【案例】張某系某村村民。2000年3月的一天，他將宅基地上房屋賣給城鎮居民李某，雙方簽訂了《房屋買賣協議》，李某當即向張某交付了購房款，張某將房屋交付給李某。2015年5月，李某收到法院傳票，原來是張某將其告到了法院，要求確認雙方于2000年簽訂的《房屋買賣協議》無效。李某覺得自己按照約定交付了房款，張某也交付了房屋，雙方之間的購房行為真實，現在張某要求返還房屋是無理之訴。法院經審理后，判決該《房屋買賣協議》無效。
【分析】《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款規定：“宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”2007年12月30日，國務院辦公廳發布了《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策通知》(國辦發[2007]71號)，指出農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。由于房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地的所有權屬于集體經濟組織，而非村民個人。因此，宅基地的買賣、流轉只允許發生在本集體經濟組織內部，而不允許農村宅基地直接流轉給本集體經濟組織以外的人。因此，城鎮居民購買農村房屋的買賣合同違反了法律法規的強制性規定，應認定為無效。（北京尚衡律師事務所供稿）
