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第一巡回法庭2015系列精品案例

在建工程抵押的效力認定

今天

向大家推送的是第一巡回法庭主審法官孫祥壯承辦的一起抵押權糾紛案件。第一巡回法庭實行主審法官、合議庭負責制，一般情況下，案件均由承辦法官作為審判長自行簽發。例外情形是，庭長、副庭長參加非自己承辦案件的合議庭，則擔任審判長，簽發文書。本案即屬于這種情況，該案件由孫祥壯法官承辦，但由于第一巡回法庭庭長劉貴祥參加該合議庭，由劉貴祥庭長擔任該案審判長。

裁判要旨

根據擔保法、城市房地產管理法的規定，包括在建工程在內的建筑物的抵押登記部門為縣級以上人民政府確定的部門。在當地政府未確定具體辦理抵押登記部門之時，當事人在土地管理部門或房產管理部門辦理了抵押物登記的，人民法院可以依照《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》第六十條的規定，確認該登記的效力。

為了遵循“房隨地走、地隨房走”的房地一體原則，防止引發抵押權實現時的困境，物權法第一百八十二條明確規定，抵押人對土地及地上建筑物未一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。抵押權人可對土地及地上建筑物均享有優先受償權。

合議庭

審判長：劉貴祥

合議庭成員：孫祥壯（承辦法官）、汪治平

案情簡介

2007年11月15日,中行龍珠支行與國托公司簽訂一份《人民幣借款合同（中期）》，約定：國托公司向龍珠支行借款21000萬元，借款期限24個月，自雙方約定的提款日起算，借款用途用于美源廣場項目建設。2008年8月1日，雙方簽訂一份《人民幣借款合同補充協議》，對前一合同的擔保條款作了變更。2008年12月1日，雙方又簽訂一份《人民幣借款合同補充協議》，借款期限變更為36個月等。美源公司、粵榮公司分別以其持有的國托公司的股權為上述借款提供質押擔保。

2007年12月1O日，中行龍珠支行與國托公司簽訂一份《抵押合同》，約定：國托公司以其名下坐落于海口市濱海大道填海區的36414.02平方米土地（土地證號：海口市國用[2007]第009175號）為上述借款提供抵押擔保。2007年12月20日，雙方到國土部門辦理了海口市他項（2007）第0249號土地他項權利證明書。2009年2月16日，雙方又簽訂一份《抵押合同補充協議》，約定：國托公司將其名下的位于海口市濱海大道填海區的36414.02平方米土地（土地證號：海口市國用[2007]第009175號）及地上建筑物全部抵押給中行龍珠支行用于對上述借款的擔保。2009年3月2日，雙方到國土部門辦理了海口市他項（2009）第0039號土地他項權利證明書。地上建筑物為在建項目，未到房產管理部門辦理抵押登記手續，僅在土地他項權利證明書內注明抵押物為土地及地上建筑物。

借款合同簽訂后，中行龍珠支行合計向國托公司發放貸款金額21000萬元，國托公司亦分批償還了貸款本金共計130502576.09元。貸款到期后，經中行龍珠支行多次催收，國托公司未能履行還款義務，中行龍珠支行遂向原審法院提起訴訟，請求：判令國托公司償還中行龍珠支行借款本金79497423.91元及至本金還清之日止的利息（截至2014年6月30日，利息31260795.37元，含利息、復利、罰息）；判令中行龍珠支行對國托公司名下坐落于海口市濱海大道填海區的36414.02平方米土地使用權及地上建筑物的抵押財產享有優先受償權；判令中行龍珠支行對美源公司及粵榮公司的質押財產享有優先受償權。

各方觀點

爭議焦點

1、案涉地上建筑物是否已依法辦理抵押登記手續；

2、中行龍珠支行能否依據物權法第一百八十二條之規定對案涉地上建筑物享有優先受償權。

法官怎么判

該案判決厘清了在建工程的登記機構以及物權法第一百八十二條“視為一并抵押”的理解和適用問題，對統一裁判尺度具有重要意義。

1、在建工程抵押登記機構

不動產抵押登記包含兩層含義：一是登記與否的事實狀態，二是登記的過程或者程序。一般認為，在民商事司法實踐中，前者才會對物權實體權利具有影響。本案涉及的關注點就是案涉在建工程是否經過抵押登記這個事實，這是對該案作出裁判的主要根據。對此，涉及到對在建工程抵押登記辦理部門的審查認定，即識別法律法規是否作出明確規定。

法律及行政規章對在地上建筑物抵押登記辦理機構的規定。擔保法第四十二條及城市房地產管理法第六十二條均規定，辦理房地產抵押登記的機構為縣級以上地方人民政府規定的部門。而《城市房地產抵押管理辦法》第七條第三款以及《房屋登記辦法》第四條第二款則規定，辦理在建工程抵押登記的機構為房地產行政主管部門。

科學運用法律解釋的方法。依據文義解釋，擔保法和城市房地產管理法規定的“縣級以上地方人民政府規定的部門”與《城市房地產抵押管理辦法》及《房屋登記辦法》規定的“房地產行政主管部門”顯然不能等同，即前者的外延大于后者，縣級以上人民政府規定的部門可能是房地產行政主管部門，也許是其他的行政職能部門。又依據目的解釋，擔保法及城市房地產管理法之所以作出上述規定，亦是考慮到登記機構不統一，從有利于行政管理及當事人便利的角度出發，將相關部門的職能權限賦予各級人民政府確定。原審法院未考察上述法律與政府規章之間的差別，僅依據《城市房地產抵押管理辦法》認定在建工程抵押登記機構為房地產行政主管部門，存在不妥之處。

