鄭重聲明：嚴禁抄襲、違者必究！
一、政府給的“設備搬遷和安裝費用；無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用； 停產停業損失補償”是給誰的？
《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第三十四條規定：“……征收非居住房屋的，應當對被征收人、公有房屋承租人給予以下補償：被征收房屋的市場評估價格；設備搬遷和安裝費用； 無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用； 停產停業損失補償。被征收人、公有房屋承租人按期搬遷的，應當給予搬遷獎勵。具體獎勵標準由區（縣）人民政府制定。” 第三十五條規定：“因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產停業損失的補償標準，按照被征收房屋市場評估價的10%確定。被征收人、公有房屋承租人認為其停產停業損失超過被征收房屋的市場評估價10%的，應當向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的平均效益、停產停業期限等相關證明材料。房屋征收部門應當委托房地產價格評估機構對停產停業損失進行評估，并按照評估結果予以補償。被征收人、公有房屋承租人對評估結果有異議的，可以按照本細則第二十五條第三款規定申請復核、鑒定。”
從上述規定可以看出，如果房屋沒有被出租，而是由被征收人、公有房屋承租人（這兩項以下簡稱被征收人）自己實際使用，那么，“設備搬遷和安裝費用； 無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用； 停產停業損失補償”就毫無疑問是給被征收人的。但是，上述規定并沒有規定房屋（部分）出租（轉租）的情況下，上述補償是給誰的。
給被征收人的。
1、如果某項費用（如無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用）并未實際產生，但是政府給了補償，那么，這項補償應當由被征收人享有，（次）承租人無權主張。
2、如果房屋全部由（次）承租人實際使用，且（次）承租人實際產生了設備搬遷和安裝費用、 無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用和停產停業損失。那么，政府給的上述補償，仍然應當認為是給被征收人的。這是因為，政府征收和補償的對象都是被征收人，政府給被征收人的所有補償都是對被征收人損失的補償。政府與（次）承租人之間并無直接的征收補償法律關系，不會給其補償。如果上述補償是給（次）承租人的，政府應當將補償款直接支付給（次）承租人，但是現實中政府所給的補償都是支付給被征收人的。那么，為什么被征收人沒有“設備搬遷和安裝費用； 無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用； 停產停業損失”，政府反倒要補償被征收人這些項目；相反，（次）承租人有這些損失，政府反倒不給其補償？原因除了上面講的政府與（次）承租人之間并無直接的征收補償法律關系外，還因為：（1）提高征收工作的效率；（2）（次）承租人會通過其與承租人，承租人與被征收人之間的租賃合同法律關系獲得其“設備搬遷和安裝費用； 無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用； 停產停業損失”的補償或賠償，如此，政府就間接地補償了產生實際損失的（次）承租人。
二、（次）承租人主張損失賠償的依據
1、合同依據
《合同法》第一百一十四條第一款規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。如果租賃合同中對于征收導致的“設備搬遷和安裝費用； 無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用； 停產停業損失”約定了上述費用和損失按照政府征收補償協議中相應項目的金額進行補償，則從其約定。該約定最有利于租賃合同雙方當事人利益的平衡。
2、違約金調整的規則
