《民法典》第356、357、397條規(guī)定了“房隨地走、地隨房走”，即通過轉(zhuǎn)讓或抵押的方式處分建設(shè)用地使用權(quán)，附著的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分；處分建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的，占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。該規(guī)范看上去簡(jiǎn)明易懂，但理論和實(shí)務(wù)的爭(zhēng)議不少也不小，如其能否適用于違法建筑、與其相反的約定有無法律意義等。要想準(zhǔn)確分析和回答這些爭(zhēng)議問題，必須通盤考察“房隨地走、地隨房走”的規(guī)范要義。
法律規(guī)范以回應(yīng)和調(diào)整實(shí)際問題為主要任務(wù)，從哪個(gè)角度切入，以什么措施應(yīng)對(duì)，都離不開特定目的指引。也就是說，法律規(guī)范服務(wù)于特定目的，并按照立法者的社會(huì)理想對(duì)國(guó)家和社會(huì)進(jìn)行調(diào)整。故而，在理解法律規(guī)范時(shí)，必須緊扣其目的，否則就是盲人摸象。能直接落地解決具體問題的規(guī)范包含了構(gòu)成要件和法律后果，“房隨地走、地隨房走”規(guī)范同樣如此，這樣說來，把握其規(guī)范要義的重點(diǎn)是分析構(gòu)成要件和法律后果。基于這種認(rèn)識(shí)，本文將在規(guī)范目的引導(dǎo)下，討論“房隨地走、地隨房走”規(guī)范的構(gòu)成要件和法律后果。在這樣的分析中，規(guī)范目的、構(gòu)成要件和法律后果形成邏輯一體，對(duì)其中的任一部分有認(rèn)識(shí)偏離，結(jié)論均難言妥當(dāng)。
為了論述簡(jiǎn)便，本文把“房隨地走、地隨房走”規(guī)范稱為房地一體規(guī)范，把建設(shè)用地使用權(quán)稱為地權(quán)，把附著于土地的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施稱為房屋，把與地權(quán)一并處分的房屋所有權(quán)等權(quán)利稱為房權(quán)。
（一）反映土地和房屋的物理狀態(tài)整體性
只要在土地上建房，無論竣工與否，兩者在物理狀態(tài)上都連為一體，具有整體性。雖然技術(shù)發(fā)展使房屋遷移成為現(xiàn)實(shí)，但這不是房屋的常態(tài)表現(xiàn)，且被遷移的房屋最終還要與土地合為整體。在最高人民法院法官看來，把這種整體性投映在法律中，映像就是地權(quán)和房權(quán)的主體無論如何都要同一。照此說來，房地一體規(guī)范無非是對(duì)土地和房屋物理狀態(tài)整體性的法律描畫。
不過，稍微把視野打開一點(diǎn)，會(huì)發(fā)現(xiàn)前述認(rèn)識(shí)有盲區(qū)。為了表現(xiàn)并維系土地與房屋的物理狀態(tài)整體性，德國(guó)繼受羅馬法經(jīng)驗(yàn)，把房屋當(dāng)成土地的重要成分，房屋因此沒有獨(dú)立的法律地位，不能脫離土地單獨(dú)成為物權(quán)客體。既然地權(quán)之外沒有單獨(dú)的房權(quán)，德國(guó)當(dāng)然無需房地一體規(guī)范。與德國(guó)不同，我國(guó)從明清到民國(guó)時(shí)期以及現(xiàn)時(shí)的臺(tái)灣地區(qū)未把房屋作為土地的重要成分，但也沒有房地一體規(guī)范，而是允許土地所有權(quán)和房權(quán)的主體不同一，結(jié)果就是“房不隨地走，地不隨房走”。之所以如此，原因在于我國(guó)向來把房屋作為與土地并列的不動(dòng)產(chǎn)，自明清到民國(guó)期間，不動(dòng)產(chǎn)賣契中會(huì)分別寫明土地和房屋，有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)僅賣地而不完全轉(zhuǎn)移房權(quán)的交易，這說明房屋雖然永續(xù)固著于土地，但可以為買賣、讓與、借貸等交易標(biāo)的物，從而應(yīng)在民法中給予獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)地位。
土地和房屋的物理狀態(tài)整體性不因空間和時(shí)間的轉(zhuǎn)換而有差異，但德國(guó)、我國(guó)明清至民國(guó)時(shí)期以及現(xiàn)時(shí)臺(tái)灣地區(qū)均沒有房地一體規(guī)范，這意味著，該規(guī)范并非土地和房屋物理狀態(tài)整體性的唯一法律映像。基于此，僅把客觀反映土地和房屋的物理狀態(tài)整體性當(dāng)作房地一體規(guī)范的目的，并不到位。
（二）保持房屋的經(jīng)濟(jì)效用
土地和房屋在物理狀態(tài)的整體性，表明二者的經(jīng)濟(jì)效用緊密相關(guān)，特別是房屋要想發(fā)揮其本有功能，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效用，就離不開土地權(quán)利的支持。道理很簡(jiǎn)單，無正當(dāng)理由占用他人土地建房，土地權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求建房人拆房還地，房屋將因此化為烏有。為了防止出現(xiàn)這種危及房屋經(jīng)濟(jì)效用的局面，房地一體規(guī)范干脆通過整合權(quán)利主體，使地權(quán)和房權(quán)歸為同一人，不給土地權(quán)利人請(qǐng)求房權(quán)人拆除房屋提供可能。這樣看來，保持房屋的經(jīng)濟(jì)效用應(yīng)是房地一體規(guī)范的目的。
但這仍有問題，因?yàn)楸３址课萁?jīng)濟(jì)效用并非房地一體規(guī)范的專利，前述的德國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的規(guī)范也有相同目的，由此不能說明房地一體規(guī)范的獨(dú)特意義。德國(guó)規(guī)范的這一目的一目了然，無需贅言。在臺(tái)灣地區(qū)，一旦土地和房屋不歸同一人所有，就會(huì)面臨土地所有權(quán)人不允許房權(quán)人利用土地，進(jìn)而危及房屋經(jīng)濟(jì)效用的困局，為了走出困局，臺(tái)灣地區(qū)“民法”第425條之1、第838條之1等通過推定租賃、法定地上權(quán)等手段，限制了土地所有權(quán)人請(qǐng)求房權(quán)人拆除房屋的權(quán)利，從而使土地所有權(quán)與房權(quán)和諧并存，保持房屋的經(jīng)濟(jì)效用。
也許有人會(huì)說，德國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的前述規(guī)范都指向土地所有權(quán)，而房地一體規(guī)范中的地權(quán)是屬于用益物權(quán)，它們是完全不同的兩類權(quán)利，這些規(guī)范因此不能相提并論。的確如此，若以德國(guó)和臺(tái)灣地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)為鏡鑒來看房地一體規(guī)范，對(duì)標(biāo)的不應(yīng)是它們的土地所有權(quán)和房屋的關(guān)系，而應(yīng)是與地權(quán)大致相當(dāng)?shù)牡厣蠙?quán)與房屋的關(guān)系。在這一對(duì)標(biāo)范圍，德國(guó)把房屋作為地上權(quán)的重要成分，房屋仍不是獨(dú)立的物權(quán)客體。在這一反例的映襯下，仍無法把保持房屋的經(jīng)濟(jì)效用當(dāng)成房地一體規(guī)范的獨(dú)特目的。
