鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！
房屋所有權(quán)的取得時間可以分為過戶后取得和過戶前取得，過戶后取得是最常見的，但是過戶前取得需引起我們的高度注意。
一、過戶后取得
《物權(quán)法》第十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”房屋過戶后取得所有權(quán)是最常見的所有權(quán)取得的時間。所謂過戶后取得并不是在房屋管理部門（如房產(chǎn)交易中心）辦理了過戶手續(xù)，“下家”就立即取得了房屋所有權(quán)，因為這只是“送件”，在辦理過戶手續(xù)之后，房屋管理部門還要對相關(guān)材料進(jìn)行審核，審核通過之后才會核準(zhǔn)辦理過戶，房屋產(chǎn)權(quán)從登記在“上家”到登記在“下家”的時候，所有權(quán)就發(fā)生了變更。在所有權(quán)發(fā)生變更之后，房屋管理部門還要進(jìn)行“制證”（新產(chǎn)證或者不動產(chǎn)證的印刷等工作）。因此，所有權(quán)的變更是在辦理過戶手續(xù)之后，拿到新產(chǎn)證之前發(fā)生的。此種情形比較常見的是房屋因買賣、贈與而發(fā)生的所有權(quán)變動。房屋買賣發(fā)生糾紛后，買房人起訴賣房人要求辦理過戶手續(xù)，法院判決賣房人將房屋過戶給買房人，判決生效時房屋的所有權(quán)并未發(fā)生變更，賣房人配合買房人辦理了過戶手續(xù)后或者在執(zhí)行階段法院強制過戶后所有權(quán)才會發(fā)生變更。
二、過戶前取得
房屋過戶前權(quán)利人取得房屋所有權(quán)的情形不是很多，甚至權(quán)利人都不知道自己是所有權(quán)人，因此對此做出強調(diào)對于明晰權(quán)屬很重要。《物權(quán)法解釋一》第八條規(guī)定：“依照物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權(quán)，但尚未完成動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記的物權(quán)人，根據(jù)物權(quán)法第三十四條至第三十七條的規(guī)定，請求保護(hù)其物權(quán)的，應(yīng)予支持。”也就是說，依照物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定享有的物權(quán)和常見的過戶后享有的物權(quán)一樣，同樣受到物權(quán)法的保護(hù)（即上述情形下取得的所有權(quán)，有產(chǎn)證和沒產(chǎn)證房屋的權(quán)屬狀態(tài)沒有區(qū)別）。當(dāng)然，從所有權(quán)登記公示公信的角度看，有產(chǎn)證對于減少糾紛，保護(hù)所有權(quán)人的利益更有利。
《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。”第二十九條規(guī)定：“因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。”第三十條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。”
《物權(quán)法解釋一》第二條規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。”第七條規(guī)定：“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。”
根據(jù)上述法律規(guī)定，對于過戶前取得所有權(quán)的情形做如下歸納和總結(jié)：
1、法院、仲裁機構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定導(dǎo)致的所有權(quán)變動
需要注意的是，并非涉及房屋的法院或者仲裁機構(gòu)的生效法律文書都會直接導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生變動，如房屋租賃合同糾紛案件的裁判文書并不會導(dǎo)致房屋的所有權(quán)發(fā)生變動，房屋買賣合同糾紛的裁判文書也只有在辦理了過戶手續(xù)之后才會導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生變動（在辦理過戶手續(xù)之前所有權(quán)不會發(fā)生變動）。法院和仲裁機構(gòu)的裁判文書導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生變動的是權(quán)屬確認(rèn)的裁判，如所有權(quán)確認(rèn)糾紛、共有權(quán)確認(rèn)糾紛等。
2、繼承或者受遺贈導(dǎo)致的所有權(quán)發(fā)生變動
《繼承法》第二條規(guī)定：“繼承從被繼承人死亡時開始。”也就是說，被繼承人死亡時，受遺贈人或者法定繼承人就取得了房屋的所有權(quán)。至于份額多少的糾紛只需要法院依法明確，而非在繼承糾紛訴訟后受遺贈人或者法定繼承人才取得房屋所有權(quán)。
3、合法建造、拆除房屋等事實行為導(dǎo)致的所有權(quán)發(fā)生變動