如果租賃合同中約定的違約金或補償金額是一個具體的數字，或者月租金的某個倍數，則可能與（次）承租人的實際損失差距過大。《合同法》第一百一十四條第二款規定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。《合同法解釋二》第29條規定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的‘過分高于造成的損失’”簡言之，就是違約金以實際損失為基礎，兼顧其他因素進行調整。而（次）承租人的實際損失就是“設備搬遷和安裝費用； 無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用； 停產停業損失” （次）承租人可以以上述金額為基礎要求調整違約金，這樣也能夠實現租賃合同當事人利益的平衡。
附上海七彩人生娛樂餐飲有限公司訴上海錦珂塑膠科技有限公司租賃合同糾紛案
案情簡介：涉案房屋的產權人系陳某某，用途為倉儲。
2009年9月3日，七彩人生公司與錦珂公司簽訂租賃合同，約定七彩人生公司向錦珂公司租賃涉案房屋，面積1,751平方米，租金120萬元/年；租賃期自2009年9月4日至2019年9月3日；如房屋遇政府拆遷，合同無條件終止，雙方不承擔違約責任，裝修補償按照政府補償標準補償給七彩人生公司；……。
租賃合同簽訂后，七彩人生公司開始使用涉案房屋。使用期間，七彩人生公司向錦珂公司支付租金、物業費等，并由錦珂公司開具發票。一審審理中，七彩人生公司確認租金支付至2014年6月3日。
2013年4月23日，上海市長寧區人民政府作出長府房征【2013】4號房屋征收決定，因公共利益需要，根據71號文，對包括涉案房屋在內的部分地塊進行征收。陳某某為此先后提起行政復議、行政訴訟，要求撤銷上述征收決定，一審法院作出（2013）長行初字第61號行政判決，駁回了陳某某的訴訟請求。陳某某不服，提起上訴，本院審理后作出（2014）滬一中行終字第10號行政判決，駁回上訴、維持原判。對于陳某某就該案的再審申請，本院也作出駁回再審申請通知書予以駁回。
2014年6月20日，錦珂公司向七彩人生公司發送告知書，告知涉案房屋被政府征收，希望雙方共同協商租賃合同解除以及處理善后事宜。
2014年7月21日，錦珂公司再次向七彩人生公司發送告知書，要求七彩人生公司盡量在2014年8月15日前搬離涉案房屋，并再次表示希望雙方共同協商租賃合同解除以及善后事宜。
2014年10月24日，上海市長寧區人民政府以陳某某為被征收人，作出了滬長府房征補【2014】71號上海市長寧區人民政府房屋征收補償決定書。陳某某就上述房屋征收補償決定書提起了行政復議的申請。后上海市人民政府作出行政復議決定書，維持了上海市長寧區人民政府作出上述房屋征收補償決定書的具體行政行為。
在該案審理期間，經過多次磋商，陳某某于2015年6月26日與上海市長寧區住房保障和房屋管理局、上海市長寧區綠化管理事務中心、第三房屋征收事務所等單位簽訂《中新涇公共綠地（二期）工程征收陳某某房屋補償協議》（以下簡稱《房屋補償協議》），就征收補償一事達成一致。簽訂補償協議后，第三房屋征收事務所向上海市第三中級人民法院撤回了相應行政訴訟。
2014年10月，錦珂公司向一審法院提起訴訟，要求解除與七彩人生公司就涉案房屋簽訂的租賃合同等。一審法院經審理，于2015年8月21日作出（2014）長民三(民)初字第2634號民事判決，確認雙方的租賃合同于2015年6月26日解除，七彩人生公司應搬離涉案房屋。七彩人生公司不服，提起上訴。本院于2015年12月28日作出（2015）滬一中民二（民）終字第3560號民事判決，駁回上訴，維持原判。
2015年9月底，涉案房屋被拆除。
一審另查明，征收補償協議載明，涉案房屋所屬的XX房XX路XX號，房屋建筑有證面積5,269.76平方米及車位、地坪和綠化等附屬設施，過期臨時建筑面積2,285.10平方米及車位；補償費用總額為22,999.15萬元；該土地上租賃單位清退工作由乙方即陳某某負責。第三房屋征收事務所陳述，補償費用包括：1、房屋、車位、附屬設施補償費經評估、協商為18,912.34萬元，其中有證部分17,142.23萬元，臨時建筑部分1,770.11萬元；2、停產停業損失1,891.23萬元，為第1項的10%；3、無法恢復使用的設備補償費經協商為1,275萬元，其中有證建筑部分1,150萬元，臨時建筑部分125萬元；4、裝修補償經評估、協商為906.58萬元，每平方米1,200元，其中有證建筑部分632.37萬元，臨時建筑部分274.21萬元；5、搬遷費經協商為9萬元，其中有證建筑部分7萬元，臨時建筑部分2萬元；6、搬遷獎根據征收補償方案確定為有證建筑部分5萬元。
一審審理中，錦珂公司陳述，XX路XX號地塊共有承租人39戶，除七彩人生公司外，其他承租人清退工作于2014年11月完成，根據租賃合同約定按政府標準支付裝修補償。