對(duì)此可能有人會(huì)說，在德國(guó)民法中，房屋沒有獨(dú)立的客體地位，而我國(guó)并非如此，拿德國(guó)規(guī)范來對(duì)標(biāo)，并不妥當(dāng)。那就再看看我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的規(guī)范，根據(jù)其“民法”第838條，地上權(quán)和房權(quán)雖然各自獨(dú)立，但不能分離轉(zhuǎn)讓或抵押，這與房地一體規(guī)范沒有差異。史尚寬先生在解讀該規(guī)范時(shí)，從附合入手，將其目的歸為保持房屋的經(jīng)濟(jì)作用，即只有房屋和土地結(jié)合才能發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用，故地上權(quán)和房權(quán)需一并處分。由此來看，在土地和房屋各有獨(dú)立法律地位的前提下，把保持房屋經(jīng)濟(jì)效用當(dāng)成房地一體規(guī)范的目的，是海峽兩岸的共識(shí)。然而，史先生的前述解釋難言合理，因?yàn)楦胶现贫鹊闹埸c(diǎn)是原來的數(shù)物合成為不可分的一物，進(jìn)而該物只能負(fù)載一個(gè)所有權(quán)，而在臺(tái)灣地區(qū)，房屋獨(dú)立于土地，房權(quán)獨(dú)立于地上權(quán)，房屋并非地上權(quán)的成分，用附合是無法正當(dāng)化前述規(guī)范的。同樣地，我國(guó)大陸的房權(quán)獨(dú)立于地權(quán)，也無法套用附合來解讀房地一體規(guī)范。
概括而言，保持房屋的經(jīng)濟(jì)效用肯定是房地一體規(guī)范的目的，但單憑它無法證明該規(guī)范的獨(dú)特意義，而且，僅依托這一目的也難以合理解釋該規(guī)范，前述的附合路徑就是失敗的例子。故而，在探究房地一體規(guī)范的目的時(shí)，不能止步于保持房屋的經(jīng)濟(jì)效用，還應(yīng)再予深究。
（三）簡(jiǎn)化權(quán)利配置
其實(shí)，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)之所以采用地上權(quán)和房權(quán)一體處分的規(guī)范，是因?yàn)樵谕恋匚餀?quán)中，除了所有權(quán)，只有地上權(quán)能承載房權(quán)，只有地上權(quán)人可以在土地上建造房屋，受此制約，地上權(quán)和房權(quán)不得不一體處分。唯有從這個(gè)角度出發(fā)，才能理解謝在全先生對(duì)該規(guī)范的解釋，即不這樣就不能維持房屋對(duì)土地利用權(quán)的單純性，房屋會(huì)失其土地利用權(quán)，從而有違地上權(quán)設(shè)置的目的。的確，假設(shè)臺(tái)灣地區(qū)民法允許地上權(quán)人在其標(biāo)的土地上為他人再設(shè)立下級(jí)地上權(quán)，那么，地上權(quán)和房權(quán)像土地所有權(quán)和房權(quán)一樣分離就不是不可能，即在地上權(quán)和房權(quán)各異其主后，只要為房權(quán)配以法定的下級(jí)地上權(quán)，仍不會(huì)影響房屋的經(jīng)濟(jì)效用。由此可知，地上權(quán)與房權(quán)一體處分規(guī)范與臺(tái)灣地區(qū)的土地物權(quán)構(gòu)造——只有地上權(quán)能承載房權(quán)，且地上權(quán)層級(jí)的單一化——是匹配的；反過來說，有了該規(guī)范，其他土地物權(quán)無需承載房權(quán)，地上權(quán)也無需多層級(jí)分置，土地物權(quán)及其與房權(quán)的關(guān)系由此得以簡(jiǎn)化。故而，簡(jiǎn)化與地上權(quán)、房權(quán)相關(guān)的權(quán)利配置，應(yīng)是該規(guī)范的目的，這正是它異于土地所有權(quán)和房權(quán)關(guān)系規(guī)范之處。
房地一體規(guī)范同樣有簡(jiǎn)化與地權(quán)、房權(quán)相關(guān)的權(quán)利配置的目的，具體分述如下。
第一，從歷史發(fā)展來看，我國(guó)房地一體規(guī)范源自改革開放之初的1983年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定》第2、6條，它們把地權(quán)和房權(quán)的主體合一，且規(guī)定房產(chǎn)買賣導(dǎo)致這兩個(gè)權(quán)利一并轉(zhuǎn)移。其時(shí)，雖然我國(guó)憲法禁止土地轉(zhuǎn)讓，但為了解決經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的國(guó)有企業(yè)和外商等市場(chǎng)主體的實(shí)際用地需求，深圳自1981年開始允許城市國(guó)有土地有償使用，土地因此有了所有權(quán)和使用權(quán)的兩權(quán)分離，地權(quán)是支撐房權(quán)的基礎(chǔ)。在這樣的土地權(quán)利架構(gòu)中，通過房地一體規(guī)范，無需再假借其他權(quán)利，單憑地權(quán)就足以保持房權(quán)的穩(wěn)定性。這樣就簡(jiǎn)化了土地物權(quán)的結(jié)構(gòu)和層級(jí)，只需前述的兩權(quán)分離，就能保持房屋的經(jīng)濟(jì)效用。而且，房地一體規(guī)范高度確定，受讓房權(quán)之人確定能取得地權(quán)，反之亦然，這大為節(jié)省當(dāng)事人對(duì)權(quán)利的探知和甄別成本。對(duì)于彼時(shí)剛剛起步的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，房地一體規(guī)范簡(jiǎn)單、明確、實(shí)用，堪稱交易的助力神器。經(jīng)過實(shí)踐檢驗(yàn)后，房地一體規(guī)范在全國(guó)范圍內(nèi)推廣，并在規(guī)范位階上一步步升格，先被1990年《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第23、24、33條規(guī)定，后被全國(guó)人大常委會(huì)制定的1994年《城市房地產(chǎn)管理法》第31條等法律所規(guī)定，再后被全國(guó)人大制定的《物權(quán)法》第146、147、182條以及《民法典》第356、357、397條所規(guī)定。