準確把握法律的效力位階。擔保法和城市房地產管理法由全國人大常委會制定，均屬于普通法律。而《城市房地產抵押管理辦法》及《房屋登記辦法》由原建設部制定，屬于行政規章中的部門規章，在法律體系中處于最低的位階。因此，擔保法和城市房地產管理法的法律位階明顯高于《城市房地產抵押管理辦法》及《房屋登記辦法》，案涉在建工程抵押登記機構的確定問題自應適用擔保法和城市房地產管理法的規定。

2、在建工程抵押登記機構不明：依擔保法司法解釋確定登記效力

中行龍珠支行主張案涉地上建筑物設立抵押時，當地縣級以上人民政府未明確規定在建工程抵押登記的辦理部門，房地產管理部門不受理在建工程抵押登記業務，2012年之前都在國土部門辦理該業務。中行龍珠支行為此提供了數份土地他項權利證明書予以證明，且抵押人國托公司對證據的真實性亦予認可。可以認定當地縣級以上人民政府未明確在建工程抵押登記辦理部門，而當事人已經在國土部門為案涉在建工程辦理了抵押登記，國土部門頒發的土地他項權利證明書對此也予以記載，依據擔保法司法解釋第六十條“以擔保法第四十二條第（二）項規定的不動產抵押的，縣級以上地方人民政府對登記部門未作規定，當事人在土地管理部門或者房產管理部門辦理了抵押物登記手續，人民法院可以確認其登記的效力”的規定，在當事人已經按照法律規定的抵押登記的公示要求辦理了抵押登記，應賦予其公示的法律效果，即確認其登記效力。

3、房地一體抵押

雖然本案可以認定案涉在建工程辦理了抵押登記，抵押權已經設立，但中行龍珠支行提出即使未辦理抵押登記，其可依據物權法第一百八十二條之規定，對案涉在建工程享有優先受償權的上訴主張，法院應當對此作出回應。在理論界及司法實踐中，對物權法第一百八十二條的規定存在不同的認識，從厘清認識和統一裁判尺度的角度出發，亦應對該條規定進行解讀。基于上述考慮，合議庭又依據物權法第一百八十二條之規定對本案進行審理。

地上建筑物及建設用地使用權未一并抵押情形下的效力認定。對此，承辦人檢索了相關的案例并予以總結歸納，發現在審判實踐中存在兩種不同認識，并提交合議庭討論：

第一種觀點認為，物權法第一百八十二條規定的立法旨意在于重申房地一體的原則，防止引發抵押權實現的困境，使債權人的利益受到損害。依據該規定，只要土地使用權或地上建筑物抵押，即使其中一項沒有辦理抵押登記，亦推定為一并抵押。

第二種觀點認為，抵押權的實質是價值權，在土地使用權與房產一并處理后其價值是可以分割的。因此，“房隨地走、地隨房走”雙向統一原則強制的對象和內容不是抵押權的設定，而是抵押權的實現，即實現抵押權時必須保證房產所有權與土地使用權轉讓的一體和權利最終歸屬的一體。且我國立法未禁止房地分別抵押，土地使用權和建筑物分別抵押也能夠尊重當事人的意思自治。

合議庭討論后采納了第一種觀點，即國托公司以土地使用權為案涉借款向中行龍珠支行提供抵押擔保并辦理抵押登記，而案涉地上建筑物為在建項目，即使其未將案涉在建工程進行抵押，則根據物權法第一百八十二條第二款的規定，案涉在建工程視為一并抵押，中行龍珠支行可就該在建工程與建設用地使用權的變價金優先受償。

合議庭作出裁判的依據。

遵循立法本意。立法者認為，依據物權法第一百八十二條之規定，即使抵押權人只辦理了房屋所有權抵押登記，沒有辦理建設用地使用權抵押登記，實現房屋抵押權時，建設用地使用權也一并作為抵押財產，反之亦然。可見，我國通過立法的形式進一步明確了房地一體原則下未一并抵押的法律后果，當事人的意思自治不能突破該法律規定。在物權法實施后，法律明示了房地一并抵押的原則，從事擔保交易的當事人對此規定應當是明知的，所謂當事人對抵押標的交換價值的“合理預期”也失去其存在的基礎。

考量物權法第一百八十二條第二款的立法技術。法律擬制是指立法根據實踐的需要和價值選擇，把某種事實看作另一事實，使其發生與另一事實相等或者相同的法律效果。法律擬制在民法立法技術上通常使用“視為”的用語將其擬制性表示出來。物權法第一百八十二條第二款即通過法律擬制的方式，把未將建設用地使用權及地上建筑物一并抵押的事實，看作一并抵押并賦予其相同的法律效果。

依物權法第一百八十二條第二款而取得抵押權的性質。在當事人基于物權法第一百八十二條第二款的規定就未抵押的財產取得抵押權的情形下，其系依據法律規定而直接取得，明顯不是基于當事人的意思表示。因而該抵押權宜解釋為法定抵押權，即該種物權變動的效果直接來源于國家的立法行為。從抵押權人的角度看，其權利的直接依據是法律，而法律在物權法上當然具有甚至超過不動產登記的公示效力。

避免生效裁判執行中的權利沖突。合議庭考慮到當地抵押登記制度不完善，可能存在案涉在建工程在除國土部門外的其他機構辦理抵押登記，即抵押人將該在建工程為本案以外的債權提供抵押擔保，此種情形下容易導致權利的沖突。因而在庭審過程中，合議庭專門就該項事實進行調查，并查明案涉在建工程沒有為其他債權設定抵押擔保，該在建工程上并未存在其他抵押權利。因此，案涉地上建筑物抵押權在未來實現時不會引發權利沖突，并無執行障礙之虞。

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