裁判原文節選
一審【案號：上海市長寧區人民法院（2016）滬0105民初6876號】本案的爭議焦點之一是七彩人生公司有權主張的補償項目。七彩人生公司認為包括停產停業損失、無法恢復使用的設備、裝修、搬遷費四項，錦珂公司及陳某某認為根據租賃合同僅應補償裝修一項。法院認為，租賃合同約定，如所租房屋遇政府拆遷，合同無條件終止，雙方不承擔違約責任，裝修補償按照政府標準補償給七彩人生公司。該條款對于房屋遇政府拆遷情況下雙方的權利義務作出明確約定，即七彩人生公司有權按政府標準獲得錦珂公司的補償，對其他三項費用并無約定。現七彩人生公司依據71號文向錦珂公司、陳某某主張其他三項補償費用，而71號文第34條規定征收非居住房屋，應當對被征收人給予被征收房屋的市場評估價格、設備搬遷和安裝費用；無法恢復使用的設備按重置價格結合成新結算的費用、停產停業損失，第35條則規定停產停業損失的補償標準，一般按照被征收房屋市場評估價的10%確定。涉訟房屋的用途是倉儲，屬非居住用房，因被征收而獲得前述三項補償費用，是陳某某作為被征收人的權利。七彩人生公司基于其與錦珂公司的租賃合同而使用涉訟房屋，與錦珂公司的權利義務應在租賃合同范圍內予以界定。七彩人生公司作為承租人，超越租賃合同向合同相對方、被征收人主張權利，缺乏合法依據，法院不予認可，錦珂公司的抗辯意見，予以采納。
本案的爭議焦點之二是裝修補償金額的確認。七彩人生公司主張按政府補償標準每平方米1,200元、七彩人生公司租賃面積1,751平方米計算，錦珂公司及陳某某認為應扣除公共部位523.33平方米。法院認為，租賃合同對七彩人生公司的租賃面積以及裝修補償標準作出明確約定，并未區分公共部位和獨用部位，且即使公共部位由錦珂公司裝修，七彩人生公司亦有權使用。錦珂公司的抗辯意見，與合同約定不符，法院難以認同。故七彩人生公司應獲得的裝修補償款為2,101,200元。錦珂公司未及時支付補償款的原因在于雙方對補償項目及金額始終存在巨大分歧，非因錦珂公司單方拒絕支付。因此，七彩人生公司要求支付利息缺乏事實及法律依據，本院不予支持。
本案的爭議焦點之三是補償主體的確定。七彩人生公司主張因陳某某與錦珂公司之間的租賃合同未實際履行，應由錦珂公司與陳某某共同承擔補償責任，錦珂公司及陳某某認為應由出租人補償，陳某某與七彩人生公司無租賃合同關系，不承擔補償責任。法院認為，根據合同相對性的原則，錦珂公司作為出租人，理應承擔補償責任。對于陳某某，其與第三房屋征收事務所簽訂的補償協議明確約定土地上租賃單位清退工作由乙方即陳某某負責，故陳某某亦應承擔補償責任。七彩人生公司主張錦珂公司與陳某某承擔共同責任的意見，法院予以采納。
本案的爭議焦點之四是七彩人生公司是否應該支付2014年6月4日至2015年6月26日期間的租金及滯納金、水電費、電話費、停車費，七彩人生公司認為因2014年6月20日錦珂公司通知其房屋被征收后，涉案房屋外面即搭設了腳手架，無法經營，不應支付租金和相關費用，錦珂公司及陳某某認為雖然外部搭設了腳手架，但預留了通道，不影響七彩人生公司經營，七彩人生公司實際經營至2015年9月下旬，應當支付租金及相關費用。法院認為，七彩人生公司在涉案房屋內開展經營活動，外面搭設腳手架確實會影響七彩人生公司的經營環境，這從錦珂公司提供的電費單據也得到印證。但七彩人生公司并未因完全無法使用而將房屋提前交還錦珂公司，說明七彩人生公司仍可將房屋付諸經營使用。對于2014年6月4日至同月20日期間的租金55,890.41元，應由七彩人生公司支付。對于2014年6月21日至2015年6月26日期間的租金，法院結合案件實際情況，酌定為243,945.20元。因處于征收期間，合同履行情況不明，七彩人生公司未按合同約定支付租金，難謂構成違約，故錦珂公司提出的滯納金請求，法院不予支持。關于水電費、電話費、停車費，錦珂公司提供的客戶繳費情況清單系物業公司制作，未經七彩人生公司確認，在訴訟中七彩人生公司亦不予認可，故對于該部分反訴請求，因缺乏充分的依據，本院不予支持。關于押金100,000元，錦珂公司應返還七彩人生公司，七彩人生公司的該項訴請，法院予以支持。