第二，我國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)最初學(xué)習(xí)的是香港經(jīng)驗(yàn)，采用“認(rèn)地不認(rèn)人”的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則，反映在法律規(guī)范中，就是《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第21條和1994年《城市房地產(chǎn)管理法》第41條，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。根據(jù)該原則，地權(quán)與出讓合同權(quán)利義務(wù)休戚與共，地權(quán)轉(zhuǎn)讓，出讓合同的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)移，無論誰是地權(quán)人，都與政府有出讓合同關(guān)系，這能簡(jiǎn)化用地關(guān)系，便于政府監(jiān)督地權(quán)人按約定開發(fā)建設(shè)，也便于地權(quán)人督促政府按約定供應(yīng)合適土地。房地一體規(guī)范與“認(rèn)地不認(rèn)人”的原則保持了一致，否則，受讓房權(quán)之人不同時(shí)取得地權(quán)，其與政府之間沒有出讓合同關(guān)系，無需承擔(dān)相關(guān)義務(wù)，而在房權(quán)人合法占地的情況下，地權(quán)人履行投資開發(fā)建設(shè)等出讓合同義務(wù)的難度將增加，這會(huì)使房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系復(fù)雜化。可以說，在“認(rèn)地不認(rèn)人”原則的引領(lǐng)下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自始就以簡(jiǎn)化交易關(guān)系為根本方向，房地一體規(guī)范與該方向若合符節(jié)，從權(quán)利配置方面有力支持了該原則，它們共同推動(dòng)了房地產(chǎn)權(quán)利及交易的簡(jiǎn)便化。
第三，我國(guó)大陸土地公有，土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，這與我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的土地所有權(quán)差別很大，從實(shí)質(zhì)功能上看，在我國(guó)大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，能發(fā)揮與臺(tái)灣地區(qū)土地所有權(quán)相當(dāng)作用的是地權(quán)。在功能比較的視角中，對(duì)比房地一體規(guī)范與臺(tái)灣地區(qū)的土地所有權(quán)和房權(quán)關(guān)系規(guī)范，能清晰看出前者的優(yōu)勢(shì)。首先要明確的是，前者看上去限制了意思自治，無論權(quán)利人是否情愿，都改變不了兩權(quán)一并處分的法律命運(yùn)，后者則充分尊重權(quán)利人的意思自治，在土地所有權(quán)和房權(quán)中，權(quán)利人能選擇處分，但實(shí)際上，一旦兩權(quán)異主，為了保持房屋的經(jīng)濟(jì)效用，意思自治往往難以奏效，法律不得不通過推定租賃或法定地上權(quán)來限制土地所有權(quán)。對(duì)比而言，兩者均限制了意思自治，只不過前者在權(quán)利處分之始予以限制，后者則在權(quán)利處分終了時(shí)進(jìn)行限制。前者的限制干脆利落，形成的權(quán)利布局簡(jiǎn)單明確，且當(dāng)事人對(duì)此無從置喙，省卻了協(xié)商成本以及協(xié)商不成時(shí)的裁判成本。后者的限制則沒有這些便宜，推定租賃或法定地上權(quán)固然能保全房屋的經(jīng)濟(jì)效用，但土地所有權(quán)人畢竟吃了虧，利益平衡是后續(xù)制度的必有之意，房權(quán)人向土地所有權(quán)人付費(fèi)多少、如何支付等細(xì)節(jié)，只能由雙方協(xié)商，協(xié)商不成的還要尋求法院裁判，這樣的一來一回，成本就大出不少。正因此，蘇永欽先生在論及臺(tái)灣地區(qū)相關(guān)制度的完善建議時(shí)，特別提出立法者應(yīng)多運(yùn)用一體處分原則。顯然，與事后限制意思自治的“房不隨地走，地不隨房走”規(guī)范相比，房地一體規(guī)范通過事先限制意思自治，獲得了減省成本的巨大優(yōu)勢(shì)。
綜上所述，基于土地和房屋在物理狀態(tài)上的整體性，房地一體規(guī)范把地權(quán)和房權(quán)的主體強(qiáng)制為同一人，在無需改變土地物權(quán)類型、增加地權(quán)層級(jí)的情況下，簡(jiǎn)化了地權(quán)和房權(quán)的關(guān)系，為房屋經(jīng)濟(jì)效用的保持提供了堅(jiān)實(shí)的制度保障。
（一）地權(quán)和房權(quán)的主體同一
該要件是說房地一體規(guī)范適用于地權(quán)和房權(quán)原本同一主體的情形。這主要包含以下內(nèi)涵。
第一，土地上已然建房，土地和房屋在物理狀態(tài)上具有整體性，如果土地處在尚未動(dòng)工建設(shè)的狀態(tài)，房地一體規(guī)范就沒有適用空間。
第二，地權(quán)和房權(quán)原本同一主體，強(qiáng)調(diào)的是在土地上建房的法律后果是地權(quán)和房權(quán)歸于同一主體，這是適用房地一體規(guī)范的基礎(chǔ)。至于地權(quán)人行使權(quán)利自行建房，導(dǎo)致土地和房屋在物理狀態(tài)上具有整體性的過程，可能因受其他法律規(guī)范的調(diào)整，而使地權(quán)人并不一定取得房權(quán)，在這種情形下，即便不靠房地一體規(guī)范，房屋的經(jīng)濟(jì)效用也能得以保持。這意味著，地權(quán)人建房的過程不一定在房地一體規(guī)范的適用范圍，一旦其他規(guī)范介入調(diào)整該過程，地權(quán)和房權(quán)的主體完全可以不同一。比如，《民法典》第352條規(guī)定，地權(quán)人建造的房屋所有權(quán)屬于地權(quán)人，但是有相反證據(jù)證明的除外。在實(shí)踐中，作為地權(quán)人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)劃條件和出讓合同約定配建市政公共設(shè)施，設(shè)施在建成后就歸國(guó)家所有，相應(yīng)約定屬于該條規(guī)定的相反證據(jù)。又如，建筑物區(qū)分所有權(quán)包括業(yè)主對(duì)專有部分的專有權(quán)和對(duì)共有部分的共有權(quán)，根據(jù)《民法典》第272～275條、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2～3條，專有部分和共有部分的區(qū)隔邊界主要由法律規(guī)定。在房屋建成后，作為地權(quán)人的建設(shè)單位僅取得專有部分的所有權(quán)。與此相應(yīng)，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第36條，建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，應(yīng)將共有部分一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。
第三，地權(quán)和房權(quán)的主體因正當(dāng)事由不同一的，房地一體規(guī)范就沒有適用余地，如在前述出讓合同約定配建市政公共設(shè)施的情形，該設(shè)施歸國(guó)家所有，地權(quán)人把地權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，受讓人不能取得該設(shè)施的所有權(quán)。
