè)要件。
（2）是否構(gòu)成違約和是否有過錯無關(guān)。《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”違約責(zé)任是無過錯責(zé)任，違約責(zé)任的成立不以過錯為要件。因此，即便買房人明知標(biāo)的房屋是動遷房，也知道該房屋什么時(shí)候才可以上市交易，除非有合同無效或者可撤銷可變更的事由，賣房人還是構(gòu)成違約。但是，法院在調(diào)整違約金的時(shí)候會把過錯作為一個(gè)參考因素【《合同法解釋二》第二十九條第一款：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。”】
2、如果合同約定的過戶日在標(biāo)的房屋滿三年之后，賣房人不構(gòu)成違約【因?yàn)檫€涉及到網(wǎng)簽（或重新網(wǎng)簽）、審稅、貸款等，所以是否構(gòu)成違約也不是固定的，要個(gè)案分析】。如果事前沒有網(wǎng)簽，則只需要網(wǎng)簽即可繼續(xù)交易，不存在違約的問題。如果房子不滿三年的時(shí)候已經(jīng)網(wǎng)簽，因?yàn)榫W(wǎng)簽時(shí)房子不夠三年導(dǎo)致不能交易的確是客觀事實(shí)，但是買房人有義務(wù)配合重新網(wǎng)簽以推動交易的繼續(xù)進(jìn)行。這是合同當(dāng)事人的附隨義務(wù)【《合同法》第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。”】
附張某頭、張某斌與唐某某房屋買賣合同糾紛案
案情簡介：原告張某頭與原告張某斌系父子關(guān)系。2010年4月6日原告張某頭與案外人上海凱城(集團(tuán))有限公司等簽訂《房屋拆遷協(xié)議》。2011年7月19日兩原告與案外人上海成泰置業(yè)有限公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，購買上海市楊浦區(qū)國偉路XXX弄XXX號XXX室房屋，約定上海成泰置業(yè)有限公司于2012年10月31日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得大產(chǎn)證。上海成泰置業(yè)有限公司實(shí)際于2012年10月30日取得包括系爭房屋在內(nèi)的上海市楊浦區(qū)國偉路100弄1-2、6-13號房屋大產(chǎn)證，房屋類型為動遷安置房。2015年6月23日系爭房屋權(quán)利人登記為張某頭、張某斌，房屋建筑面積69.81平方米。系爭房屋《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》(滬房地楊字(2015)第012530號)附件載明：共同共有，動遷安置房，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、抵押。2015年7月15日，原告(出賣方、甲方)張某頭、張某斌、被告(買受方、乙方)及第三人中原公司(居間方、丙方)簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定：一、房屋坐落：楊浦區(qū)國偉路XXX弄XXX號XXX室。二、總房價(jià)款(含車位價(jià)格)：1，860,000元(大寫：壹佰捌拾陸萬元整)。三、意向轉(zhuǎn)定及補(bǔ)定：乙方為表示對該房地產(chǎn)之購買誠意，向丙方支付意向金30,000元整，作為與甲方進(jìn)行洽談之用。如甲方在《房屋買賣合同》上簽字，則該意向金轉(zhuǎn)為定金，以擔(dān)?！斗课葙I賣合同》履行，并且乙方應(yīng)于甲方簽署本協(xié)議15日內(nèi)補(bǔ)足定金至200,000元(大寫：貳拾萬元整)。同日，原告張某頭、張某斌(出賣方、甲方)與被告唐某某(買受方、乙方)簽訂《房屋買賣合同》，約定乙方購買甲方位于上海市楊浦區(qū)國偉路XXX弄XXX號XXX室房屋(權(quán)利人：張某頭、張某斌)，該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為1,860,000元(大寫：壹佰捌拾陸萬元整)。為辦理交易過戶手續(xù)之需，甲、乙雙方同意于本合同簽署后拾伍天內(nèi)前往居間方簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(以下簡稱“示范合同”)，除另有約定外，前述約定期限屆滿日為甲、乙雙方簽訂示范合同的日期。乙方應(yīng)于簽訂示范合同并申請辦理公證手續(xù)(如需)后當(dāng)日，通過居間方轉(zhuǎn)付或自行支付甲方首期房價(jià)款600,000元(大寫：陸拾萬元整)。