一審判決：一、上海錦珂塑膠科技有限公司、陳某某應于判決生效之日起十日內支付上海七彩人生娛樂餐飲有限公司裝修補償款2,101,200元；二、上海錦珂塑膠科技有限公司應于判決生效之日起十日內返還上海七彩人生娛樂餐飲有限公司租賃押金100,000元；三、上海七彩人生娛樂餐飲有限公司應于判決生效之日起十日內支付上海錦珂塑膠科技有限公司2014年6月4日至2015年6月26日的租金299,835.61元；四、駁回上海七彩人生娛樂餐飲有限公司的其余本訴請求；五、駁回上海錦珂塑膠科技有限公司的其余反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。司法保全費5,000元，由上海七彩人生娛樂餐飲有限公司負擔。本訴案件受理費93,183.80元，上海七彩人生娛樂餐飲有限公司負擔75,943.80元，上海錦珂塑膠科技有限公司負擔17,240元。反訴案件受理費11,855元，上海七彩人生娛樂餐飲有限公司負擔1,681元，上海錦珂塑膠科技有限公司負擔10,174元。
二審【案號：上海市第一中級人民法院（2017）滬01民終588號】二審的爭議焦點即在于：一、上訴人是否有權向錦珂公司、陳某某主張停產停業損失費、無法恢復使用的設備費及搬遷費該三項費用；二、上訴人要求錦珂公司、陳某某承擔應付款項逾期付款利息的訴請能否予以支持；三、原判確定上訴人應支付錦珂公司租金299,835.61元是否合理。
關于爭議焦點一，首先，上訴人和錦珂公司在租賃合同第11.5條明確約定，如涉案房屋遇政府拆遷，合同無條件終止，雙方不承擔違約責任，裝修補償按照政府補償標準補償給上訴人。由該條款內容可見，雙方就政府拆遷情況下的補償項目僅約定了裝修費一項，而對停產停業損失費、無法恢復使用的設備費及搬遷費該三項費用未作約定，該三項費用并非雙方在訂立合同時可預見到的損失；其次，根據71號文的規定以及《房屋補償協議》顯示，上述三項費用的補償主體系被征收人陳某某，第三房屋征收事務所對此亦予確認。同時，第三房屋征收事務所向本院表示，之所以給予陳某某上述三項費用補償系因71號文規定了該些補償項目，為了推動動遷工作，并不考慮被拆遷房屋是否用于實際經營，上訴人在涉案房屋的實際經營情況對陳某某獲取動遷補償金額并無影響，即便不存在上述三個項目，也會給予陳某某相應補償費；再次，第三房屋征收事務所提交的征收陳某某房屋補償費用清單上雖在停產停業損失、無法恢復使用的設備、搬遷費后標注“含清退租賃戶”、“含租賃戶”的字眼，然而，這并不能成為上訴人向錦珂公司和陳某某主張該三項費用的依據。因為，一方面，第三房屋征收事務所表示清退租賃戶只針對第一承租人錦珂公司，并不針對次承租人；另一方面，也是本案關鍵所在，即包括該三項補償費用在內的各項動遷補償費用系政府征收部門、第三房屋征收事務所等單位通過與陳某某簽訂房屋補償協議確定，相關動遷各方之間的法律關系與本案中上訴人與錦珂公司之間的租賃合同關系并非同一法律關系，清退租賃戶固然屬于陳某某的義務，但只是其相對征收部門、動遷公司所應負擔的義務，至于陳某某如何清退、補償租賃戶實屬錦珂公司、陳某某與租賃戶之間的問題，各方理應基于租賃合同法律關系進行協商解決。此外，上訴人只是根據政府征收補償標準計算其主張的停產停業損失費、無法恢復使用的設備費及搬遷費，對該三項費用是否實際發生以及實際損失金額并未提出確鑿證據加以證明，例如，上訴人稱無法恢復使用的設備是指KTV音響系統、沙發、電腦、電視、投影儀等設備，但誠如第三房屋征收事務所所言，這些設備均屬可搬離設備，而上訴人并無充分證據證明該些設備實際受損。綜上，上訴人向錦珂公司、陳某某主張停產停業損失費、無法恢復使用的設備費及搬遷費該三項費用欠缺法律、合同以及事實依據，本院對其主張不予支持。
關于爭議焦點二，雖然原審判決確定錦珂公司、陳某某應支付上訴人裝修款2,101,200元，但兩被上訴人之所以未能及時支付補償款實因雙方之間對補償項目種類及補償金額的想法差距過大，有待法院判決予以確定后再行支付，此情形非屬于兩被上訴人無理拒絕支付，故上訴人要求錦珂公司、陳某某承擔應付款項逾期付款利息的訴請本院亦難支持。
關于爭議焦點三，本院認為，一審根據租賃合同約定、涉案房屋征收動遷情況、涉案房屋經營情況、錦珂公司與上訴人之間的訴訟情況等實際情況，對上訴人應付租金進行分時間段計算，并對2014年6月21日至次年6月26日期間的租金酌定為243,945.2元，該意見具有合理基礎，并無不當。上訴人所稱自從2014年6月1日起涉案房屋處于停業狀態、其系根據被上訴人要求配合待在原地、被上訴人未要求其辦理移交等說法既無證據加以證明，亦與本案查明事實存在相悖之處，故本院難以采信。
綜上所述，上訴人七彩人生公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費87,798.8元，由上訴人上海七彩人生娛樂餐飲有限公司負擔。
本判決為終審判決。