第四，在地權(quán)人不自行建房，而是把地權(quán)出租給他人，由承租人在土地上建房的情形，從理論上講，承租人應(yīng)對(duì)其依法建造的房屋取得所有權(quán)，由于其和地權(quán)人之間有租賃合同，根據(jù)《民法典》第725條“買賣不破租賃”的規(guī)范，地權(quán)人轉(zhuǎn)讓該地權(quán)，不影響租賃合同的效力，既然租賃合同能為承租人的房權(quán)提供支撐，地權(quán)的受讓人就不能請(qǐng)求承租人拆房還地，當(dāng)然也不適用房地一體規(guī)范。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)就是這樣的，若地上權(quán)人A把土地出租給B，B在該地建房取得房權(quán)，在A轉(zhuǎn)讓地上權(quán)給C時(shí)，因C、B之間有租賃關(guān)系，B的房權(quán)不受影響；反之，在B把房權(quán)轉(zhuǎn)讓給D時(shí)，推定A和D之間有租賃關(guān)系，D的房權(quán)也不受影響。在這樣的理解中，租賃合同成為保持房屋經(jīng)濟(jì)效用的基礎(chǔ)法律關(guān)系，與前述約定配建市政公共設(shè)施的出讓合同一樣，是當(dāng)事人刻意而為，且法律也予以認(rèn)可的，這剛好背離了房地一體規(guī)范旨在簡(jiǎn)化權(quán)利配置的目的，將這種情形排除在房地一體規(guī)范的適用范圍之外，順理成章。
然而，這種理解放在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)尚可，在我國(guó)大陸則有不妥，因其僅關(guān)注民法規(guī)范，未顧及公法規(guī)范，視角并不全面，結(jié)論因此有可議之處。在我國(guó)大陸，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第40條，建房需要向主管部門申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，而申請(qǐng)的前提是建房人有地權(quán)，故而，地權(quán)人A把土地出租給B建房，B是無法以自己名義申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證的；無建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建造的房屋會(huì)被認(rèn)定為違法建筑，并會(huì)被限期改正、限期拆除或強(qiáng)制拆除，同時(shí)還不能辦理登記。在實(shí)踐中，為了使建造合法，B只能以A的名義申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建成的房屋也只能登記在A名下。一旦A轉(zhuǎn)讓地權(quán)給C，C同時(shí)取得地權(quán)和房權(quán)，B只能以“買賣不破租賃”為依托，主張其在剩余的有效租期內(nèi)占有土地和房屋的權(quán)益。
除了租地建房，借地建房、合作建房等在他人土地上建房的其他情形也能適用前述結(jié)論。
（二）地權(quán)適格
地權(quán)適格是說房地一體規(guī)范指向的地權(quán)在法律上具有正當(dāng)性，能有效地承載房權(quán)，并的確具有物權(quán)特質(zhì)。其主要內(nèi)涵如下。
第一，雖然土地上建有房屋，但房屋的存續(xù)為法律所不容，保持其效用也非法律的任務(wù)，當(dāng)然不能適用房地一體規(guī)范。根據(jù)《土地管理法》第4條，我國(guó)實(shí)施嚴(yán)格的土地用途管制，只有建設(shè)用地可建房，農(nóng)用地和未利用地不得建房，故而，房地一體規(guī)范指向的地權(quán)只能是以建設(shè)用地為客體的用益物權(quán)，此外的其他土地物權(quán)均非該規(guī)范的適用對(duì)象。
第二，《民法典》物權(quán)編第12章的建設(shè)用地使用權(quán)限定為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，與此相應(yīng)，《民法典》第356、357、397條僅適用于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。根據(jù)《民法典》第349條，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)以登記為要件，否則就不是物權(quán)，故而，當(dāng)房地一體規(guī)范的地權(quán)是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，該權(quán)利必須已被登記。
第三，在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)之外，還有集體建設(shè)用地使用權(quán)，它與前者一樣都是層級(jí)單一的用益物權(quán)，與這種簡(jiǎn)化的權(quán)利配置一致，只有適用房地一體規(guī)范，才能保持其上房屋的經(jīng)濟(jì)效用。《民法典》第398條就規(guī)定，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的房屋抵押，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。此外，《土地管理法》第63條規(guī)定，入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押的，參照同類用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行，房地一體規(guī)范因此得以適用。根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第4條，集體建設(shè)用地使用權(quán)的首次取得也以登記為要件，故能適用房地一體規(guī)范的集體建設(shè)用地使用權(quán)也必須已被登記。
第四，宅基地使用權(quán)是另一種以建設(shè)用地為客體的用益物權(quán)，與前兩類建設(shè)用地使用權(quán)相比，宅基地使用權(quán)制度相對(duì)不穩(wěn)定，目前仍在改革進(jìn)程當(dāng)中。綜合既往的規(guī)定，宅基地使用權(quán)應(yīng)經(jīng)批準(zhǔn)或登記才具有物權(quán)地位，才能成為房地一體規(guī)范的適用對(duì)象。比如，1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》（已廢止）第14條規(guī)定，宅基地使用權(quán)須經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，由批準(zhǔn)機(jī)關(guān)發(fā)給宅基地使用證明；第15條規(guī)定，由于買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，應(yīng)按照前條規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)。又如，根據(jù)《土地管理法》第62條、2020年《自然資源部宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作問答》第32、39、40條，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核批準(zhǔn)后，對(duì)宅基地使用權(quán)確權(quán)登記，并在特定條件下，宅基地使用權(quán)隨房屋轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移。
（三）房權(quán)適格
房權(quán)適格是說房地一體規(guī)范指向的房權(quán)有適用該規(guī)范的必要性。其內(nèi)涵主要如下。