甲方應(yīng)將收到的首期房價(jià)款優(yōu)先用于償還銀行貸款(若有)，并應(yīng)于收到該筆錢款同時(shí)償還尚欠借款余額(若有補(bǔ)足，甲方自行補(bǔ)足)，辦理抵押注銷手續(xù)。乙方通過銀行貸款支付第二期房價(jià)款1,240,000元(大寫：壹佰貳拾肆萬元整)，即乙方應(yīng)于簽訂示范合同并申請辦理公證手續(xù)(若需)后七日內(nèi)向貸款銀行申請貸款，簽訂一切相關(guān)合同，辦理其它一切相關(guān)手續(xù)。貸款的放款期限以貸款銀行規(guī)定或借款合同約定為準(zhǔn)。甲、乙雙方應(yīng)于乙方銀行貸款劃入甲方收款賬戶后拾伍天內(nèi)，對該房地產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)看、清點(diǎn)，確認(rèn)無誤后，由甲方交付給乙方，并由乙方自行或通過居間方支付甲方尾款20,000元(大寫：貳萬元整)。甲、乙雙方應(yīng)于2015年11月30日之前，向房地產(chǎn)交易中心申請辦理產(chǎn)權(quán)過戶及抵押(若有)登記手續(xù)。合同第11條約定：……在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方違約不賣，則應(yīng)向乙方雙倍返還定金；若乙方違約不買，則已支付甲方的定金不予返還。合同第12條約定：甲乙雙方任何一方未按本合同約定履行，應(yīng)當(dāng)按照總房價(jià)款的日萬分之五支付對方逾期違約金，逾期超過二十日的，另一方有權(quán)要求繼續(xù)履行或單方解除合同。若守約方解除本合同的，須書面通知對方，且違約方需按總房價(jià)款的20%向守約方支付違約金?！斗康禺a(chǎn)買賣居間協(xié)議》、《房屋買賣合同》出賣方(甲方)落款處載明：張某頭、張某頭代張某斌。審理中原告張某斌對張某頭代為簽訂上述合同行為表示認(rèn)可。2015年7月15日，被告唐某某向原告張某頭支付定金3萬元，原告張某頭出具收款收據(jù)。2015年8月2日，雙方前往中原公司門店簽訂《上海市房屋買賣合同》，由于中原公司經(jīng)紀(jì)人密鑰發(fā)生故障致未簽訂網(wǎng)簽合同。審理中，被告認(rèn)可當(dāng)日閱看系爭房屋產(chǎn)權(quán)證原件，但是僅看了前幾頁，沒有閱看附件部分，不知曉系爭房屋是動遷安置房，并認(rèn)可向原告張某頭支付部分房款17萬元，原告張某頭出具收款收據(jù)。2015年8月31日，被告唐某某向兩原告發(fā)出《律師函》，載明：根據(jù)合同第3條約定，兩原告應(yīng)于15日內(nèi)(即7月30日前)和被告共同到居間方網(wǎng)簽正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，但被告事后得知，原告方的房屋系動遷安置房，按照上海市的相關(guān)規(guī)定，該類房產(chǎn)3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓，故無法進(jìn)行網(wǎng)簽?！瓋稍娣綄⑽唇獬拗频膭舆w房進(jìn)行出售，致使在合同約定的時(shí)間內(nèi)無法進(jìn)行網(wǎng)簽，兩原告的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約……。函告要求與兩原告解除2015年7月15日簽訂的《房屋買賣合同》；兩原告于3日內(nèi)退還被告定金20萬元，并按照房屋總價(jià)的20%向被告支付違約金。兩原告于2015年9月8日收悉上述《律師函》。2015年9月21日，被告唐某某向本院提起訴訟，要求解除雙方于2015年7月15日簽訂的《房屋買賣合同》并返還定金200,000元及違約金372,000元，后因被告經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由未到庭，本院于2015年12月21日作出(2015)楊民四(民)初字第3535號民事裁定，本案按撤訴處理。2015年12月8日，原告張某頭、張某斌向被告唐某某發(fā)出《律師函》載明：被告唐某某于2015年8月31日向兩原告寄發(fā)律師函通知解除2015年7月15日雙方簽訂的《房屋買賣合同》、2015年9月21日向楊浦區(qū)人民法院提起訴訟要求解除該《房屋買賣合同》行為已違反了《房屋買賣合同》的約定，故函告要求解除雙方于2015年7月15日簽訂的《房屋買賣合同》；被告唐某某在2015年12月15日之前支付兩原告逾期違約金18,600元和解除合同的違約金372,000元。被告唐某某于2015年12月12日收悉上述《律師函》。另查明：在(2015)楊民四(民)初字第3535號案件審理過程中，本院于2015年10月9日主持雙方證據(jù)交換過程中，被告認(rèn)為因?yàn)閮稍媸盏浇獬贤摹堵蓭熀啡掌跒?015年9月8日，所以合同解除日應(yīng)為2015年9月8日。兩原告表示，同意解除雙方房屋買賣合同，但是不同意被告的解除理由。