對此比較常見的是農(nóng)村自建房，自房屋建造完成時，建造人即取得房屋所有權(quán)，而非在辦理登記手續(xù)后才取得房屋所有權(quán)。需要注意的是，只有合法的建造才會導(dǎo)致建造者取得房屋所有權(quán)，如果是違建，建造者不能取得房屋所有權(quán)，而且還有義務(wù)拆除違建房屋。
附周乙、周丙等與周丁其他所有權(quán)糾紛案
案情簡介：周甲與夏某某共育有四子即周乙、周丙、周丁、周A。夏某某于2007年12月30日報死亡。周甲于2012年12月25日報死亡。
周丁與閔某某系夫妻關(guān)系，周B系周丁與閔某某之子。周甲于2011年10月25日以周丁、閔某某、周B為被告向本院起訴其他物權(quán)保護(hù)糾紛一案［案號（2011）徐民四（民）初字第3023號］，請求判決：1.確認(rèn)將系爭房屋判歸周甲所有，周丁、閔某某、周B協(xié)助周甲辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；2.周丁、閔某某、周B支付周甲動遷安置款10萬元。2012年10月18日，本院對該案作出一審民事判決：一、確認(rèn)系爭房屋歸周甲所有，周丁于判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助周甲辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；二、周丁于判決生效之日起十日內(nèi)支付周甲動遷款10萬元。周丁不服本院一審判決，向上海市第一中級人民法院提起上訴。上海市第一中級人民法院于2012年12月14日作出二審民事判決：駁回上訴，維持原判。2013年6月7日，因周丁不服（2012）滬一中民二（民）終字第3310號民事判決提出再審申請，同年8月13日，上海市第一中級人民法院作出（2013）滬一中民二（民）申字第68號民事裁定：駁回周丁的再審申請。
2013年4月23日，周乙、周丙、周A以周丁為被告向本院起訴遺囑繼承糾紛一案［案號（2013）徐民一（民）初字第3318號］，請求法院判決：被繼承人周甲所有但尚登記于被告名下的系爭房屋以及被繼承人周甲所有對被告的債權(quán)112，421.40元由三原告共同繼承。2014年5月26日，本院作出一審民事判決：一、系爭房屋由原告周乙、周丙、周A共同共有；二、被繼承人周甲生前所有（2011）徐民四（民）初字第3023號一案動遷款100，000元歸原告周乙、周丙、周A共同共有；三、被告周丁應(yīng)給付被繼承人周甲的（2011）徐民四（民）初字第3023號一案案件受理費12，421.40元歸原告周乙、周丙、周A共同共有，由被告周丁于判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告周乙、周丙、周A。第三人周戊不服本院一審判決，向上海市第一中級人民法院提起上訴。上海市第一中級人民法院于2014年8月22日作出二審民事判決：駁回上訴，維持原判。
2014年1月，周丁與案外人呂某某簽訂《房屋租賃合同》一份，約定周丁將系爭房屋出租給呂某某，租賃期限為2014年1月5日至2015年1月4日，租金每月4，200元，付三押一。
審理過程中，案外人呂某某到庭表示：確實與周丁簽訂了租賃合同，通過銀行轉(zhuǎn)賬共計向周丁支付9個月的租金，因其在2014年9月份得知法院判決系爭房屋已經(jīng)歸三原告，就不向周丁支付租金了，后來就和三原告洽談購買系爭房屋。
裁判原文節(jié)選【案號：上海市徐匯區(qū)人民法院（2015）徐民四（民）初字第1938號】：本院認(rèn)為，因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。繼承從被繼承人死亡時開始。被繼承人周甲于2012年12月25日報死亡，故三原告對系爭房屋應(yīng)自此時享有物權(quán)。被告稱三原告應(yīng)自房屋登記在自己名下起方享有權(quán)益的意見，于法無據(jù)，本院不予采納。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，所有權(quán)人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。現(xiàn)被告于2014年1月擅自將系爭房屋出租，所獲收益應(yīng)歸屬于三原告，故原告起訴要求被告返還租金收益的訴請，依法有據(jù)，本院予以支持。但根據(jù)審理查明的事實，被告實際收到九個月租金，故本院判決被告返還原告該九個月租金。被告經(jīng)本院合法傳喚未到庭應(yīng)訴，視為放棄相應(yīng)訴訟權(quán)利。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第二十九條、第三十九條、《中華人民共和國繼承法》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
被告周丁于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告周乙、周丙、周A租金收益共計37，800元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費減半收取計530元，由原告周乙、周丙、周A負(fù)擔(dān)132.50元，被告周丁負(fù)擔(dān)397.50元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