第一，房權(quán)主要指房屋所有權(quán)。以房屋為標(biāo)的物的其他權(quán)利，有相應(yīng)的制度能保全權(quán)利人對(duì)房屋的利益，無需適用房地一體規(guī)范。比如，根據(jù)《民法典》第368條，居住權(quán)因登記而設(shè)立，它有“對(duì)物不對(duì)人”的特點(diǎn)，無論誰是房權(quán)人，都不影響居住權(quán)。又如，房屋承租人占有房屋后，房權(quán)轉(zhuǎn)讓不影響租賃，無需房地一體規(guī)范的介入。不過，宅基地三權(quán)分置的改革擴(kuò)展了房權(quán)的范圍，可以包括房屋使用權(quán)，比如，宅基地使用權(quán)人A把該權(quán)利轉(zhuǎn)讓給B，期限20年，B對(duì)該宅基地及其上的房屋取得20年使用權(quán)，A成為宅基地資格權(quán)人，B成為宅基地和房屋使用權(quán)人，B再轉(zhuǎn)讓時(shí)，只能是兩權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
第二，房屋是人工建造之物，為了防止行為失序，建房行為受到嚴(yán)格管控，如建房前需要建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建成后要竣工驗(yàn)收備案等，只有符合這些管控，房權(quán)才能首次登記。我國(guó)房權(quán)的轉(zhuǎn)讓以登記為要件，未登記的房權(quán)無法轉(zhuǎn)讓，不可能實(shí)現(xiàn)“地隨房走”，與此對(duì)應(yīng)的適格房權(quán)因此是被登記的房權(quán)，違法建筑、在建房屋等不能登記的房屋要被排除在外。不過，在建房屋雖然不能辦理所有權(quán)首次登記，但因其有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，《民法典》第395條將其作為抵押財(cái)產(chǎn)，也能辦理抵押登記，故在建房屋抵押的，地權(quán)一并抵押。概括而言，在“地隨房走”中，房權(quán)在轉(zhuǎn)讓時(shí)的適格形態(tài)是登記的房權(quán)，在抵押時(shí)的形態(tài)可以擴(kuò)及在建房屋。
第三，在“房隨地走”中，房權(quán)如何才算適格，必須根據(jù)具體情形來定，不能一概而論。首先，房權(quán)已然登記的，是適格房權(quán)，自不待言。其次，房屋合法建造并竣工驗(yàn)收備案，尚未登記的，根據(jù)《民法典》第230、231條，地權(quán)人取得房權(quán)，但不能處分。在此所謂處分，指的是依法律行為的物權(quán)變動(dòng)，而“房隨地走”是法定原因?qū)е碌奈餀?quán)變動(dòng)，不受前述規(guī)范的約束。為了簡(jiǎn)化權(quán)利之間的關(guān)系，并保持房屋的經(jīng)濟(jì)效用，在地權(quán)處分后，未登記的房權(quán)應(yīng)一并處分。在此情形，只要補(bǔ)辦登記，就能保持登記連續(xù)性。再次，房屋合法建造尚未竣工驗(yàn)收備案，屬于在建房屋的，與地權(quán)一并處分。《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定，完成開發(fā)投資總額的25%以上的地權(quán)才能轉(zhuǎn)讓，地權(quán)連同在建房屋一并轉(zhuǎn)讓的含義相當(dāng)明確。而且，地權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人承受出讓合同的義務(wù)，在房屋尚未建成時(shí)，受讓人最主要的義務(wù)就是按約定把房屋建成。若受讓人不能取得在建房屋的權(quán)屬，建成房屋就會(huì)有不少障礙，如必須與原地權(quán)人協(xié)調(diào)好后續(xù)建造事宜，否則無法適當(dāng)履行出讓合同的主要義務(wù)，這就背離了制度初衷。最后，房屋未合法建造，如未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，被認(rèn)定為違法建筑。若主管部門要求地權(quán)人限期改正，說明違法建筑具有受法律保護(hù)的財(cái)產(chǎn)利益，有保持其經(jīng)濟(jì)效用的必要，這與房地一體規(guī)范的目的一致，它應(yīng)隨地權(quán)一并處分。若主管部門要求地權(quán)人限期拆除，或相關(guān)部門依法決定強(qiáng)制拆除，說明再保持違法建筑的經(jīng)濟(jì)效用，已失去法律正當(dāng)性，故它不應(yīng)隨地權(quán)一并處分。而且，地權(quán)受讓人有履行出讓合同的義務(wù)，而應(yīng)被拆除的違法建筑是其適當(dāng)履行義務(wù)的障礙，在其不愿承受拆除的費(fèi)用損失時(shí)，如果用房地一體規(guī)范強(qiáng)制其保有違法建筑，無異于強(qiáng)制其為他人的違法建造行為“買單”，這并不妥當(dāng)。
（四）權(quán)利轉(zhuǎn)讓或處于不經(jīng)權(quán)利人同意即可轉(zhuǎn)讓的狀態(tài)
該要件是說地權(quán)或房權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，或發(fā)生抵押、查封等事由，它們會(huì)使地權(quán)或房權(quán)將來在特定條件下，不經(jīng)權(quán)利人的同意即可轉(zhuǎn)讓。其主要有以下內(nèi)涵。
第一，房地一體規(guī)范本來就以地權(quán)和房權(quán)的主體同一為要件，若地權(quán)或房權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)讓，自然無需再用房地一體規(guī)范。只有在權(quán)利轉(zhuǎn)讓時(shí)，兩權(quán)異主才有可能，不讓這種可能成為現(xiàn)實(shí)的任務(wù)要由房地一體規(guī)范來擔(dān)當(dāng)。此外，以地權(quán)或房權(quán)為客體設(shè)立抵押權(quán)，在債務(wù)人不能清償時(shí)，不經(jīng)抵押人同意，抵押權(quán)人能請(qǐng)求法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)，為了確保地權(quán)或房權(quán)的主體在轉(zhuǎn)讓中保持同一，要適用房地一體規(guī)范。與此同理，查封也適用房地一體規(guī)范，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第23條對(duì)此有明文規(guī)定。除此之外，對(duì)地權(quán)或房權(quán)的其他處分或設(shè)立負(fù)擔(dān)，比如，地權(quán)人出租其空地，承租人用以鋪設(shè)管線，與房屋沒有任何利用關(guān)系，當(dāng)然不適用房地一體規(guī)范。本要件與第一個(gè)要件形成閉環(huán)，首尾呼應(yīng)，以確保主體同一的地權(quán)和房權(quán)歷經(jīng)轉(zhuǎn)讓仍有同一主體。