裁判原文節(jié)選【案號：上海市楊浦區(qū)人民法院（2016）滬0110民初2300號】本院認(rèn)為，根據(jù)上述查明的事實(shí)，本案的爭議焦點(diǎn)在于：一、導(dǎo)致合同解除的違約方是兩原告還是被告；二、合同解除日期如何確定；三、違約責(zé)任如何承擔(dān)。關(guān)于第一個(gè)爭議焦點(diǎn)，本院認(rèn)為，首先，雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行。根據(jù)《房屋買賣合同》約定雙方應(yīng)于2015年7月30日前就系爭房屋至中介處簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(示范合同)，經(jīng)協(xié)商雙方實(shí)際于2015年8月2日至中介處欲簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(示范合同)，然而由于中原公司密鑰發(fā)生故障導(dǎo)致未簽訂上述合同，對此雙方均無過錯。其次，根據(jù)兩原告與第三人中原公司的陳述，已經(jīng)于被告實(shí)地查看系爭房屋時(shí)告知其房屋系動遷安置房，所以被告對房屋的性質(zhì)在簽約之前已經(jīng)知曉。對此，被告予以否認(rèn)，并稱直至8月2日欲簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)才看到系爭房屋產(chǎn)權(quán)證原件，但未閱看附件部分不知曉房屋性質(zhì)，之后才知曉系爭房屋是動遷安置房無法辦理網(wǎng)簽。本院認(rèn)為，被告作為買受人在進(jìn)行房屋買賣這類重大交易時(shí)，全面了解標(biāo)的物的實(shí)際狀況，應(yīng)當(dāng)是一種合理注意義務(wù)，系爭房屋產(chǎn)權(quán)證上已經(jīng)明確載明了房屋性質(zhì)，被告稱未予以閱看系自己違反合理注意義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此造成的不利后果，且被告又于當(dāng)日向原告張某頭支付部分房價(jià)款17萬元，故對被告辯稱不知系爭房屋系動遷安置房的抗辯意見，本院不予采納。最后，由于本案系爭房屋系動遷安置房，上市交易須符合國家有關(guān)政策的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)查明的事實(shí)，雖然2015年7月15日雙方簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，原告張某頭、張某斌取得的系爭房屋的產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)未滿3年，但是原告張某頭家庭簽訂的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》已滿3年，雙方約定于2015年11月30日辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，屆時(shí)系爭房屋的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得大產(chǎn)證亦已滿3年，根據(jù)《關(guān)于動遷安置房提前上市交易有關(guān)問題的通知》(滬房管市(2016)375號)的規(guī)定，系爭房屋符合上市交易辦理產(chǎn)權(quán)過戶的條件，故系爭房屋的轉(zhuǎn)讓不存在履行障礙。被告以系爭房屋系動遷安置房不符合轉(zhuǎn)讓條件，致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的主張，無事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持。綜上，系被告的原因?qū)е潞贤瑹o法繼續(xù)履行，故被告系違約方。關(guān)于第二個(gè)爭議焦點(diǎn)。本院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，被告于2016年9月7日向兩原告發(fā)出《律師函》要求解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》，系明確表示不履行合同，然被告系違約方無權(quán)提出解除合同，因此被告要求確認(rèn)以兩原告收到《律師函》之日為合同解除日的反訴請求本院不予支持。