第二，地權(quán)或房權(quán)的轉(zhuǎn)讓以登記為要件，未經(jīng)登記就沒有轉(zhuǎn)讓可言。辦理轉(zhuǎn)移登記，需滿足相應(yīng)的法律要求。比如，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第40條，劃撥的地權(quán)及其上房權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過批準(zhǔn)，才能辦理轉(zhuǎn)移登記，未經(jīng)批準(zhǔn)，地權(quán)和房權(quán)不能轉(zhuǎn)移登記。又如，根據(jù)《自然資源部宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作問答》第39、40條，通過互換、買賣、贈(zèng)與宅基地上房屋導(dǎo)致宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)宅基地所有權(quán)人同意，未經(jīng)同意，宅基地使用權(quán)和房權(quán)不能轉(zhuǎn)移登記。
第三，地權(quán)或房權(quán)的抵押也以登記為要件，受房地一體規(guī)范的約束，不能出現(xiàn)僅其中一種權(quán)利抵押登記，另一種權(quán)利未抵押登記的情形。但在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，的確存在這種情形，比如，在2010年之前，劃撥地權(quán)抵押需要批準(zhǔn)，實(shí)踐中出現(xiàn)未經(jīng)批準(zhǔn)、僅辦理房權(quán)抵押登記的現(xiàn)象，對(duì)此，最高人民法院的個(gè)案裁判認(rèn)可該抵押的效力。按照這種裁判結(jié)果，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)，仍要一并處分劃撥的地權(quán)，而未經(jīng)批準(zhǔn)，該地權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，從而會(huì)導(dǎo)致抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)。故而，與房地一體規(guī)范相協(xié)調(diào)，對(duì)于前述的現(xiàn)象，應(yīng)認(rèn)定雖有房權(quán)抵押登記，但該登記違法錯(cuò)誤，抵押權(quán)并未設(shè)立，也即最高人民法院在另案裁判中所說的抵押無效。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，劃撥的地權(quán)和房權(quán)在同一登記簿中，未經(jīng)批準(zhǔn)，它們均不能抵押登記，這就更好地落實(shí)了房地一體規(guī)范。
第四，法院查封限制了被執(zhí)行人的處分自由，《城市房地產(chǎn)管理法》第38條、《民法典》第399條禁止查封財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和抵押，只有法院能在民事強(qiáng)制執(zhí)行中通過拍賣、變賣來強(qiáng)制處置查封的地權(quán)，根據(jù)2019年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》，這種處置遵循的規(guī)范與地權(quán)轉(zhuǎn)讓完全相同，要想在地權(quán)轉(zhuǎn)讓中實(shí)現(xiàn)地權(quán)和房權(quán)的主體同一，必須在查封時(shí)就適用房地一體規(guī)范。
（一）權(quán)利一并處分或查封
根據(jù)房地一體規(guī)范，在地權(quán)和房權(quán)之間，無論權(quán)利人是同時(shí)處分兩個(gè)權(quán)利，還是僅處分一個(gè)權(quán)利，均產(chǎn)生兩個(gè)權(quán)利一并處分、主體同一的結(jié)果，這限制了權(quán)利人的意思自治和處分自由，該規(guī)范無疑是強(qiáng)制規(guī)范。而且，在適用房地一體規(guī)范時(shí)，法院對(duì)法律后果沒有裁量空間，不能根據(jù)具體情況來酌情調(diào)適，允許權(quán)利人僅處分一個(gè)權(quán)利，故該規(guī)范同時(shí)屬于嚴(yán)格規(guī)定。在法院查封和處置抵押人、被執(zhí)行人的地權(quán)或房權(quán)的情形，房地一體規(guī)范同樣是強(qiáng)制規(guī)范和嚴(yán)格規(guī)定，法院僅查封或處置一個(gè)權(quán)利的結(jié)果，等同于同時(shí)查封或處置了兩個(gè)權(quán)利。基于這樣的規(guī)范定性，無論是權(quán)利人還是法院，最終都無法改變地權(quán)和房權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的結(jié)果。
在權(quán)利人處分的情形，房地一體規(guī)范適用于地權(quán)或房權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押，它因此是物權(quán)變動(dòng)規(guī)范。在地權(quán)和房權(quán)之間，權(quán)利人僅處分一個(gè)權(quán)利的，該規(guī)范強(qiáng)制另一個(gè)權(quán)利同時(shí)變動(dòng)，這是法定的物權(quán)變動(dòng)，不適用依法律行為的物權(quán)變動(dòng)規(guī)范，無需登記就能完成變動(dòng)。需要注意的是，房地一體規(guī)范強(qiáng)制物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果必須是地權(quán)和房權(quán)的主體同一，但這不是說地權(quán)和房權(quán)一并處分一定屬于非依法律行為的物權(quán)變動(dòng)，在權(quán)利人同時(shí)有處分兩個(gè)權(quán)利的意思，且地權(quán)和房權(quán)一并辦理登記的情形，仍屬于依法律行為的物權(quán)變動(dòng)。
在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，土地登記和房屋登記在我國(guó)大多數(shù)地方是分離的，地權(quán)和房權(quán)的轉(zhuǎn)讓需分別登記，無法同步進(jìn)行，結(jié)果往往是地權(quán)辦理了轉(zhuǎn)移登記、房權(quán)未辦理轉(zhuǎn)移登記，或者反之。由于房地一體規(guī)范是強(qiáng)制規(guī)范，只要地權(quán)和房權(quán)中有一權(quán)利轉(zhuǎn)讓，另一權(quán)利必定隨之轉(zhuǎn)讓，故未辦理轉(zhuǎn)移登記的權(quán)利實(shí)際轉(zhuǎn)讓，該登記因此錯(cuò)誤。比如，A通過轉(zhuǎn)移登記把房權(quán)轉(zhuǎn)讓給B，土地登記簿記載的地權(quán)人仍是A，該登記即為錯(cuò)誤。作為法律規(guī)范，房地一體規(guī)范具有公開性，任何人不得以不知有該規(guī)范為理由，從事與其不符的行為并取得行為效果，更不得從該行為中受益，前例中的A就不能援引土地登記來主張其地權(quán)人的法律地位，否則就會(huì)使房地一體規(guī)范的目的落空。不僅如此，A把該地權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人C，C也不能取得地權(quán)，因?yàn)榛诜梢?guī)范的公開性，所有人都應(yīng)知道房地一體規(guī)范，C從A處受讓地權(quán)時(shí)，負(fù)有查詢房屋登記簿來確認(rèn)房權(quán)是否轉(zhuǎn)讓的義務(wù)，不盡該義務(wù)就意味著C并非善意，其因此不能善意取得該地權(quán)。
抵押與轉(zhuǎn)讓一樣都是對(duì)地權(quán)或房權(quán)的處分，故前段分析對(duì)于抵押同樣適用。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，會(huì)出現(xiàn)地權(quán)和房權(quán)分別為不同債權(quán)人辦理抵押登記的情形，如A把地權(quán)抵押給B，把房權(quán)抵押給C。與前述同理，B的抵押財(cái)產(chǎn)延及房權(quán)，C的抵押財(cái)產(chǎn)延及地權(quán)。由于地權(quán)和房權(quán)的客體地位獨(dú)立，故在權(quán)利人僅抵押一個(gè)權(quán)利時(shí)，房地一體規(guī)范導(dǎo)致另一個(gè)權(quán)利一并抵押，所設(shè)立不是一個(gè)抵押權(quán)，而是在兩個(gè)客體上的兩個(gè)抵押權(quán)，即共同抵押。在該抵押中，抵押權(quán)人無權(quán)選擇是就地權(quán)還是房權(quán)來實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。而且，房地一體規(guī)范強(qiáng)制要求這兩個(gè)抵押權(quán)同步設(shè)立，故在前例，在B的抵押登記時(shí)間在先時(shí)，B的順位優(yōu)先于C，C不能以房屋登記簿上未記載抵押權(quán)為由，主張自己取得順位在先的房屋抵押權(quán)。最高人民法院2019年11月14日發(fā)布的《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第61條對(duì)此有明文規(guī)定，在此不贅。此外，在房屋抵押登記、地權(quán)未抵押登記的情形，租賃地權(quán)之人也要受到在先的抵押權(quán)的排斥。
法院在民事強(qiáng)制執(zhí)行中分別查封地權(quán)和房權(quán)，并分別辦理查封登記，在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前也時(shí)有所見，如甲法院查封了A的地權(quán)并在土地登記簿登記，但未在房屋登記簿查封登記房權(quán)，乙法院查封了A的房權(quán)并在房屋登記簿登記。對(duì)此，應(yīng)遵循與抵押登記一樣的先來后到順位排序，由在先的查封登記波及另一個(gè)權(quán)利，并排斥在后的查封登記，如甲法院的查封登記在先，則A的房權(quán)也在其波及范圍。由于我國(guó)禁止重復(fù)查封，再加上房地一體規(guī)范的公開性，乙法院不能以A房權(quán)沒有查封登記為由來主張自己查封行為的正當(dāng)性，其查封構(gòu)成重復(fù)查封，不應(yīng)產(chǎn)生法律效力。鑒于乙法院的查封登記在甲法院的查封登記之后，前者應(yīng)轉(zhuǎn)成輪候查封登記。此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第26條，未經(jīng)登記的查封沒有對(duì)抗力，故若甲法院對(duì)A地權(quán)的查封未辦理登記，乙法院對(duì)A房權(quán)的查封辦理了登記，前者即便時(shí)間在先，也不能對(duì)抗后者。
在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第4章第4、5、6節(jié)把地權(quán)和房權(quán)的首次、變更、轉(zhuǎn)移和注銷登記整合在一起，都記載于同一登記簿，這樣能準(zhǔn)確表征它們的一并轉(zhuǎn)讓、抵押或查封，從而確保地權(quán)和房權(quán)不會(huì)異主，為落實(shí)房地一體規(guī)范提供牢靠的支撐。
（二）僅處分一個(gè)權(quán)利的約定的法律意義
在實(shí)踐中，當(dāng)事人會(huì)約定在地權(quán)和房權(quán)之中僅處分一個(gè)權(quán)利，另一個(gè)權(quán)利的權(quán)屬狀態(tài)保持不變，如A與B約定僅把房權(quán)抵押給B，地權(quán)不抵押。這種約定明顯背離了強(qiáng)制性的房地一體規(guī)范，不能產(chǎn)生當(dāng)事人預(yù)期的權(quán)利變動(dòng)后果，結(jié)果是B的抵押權(quán)客體除了房屋還包括地權(quán)。而且，在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，登記簿的記載不可能實(shí)現(xiàn)約定目的，A的房權(quán)和地權(quán)均要抵押登記給B。既然這種約定改變不了地權(quán)和房權(quán)一并處分的法律命運(yùn)，那就可以像我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)那樣說它無效。
但稍加思考就會(huì)明白，這種約定沒有改變或排除房地一體規(guī)范，而是在該規(guī)范發(fā)揮實(shí)效后，在地權(quán)和房權(quán)主體同一的前提下，對(duì)地權(quán)和房權(quán)之間的價(jià)值關(guān)系重新所做的安排。就此而言，作為當(dāng)事人的自我約束，這種約定有法律意義。以抵押為例。抵押權(quán)是價(jià)值權(quán)，抵押權(quán)人意在通過支配抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值來確保其債權(quán)優(yōu)先受償，只要能達(dá)到這一目的，抵押財(cái)產(chǎn)的形態(tài)和范圍完全能變通。在前例中，A、B達(dá)成約定的原因不一而足，如房權(quán)的變價(jià)足以擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)，地權(quán)不歸為抵押財(cái)產(chǎn)不會(huì)影響B(tài)的利益；又如，A把其擔(dān)保責(zé)任范圍限定為房權(quán)的價(jià)值，對(duì)超出部分不承擔(dān)責(zé)任。可以說，前述約定的真意是在不改變地權(quán)和房權(quán)主體同一的基礎(chǔ)上，分離了地權(quán)和房權(quán)的價(jià)值，把其中一部分價(jià)值交由抵押權(quán)人支配，另一部分價(jià)值留給抵押人繼續(xù)保有，這完全符合抵押權(quán)作為價(jià)值權(quán)的基本定位。
當(dāng)然，這種認(rèn)知限定在地權(quán)和房權(quán)的價(jià)值確能分離、能分別評(píng)估的情形。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，有的登記機(jī)構(gòu)會(huì)特別標(biāo)明抵押財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)僅是地權(quán)的價(jià)值，不包括房權(quán)的價(jià)值，僅辦理地權(quán)抵押登記，不辦理房權(quán)抵押登記。這樣的登記當(dāng)然不影響地權(quán)和房權(quán)一并抵押，但根據(jù)約定，房權(quán)的價(jià)值不應(yīng)供債權(quán)優(yōu)先受償。至于在建筑物區(qū)分所有權(quán)等地權(quán)價(jià)值被房權(quán)吸收的情形，如高層公寓業(yè)主在抵押房屋時(shí)，即便與抵押權(quán)人有前述約定，客觀上也實(shí)現(xiàn)不了分離地權(quán)和房權(quán)價(jià)值的目的，因此就沒有任何法律意義。