2015年9月23日，被告向法院起訴要求解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》，2015年10月9日案件審理中，兩原告表示同意解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》，但是不同意被告提出的解除合同的理由。本院認(rèn)為，雙方對《房屋買賣合同》的解除達(dá)成一致意見，僅就合同解除的理由存在分歧，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方對合同解除意思表示一致的日期2015年10月9日為合同解除日，現(xiàn)兩原告以其不具備法律知識予以否認(rèn)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采信。關(guān)于第三個(gè)爭議焦點(diǎn)。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，守約方可選擇適用違約金或者定金條款。本案中，兩原告選擇適用違約金，要求被告支付逾期付款違約金與合同解除違約金。本院認(rèn)為，本案中，雙方所約定的逾期付款違約金與合同解除違約金系針對不同情況下所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，逾期付款違約金是對被告在合同履行過程中逾期支付房款所應(yīng)承擔(dān)違約金的約定，即在雙方繼續(xù)履行合同前提下，應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任?，F(xiàn)兩原告要求解除合同，應(yīng)當(dāng)適用合同解除違約金的約定，原告主張兩項(xiàng)違約金并用系加重了被告的負(fù)擔(dān)，故被告僅應(yīng)承擔(dān)合同解除違約金，對原告要求被告承擔(dān)逾期付款違約金的訴訟請求，本院不予支持。對于合同解除違約金應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的數(shù)額，被告認(rèn)為過高，請求法院予以調(diào)整。對此，本院將結(jié)合合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及逾期利益等綜合因素酌情予以考慮。另外，兩原告已經(jīng)選擇要求被告承擔(dān)違約責(zé)任的方式為支付違約金，故應(yīng)當(dāng)向被告返還所收取的定金3萬元。合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，故兩原告應(yīng)當(dāng)向被告返還首付款17萬元。對被告要求兩原告支付20萬元的利息損失的主張，本院認(rèn)為由于被告系違約方，且雙方對利息的支付并無明確約定，故對被告的主張本院不予支持。由于被告系違約方，故對被告要求兩原告支付合同解除違約金的主張，本院亦不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十三條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十六條、《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定，判決如下：一、原告(反訴被告)張某頭、張某斌于2015年7月15日就上海市楊浦區(qū)國偉路XXX弄XXX號XXX室房屋與被告(反訴原告)唐某某簽訂《房屋買賣合同》應(yīng)于2015年10月9日解除；二、被告(反訴原告)唐某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)張某頭、張某斌支付違約金人民幣70,000元；三、原告(反訴被告)張某頭、張某斌應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)唐某某定金人民幣30,000元、房款人民幣170,000元，共計(jì)人民幣200,000元；四、駁回原告(反訴被告)張某頭、張某斌的其余訴訟請求；五、駁回被告(反訴原告)唐某某的其余反訴請求。負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按生效判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案本訴案件受理費(fèi)人民幣7,159元，由原告(反訴被告)張某頭、張某斌承擔(dān)人民幣5,876元，由被告(反訴原告)唐某某承擔(dān)人民幣1,283元；反訴案件受理費(fèi)人民幣9,520元，減半收取計(jì)人民幣4,760元，由原告(反訴被告)張某頭、張某斌承擔(dān)人民幣1,664元，由被告(反訴原告)唐某某承擔(dān)人民幣3,096元。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