說僅抵押一個(gè)權(quán)利的約定是在地權(quán)和房權(quán)一并抵押后，對(duì)這兩種權(quán)利的價(jià)值進(jìn)行分離的見解，不僅是著眼于實(shí)踐現(xiàn)象的學(xué)理分析，也有法律規(guī)范的支持。比如，根據(jù)《民法典》第417條，在地權(quán)抵押后，新建的房屋雖然要與地權(quán)一并處分，但它不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，原因不僅在于房權(quán)不是約定的抵押財(cái)產(chǎn)，還在于地權(quán)與房權(quán)各有獨(dú)立價(jià)值。又如，根據(jù)《民法典》第807條，承包人就工程價(jià)款對(duì)建設(shè)工程享有優(yōu)先受償權(quán)，該權(quán)利的屬性存在極大爭(zhēng)議，但其實(shí)質(zhì)功能與抵押權(quán)無異，其標(biāo)的物僅限于房權(quán)，雖然實(shí)現(xiàn)該優(yōu)先受償權(quán)要把地權(quán)和房權(quán)一體處分，但供承包人優(yōu)先受償?shù)闹皇欠繖?quán)價(jià)值，不包括地權(quán)價(jià)值。上述分析表明，當(dāng)事人的前述約定與房地一體規(guī)范銜接配合，結(jié)果是“房地一體，價(jià)值分離”。
這樣一來，在經(jīng)由法院來實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，應(yīng)一并拍賣、變賣地權(quán)和房權(quán)。地權(quán)和房權(quán)變價(jià)中與債權(quán)相應(yīng)的部分會(huì)被法院直接付給債權(quán)人，如果該部分超過當(dāng)事人約定的抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值，抵押人有權(quán)根據(jù)約定請(qǐng)求抵押權(quán)人退還多出的部分。比如，A用房權(quán)抵押擔(dān)保B的500萬元債權(quán)，法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，把價(jià)值400萬元的房權(quán)和500萬元的地權(quán)一并拍賣，回款900萬元，法院向B支付500萬元，該案件終結(jié)。根據(jù)A、B的約定，A只以價(jià)值400萬的房權(quán)抵押，故B應(yīng)向A返還100萬元。當(dāng)然，A為主債務(wù)人的，B有權(quán)主張抵銷。
前述約定具有相對(duì)性，僅能約束當(dāng)事人雙方，對(duì)其他人沒有約束力，這一點(diǎn)對(duì)多順位抵押權(quán)具有意義。假設(shè)A除了為B提供前述擔(dān)保，又以地權(quán)和房權(quán)為客體為C設(shè)立抵押權(quán)，擔(dān)保600萬元債權(quán)。根據(jù)抵押登記的時(shí)間先后，B的抵押權(quán)順位優(yōu)先于C的抵押權(quán)。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，法院要把變價(jià)付給B后的剩余400萬元付給C，供其優(yōu)先受償。至于B應(yīng)向A返還的100萬元，不在C的抵押財(cái)產(chǎn)范圍。
不僅抵押會(huì)有前述約定，轉(zhuǎn)讓同樣也會(huì)有，如A與B約定僅把房權(quán)轉(zhuǎn)讓給B，地權(quán)不轉(zhuǎn)讓。著眼于地權(quán)的支配利益，是難以想象這種分離轉(zhuǎn)讓對(duì)A有何實(shí)益的，因B連房帶地一起占有和使用，A無法對(duì)土地進(jìn)行物理控制和實(shí)際用益。不過，作為物權(quán)的地權(quán)不光能給權(quán)利人帶來占有、使用的支配利益，它還有投融資意義上的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。這方面的典型就是不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保，債權(quán)人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的目的，不在于實(shí)際占用，而旨在通過控制其經(jīng)濟(jì)價(jià)值來擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)。從這一角度來看，A保留地權(quán)就有實(shí)際意義。比如，A僅把房權(quán)轉(zhuǎn)讓給B，自己保留地權(quán)，意在取得因區(qū)域發(fā)展等因素導(dǎo)致的將來的土地增值，這樣一來，在B把房權(quán)轉(zhuǎn)讓給C時(shí)，C一并取得房權(quán)和地權(quán)，但在C向B支付的價(jià)款中，B要把地權(quán)的價(jià)值款返還給A。A不僅能得到土地增值，還不承擔(dān)房屋老舊的可能貶值，而B只需支付房?jī)r(jià)即可對(duì)房屋進(jìn)行占有、使用、收益和處分，其成本負(fù)擔(dān)得以減輕。相應(yīng)地，既然A保留地權(quán)，在地權(quán)到期時(shí)，其應(yīng)辦理申請(qǐng)延期手續(xù)、補(bǔ)繳土地出讓金等義務(wù)，B不用為此承擔(dān)費(fèi)用成本。與抵押一樣，轉(zhuǎn)讓的這種約定也只適用于地權(quán)和房權(quán)價(jià)值能分離的情形。
“房隨地走、地隨房走”非常形象地描述了我國(guó)地權(quán)和房權(quán)的關(guān)系，并助推房地一體規(guī)范廣為人知、深入人心，但其口語化的表達(dá)以及伴隨的日常化理解，往往遮蔽了它的法律意蘊(yùn)，以致于它在實(shí)踐中被泛化，出現(xiàn)了只要土地上有房屋，無論何種土地，也無論何類房屋，都要“房隨地走、地隨房走”的常見觀念和做法。針對(duì)這種現(xiàn)象，只有澄清房地一體規(guī)范的目的、構(gòu)成和后果，才能起到正本清源的積極效果。
房地一體規(guī)范與我國(guó)土地制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相伴而來，經(jīng)過近40年的實(shí)踐打磨和錘煉，已成為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利和交易的重要支撐，因此，在認(rèn)知其規(guī)范要義時(shí)，一定不能脫離實(shí)踐。正是在對(duì)實(shí)踐的密切關(guān)注中我們看到，房地一體規(guī)范不僅有反映土地和房屋的物理狀態(tài)整體性，保持房屋經(jīng)濟(jì)效用的目的，還有簡(jiǎn)化與地權(quán)、房權(quán)相關(guān)的確立配置的目的。
在這些目的的指引下，可以看出，用地建房的過程、有為房屋提供載體支撐的其他制度（如配套建設(shè)市政公共設(shè)施的出讓合同）、限期拆除的違法建筑、違法占用他人土地建房、違法占用農(nóng)用地或未利用地建房等，均不符合房地一體規(guī)范的構(gòu)成要件。
對(duì)于那些符合構(gòu)成要件的情形，無論地權(quán)和房權(quán)是否均記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，都產(chǎn)生一并處分或查封的后果。至于當(dāng)事人作出的僅處分一個(gè)權(quán)利的約定，看似與房地一體規(guī)范不符，但實(shí)則不在其目的的射程范圍，允許它具備法律效力，只在當(dāng)事人雙方內(nèi)部產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不會(huì)改變“房隨地走、地隨房走”的結(jié)果。
聯(lián)系客服
